Sélection de locataires : critères, risques et expériences
Cette discussion entre membres porte sur les critères de sélection des locataires, les risques encourus par les propriétaires et les expériences vécues. Les participants partagent leurs méthodes, leurs préoccupations et leurs points de vue sur les difficultés liées à la location de biens immobiliers.
Plusieurs concepts clés émergent : la gestion du risque lié aux impayés et aux dégradations, l'importance du feeling et de la première impression, ainsi que la nécessité de la diversification des profils de locataires. Les arguments principaux tournent autour de la vérification des dossiers (revenus, emploi, garanties), de la nécessité de protéger le bien et de minimiser les risques financiers. Certains membres mettent en avant l'importance de la vérification des documents officiels, tandis que d'autres insistent sur l'aspect subjectif du choix basé sur le ressenti et le premier contact.
Une tendance notable est la difficulté croissante pour les propriétaires à trouver des locataires fiables. Plusieurs participants relatent des cas de fraudes et de falsification de documents. La discussion met également en lumière le dilemme entre la recherche de sécurité financière et le risque de discrimination. Certains membres expriment des préoccupations sur les conséquences juridiques liées à une sélection trop stricte, tandis que d'autres soulignent les contraintes légales limitant les possibilités de vérification des dossiers.
La discussion aborde également la question des assurances loyers impayés (GLI) comme outil de gestion du risque. L'efficacité et la pertinence de ces assurances sont débattues, ainsi que les avantages et les inconvénients de recourir à une agence immobilière. Enfin, la discussion souligne la complexité de la relation bailleur-locataire et la nécessité de trouver un équilibre entre la protection des intérêts du propriétaire et le respect des droits des locataires.
Plusieurs témoignages illustrent la diversité des situations et la difficulté de généraliser les critères de sélection. Le rendement locatif, la durée de location souhaitée et la volonté de préserver le bien sont des éléments qui influencent les décisions des propriétaires. La discussion inclut également des interventions de locataires qui mettent en perspective les difficultés de trouver un logement, même avec un bon dossier.
mon experience : photoshop est l’ami des locataires.
En effet, lors de la verification des pieces bon nombre (33%) de dossier est recalé car c’est un faux (feuille de paye)
Des fois, en appelant un employeur, j’ai meme l’impression que le gars (TPE) est dans la combine vu ses reponses evasives.
Hors ligne
Priority, le 23/10/2022 a écrit :
Bonjour,
Pas forcément facile de bien choisir ses locataires. Je vous propose une étude de cas pour un F3 de 700€ loué nu, pour lequel je recherche un locataire pour le plus longtemps possible, qui paye son loyer, respecte et entretienne le bien. Je vois trois profils intéressants :
- une femme divorcée avec un fils en 6ème qui travaille en CDI à la poste et touche 2,5 fois le loyer. Veulent déménager car leur appart est trop loin du collège, le mien étant lui idéalement placé. La mère de madame qui gagne aussi 2,5 fois le loyer est garante.
- un jeune couple, venu avec le papa de M. et la Maman de madame. Le M. travaille avec Papa dans sa SARL d’aménagement d’intérieur (ils ne sont que tous les deux). Il est salarié 2,8 fois le loyer et sa future épouse ne travaillera pas. Papa et beau papa se portent garants et gagnent 3 fois le loyer pour l’un, 2 fois pour l’autre (carreleur). Ils proposent de mettre à leurs frais du carrelage dans la cuisine et les wc à la place du lino. Ils proposent également de payer trois mois de loyer d’avance pour me rassurer (ce que je refuse bien sûr, c’est illégal). Ils m’envoient dans la foulée de la visite un dossier complet. Ils habitent aujourd’hui chez leurs parents. Ils cherchent depuis longtemps et peinent à convaincre les propriétaires / agences.
- un couple sud américain avec deux enfants de 7 et 5 ans environ. Ils ont un bac+5 tous les deux et Mme vient faire une thèse en physique ici, en cdd 3 ans. M est en cdi, visiblement sous payé par rapport à ses diplômes. L’entreprise de M. est à 100 mètres. A eux deux ils gagnent 3,5 fois le loyer. Ils habitent depuis leur arrivée il y a quelques mois dans un meublé que le propriétaire veut vendre. Il leur a donc demandé de chercher ailleurs en leur proposant une lettre de recommandation sympathique. Ils n’ont pas de garants.
Lequel de ces profils privilégieriez-vous et pourquoi ?
Je prendrais la 1ère candidate sans hésiter s’il est prouvé qu’elle est bien titulaire d’un CDI à la Poste. Avec la caution de la maman vous êtes certain d’être payé et cela est bien plus important que le branchement de la machine à laver !
Vos autres candidats sentent l’embrouille et je n’en voudrais sans doute pas :
- une SARL d’aménagement intérieur cela peut déposer le bilan du jour au lendemain. Les histoires de réfection en échange de plusieurs mois de loyer cela se termine souvent mal, avec des travaux "salopés" susceptibles de détériorer le bien. Je n’accepterais ce locataire que sous réserve d’une caution bancaire de 24 mois de loyer.
- un couple sud-américain même fort sympathique, cela peut très bien cesser de payer le loyer et repartir en Amérique du Sud après avoir organisé son insolvabilité en France. Dossier à fuir à mon sens, sauf là aussi dans l’hypothèse d’une caution déposée dans une banque française. Voir ici mon expérience en la matière : Impayés de loyers et fuite du locataire à l’étranger ? et cet extrait :
"se méfier comme la peste de candidats locataires dont la situation peut donner à penser qu’ils sont susceptibles de s’installer du jour au lendemain à l’étranger ; une fois qu’ils ont organisé leur insolvabilité sur le sol français, le bailleur ne dispose plus du moindre recours."
Après cela si aucun candidat ne vous convient il suffit de ne pas louer et de patienter : l’expérience montre qu’un "bon locataire" finit toujours par se présenter, mais il faut pour cela que votre trésorerie vous permette de supporter de la vacance.
Hors ligne
Bonsoir les amis,
Ma maison est actuellement dans les mains d’une agence pour la mettre en location (je suis en expatriation, c’est donc pus simple pour gerer les visites).
Pas enormement de visites pour le moment. Cela fait 1,5 mois que l’annonce est publiee et il y a eu 3 visites, 2 non concluantes et une ou j’ai une proposition de dossier par l’agence.
Le profil est le suivant et je trouve qu’il y a quelques signaux qui m’alertent:
- Homme avec 2 fils, divorce 53 ans
- Chef d’entreprise (PME - TPE). J’ai les deux derniers bilans (2020 et 2021). Le chiffre d’affaire est en croissance significative et tourne autour d’1millions d’euros. De ma faible connaissance en compatibilite d’entreprise, je ne vois pas de probleme.
- Avis d’imposition 2022 (revenu 2021) : 4.7 k de revenu fiscal et 1 part.
Au dela du faibles nombre de pieces de l’agence, (CIN, bilans, fiche d’impots, KBIS et c’est tout…) le fait d’avoir 1 part (ou sont les enfants dans l’histoire ?) et un revenu fiscale si faible me semble louche. Aussi, il souhaite mettre le bail au nom de sa societe, pour defrayer le loyer je pense. Mais Quid en cas de faillite de l’entreprise ?
Aussi 53 ans avec 2 enfants (ado je pense), je vous avoue que le profil me chauffe moyen. Apres je me dis qu’un entrerepreneur peur avoir des difficultes a trouver un logement et je souhaiterai au contraire encourager l’entrepreunariat, mais…
Des avis ?
Merci d’avance,
Hors ligne
1 #129 01/05/2023 22h15Ce profil n’est peut-être pas si mauvais qu’il y paraît mais il faut assurer vos arrières.
Un point intéressant à connaître serait l’ancienneté de l’entreprise : moins de 5 ans, la probabilité de dépôt de bilan est plus élevée.
Vous pourriez lui proposer un bail civil à usage mixte : siège social de l’entreprise et logement de fonction du dirigeant. C’est nettement moins contraignant qu’un bail d’habitation.
Ce qui est crucial c’est la garantie : pour ce type de locataire, je demande une caution bancaire de 2 ans de loyer, peu ou prou la durée pour faire partir un mauvais payeur. Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie peut très bien convenir.
Hors ligne
Merci pour votre reponse.
Concernant la garantie, je souscris a une garantie loyer impayés. Certe cela rogne la rentabilite, mais je ne cherche pas une rentabilite a tout prix, jsute un bon locataire qui prenne soin de mon bien durant mon expatriation.
D’apres le KBIS, l’entreprise date de 2020.
Concernant le commentaire de @Macaxeira: je ne sais pas si c’est en reference a mon poste que vous dites "Il y a ceux qui ont un problème pour chaque solution et ceux qui ont une solution pour chaque problème" ? en tout cas pas une tres grande plus value a mon nmessage initial.
Hors ligne
@QMcorp
Quid d’un bail notarié, considéré comme titre exécutoire, avec la société en locataire et le gérant en caution ?
Les agences ne connaissent pas, ne proposent pas. Aucun intérêt pour elles.
Je l’ai fait pour un bureau sur Lyon, au moins tout est carré et bien ficelé.
à lire ici si vous ne connaissez pas
Je vous laisse lire ici ce qui peut être pris en cas d’impayé.
Hors ligne
QMcorp a écrit :
Concernant la garantie, je souscris a une garantie loyer impayés.
Les assurances loyers impayés imposent un minimum de revenus.
Le dossier qui vous est soumis manque d’informations : demandez les. Il est intéressant de s’interroger sur les revenus réels du foyer et sa composition.
Notez qu’à 53 ans les enfants ne sont pas toujours des ados et peuvent être financièrement autonomes.
Perso, je ne prends pas ce type de profils sans garanties très sérieuses… et même, non, 4700 de RFR…
Hors ligne
Bonjour, le service en ligne de vérification des avis d’impôts a changé .
L’ancien site ne fonctionne plus : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/f … /index.jsf
La nouvelle version https://www.impots.gouv.fr/verifavis2-api/front ne permet plus de voir les informations en entrant le numéro fiscal et l’avis d’imposition .
II y a juste un message du type : " l’avis est conforme / non conforme "
Pour avoir les détails , il faut scanner le code 2D .
Un nouveau pas de plus pour l’obligation d’avoir un smartphone .
Dernière modification par Igad (17/05/2023 14h08)
Hors ligne
Membres