Comment réagir après des dégradations et négligences d'un locataire ?

Despe44 · #1

Bonjour à tous,

La discussion à suivre fait malheureusement écho à certaines files récentes, attestant de l’existence de certains locataires peu soigneux pour ne pas dire irrespectueux. Je pense notamment aux files de discussions suivantes :

Logement devenu insalubre à cause du locataire et propriétaire mis en demeure !
Locataire qui a rendu les clés sans payer les derniers loyers ?

L’idée du post à suivre n’est pas tant de se plaindre du statut de "(multi-)propriétaire" que nous sommes nombreux à enrôler sur ce forum, ni même de blâmer les "vilains locataires" qui paient nos emprunts et nos futurs retraites, ni encore de quémander la charité, mais au contraire de partager une expérience, sans nécessairement attendre de réponses en retour (pour le moment en tout cas ).

J’y vais donc de ma petite histoire, toute récente.

Bretagne, octobre 2015 :

Nous sommes enjoués avec mon amie copropriétaire de donner en location un bien dont nous sommes propriétaires depuis l’été 2013. Après le départ de l’ancien locataire, nous avons opéré une petite rénovation d’agrément pour rendre le logement plus agréable. L’ancien propriétaire nous transmettra même ses félicitations, en nous indiquant regretter ne pas avoir pris le temps lui-même de rendre son âme au logement. Forts de cette marque de sympathie, et fiers de notre petit travail, nous donnons le logement en location meublé à un nouveau locataire, avec CDI (informaticien), caution, et tout ce qui va bien, dans l’état suivant :

Bretagne, mai 2018 :

Depuis 30 mois, nous sommes réglés sans aucune difficulté des loyers. La cave qui se situe sous le logement présente une petite fuite. Nous dépêchons un plombier de confiance sur place, qui nous indique que l’inondation du sous-sol est inévitablement liée à un dégât des eaux au RDC (le fameux logement). Nous cherchons donc à prendre contact avec le locataire en place, par différents moyens, en vain. L’enquête auprès du voisinage sera tout aussi infructueuse : personne n’a vu le locataire depuis un moment. Nous entrons donc en relation avec sa caution, en la personne de son père, qui nous indique ne pas avoir de nouvelles de son fils depuis 2 mois environ. Il nous communiquera cependant les coordonnées de l’employeur de sa progéniture. Nous parviendrons sans difficulté à joindre ladite entreprise sans jamais réussir à nous entretenir avec le locataire qui, filtrant nos appels, n’a jamais répondu directement, et donnait pour instruction à la standardiste "qu’il nous rappellera dans les meilleurs délais".

Après moult relances, celui-ci reprend ENFIN contact avec nous courant juin. Il nous explique avoir vécu une « mauvaise passe » au cours de laquelle il a subi une violente dépression. Soit. Il ne vit plus dans le logement depuis 1 an, et n’a pas souhaité nous l’indiquer car il « avait honte de lui » pour reprendre ses termes. La mauvaise intuition pointant le bout de son nez, et la moutarde montant progressivement, nous en venons à la conclusion que le logement doit être dans un état légèrement moins bon qu’à l’entrée du locataire, et que ce dernier a peut être été un tantinet bordélique. Nous lui demandons donc une attestation nous autorisant à entrer dans le logement sans sa présence dans la mesure où il ne souhaite pas se joindre à nous. Bien qu’il mettra du temps à le faire, nous avons reçu le Graal en fin de semaine dernière.

Et là… nous tombons sur ça…

Bretagne, juin 2018 :

Si votre première réaction en voyant ces photos a été "Oh my god !" cela semble scientifiquement et humainement naturel. Dites-vous que je me réserve la jouissance personnelle des photos illustrant des étrons d’une taille inhumaine

Nécessairement la pilule passe mal. Nous voilà donc à contacter les assurances, à reprendre contact avec le locataire (qui paie toujours), et à commencer à se renseigner sur les procédures adéquates sous un tel scénario.

Après discussions avec les assurances, nous avons rencontré le locataire hier pour dresser un constat du sinistre lié au dégât des eaux, dont les conséquences ont nécessairement été amplifiées par sa négligence. C’est donc d’un air tout penaud (tu m’étonnes !) et la queue entre les jambes que celui-ci vient à notre rencontre. A notre surprise et contre toute attente (je vous assure, une telle expérience vous fâche et vous fais perdre espoir en la nature humaine), celui-ci fera preuve d’une bonne foi sacrément appréciable.

Il a reconnu ses négligences, et signé tous les papiers que nous avions préparé sur recommandations des assurances (la sienne et la nôtre). En bref : courrier nous autorisant à entrer dans le logement pour établir des devis pour nettoyer les effets du dégât des eaux, devis pour nettoyer l’appartement, réalisation des travaux divers, constat de sinistre locatif.

Vous l’aurez compris, tout cela va désormais prendre du temps. Pour faire simple, le dossier comprend deux sphères majeures :

• Celle relevant du champ des assurances, et découlant donc du dégâts des eaux et de ses dommages collatéraux. Nous avons suggéré au locataire qu’il était dans son intérêt d’indiquer qu’outre le sol et les murs, étaient endommagés (hors d’état d’usage) du fait de ce sinistre le lavabo, les toilettes, la douche, le frigo et un meuble de la cuisine (dévastés par les eaux tous autant qu’ils étaient). Cet ensemble devrait être pris en charge par l’assureur y compris la réfection des parquets. Méfiance toutefois, un assureur reste un assureur ;

• Celle relevant de la négligence du locataire, et entrant dans le champ des obligations contractuelles de chaque partie d’un bail locatif. En l’espèce, le nettoyage du logement (à ce stade, assureurs et professionnels nous parlent de "nettoyage de désinfection" voir de "nettoyage d’un logement devenu insalubre") sera à la charge du locataire, qui s’est engagé par écrit à en assurer le réglement. De même, les dégâts subis par les meubles seront mis à sa charge. Pour informations ces derniers étaient neufs, et nous appliquerons probablement un coefficient de vétusté équivalent à 10% par année d’ancienneté, soit 2 ans (bien que comptablement nous les amortissons sur 7 ans) ;

Si le locataire était en réalité de moins bonne foi qu’en apparence, nous activerons alors sa caution. Nous espérons ne pas avoir à en arriver là. Le locataire s’étant engagé à ne pas envoyer son préavis de départ avant le règlement des sinistres auprès des assurances (et à payer les loyers), nous avons l’espoir que tout se passera bien, quand bien même cela prendra quelques mois de gestion.

Une fois le logement nettoyé, rénové, et le dossier avec le locataire clos, nous ferons audité l’état du bâti (bois), pour nous assurer que le dégât des eaux n’a rien endommagé sur les fondations. Le cas échéant, nous tenterons de demander un complément d’indemnisation à ce niveau.

En définitive, cette affaire suit son chemin et s’inscrit au cœur de mon activité locative du moment. J’espère pouvoir vous présenter le logement en photos une fois qu’il sera remis au goût du jour.

Merci de m’avoir lu.

Despe

Mots-clés : dégradations, négligence, sinistre immobilier

Letuche57 · #2

Les photos sont assez éloquentes !
C’est vrai que les phases de dépressions peuvent conduire à un laisser-aller et une certaine négligeance.

Mais cette phase de dépression du locataire étant terminée (si j’ai bien compris votre message), la moindre des choses est de nettoyer convenablement son logement !

J’espère qu’il tiendra parole et que tout se déroulera bien pour vous.

sven337 · #3

J’ose à peine le demander, mais ce qu’on voit au sol dans les toilettes, c’est quoi ?
On voit également les poubelles dans la cuisine : j’espère qu’elle ne contenaient rien qui a pourri ? (Sinon les voisins se seraient plaints, c’est arrivé dans mon bâtiment récemment)

lachignolecorse · #4

Ça arrive ! Dans votre malchance, vous êtes tombé sur quelqu’un d’honnete. C’est déjà ça.

J’espère pour vous que votre bien retrouvera son standing initial.

Je conseille à tout ceux qui débutent dans l’immobilier de bien garder ces photos à l’esprit. Cela arrive parfois (ça m’est arrivé une seule fois en 20 ans heureusement). Ça a de quoi vous dégoûter à tout jamais de faire du locatif.

Vous trouverez bon nombre de personnes qui excuseront le locataire à cause de circonstances particulières comme une dépression ou le syndrome de Diogène …

Noubliez pas de vérifier que vous êtes à jour de vos vaccinations…

Dernière modification par lachignolecorse (28/06/2018 21h32)

Bernard2K · #5

Belle performance, bravo !

Par curiosité, le locataire habite où désormais ? Quelqu’un en pleine dépression, qui pourrit un appartement à ce point, peut se réfugier où ?

C’est remarquable qu’il ait réussi à conserver son emploi.

Cela ne m’étonnerait pas qu’il y ait une consommation de drogue dans le lot (légale, alcool notamment, ou illégales) ; on voit aussi des vestiges d’une occupation animale, qui n’a pas son pareil pour pourrir un appartement dès lors que le locataire est négligent et/ou que la gent animale est en surpopulation. Je ne serais pas étonné que les toilettes soient bouchées de par le déversement de litière animale.

cricri77700 · #6

Je trouve que sa fait plutôt psychotique moi.

J’ai un locataire qui est comme ca ( un peu moins pire )
Il laisse tout traîner, carton de gâteau par terre ect…

Je le sais mais je peux rien dire il est chez lui et paye.

J’ai deux mois de caution et les parents qui sont garants.

Un petit jeune qui est de bonne famille peut cacher autre chose.

Je viens également de récupérer un studio que je pensais sale.
Suite au préavis, j’ai vu le locataire chez lui et la peinture était déjà à refaire et c’était sale.

Quand j’ai récupéré les clés, son père avait refait la peinture et sa mère à tout bien nettoyer donc pas de problème…

C’est malheureusement un genre de problème qu’on rencontre une fois sur 100 je dirais si on sélectionné bien nos locataires.

Il est de bonne fois et tout va rentrer dans l’ordre.

Bonne continuation.

Nota : dans cette situation, généralement après un bon ménage, et une peinture et achat de qq meublé cela peut être réglé rapidement.

Dans mon cas pour le petit jeune en 2 jours je refais les peintures , change le lino pour un studio et je change un ou deux meubles.
La caution ( 2 mois ) couvre les matériaux.
De manière général avec un garant ou assurance on peut s’arranger pour un "forfait" …

Bon courage

Despe44 · #7

Hey à tous !

Très sympa vos réactions diverses. J’essaie d’y répondre ci dessous.

En effet, la dépression semble appartenir au passé à l’écouter. Mais à le voir, rien n’est moins sûr hélas. Par ailleurs, il se dit incapable de gérer le ménage lui même. Raison pour laquelle nous allons faire appel à une société spécialisée, ce qui au demeurant me convient beaucoup mieux !

Et oui, ce que vous voyez est bel et bien ce que vous croyez, à savoir étrons et déjections en tout genre. Pour gâter le tout et assurer un cocktail sympathique, chat et humain s’y sont mis ensemble ! C’est toujours plus sympa les sauteries à plusieurs ! Pour être honnête, nous n’avons pas ouvert les "poubelles jaunes" mais bien qu’il s’agit d’un container dédié au recyclage, croyez en mon odorat, il y a bien des matières périssables et putricides à la fois à l’intérieur. Idem pour le frigo.

Je partage votre avis selon lequel ce type de désagrément devrait être connu de tous propriétaires bailleurs ou toute personne souhaitant le devenir. De fait, ça permet de se tester. De mon côté, j’essaie de ne pas trop m’accabler l’esprit par ces péripéties désagréables et chronophages… Je vais visiter un nouveau bien potentiel dans une semaine

J’ai raté le rappel pour l’hépatite "A" il y a quelques mois, je suis en risque vous croyez ?!

Curieusement, je ne sais pas où crèche notre cher protagoniste. Nous lui avons demandé une adresse de correspondance, il nous a indiqué, "ici chez vous, enfin le logement que je prends en location quoi !". Bon je romance à peine, mais c’est l’idée ! Il a toujours son travail d’informaticien. Et clairement il a une tête de guick drogué.

Comme indiqué plus haut, il avait en effet un chat. Après on peut avoir un animal et le sortir, le laver et pas le laisser cradosser le logement et le mobilier qu’il contient. Triste éducation !

Pour ce logement, nous avions volontairement limité le dépôt de garantie à 1 mois de loyer. Clairement, cela sera insuffisant. Il devrait régler le solde, je l’espère fortement en tout cas. Mes autres logements meublés sont loués avec 2 mois de dépôt de garantie.

Bonne nuit,
Despe

lachignolecorse · #8

Pour anticiper ce genre de situation, il serait intéressant d’imposer au locataire la visite annuelle du propriétaire que la loi autorise

Encore faut il trouver le temps.

Surin · #9

cricri77700 a écrit :
Nota : dans cette situation, généralement après un bon ménage, et une peinture et achat de qq meublé cela peut être réglé rapidement.

Je crains que ça ne soit pas si simple vu l’infiltration probable de matières fécales dans les sols, d’ailleurs le dégât des eaux ne dois pas être un simple dégât d’eaux claires.
Il faudra certainement du temps pour arriver à bout de toutes les odeurs voire aller gratter/reboucher certaines fissures.

Despe44 a écrit :
J’ai raté le rappel pour l’hépatite "A" il y a quelques mois, je suis en risque vous croyez ?!

L’hépatite A je ne pense pas mais lors du nettoyage il ne faut pas prendre à la légère un quelconque risque infectieux et bien tout laver et surtout se laver.

Concernant le vaccin contre l’hépatite A, si vous en avez fait un, il est dommage de n’avoir pas fait de rappel quelques mois ou années après car la plupart du temps c’est suffisant pour apporter une protection à vie et il n’est plus nécessaire de faire les rappels tous les 10 ans. A vérifier en fonction de la marque du vaccin que vous avez réalisé.
Un examen de contrôle post-vaccination (pour recherche d’anticorps anti-VHA) peut être effectué pour éviter une vaccination inutile. Bien souvent on est immunisé si vaccination antérieure.

Victoire · #10

Punaise , comment peut-on être sale à ce point?
C’est bien pire que mon histoire de terrain parasité par les débris du voisin …Je ne sais pas si j’aurais été capable de me contenir en présence du locataire (oui, oui , j’ai tendance à me transformer en virago quand on porte atteinte à mes biens et on m’entend de loin …)

InvestisseurHeureux · #11

Incroyable l’avant et après des photographies.

Mon père avait eu un peu la même il y a vingt ans : une chômeuse célibataire qui ne payaient plus les loyers depuis longtemps, insolvable et quand il a remis la main sur le bien, il était dans un état lamentable, avec de l’urine sur les murs et des poubelles partout (on suppose une vengeance de la locataire).

Despe44 · #12

Je ne vous ai pas oublié chers membres.

Dans une telle situation, les choses prennent un temps démesuré, et les minutes s’égrènent très len-te-ment.

La difficulté tient également à la relation pluripartite entre nous, les assurances, le locataire, les experts, et les professionnels devant réaliser des devis.

En bref :

- Nous avons galéré à dénicher des entreprises de décontamination. Elles ne sont pas légions dans la région du bien, et les sociétés ne daignent pas se déplacer s’il y a trop de distance ;

- Nous allons recevoir un premier devis aujourd’hui ou demain. A l’oral, j’ai discuté avec l’entreprise qui m’a indiqué un budget de l’ordre de 1 400 € TTC ce qui ne m’étonne guère*. Cette facture sera probablement ventilée entre l’assureur (le nôtre**) pour la partie dégâts des eaux et le locataire pour la partie décontamination et aggravation des dégâts du fait de sa négligence ;

- le locataire continue de payer (mois de juillet réglé comme d’habitude) ;

- le mobilier va être totalement évacué du fait de la contamination importante. Nous projetons (espérons) donc remeubler aux frais du locataire ;

Ce qui m’inquiète dans tout cela, c’est qu’en bout de compte le budget global devrait frôler, voir excéder les 6 500 € si je compte de la manière suivante :

- 1 400 € pour évacuation et décontamination ;
- 1 500 € pour la plomberie diverses (remplacement WC, douche, lavabo) ;
- 2 000 € pour refaire les sols et les murs ;
- 1 500 € pour remeubler (table à manger, chaise, canapé clic-clac, frigo, desserte cuisine, …) ;

Sans compter que nous ne sommes pas à l’abri de devoir faire intervenir une entreprise spécialisée si la charpente était touchée… ce qui est loin d’être à exclure (auquel cas, nous espérons que les travaux s’inscriront dans le prolongement du dégâts des eaux, et que cela sera pris en charge par l’assurance).

Si à la louche, 2 500 € seront potentiellement pris en charge par l’assureur (quote-part dégâts des eaux), cela signifie que 4 000 € seront à la charge du locataire et je crains que cela fasse beaucoup. Un étalement sera donc peut être à prévoir.

Belle journée,
Despe

* Un autre devis devrait être réalisé par une entreprise missionnée par l’assurance.
** Du fait qu’il s’agisse d’une location meublée, alors qu’en présence d’une location nue cela aurait été l’assurance du locataire qui aurait pris en charge.

Despe44 · #13

La suite des aventures de Despe44…

Je vous avais laissé avec des suppositions et un dossier peu avancé. Les choses bougent, toujours aussi lentement certes, mais elles bougent :

1°) Nous avons finalement retenu une autre entreprise que la première. En effet, le 2nd professionnel (il n’y en avait guère d’autre sur le marché) est spécialisé dans les travaux de décontamination. Contrairement au premier, qui avait l’air un peu dépassé par les évènements… et les odeurs ! La société que nous avons retenue nous a été recommandée par l’expert commandité par l’assureur. Ainsi, bien que le devis soit plus cher, nous l’avons désigné comme l’heureux élu. La facture relative à l’évacuation et la décontamination s’établit au final à 2 135 €, ventilée entre le locataire (pour négligence) à hauteur de 1 505 € et nous-même (enfin l’assurance au titre du dégât des eaux) pour 630 €. Nous avons négocié avec le professionnel et le locataire pour que soit supprimée la décontamination des éléments mobiliers : ces derniers seront purement et simplement évacués ;

2°) Le locataire a confirmé à sa banque l’ordre de virement de 1 505 €. Naturellement, le maintien de ses engagements et de sa bonne foi nous réjouit. En complément, nous avons vérifié le coût d’acquisition du mobilier (2013 pour l’ensemble). Nous en avons eu en tout pour 530 € (canapé-lit, table basse, table à manger, chaises, desserte cuisine, vaisselle diverse, four micro-onde, grille pain et frigo). Pour avoir meubler d’autres logements depuis, je trouve que nous n’en avions pas eu pour cher. Au final, en appliquant une décote de l’ordre de 25%, nous avons demandé au locataire un règlement forfaitaire de 400 €. Ce dernier nous a vivement remercié pour notre geste (nous avons précisé avoir consenti "une décote significative" sans la chiffrer précisément) et a ordonné ce matin même le virement desdits 400 € à sa banque. Compte tenu de "l’amortissement" de ces meubles, je trouve que le compromis est à notre avantage. Le dossier mobilier sera donc définitivement clos à réception du virement ;

3°) Les travaux d’évacuation et de décontamination auront lieu en août. Du moins, nous l’espérons ;

4°) Restent ainsi en cours de traitement "le dossier éléments de salle de bain" (WC, cabinet de douche et lavabo) ainsi que "le dossier réfection des sols de l’appartement et des murs de la salle de bain". Pour le 1er, j’ai indiqué au locataire de provisionner 700 €, ce qui me semble cohérent. Pour le 2nd, nous patientons jusqu’à la finalisation des travaux d’évacuation pour solliciter des devis. Nous avons informé le locataire que si l’assurance ne prenait pas en charge ce poste de dépense, il lui serait bien évidemment facturé en intégralité ;

5°) Dernier sujet et pas des moindres : après l’évacuation et la décontamination, des professionnels se déplaceront pour auditer l’état de la charpente, notamment pour étudier si celle-ci a été impactée par le dégât des eaux, et si elle est potentiellement "imbibée de m… et compagnie"

Les photos maintenant…

…

…

…

Blague, vous l’aurez compris, ce n’est pas pour tout de suite. Mais promis, une fois que nous aurons redonné une seconde vie à ce studio, je ne manquerais pas de vous en faire part de manière illustrée.

Au plaisir,

Despe

sven337 · #14

Dans votre malheur, vous semblez avoir beaucoup de chance avec votre locataire, qui aurait pu ne rien assumer, ou ne pas être en état financièrement ou mentalement d’assumer quoi que ce soit.
Bon courage pour la suite.

perecastor · #15

Votre aventure illustre bien mon opinion concernant le choix des locataires, et l’absolue nécessité de sélectionner uniquement des top dossiers "bretelles et ceinture" avec CDI, gros revenus + caution au moins équivalente.

Le risque d’impayés et de dégradations est faiblement corrélé à la qualité du dossier (sous entendu : il y a des personnes correctes, et des locataires difficiles, dans toutes les classes sociales). En revanche, la probabilité de limiter la casse financièrement est bien meilleure avec un top dossier qu’avec une personne à la limite de l’insolvabilité.

A titre d’exemple, mes grand-parents ont eu un souci d’impayés avec un locataire, médecin généraliste de profession. Phobie administrative ; je-m’en-foutisme ? En tout cas il a suffi de solliciter un huissier pour faire saisir, directement sur son compte bancaire certainement bien fourni, le montant de l’impayé.

michaelstaudi · #16

Bon courage pour la suite, heureusement que votre locataire joue le jeux c’est clair.. je vais suivre la discussion pour voir la suite, à bientot

titoux · #17

J’ai pu de mon côté rendre visite à une locataire qui m’a annoncé son départ pour 1 mois après.

Celle-ci à eu l’honnêté de me montrer des dégradations faites par son ex-compagnon.

Elle a également encaissé un acompte de son assurance dans le cadre d’un dégat des eaux occasionné chez elle.

Elle doit régulariser annuellement une petite somme mensuelle pour couvrir ce que la CAF ne couvre pas sur son loyer.

Cette personne est limite solvable…et j’avoue que dans son cas, l’ensemble des sommes qu’elle me doit ne sera JAMAIS recouvert (la caution ne sera pas suffisante) et que toute action sera vaine pour récupérer cette somme d’argent.

Titi0107 · #18

Vous avez tout simplement eu à faire à une personne atteinte du syndrome de Diogène. Celui-ci a dù se déclencher durant sa période de dépresion.
Les cas restent rare (une personne sur 2000 environ) mais il est à noter que le nombre de personnes atteintes est en constante augmentation ces dernieres années.

Range19 · #19

Bonjour,
Les choses semblent se régler gentiment, votre locataire est correct, beaucoup fuient leurs responsabilités y compris des gens très bien.
Je me souviens d’une locataire psychotique… ce sont ses parents qui ont assumé. La déco avait été totalement refaite après nettoyage des murs couverts d’excréments, mais au goût des parents… pas tout jeunes.
Bref : on ne peut pas tout imaginer, la vie des gens est ce qu’elle est, ça peut arriver, heureusement rarement.

Bon courage Despé : au final l’appartement sera comme neuf et il n’y aura eu aucune perte financière.

Despe44 · #20

Bonjour à tous,

3 mois se sont écoulés depuis ma dernière participation à cette discussion. Je vous livre donc ci-dessous la suite et quasiment la fin (salutaire) de mes petites péripéties de propriétaire…

1°) Donc, comme convenu les travaux d’évacuation et de décontamination ont bien eu lieu fin août / début septembre. Le tarif final a été d’environ 2 200 € (pour à peu près 20m²), et nous n’avons rien eu à décaisser directement pour rappel (1 500 € assumé par le locataire et 700 € pris en charge par les assurances).

2°) Le virement des 400 € relatifs aux éléments de mobiliers (après décote de 25% appliqué par nos soins) a été réalisé instantanément par le locataire.

Ci-dessous les photos du logement après décontamination, évacuation, et enlèvement du parquet imbibé de substances en tout genre :

3°) J’en viens désormais aux nouveaux éléments de notre dossier :

Nous avons reçu les devis des 3 artisans pour refaire le logement de A à Z. Au total l’addition se chiffre à 13 190 € (5 506 € pour la menuiserie, 5 761 € pour la plomberie et 1 923 € pour la peinture). C’est au-delà de ce que j’avais chiffré / espéré.

Ces devis prévoient dans les grandes lignes : la pose d’un nouveau plancher bois (je parle bien des fondations ici), la pose d’un nouveau parquet, de nouvelles plinthes, la suppression d’un placard inutile, la pose de nouveaux éléments de cuisine (meuble, mitigeur, plaques, frigo…), la tombée d’une cloison et la pose d’une nouvelle cloison en plaquo hydro, la pose du carrelage dans la salle de bain, l’installation d’une nouvelle cabine de douche vitrée, la pose de faïence dans la salle de bain, l’installation de nouveaux WC, la pose de 2 radiateurs neufs, la plomberie dans la cuisine et la salle d’eau, le ponçage et le rebouchage des trous et la peinture dans tout l’appartement (les plafonds compris). Voilà pour le principal.

Pour faire bref, on profite pour faire une refonte complète de l’appartement, et même au-delà des dégâts causés par le locataire et le dégâts des eaux.

La question qui vous chatouille le bout des lèvres est probablement la fraction prise en charge par l’assureur, le locataire et nous-même.

J’en viens donc aux faits :

- L’assurance va prendre en charge environ 5 000 € de travaux. En réalité, l’assurance va prendre légèrement moins de travaux à sa charge, mais elle va probablement nous rembourser la quote-part "vétusté" des meubles et éléments trop anciens du logement. Au final, nous devrions donc bien être sur une base prise en charge par l’assurance de 5 000 € environ ;

- Pour le solde (légèrement plus de 8 000 €), afin de tenir compte des éléments retapés sans lien direct avec la négligence du locataire (et la provision pour le mobilier de cuisine "déjà réglée"), nous avons proposé au locataire de réserver à notre charge 2 000 € de travaux (25%). En gros, lui reste donc un peu plus de 6 000 € à assumer personnellement ;

Après lui avoir envoyé un mail en ce sens, tout en lui proposant notamment d’échelonner le règlement de sa dette sur plusieurs mois (contre signature d’un document signé de sa main et celle de sa caution en la personne de son père), celui-ci nous a adressé dans le courant de la semaine dernière la réponse suivante :

Mon locataire a écrit :
Bonjour,

Tout d’abord je tiens vous remercier pour la prise en charge de 25% du montant qui m’est normalement totalement due.
Je suis dans la possibilité de payer comptant et de suite la somme restante .
Dans cette possibilité, est-ce que les délais des travaux resteront les même ?

En ce qui concerne le virement de cette somme, avez-vous à votre disposition les différents RIB concernés ?

Si vous préférez me rappeler, je suis toujours joignable au [numéro] entre 12h30 et 13h30 ou à partir de 17h30.

Cordialement,
XXXXXXX.

Je ne vous cache pas notre agréable surprise à la lecture de ce mail. Pour la petite histoire, nous avons réceptionné un premier virement de 3 000 € jeudi dernier (la banque du locataire plafonnant les virements quotidiens à cette somme). Nous devrions recevoir la seconde salve dans le courant de cette semaine.

En d’autres termes, nous nos réjouissons de la tournure que prennent ces désagréments, et leur règlement qui approche. A la lecture du mail ci-dessus, notre réaction aura même été la suivante : "on est con, on aurait dû tout mettre à sa charge"

Quoi qu’il en soit, le dossier progresse. Les artisans attaquent en théorie les travaux la semaine prochaine. Nous espérons disposer d’un logement tout beau tout propre pour la dernière semaine de l’année (joyeux Noël). Le locataire continue de nous payer… Nous allons probablement mettre fin à son bail après qu’il nous ait réglé le mois de décembre.

Je ne manquerais pas de vous fournir quelques photos une fois le logement remis définitivement au goût du jour.

A bientôt,

Despe

sven337 · #21

Despe44 a écrit :
"on est con, on aurait dû tout mettre à sa charge"

Allons. Dans votre malheur vous avez l’énorme chance d’avoir un locataire et sa caution qui sont solvables et qui assument… n’en abusez pas.
Le changement du plancher bois est lié aux "substances" qui ont pourri non seulement le parquet mais également les poutres ? Ou est-ce sans rapport ?

Despe44 · #22

Naturellement Sven, vous vous doutez bien qu’il s’agit d’ironie. Nous prenons les choses avec suffisamment de recul et de détachement pour se le permettre.

Le remplacement du plancher bois fait suite à la note de l’expert ayant constaté les conséquences découlant du dégâts des eaux et des substances jonchant le sol lors de notre découverte de l’appartement.

Les poutres ne seront pas changées. Seul le plancher bois le sera.

Dernière modification par Despe44 (29/10/2018 17h17)

Trix · #23

J’ai connu le même cas dans mon T1 à l’époque, prévenu par la copro d’un dégat des eaux et locataire injoignable…

Mon locataire ne payait plus depuis 2 ou 3 mois et la CAF ne me complétait pas non plus…

Et pour cause, le locataire était en prison !

Une sacré galère dont j’ai pu me sortir en vendant l’appartement.
Vous vous en sortez…pas si mal !

FCP · #24

Quand on voit ça, on est content d’investir en… SCPI.

Despe44 · #25

La suite et la fin des aventures de Despe44.

Après les salissures, les mois d’entretien avec les assurances, les phase de décontamination, d’évacuation, de comparaison des devis, et après la réalisation des travaux, et plus de 6 mois sans perception de loyers, j’ai le plaisir de vous présenter le logement ressuscité, tel un phœnix renaissant de ses flammes !

(Désolé, les photos au format portrait se mettent automatiquement en format paysage sur le forum)

Comme vous le constaterez, tout a été refait à neuf, du plancher au plafond, en passant par les murs, la cuisine, la salle d’eau, les chauffages, le mobilier, …

Plus qu’à retrouver un locataire désormais.

Dernière modification par Despe44 (08/07/2019 11h39)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Locataire qui paye mais systématiquement en retard : comment réagir ?	16	4 960	31/05/2020 21h21 par Rick
Revêtement mur partie commune : que mettre pour éviter les dégradations	12	5 713	27/12/2023 14h02 par lachignolecorse
Comment réagir quand votre cabinet d'expert-comptable devient défaillant ?	10	4 053	12/10/2018 16h13 par GoodbyLenine
Comment réagir à un acte cavalier d'une agence immobilière ?	14	3 043	26/05/2023 11h29 par Kabal
Comment récupérer un logement sous loi 1948 après le décès du locataire ?	11	3 279	22/02/2021 11h43 par Tlaloc
Déduction de frais réels possibles après le départ du locataire ?	11	1 824	17/08/2018 18h04 par Bernard2K
Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ?	22	8 223	02/06/2017 16h30 par jaa71

Comment réagir après des dégradations et négligences d'un locataire ?

9 #1 28/06/2018 18h05

Bretagne, octobre 2015 :

Bretagne, mai 2018 :

Bretagne, juin 2018 :

#2 28/06/2018 18h43

#3 28/06/2018 18h50

#4 28/06/2018 19h53

#5 28/06/2018 21h14

1 #6 28/06/2018 22h56

#7 28/06/2018 23h55

#8 29/06/2018 07h33

#9 29/06/2018 08h19

cricri77700 a écrit :

Despe44 a écrit :

#10 29/06/2018 17h11

#11 09/07/2018 12h07

1 #12 10/07/2018 10h48

3 #13 01/08/2018 14h31

#14 01/08/2018 15h21

#15 01/08/2018 15h39

#16 01/08/2018 15h43

#17 01/08/2018 16h03

1 #18 01/08/2018 16h42

#19 02/08/2018 09h00

1 #20 29/10/2018 16h13

Mon locataire a écrit :

#21 29/10/2018 16h27

Despe44 a écrit :

#22 29/10/2018 16h33

#23 29/10/2018 17h25

#24 29/10/2018 20h54

5 #25 08/07/2019 09h17

Discussions peut-être similaires à “comment réagir après des dégradations et négligences d'un locataire ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

9 #1 28/06/2018 18h05

Bretagne, octobre 2015 :

Bretagne, mai 2018 :

Bretagne, juin 2018 :

1 #6 28/06/2018 22h56

cricri77700 a écrit :

Despe44 a écrit :

1 #12 10/07/2018 10h48

3 #13 01/08/2018 14h31

1 #18 01/08/2018 16h42

1 #20 29/10/2018 16h13

Mon locataire a écrit :

Despe44 a écrit :

5 #25 08/07/2019 09h17

Discussions peut-être similaires à “comment réagir après des dégradations et négligences d'un locataire ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Bretagne, octobre 2015 :

Bretagne, mai 2018 :

Bretagne, juin 2018 :