Comment financer un investissement locatif LMP sans revenu professionnel ?

Misterflod · #1

Mesdames messieurs les heureux ,

Après une longue expatriation je reviens en France et souhaiterais multiplier les investissements immobiliers mais je bloque au niveau du financement :

J’ai investi il y a deux ans au travers d’une SCI a l’is dans des murs commerciaux loués à des restaurants , j’ai acheté sans financement , je perçoit donc l’intégralité des loyers sans pour autant me verser de dividendes ou de salaire , je vis sur mes comptes courants , je ne paye pas d’impots.
J’ai acheté à crédit ma résidence principale .
Je viens de signer l’achat d’une surface de 350 m2 en centre ville que je vais diviser en 10 studios et un appartement de 4 chambres que je vais louer à des étudiants l’hiver et en saisonnier l’été , je vais adopter le statut LMP.
Je souhaitais faire financer ce dernier investissement par la banque mais elle refuse malgré une très bonne rentabilité au motif que je n’ai pas de revenus pro et que mon taux d’endettement va être dépassé.
Pour cette opération je vais donc financer sur mes fonds propres sans crédit mais je ne pourrais plus investir alors que mon but est de multiplier les investissements et d’en faire une activité à part entière .

Voyez vous une stratégie pour obtenir du financement ?

Tres cordialement
Florian

Mots-clés : crédit, financement, lmp (loueur en meublé professionnel)

GoodbyLenine · #2

Suggestions de "stratégie" :
- aller voir d’autres banques (il faut en voir beaucoup avant de trouver la bonne, et le bon interlocuteur, parfois un courtier en crédit peut aider), et au besoin leur proposer d’investir une partie de vos fonds (ceux que vous utiliseriez sinon pour acheter le bien en question) dans des produits chez eux (ou -moins contraignant pour vous mais moins intéressant pour la banque- de nantir des actifs dans lesquels ces fonds sont investis déjà), et d’avoir un apport non négligeable (en plus d’une hypothèque sur le bien financé). Essayez aussi les filiales françaises de banques ayant pignon sur rue au Maroc (BMCE, etc.)
- vous rémunérer comme gérant de votre SCI IS, ce qui vous donnerait un "revenu pro" et la possibilité de cotiser à la sécurité sociale des indépendants, donc d’avoir une couverture sociale et d’acquérir des droits à la retraite, etc. (Note : et sur ces revenus de 2018, sauf abus caractérisé, vous bénéficierez de l’année blanche, donc pas d’IR à payer), ou au minimum démontrer à la banque que la SCI IS dégage un bénéfice substantiel (à supposer que ces soit le cas…)… mais ça ne fera sans doute pas changer d’avis votre banque avant quelques années de rémunération du gérant…
- trouver une caution, ou un associé solvable, pour améliorer votre dossier.
- prendre votre temps, commencer plus petit (il sera plus facile d’obtenir un financement) et démontrer après quelques années que vous êtes un client fiable, avant de faire financer de plus grosses opérations.

PS: N’oubliez pas de venir nus raconter comment vous avez fini par obtenir votre financement….

Misterflod · #3

Merci pour cette réponse .

Voir d’autres banques c’est ce que je fais , des courtiers aussi mais toujours la même réponse .
Je n’ai pas essayé les banques Marocaines , ont elles des particularités ?
Prendre mon temps ….je ne souhaite pas attendre plusieurs années avant de continuer les investissements …

Je reste en recherche

Bernard2K · #4

Vous pouvez aussi trouver un boulot en CDI et, dès que vous serez sorti de votre période d’essai, vous serez beaucoup plus solvable pour les banques !

Pierrot31 · #5

Je ne suis pas familier avec les SCI, mais vous pouvez envisager de consentir un nantissement des parts sociales:

inscription Nantissement de parts de société civile - Greffe du Tribunal de Commerce de Paris

Qui dit SCI, dit associé…

Sans connaître les montants, votre surface financière, votre situation familiale, il est difficile d’en dire plus.

Bien à vous,

Misterflod · #6

Pour ce qui est du CDI … je pourrais me salarier mais j’evite Autant que possible les taxes , cette solution serait donc très coûteuse .

Pour le nantissement de mes parts de SCI si je comprends bien ce serais une garantie supplémentaire au prêt ?

Bernard2K · #7

Misterflod a écrit :
Pour ce qui est du CDI … je pourrais me salarier mais j’evite Autant que possible les taxes , cette solution serait donc très coûteuse .

L’autre solution pour être solvable est d’être entrepreneur et d’aligner 3 beaux bilans. C’est encore plus long et pas sûr que ça soit moins taxé. A part ça les solutions ont déjà été listées par les autres intervenants.

Quant à éviter les taxes… Drôle d’idée de revenir en France, alors !

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Misterflod a écrit :

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