LMNP : les déductions possibles en régime réel

Je pense que vous pouvez passer ces frais de dossier en charges.
C’est un peu comme pour les frais de notaire sur un financement à 110% : Vous avez une charge la 1ère année que vous financez par le crédit et vous déduisez les intérêts payés dessus par la suite.

Pour toute acquisition immobilière, vous devez passer par un notaire, seul à même de faire ce qu’il faut pour que le nécessaire soit fait au niveau du service de publicité foncière.

Je vous recommande chaudement de faire appel à un professionnel (expert-comptable) pour se charger du suivi comptable de votre activité de location meublée, et des procédures déclaratives associées (et les réponses aux questions du fisc), même si ça ne vous dispense pas de faire vous aussi un suivi fin et d’essayer de tout comprendre/maîtriser. 

A mon avis :
    - vous ne pouvez pas, chaque année, équilibrer les recettes générées avec un mix de charges adapté au montant des amortissements : de manière générale, la comptabilité enregistre les données chiffrées permettant de refléter une  activité économique et ses conséquences, et vous ne pouvez pas ajuster vous-même ces données chiffrées à votre gré pour obtenir le résultat que vous souhaitez. Pour reprendre votre exemple : si vous avez 12k de charges, 0,8k d’amortissements, et 2.3k de recettes, vous aurez un résultat comptable de -10.5k (-12-0.8+2.3) et un résultat fiscal de 0 avec 10.5k d’amortissements (fiscalement) reportés (potentiellement jusqu’à 10 ans après).
    - l’amortissement de l’immobilier est à faire par parties, et pas "85% du coût d’achat sur 30 ans". Un comptable pro fera ceci facilement (et ses outils le feront en grande partie automatiquement pour lui)
    - un ravalement de façade constituera en comptabilité une nouvelle immobilisation, qui sera amortie (à 100%) linéairement sur N années.
Après quelques années à analyser les documents produits par un comptable pro, et à échanger avec lui, tous ces aspects vous paraîtront bien plus familiers !

Désolé d’être franc : vu le niveau de vos questions, l’expert-comptable est impératif ! Savoir passer les écritures comptable d’une compta de type entreprise est complexe, et ne se résume pas à la bonne répartition des amortissements !
Juste un exemple tout simple : vous achetez un équipement pour un logement, par correspondance. L’équipement coûte 100 €, les frais de port 10 € : savez-vous passer les 3 écritures nécessaires ? Savez-vous dans quels comptes ça va ?

Pour répondre quand même sur vos questions.
- sur la question du "report" : il me semble que votre question n’a aucun sens. On ne choisit pas de "décaler" des charges ou des amortissements. On constate les charges et les amortissements l’année où ils interviennent. Le cas échéant, cela crée un déficit. C’est ce déficit qui est reportable fiscalement, jusqu’à 10 ans. D’ailleurs, il me semble que l’explication de GBL mérite une petite correction :

Pour reprendre votre exemple : si vous avez 12k de charges, 0,8k d’amortissements, et 2.3k de recettes, vous aurez un résultat comptable de -10.5k (-12-0.8+2.3) et un résultat fiscal de 0 avec 10.5k d’amortissements de déficit (fiscalement) reportés (potentiellement jusqu’à 10 ans après).

Que le déficit soit issu des charges courantes ou des amortissements ne change rien à l’affaire.
La seule façon de "décaler" une charge, c’est de faire la dépense plus tard ! On n’a généralement pas le choix de le faire, sauf pour des travaux non urgents.

- sur la question du terrain : la source que vous citez n’est pas du tout contradictoire avec ce que vous avez lu ailleurs. Elle écrit "Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable". Il est donc sous-entendu que l’exemple de décomposition cité, qui aboutit à 100 %, s’applique sur la valeur de l’immeuble, terrain déjà déduit.
Exemple : immeuble valant 100 k€, terrain estimé à 20 k€, reste 80 k€ à répartir selon les amortissements proposés dans ce tableau (ou d’autres d’ailleurs, il n’y a pas une seule clé de répartition qui serait valable, mais des "fourchettes généralement admises").

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2018 12h39)

Pour répondre à une question de tiber restée en suspens "J’ai entendu parler de crédit d’impot mais ça m’étonne un peu…" :

C’est presque le cas :
- il s’agit d’une réduction d’impôt, pas d’un crédit d’impôt, ce qui veut dire que si vous ne payez pas d’impôts, il n’y a pas de report de cette réduction.
- Vous devez avoir souscrit à un CGA
- Elle est plafonnée à 915€
- Elle est aussi plafonnée à 2/3 du cout de l’EC + 2/3 du cout du CGA depuis le 1er Janvier 2016. Avant 2016, c’était la totalité qui était rendue sous forme de réduction d’impôt : vous trouverez donc souvent des fils datant d’avant 2016 parlant de la réduction totale, nous y fiez plus.

D’ailleurs, la conséquence de ce passage à 2/3 des dépenses de comptabilité est qu’il est parfois plus avantageux de ne pas passer par un EC + CGA (à la condition sine qua none de savoir faire la comptabilité LMNP) : on a une majoration de 25% des bénéfices, si bénéfices il y a, mais l’impôt lié peut être inférieur au 1/3 restant à notre charge.

Avant, il n’y avait aucune raison valable de se passer d’un EC dans la mesure ou il était remboursé in fine (et ZX-6R n’avait de cesse de le rappeler !)

Ce fil me semble approprié pour ma question : qu’en est-il des charges contractées avant l’acte d’achat ?

Par exemple un architecte d’intérieur qui effectuerait les plan, les DCE et la récupération des devis nécessaire pour le dossier des banques.

En supposant que l’architecte édite ses factures à l’adresse du futur bien, peut-on les passer dans les charges liées à l’achat (comme les frais de notaire et d’agence) ? La date étant antérieur au début d’activité, un contrôleur risquerait-il de venir nous embêter ?

J’ai présenté à mon Comptable des dépenses d’avant signature acte authentique [d’achat] celles ci ont bien été prise en compte.

Quelques semaines avant aucun problème
quelques mois…. moins évident, mais dépend de la taille du projet

Posez ces questions à votre comptable, c’est lui qui passera celà en Compta au final.
et qui "attestera"

Bonjour a tous

Je possède un appart acheté avec un box, jusqu’a maintenant j’ai amorti le tout et depuis la totalité des charges dans ma compta.

Cette année les impôts m’ont demandé la TA sur le box, ils savent donc que je loue sans box (on ne peux rien leur cacher) j’ai ronchonner et ils m’ont dégrèvé

Le box n’étant pas louer avec l’appart il serait logique que je ne le passe pas en amortissement et que je n’impute pas les charges en compta, mais dans la mesure ou ce box est utilisé pour mon activité de LMNP (stockage meuble, vaisselle, matériel…) puis-je à votre avis quand même le passer en charges ? devrais-je le déclarer comme établissement pour payer la CFE dessus ?

Location meublée donc LMNP au réel.

SCI IR exclue.

Les travaux sont pris en compte par l’amortissement :
- soit on prend en compte le prix d’achat d’une part (les frais de notaire etc.) et le prix des travaux d’autre part, si mise en location la même année.
- si démarrage une autre année, en principe on amortit plutôt la valeur vénale = valeur de marché (n’inclut pas exactement les travaux pour le montant des factures, mais la valeur vénale devrait avoir argumenté d’une somme supérieure ou égale au montant des travaux.

C’est une logique de comptabilité d’entreprise : toute dépense en vue de louer meublé est prise en compte, donc peu importe la nature de ces dépenses.

Par ailleurs, transformation d’un local commercial et scinder en 4 logements :
- vérifiez bien les autorisations nécessaires.
- RDC et caves : faites attention qu’une pièce habitable, type séjour ou chambre, selon le règlement sanitaire département et le CCH, doit faire au moins 7 m², généralement doit faire 2,2 à 2,3 mètres minimum de hauteur sous plafond, avoir une ouverture vers l’extérieur et recevoir la lumière du jour. Sinon, ça ne peut être qu’une pièce dite de service (buanderie, bureau, cellier).

Bonjour/Bonsoir,

Le 1er Octobre, j’ai fait l’acquisition d’un appartement sur la commune d’Agay, dans le 83. J’ai pour but de le louer à la semaine, principalement pendant la période estivale.

Je compte déclarer mon activité de loueur meublé non professionnel via le formulaire P0i. J’ai cependant des interrogations.

J’ai réalisé des rénovations moi-même et j’ai bientôt un artisan qui va finaliser mes rénovations. J’en ai actuellement pour un peu plus de 3000€ de rénovations. N’ayant pas encore déclarer mon activité en LMNP, vais-je pouvoir tout de même déduire ces rénovations de mes impôts ? Si oui, comment faire ? Dois-je renseigner comme date de début d’activité le 1er Octobre pour que ces frais soit pris en compte ou, en mettant la date actuelle ils pourront être pris en compte ?

Autre question si vous me le permettez : Quels frais puis-je déduire ? Le matériel, certainement, mais puis-je compter les outils achetés, mes frais de déplacement (je vie à 350km de l’appartement) ? Quel justificatif est nécessaire, un ticket de caisse est-il suffisant ? À quelle adresse doivent être les factures, mon adresse de domicile ou l’adresse de mon appartement ?

Je vous remercie par avance et vous souhaite une bonne journée/soirée.

Note : J’ai trouvé quelques réponses à mes questions. Si d’autres membres du forum se les posent, je vous copie un extrait du site jedeclaremonmeuble.com:

jedeclaremonmeuble.com a écrit :

Est-ce possible de passer en charges des dépenses liées à l’exploitation de mon bien, telles que les frais de déplacement, abonnement de téléphone, achat d’ordinateur portable ?

La charge doit être réalisable, probable et justifiée. Tant que la charge est utile à l’exploitation et que vous avez un justificatif, il est possible de la déduire. La plupart des loueurs en meublé qui louent un seul bien n’ont pas besoin d’une ligne téléphonique ou d’un ordinateur à temps plein. Vous pourrez passer en charge une facture téléphonique correspondant au mois où vous cherchiez un locataire, mais pas l’ensemble des factures.

J’ai fait des travaux moi-même dans mon appartement, est-il possible de les déduire en charges ?

Vous pouvez déduire le matériel que vous avez acheté pour faire les travaux, mais pas votre temps de travail (main-d’œuvre).

Dernière modification par JBarret (29/01/2019 07h39)

Je n’ai peut-être pas compris votre question, mais il me semble vous ne pourrez jamais amortir quelque chose que vous n’avez pas payé.

Je faisais référence au message 226 de michmouch dans cette file. En relisant sa réponse, je comprends que j’amortis (prix d’achat y compris frais d’agence charge vendeur moins la quote part du foncier). Du coup, c’est sur 30 ans que l’ammortissement doit se faire.

Vous m’avez peut être mal compris. Je disais que dans la pratique, les AI majorent souvent le prix de vente du montant de leur commission afin que le vendeur conserve le même "net vendeur". Ce qui peut donner l’impression de payer les frais d’agence quand on achète alors même qu’ils sont à la charge du vendeur.

Mais pour vous en tant qu’acheteur, vous avez juste un prix d’achat, peu importe que ce prix englobe la commissions de l’AI pour le vendeur.
Donc vous amortissez sur le prix d’achat, vous n’avez pas de frais d’agence.

C’est un désavantage pour le meublé par rapport aux frais payés par l’acheteur, qui eux, s’imputent en charge sur le compte de résultat dès l’année d’achat.

Vous parlez des frais de notaire ?

Vous avez deux options, les passer en charge l’année de l’acquisition comme vous le dites, ou bien les intégrer au prix d’acquisition et les amortir sur la durée de l’immeuble (donc base amortissable = prix d’acquisition + FDN). Donc vous n’avez pas forcement l’obligation de "plomber" votre résultat si c’est votre besoin.

1er cas, vous payez le bien 100k + 8k de vrais de notaire, vous pouvez l’amortir sur 100k (sauf valeur du terrain) et passer 8k en charge en année 1, ou bien amortir le bien sur 108k (sauf valeur du terrain).

2eme cas, vous achetez le bien 95k, payez l’AI 5k. Les FDN sont calculés sur 95k.
Vous pouvez l’amortir sur 95k (sauf valeur du terrain) et passer les FDN+ 5k en charge en année 1, ou bien amortir le bien sur 95k+5k+FDN (sauf valeur du terrain).