LMNP : les déductions possibles en régime réel

Il me semble que j’avais retenu que ceci (frais de notaire, frais d’agence à l’achat) ne sont des charges que pour un LMP, et que pour un LMNP ça majore le prix d’achat (donc impacte les amortissement et le calcul de plus-value quand on revend). C’était il y a 15 ans, quand je suis devenu LMP, un des principaux avantages du statut LMP (vs LMNP) (d’autant que ça générait un déficit déductible du revenu global, pour un LMP). J’ignore si la situation actuelle est identique.

Julien647 a écrit :

les frais d’agence ne peuvent pas s’imputer en charges ni être déduit en amortissement car ils sont à la charge du vendeur, mais au final c’est bien moi qui les ai payés sur le prix total de l’acquisition (même si après c’est bien le vendeur qui a réglé l’agence immobilière)

Si, en tant qu’entreprise, j’achète une machine 1000 à un revendeur qui l’a payée 800, je ne dois pas amortir seulement 200 au motif que le vendeur a déjà payé les 800 ! Je la paie 1000, j’amortis 1000.

Ou encore : j’achète une machine 1000 dont 100 de frais d’expédition (payés par le vendeur mais refacturés). OK, je n’amortis que 900, mais j’ai 100 en charges (les frais d’expédition sont dans un compte différent). Même si c’est le vendeur qui a payé les frais d’expédition, ils ne sont pas gratuits pour moi, donc je les compte en charge.

A mon sens, les frais d’agence sont forcément inscrits dans votre compta :
- si on considère que c’est le vendeur qui paie les frais d’agence, alors c’est le prix d’achat FAI qui sert de base à l’amortissement.
- si on considère que la valeur du bien est le prix net vendeur, alors les frais d’agence sont une charge. Cela dit, charge de plus de 500 € et non récurrente, il faut l’amortir aussi me semble-t-il.

Bonjour,

j’avoue ne pas avoir lu les 10 pages : je pensais que les charges de copropriété étaient a déduire intégralement, me trompe-je ?

si quelqu’un peut éclaircir ce point svp.

Les frais d’agence sont à la charge du vendeur, vous êtes l’acquéreur, vous en avez pas la charge, donc vous ne les passez pas en charges ^^

En fait vous n’avez pas de notion de frais d’agence à avoir, vous achetez un bien à un prix, qui est le prix du bien, et vous l’amortissez. Rien de plus rien de moins.

amoilyon a écrit :

Quels sont les livres / sujets que vous avez déjà lus ?
Visiblement vous confondez encore BIC et revenus fonciers.

En LMNP vous fonctionnez comme une société. Vous avez des dépenses, que vous allez retirer de vos bénéfices.
Vous n’êtes pas en foncier, avec la limite des 10700€.

Beaucoup de sites internet principalement, des youtubers, mais aussi des textes de lois… je trouve que globalement ces derniers ne sont pas si clairs car pas toujours exactes/complets ou tout simplement pas à jour… ou alors je ne suis pas tombé sur les bonnes infos.
Aussi je ne suis pas du milieu et met certainement plus de temps que d’autres à assimiler les bonnes pratiques.

Merci pour l’éclaircissement en tout cas!

Donc toute mon histoire est bonne si on s’arrête avant les 10700€ du foncier.

Quid de l’amortissement? on compte le mobilier d’une part et l’immo d’autre part, chacun avec une durée générale d’amortissement prédéfinie (respectivement 10 et 30 ans)?

Merci Trahcoh, je suis justement là pour être un peu plus à l’aise sans passer par un comptable tant que la situation est encore simple, c’est juste que j’avais besoin d’élaguer parmi la diversité des infos trouvées…

@Bernard2k: merci beaucoup pour votre réponse très complète ainsi que les liens transmis.

En conséquence, je pense passer en:
-charges les taxes, frais d’agences (qui rentrent dans ce cadre), intérêts d’emprunts, notaire, agence & courtier.
-amortissements: travaux (15 ans), mobilier (7 ans), cuisine/sdb (10 ans), immobilier (85% du coût d’achat sur 30 ans)

Aussi, de visu, il semble que dans mon cas, au bout de 13 ans je n’aurai plus de charges à reporter d’une année à l’autre car tout sera utilisé chaque année, les amortissements existants encore étant de moins en moins importants.

J’imagine qu’avant même cette date des 13 ans où cet appartement me fera payer des impôts, j’aurais déjà eu à refaire des travaux (pour l’appartement ou l’immeuble) qui feront chuter les recettes et rendront le régime réel toujours plus intéressant que le micro-BIC (et ses 50% d’abattements), je me trompe?

Régime réel étant intéressant à garder pour de futurs achats et mises en locations…

Merci,

Bonjour,

Pour rappel, l’exploitation en LMNP étant imposé en BIC, si vous optez pour le régime réel, tous les frais engagés dans l’intérêt direct de l’exploitation sont déductibles.

Frais de transport : Déductible si le déplacement est effectué uniquement pour les besoin de l’activité. Dans le cas ou vous utilisez cette semaine pour visiter la région ou votre famille, il serait de bon ton d’appliquer un coefficient afin de ne pas déduire une "part personnelle" du déplacement.

Frais d’hôtel: Idem.

Frais concernant votre compagne, avez vous acheté à deux et exploitez vous en communs ?
Sinon non.

Pour les justificatifs en effet la correspondance en les dates de signatures des baux/actes sera primordiale. Pour les déplacements ou vous n’effectuez que des visites, des échanges de mail, ou de texto, fixant des dates de visites ou de rdv pourront être fourni pour justifier la raison du déplacement.

Bonjour la communauté,

Cherchant des infos sur les travaux en LMNP et les déductions possible je n’ai pas trouvé mon bonheur et je pense que pas mal de personnes se demandent qu’est ce qui peut être déduit ou non.
C’est pour cela que j’ouvre une discussion sur les travaux déductibles.
Toutes les infos serons visibles sur le 1er poste que je mettrais à jour au fur et à mesure de vos questions/réponses.

---------- PRINCIPE ----------
1 - Je choisis la catégorie (si elle n’existe pas je propose une catégorie)
2 - Je pose ma question ou donne un exemple de la forme

Pour commencer voici une liste basique que je mettrais à jour en fonction des réponses :

---------- STRUCTURE ----------
1S - Ajout d’une extension =>
2S - Suppression d’une extension =>
3S - Aménagement d’un grenier =>
4S - Ajout d’une fenêtre =>
5S - Suppression d’une fenêtre =>
6S - Ajout d’une cloison =>
7S - Suppression d’une cloison =>
8S - Suppression d’une ouverture =>

---------- PLOMBERIE ----------
1P - Remplacement de tuyaux =>
2P - Installation de tuyaux =>
3P - Remplacement d’évacuation existante =>
4P - Installation d’évacuation non existante =>

---------- ELECTRICITE ----------
1E - Remplacement de prises, interrupteurs, … =>
2E - Installation de prises, interrupteurs, …  =>
3E - Remplacement d’un panneau électrique =>
4E - Installation d’un panneau électrique =>
5E - Installation d’un compteur EDF pour chaque logement (suppose qu’auparavant il n’y avait qu’un seul compteur commun) =>

---------- FINITION ----------
1F - Remplacement d’un revêtement au sol, sur le mur, … =>
2F - Installation d’un revêtement au sol, sur le mur, … (donc nu de base) =>
3F - Peinture des murs, plafond, … =>

Si vous avez des réponses n’hésitez pas à poster, ça pourra nous être utile.
Si vous avez des exemples plus complexe c’est top, c’est toujours bon d’avoir le plus de connaissance possible.

De plus je vous ai déjà répondu ici Tinade : étude de cas immobilier (achat avec ou sans travaux ?) :

La durée de l’amortissement des travaux dépend de leur nature. Si votre EC considère que l’électricité s’amortit sur 15 ans, vos travaux d’électricité seront amortis sur 15 ans.

Faire des travaux n’implique donc pas une durée d’amortissement plus longue ou plus courte que s’il n’y avait pas de travaux ; ça dépend de la nature des travaux.

Avec ou sans travaux, ce sont les principes généraux de la comptabilité qui s’appliquent :
- amortissement par composants ; voir par exemple cette page : Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? sachant que la durée de chaque composant n’est pas inscrite dans le marbre, ce n’est pas une durée fixée mais plutôt une fourchette de durée "raisonnable" qui peut être acceptée par l’administration fiscale.
- sur le seuil de 500 € pour savoir si c’est une charge (de l’année) ou un amortissement, voir ce fil : LMNP : différences entre charges et amortissement ?

Bonjour.

Oui en meublé et non en nu.

lachignolecorse et tonyhr : vous confondez avec la location nue (revenus fonciers). En location meublée imposée en BIC au réel, il n’y a pas de notion de travaux d’amélioration, réparation, agrandissement etc. En meublé, tout est éligible. Le bailleur en meublé est une entreprise, tout ce qui est investi pour l’outil de travail de l’entreprise (à savoir le bien loué meublé) est une charge ou une immobilisation à inscrire en comptabilité.

Que vous achetiez un bien à 100 k€ en bon état, ou que vous achetiez un bien à 20 k€ et fassiez 80 k€ de travaux dessus, vous aurez les mêmes amortissements à peu de chose près.

Bernard2k a raison. En meublé, tous les travaux sont déductibles y compris ceux que j’avais exclu de mon message initial.

Bonjour à tous,
Pour mon nouveau bien lmnp, j’ai souscrit sur jedeclaremonmeuble.com pour la liasse 2017. Sur leurs conseils, j’ai fait la déclaration p0i à la date d’achat (avec plusieurs mois de retard) et non à la date de location, afin d’amortir les frais d’acquisition. Le fait est que ça n’a pas posé de problème et que j’ai bien reçu mon n° de SIRET ; je m’apprête donc à valider la liasse 2017, avec un peu de retard (le temps de recevoir mon numéro de SIRET).
Pour info, la ventilation par composants qu’applique jedeclaremonmeuble.com, pour un bien construit avant 1950 est par défaut (modifiable) :

Aménagements intérieurs : 19% - 12 ans
Etanchéité : 7% - 25 ans
Gros oeuvre : 45% - 75 ans
Installation électrique : 6% - 30 ans
Terrain : 15% - 0 ans
Toiture : 8% - 25 ans

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Une question : l’achat a été fait à 110%, les frais de dossier du crédit n’ont donc pas été payés à proprement parler mais intégrés au capital à rembourser. Ai-je quand même le droit de les compter en charges la première année ? Même question pour la caution aussi, fait-elle d’ailleurs partie intégrante des frais de dossier ?

Dernière modification par Golliwogg (30/05/2018 02h09)