Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond)

Gardez néanmoins l’annonce dans vos archives.

Elle ressortira peut être un jour ou l’autre

Le notaire ? vraiment vous y pensez ?

A priori, seulement le nouveau propriétaire bailleur…

Les AI,sont des commerciaux. Certaines sont plus sérieux que d’autres, mais la plupart n’hésite pas à mentir.
Combien de fois j’ai entendu : Oui le terrain est constructible, ou l’électricité est aux normes (alors que c’était faux).

amoilyon a écrit :

Cette différence entre loi carrez et hauteur minimale n’est jamais évoquée.
C’est mesquin, voire malhonnête. A qui revient la faute si le bien est proposé à la location en habitation principale " idéale étudiant", et dénoncé en tant que bien insalubre ?
Le vendeur ? Le notaire ? L’ AI? Le nouveau propriétaire qui n’avait qu’à se renseigner ?

Il peut y avoir plusieurs niveaux de faute. Le propriétaire bailleur qui n’avait qu’à se renseigner sera nécessairement en tort civilement puisqu’il ne fournira pas ce qui est prévu au contrat de bail. Pas d’exception là dessus : si le locataire se plaint du logement insalubre c’est auprès de lui et c’est lui qui en fera les frais. Ce qui est normal parce que c’est lui qui a sciemment acquis un logement dont il savait parfaitement qu’il flirtait avec la ligne rouge (mais qui a mal estimé de quel côté de la ligne le logement se trouvait).
Ensuite se pose la question d’un éventuel vice du consentement lié soit à une dissimulation, soit à la méconnaissance du bien vendu par un professionnel qui constitue également une faute pour un professionnel. En théorie le bailleur pourrait faire annuler la vente s’il prouve qu’il n’aurait pas acheté s’il avait su que […], que le vendeur savait que […] et qu’il a tout fait pour le cacher. En pratique, la preuve de cela est quasi-impossible.
Le notaire pourrait éventuellement être mis en cause s’il avait explicitement écrit dans l’acte que le logement était destiné à être mis en location, et ce d’autant plus facilement qu’il pourrait également avoir été chargé du bail. À défaut de cela c’est peu probable.
L’AI, si sa publicité fait état d’un logement locatif, pourrait peut-être également être mis en cause. Je pense que "ça se plaide" comme disent les avocats.
Cherchez peut-être un peu de jurisprudence sur la question, il doit y en avoir.

Un début de réponse(s) ici :

Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 12/12/2013, 372156 | Legifrance

Pour les plus réfractaires aux arrêts, vous pouvez aller directement au considérant 8.

Un de mes collègues n’achète que des chambres de bonne à Paris et d’après lui aucun problème pour trouver des locataires, souvent ce sont des personnes en attente de visa.

J’avais commencé à regarder les annonces LBC, mais rapidement J’ai laissé tombé car je ne me vois pas proposer des cages à poule à la location.
On recherche tous à faire des bénéfices dans nos investissements mais il faut quand même conserver une certaine déontologie…

sven337 a écrit :

Dans cette jurisprudence, le notaire et l’agent ont été attaqués. Ce volet judiciaire n’est pas l’objet de cette jurisprudence administrative qui s’intéresse seulement à l’arrêté du préfet qui avait déclaré le local comme impropre par nature à l’habitation.
Donc, il faut comprendre que la non conformité au règlement sanitaire départemental n’est pas forcément suffisante pour justifier que le local soit déclaré impropre par nature à l’habitation et donc fasse l’objet d’une interdiction par les pouvoirs publics de louer ce bien à quiconque.
Je pense que le locataire serait quand même fondé à se prévaloir du manquement à ce règlement pour demander relogement/compensation.
Par exemple :
Locations inférieures à 9 m² : attention au règlement sanitaire départemental ! - Blog LocService

Tout à fait, en l’espèce l’acquéreur s’était vu interdire par arrêté toute forme d’habitation du logement, et c’est sur ce fondement qu’il a assigné tout le monde.

Les notaires ont contesté l’arrêté, et la procédure judiciaire fût mise en attente le temps que la décision de la juridiction administrative soit rendue.

En l’occurrence, la justice administrative a annulé l’arrêté.

De ce fait, le logement n’est plus considéré comme impropre à l’habitation au sens du Code de la santé publique.

Ce qui n’empêche pas que le logement peut violer des règles d’habitabilité, au sens du décret de 2002 ou du RSD, ce que pourrait relever un locataire et qui pourrait donner lieu à sanctions (par exemple exonération de loyers, dans l’arrêt que vous mentionnez).

La question qui s’ensuit porte donc sur la possibilité d’obtenir quand même la résolution d’une vente et /ou l’obtention de dommages et intérêts sur le simple fait que le logement ne puisse pas être loué à titre de RP.

Il serait intéressant de connaître les suites civiles données à l’arrêt du Conseil d’Etat dont nous discutons.

Il est en tout cas évident que la publicité de l’agence dans un des liens ci-dessus ("idéal location étudiant") est trompeuse pour l’acquéreur et qu’elle devrait logiquement conduire à la résolution de la vente. Encore faudra-t-il en avoir gardé une trace probante.

Une décision intéressante sur laquelle je suis tombé et qui je crois n’a pas été partagée sur cette file :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 mai 2018, 17-11.132 17-14.090, Publié au bulletin | Legifrance

Et oui, le problème c’est quand le logement est éventuellement réputé décent par rapport au décret mais non conforme au RSD, ce qui est le cas ici, le RSD ne tenant probablement pas compte du volume de la pièce principale, contrairement au décret.

Ceci dit, on se demande quelle est la portée de l’arrêt du Conseil d’Etat qui a annulé un arrêté préfectoral d’interdiction d’habiter des lieux fondé sur le RSD en raison de ce même problème de surface :

Considérant qu’ainsi que l’a jugé à bon droit le tribunal, un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation, au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale prescrite par le règlement sanitaire départemental ; qu’en l’espèce, le local objet de l’arrêté litigieux, qui a une superficie de 8,75 mètres carrés et comprend, outre une salle d’eau et un coin cuisine, une pièce principale d’une superficie de 6,50 mètres carrés comportant une fenêtre, ne peut être qualifié, en application de ce même article, d’impropre par nature à l’habitation ;

Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 12/12/2013, 372156 | Legifrance

La prudence s’impose donc et mieux vaut éviter de jouer avec le feu, en se conformant au décret ET aux RSD locaux.

Pour ce qui est du caractère professionnel ou non de la SCI, on se rappelle effectivement a contrario de l’affaire concernant la villa Leopold (qui concernait le délai de rétractation) …

Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l’objet social de la société Foncière du Trého était l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la société Foncière du Trého n’étant pas un acquéreur non professionnel ne pouvait bénéficier des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, a légalement justifié sa décision ;

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 octobre 2012, 11-18.774, Publié au bulletin | Legifrance

(pour ceux que çà intéresse, se reporter en bas de l’arrêt pour connaître le montant de l’indemnité d’immobilisation…).

Par contre Bernard2K, vous mentionnez l’article du CCH, mais sauf erreur nous ne sommes pas ici dans le cadre d’une division, donc je pense qu’il n’est pas applicable en l’espèce.

C’est une double hypothèse (logement issu d’une division et division avant SRU) qui n’est pas à exclure et il est effectivement utile de le rappeler.

Tenez le lien que vous cherchez : http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille … reux_1.pdf

amoilyon a écrit :

De ma lecture de la jurisprudence, d’après le paragraphe 4

Jurisprudence Legifrance

Legifrance a écrit :

4. Considérant, d’une part, que la SCP Egu-Hardy soutient que l’article L. 1331-22 du code de la santé publique porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété en tant qu’il permet à l’administration d’interdire à un propriétaire de loger dans son propre local ; qu’en l’absence de privation du droit de propriété au sens de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, il résulte néanmoins de ses articles 2 et 4 que les limites apportées à son exercice doivent être justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi ; que l’article L. 1331-22 a pour objet d’interdire la mise à disposition à un tiers, à des fins d’habitation, d’un local qui y est impropre par nature, et non l’occupation d’un tel local par son propriétaire ; que si les mesures que le préfet peut prescrire pour assurer l’exécution de sa décision peuvent avoir pour conséquence de faire obstacle à ce que le propriétaire utilise ce local pour son propre logement, ces dispositions, qui n’emportent aucune privation du droit de propriété, apportent à l’exercice de ce droit des restrictions qui sont justifiées par l’intérêt général s’attachant à la protection de la santé et de la sécurité des occupants de locaux impropres à l’habitation et proportionnées à l’objectif poursuivi ;

Je vois que le propriétaire a bien le droit de loger dans cette pièce, en tant que "son propre logement".
Mais effectivement, pour le louer, on ne respecte pas le RSD. Le locataire va bien se retourner contre quelqu’un, donc vers son propriétaire bailleur.

Bonsoir amoilyon,

La jurisprudence citée est intéressante.

Ma lecture de l’article L. 1331-22 du Code de la Santé Publique me laisse à penser qu’il ne vise que la mise à disposition de logements impropres à l’habitation, de sorte que le propriétaire du logement et son occupant effectif sont deux personnes différentes ; dès lors je comprends le deuxième passage en gras en ce que le propriétaire qui habiterait son propre logement impropre à l’habitation ne tomberait pas sous le coup de l’article.
Néanmoins, comment comprenez-vous le troisième passage en gras ? Il me semble contradictoire avec ce que le Conseil d’Etat énonce auparavant.

Je m’auto-édite après recherche : Un logement… « impropre à l?habitation » ? - Immobilier - basededonnees-entreprise.fr

Dans une affaire où un préfet avait interdit l’usage d’habitation pour un studio… revendu par un propriétaire (ce qui avait amené l’acquéreur à agir en annulation de la vente), le Conseil d’État vient encore d’écarter une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L 1331-22, et fondée sur une atteinte disproportionnée au droit de propriété (CE  12.12.2013) . Selon l’arrêt, le texte a en effet « pour objet d’interdire la mise à disposition à un tiers, à des fins d’habitation, d’un local qui y est impropre par nature, et non l’occupation d’un tel local par son propriétaire » . Mais l’arrêt précise qu’un arrêté préfectoral peut (bien) avoir pour conséquence de faire obstacle à ce qu’un propriétaire utilise ce local pour son propre logement, la restriction au droit de propriété étant justifiée « par l’intérêt général »…

Dès lors, ce serait une interprétation extensive de l’article du CSP qui ne limiterait plus l’intervention du préfet aux seules relations bailleurs/locataires, mais bien au droit du propriétaire d’habiter dans ce qui lui plait.

Dernière modification par QuatreFromages (28/08/2018 02h56)