Foncières cotées en Allemagne : quelles sont les meilleures foncières allemandes ?

Holden · #1

Bonjour,

J’ai récemment décidé d’acheter 88 actions Deutsche Wohnen, inspiré par une analyse de Romain Burnand (le gérant de Moneta Multi Caps). En effet, les loyers allemands restent inférieurs aux loyers français et un rattrapage devrait se faire dans les années à venir - ce qui devrait bénéficier aux foncières cotees allemandes.

Pour l’analyse en question, je vous renvoie au document ci-dessous:
http://www.moneta.fr/documents/Aparte-d … r-Pays.pdf

D’après vous, quelles sont les meilleures foncières cotées en Allemagne? Croyez-vous que la hausse des foncières allemandes devrait se poursuivre dans les années à venir?

Merci d’avance pour vos avis éclairés.

Cordialement,

Holden

Mots-clés : allemagne, deutsche wohnen, foncières, reit

Ledep · #2

Bonsoir,

Faites un petit tour, si ce n’est déjà fait, par ici et pourquoi pas par là.

Tanuky · #3

Bonsoir,

Je ré-ouvre sur ce sujet après la lecture d’un article dans Le Revenue qui indique à juste titre que les foncières européennes - hors françaises évidemment - sont éligibles au PEA.

Mon intérêt se porte donc plus particulièrement sur les foncières allemandes pour 3 raisons :
- Marché immobilier Allemand moins valorisé que le français ou UK
- Taux d’intérêt allemand particulièrement bas - cela devrait permettre aux allemands d’emprunter à bas prix pour leur logement et donc être favorable pour l’augmentation des prix à moyen terme
- Éligible au PEA

N’étant pas familier à l’évaluation des foncières cotées, j’aurai besoin de votre expertise pour savoir ces dernières sont à un bon prix d’achat - je trouve notamment LEG Immobilier qui me parait particulièrement dynamique. Dernier rapport semestriel ci-dessous :
https://www.leg-wohnen.de/fileadmin/use … 2016_e.pdf

Qu’en pensez-vous ?

pachakuti · #4

Bonsoir,

rapidement je relève les éléments suivants:

* le prélèvement à la source en Allemagne est pas loin de 30% sur les dividendes il me semble et pas de crédit d’impôt sur un PEA;
* le rapport indique une NAV de 58.73€/action diluée pour un cours ce soir de 78.26
* le P/AFFO estimé sur 2016 est supérieur à 20

A part ça je ne connais pas la société et n’ai donc pas d’avis dessus.

Philippos · #5

Bonjour,

Je me permets de re-up ce sujet car mon père s’est mis dans la tête d’acheter de l’immobilier allemand. Le choix d’une foncière s’impose car pas question d’acheter de l’immobilier physique (trop compliqué à gérer, pas diversifié) ou d’investissement type SCPI (compliqué à gérer aussi et pas assez diversifié géographiquement). Il recherche dans l’idéal du résidentiel et géographiquement diversifié (à l’intérieur de l’Allemagne).

Le but n’est pas de trouver l’affaire du siècle mais un investissement raisonnable et "bon père de famille".

Mes connaissances dans l’évaluation des foncières étant maigres, l’idée est assez simple : trouver une foncière cotant aux environs de sa "net asset value" avec des dirigeants plutôt compétents et honnêtes.

J’ai répertorié:

- Vonovia (ex Deutsche annington), 2ème foncière européenne. Grosse entreprise donc ça a tendance à rassurer. Par contre ce qui ne me plait pas c’est que les dirigeants ont l’air de vouloir faire des acquisitions à tout va ; après avoir acheté Gagfah en 2014 et tenté d’acheter Deutsche Wohnen en 2015 (offre rejetée) ils achètent conwert en 2016 (Ma source). Au niveau valeur Je vois une EPRA NAV per share ajusté de 23,64€ vs un cours au marché de 30,59€ soit une prime de 29% (dernier rapport Q3 2016 )

- Deutsche wohnen. Ils achètent GSW en 2013, tentent d’acheter conwert et LEG mais les offres sont refusées ma source ). Je vois sur le dernier rapport une EPRA NAV per share diluted de 25,81€ vs un cours au marché de 29,84€, soit une prime de 15%. ( dernier rapport Q3 2016 )

- LEG immobilien. Ils ont refusé une proposition de rachat par Deutshce Wohnen. Je vois sur le dernier rapport une EPRA NAV per share de 59,32€ vs un cours au marché de 72,80€ soit une prime de 22% ( dernier rapport Q3 2016 )

Avez-vous des entreprises ou des choses à ajouter? En particulier est-ce-que la EPRA NAV est (approximativement) adaptée et mon raisonnement est-il (globalement) juste?

kiwijuice · #6

On m’a parlé de Patrizia.
Aucune idée.
En 2014, je voulais acheter du Hamborner - mon ordre limite à €7.6 ne fut pas exécuté.
Elle est revenue un peu.

En général, j’ai un peu de mal avec l’Allemagne. Il me semble que les surfaces commerciales et résidentielles ne manquent pas.

ArnvaldIngofson · #7

Philippos a écrit :
SCPI (compliqué à gérer aussi et pas assez diversifié géographiquement)

Je ne vois ce qu’il y a de compliqué à gérer dans une SCPI,
en fait il n’y a rien à gérer par l’investisseur (la société de gestion fait tout).

La diversification géographique est variable selon les SCPI,
à noter une foncière spécialisée Allemagne (Novapierre)
et une autre récente dont le nom m’échappe à l’instant mais mentionnée sur ce forum.

Philippos a écrit :
une foncière cotant aux environs de sa "net asset value"

S’agit-il de l’actif net réévalué (ANR) ?
Un peu surpris de voir des primes aussi importantes,
les foncières françaises ont plutôt une décote (sauf les plus grosses).
En tous cas, il y a aussi d’autres critères d’évaluation des foncières (FFO, rendement, etc.).

julien · #8

Il y a aussi Dream Global qui a un topic sur le forum qui possède de l’immobilier (notamment de bureau) allemand.

Philippos · #9

Alors je complète avec:

Hamborner : Une NAV per share de 9,03 vs un cours de 8,87€. Petite prime de 2% pour le coup.

Pour patrizia la dernière NAV per share que je trouve date de fin juin 2015 à 6,82€ vs un cours actuel de 15,31€ donc il a du se passer quelque chose depuis mais ils ne donnent pas la NAV dans les rapports (sources ce rapport avec la NAV per share au 30 juin 2015 et le Q3 2016 )

Pour dream global reit vu que c’est des bureaux ça ne l’intéressera pas.

La EPRA NAV est la European Public Real estate Association net asset value, je ne sais pas si ça correspond à l’ANR mais c’est l’indicateur que j’ai trouvé dans les rapports. C’est vrai que ces primes sont hautes, surtout le 29% pour vonovia c’est pourquoi je me demandais si l’indicateur est adapté ou si je n’avais pas fait une erreur quelque part.

Oui je ne sais pas si c’est compliqué de gérer une SCPI, en fait je voulais dire il a déjà un PEA et compte-titres donc c’est plus simple et plus liquide d’acheter les titres.

PatN · #10

ArnvaldIngofson a écrit :
et une autre récente dont le nom m’échappe à l’instant mais mentionnée sur ce forum.

Vous avez Eurovalys qui est une nouvelle SCPI sur les bureaux en Allemagne.
Sinon Pierval Santé a plus 1/3 de son patrimoine dans la santé en Allemagne.

Philippos a écrit :
Oui je ne sais pas si c’est compliqué de gérer une SCPI, en fait je voulais dire il a déjà un PEA et compte-titres donc c’est plus simple et plus liquide d’acheter les titres.

C’est une remarque que je ne comprends pas. Si le support correspondant à son besoin est une SCPI (ce que je ne peux affirmer), il ne faut pas hésiter. Il aura un PEA, un CTO et des SCPI. En termes de gestion, pour lui, il n’y aura rien à faire.

Cordialement,

Klaus · #11

En fouillant dans les inventaires des fonds Sofidy Selection et Allianz Immo (FR0011694256, FR0000011959), j’ai découvert les structures suivantes :

Ces sociétés sont également présentes au sein d’autre SICAV (CIC Pierre, …). Elles sont toutes très majoritairement/exclusivement investies en immobilier allemand. Par rapport, aux foncières dont le siège est en Allemagne, elles ont l’avantage de ne pas subir la retenue à la source allemande de 26% sur les dividendes. Après lecture de leur compte de résultat, je n’ai pas l’impression qu’elles jouissent d’un système fiscal moins avantageux que celui de leurs sœurs purement allemandes.

A noter que d’autres sociétés n’ayant pas ce problème de retenue à la source ont été discutées sur le forum.

Mi345 · #12

La situation sur l’immobilier résidentiel en Allemagne est toujours tendue :

German housing 2018 market deutsche bank research
Daily telegraph article on OCDE housing prices ratios

Aroundtown property, Grand city property et Deutsche wohnen (sur CTO uniquement) ont vu leur cours boursier bien progresser.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Franckielestore · #13

Bonjour,
Si cela peut servir, voici au 1er septembre 2018 la liste des 10 premières foncières allemandes classées selon le stovkrank "Stockopedia". Ce stockrank est censé être prédictif de l’évolution future du cours.
Plus d’information ici.

Les titres sont tous éligibles au PEA selon BourseDirect.J’ai fait une demande de référencement ce matin, chez Binck (je vous tiens au courant)

1 - Grand City Properties SA (98), LU0775917882 (Xetra), pas encore sur Binck
2 - TAG Immobilien AG (96), DE0008303504, pas encore sur Binck PEA
3 - VIB Vermoegen AG (95), DE0002457512, pas encore sur Binck PEA
4 - Westgrund AG (86), DE000A0HN4T3, pas encore sur Binck PEA
5 - Deutsche Euroshop AG (85), DE0007480204, pas encore sur Binck PEA
6 - LEG Immobilien AG (82), DE000LEG1110, pas encore sur Binck PEA
7 - Deutsche Wohnen SE (78), DE000A0HN5C6, présent sur Binck PEA
8 -Patrizia Immobilien AG (71), DE000PAT1AG3, pas encore sur Binck PEA
9 - Aroundtown SA (68), LU1673108939, pas encore sur Binck PEA
10 - DIC Asset AG (68), DE000A1X3XX4, pas encore sur Binck PEA

BullAndBear · #14

c’est la qu’on touche les limites des screeners. Si grand City performe, Aroundtown en bénéficiera,étant le premier actionnaire. Je m’explique donc mal l’ecart entre les deux. Pour rappel, il y a une grosse difference entre les deux. Grand City fait du résidentiel et Aroundtown du commercial ce qui pourrait être la raison de la difference.
Pour info, vu les perspectives limitées en Allemagne, Grand City concentre ses nouveaux investissements a l’étranger (Royaume-Uni, Pays-Bas,…). Cela risque de changer pas mal son profil. Vonovia suit d’ailleurs le meme chemin (mais regarde plus la France par example). Patrizia investit en Irlande. Le message est que les foncieres allemandes sont a l’heure actuelle en train de chercher des relais de croissance a l’étranger.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

faguoren · #15

Savez-vous quelle est la fiscalite des dividendes des foncieres allemandes?
Et les societes immatriculees au Luxembourg ont une fiscalite differente?

sissi · #16

Au Luxembourg la retenue sur dividendes est de 15% mais c’est dans les 27% en Allemagne ( dont partie récupérable mais apres car pas de formulaire pour réduire a 15% avant le divi)

Franckielestore · #17

News 1 : j’ai demandé à Binck le référencement des 10 foncières (allemandes listées ci-dessus).
Première réponse 1 jour plus tard : non cause ce sont des G-REIT
Ce qui est faux pour la plupart (c’est vrai pour deux d’entre elles)

J’ai donc écris aux responsables relations investisseur de LEG IMMOBILIEN et TAG IMMOBILIEN qui m’ont répondu qu’ils n’avaient pas le statut G-REIT. Donc : éligibles PEA.

Visiblement ces réponses ont fait leur effet puisque une semaine après (aujourd’hui) Binck a acédé à ma demande de référencement sur presque tout. Sauf Patrizia Immobilien, mais j’ai là aussi écris aux relations investisseurs et je ne perds pas espoir.

News 2 : Chez BforBank toutes les foncières précitées étaient déjà référencées "PEA" sauf une (TAG IMMOBILIEN). Je leur ai téléphone, et envoyé la réponse de TAG IMMOBILIEN : 2 heures plus tard TAG IMMOBILIEN étaient référencé "PEA" chez eux aussi.

Les choses avancent. Je ne vois pas pourquoi on devrait payer des impôts supplémentaires alors que les foncières allemandes sont en très grande majorité éligibles PEA.

thegambler · #18

Bonsoir

Franckielestore écrit

Quels impôts supplémentaires pensez vous éviter ?

N’oubliez pas que de facto dans le PEA vous perdez 15% de votre dividende du fait de l’absence de crédit d’impôt.

Franckielestore · #19

Mon TMI étant de 30% sur CTO je perdrais (30%-15%) du dividende et 30% de la plus value.
Vous n’êtes pas d’accord?

thegambler · #20

Bonsoir

Avant tout il importe que vos investissements correspondent à votre projet. Vient ensuite le choix de l’enveloppe fiscale dans laquelle vous les effectuez. S’orienter en plaçant la fiscalité comme premier critère risque de vous faire faire des choix insatisfaisants.
Vous évoquez ici l’imposition des dividendes étrangers pour vous déterminer.
Pour reprendre vos hypothèses dans un CTO vous paierez actuellement et immédiatement un PFU de 30% et aurez un crédit d’impôt de 15% qui compensera le prélèvement étranger. J’évacue la question du non respect des conventions fiscales et la récupération du trop prélevé
Dans un PEA vous aurez de facto une perte de 15%, car pas de crédit d’impôt, et paierez à la sortie les prélèvements fiscaux.
Comme notre administration sait si bien faire simplement les choses j’ai mis un lien qui résume le fonctionnement de ces prélèvements

Mais pour le besoin de l’explication et faire simple je prendrai le cas d’une personne qui ouvre un PEA cette année elle subira donc immédiatement une perte de 15% et , petite phrase qui a toute son importance, le taux en vigueur au moment de la sortie donc inconnu à ce jour. Si la fiscalité devait (doux rêve de ma part ) rester stable au taux actuel c’est 17,2% donc au total vous perdez 32,2 %. ( Je n’oublie pas le fait que vous réinvestissez vos dividendes mais la simulation me semble hasardeuse pour savoir si on peut compenser les 2,2% d’écart )

Plan d’épargne en actions : fonctionnement et fiscalité du PEA

Quant aux plus values effectivement c’est 30% sur une CTO et, actuellement, 17,2% sur un PEA.

Cizia · #21

Je regarde Vonovia depuis quelques temps. Pour rappel, c’est une foncière investie en logements et assez diversifiée dans toute l’Allemagne.

Au 31/03/2019, l’ANR par part est de 45,58 euros. La dernière valeur de marché est de 42,91 euros, elle sous cote donc d’environ 6%. On a surtout vu le cours décrocher de quasiment 10% en quelques jours depuis l’annonce de la ville de Berlin de geler les loyers, alors que la ville représente moins de 20% du patrimoine la foncière.

Peut-être une fenêtre d’entrée ?

ArnvaldIngofson · #22

La décote est faible.
Le rendement (3,3 %) encore plus faible.
Avec en plus un prélèvement à la source et des frais de transaction assez élevés sur XETRA, les foncières allemandes ne m’attirent pas.

thegambler · #23

Cizia a écrit :
Je regarde Vonovia depuis quelques temps. Pour rappel, c’est une foncière investie en logements et assez diversifiée dans toute l’Allemagne.

Au 31/03/2019, l’ANR par part est de 45,58 euros. La dernière valeur de marché est de 42,91 euros, elle sous cote donc d’environ 6%. On a surtout vu le cours décrocher de quasiment 10% en quelques jours depuis l’annonce de la ville de Berlin de geler les loyers, alors que la ville représente moins de 20% du patrimoine la foncière.

Peut-être une fenêtre d’entrée ?

Bonsoir

Pour appuyer le message de ArnaldIngofson petit screening du marché allemand et une info sur ce qui se passe à BERLIN

Face à l’explosion des prix, Berlin veut geler les loyers pendant cinq ans

opportuniste · #24

Nouvelle opération de fusion annoncée ce matin entre foncières allemandes, ADO properties ayant déposé une offre sur ses consoeurs Consus et Adler :

ADO Properties : Adler, ADO et Consus envisagent de fusionner | Zone bourse

Les actionnaires d’ADO la trouvent saumâtre ; d’une part ils perdent ce jour 13% sur leurs titres ; d’autre part ils vont se retrouver actionnaires d’une foncière dont le parc est réparti sur tout le territoire allemand alors qu’ils avaient acquis un véhicule centré sur l’immobilier berlinois.

Cela étant, ADO Properties végétait depuis que la ville de Berlin avait bloqué les augmentations de loyer.

kiwijuice · #25

Article à charge sur Deutsche Wohnen et consorts

Stat intéressante: ces foncières achètent du vieux, font une maintenance au strict minimum mais augmentent tout de même les loyers de 5% par an.

Pas surprenant qu’il y ait des protestations et des règlementations draconiennes.

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#8 23/12/2016 20h15

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