XFFx : étude de cas immobilier (joueur de poker et refus d'emprunt)

Bonjour,

Les règles des organismes de garantie (CAMCA en l’occurrence, mais idem pour Crédit Logement) se sont durcies,

Il faut une banque qui privilégie les hypothèques/ppd, sur le sujet je recommande la BNP et la BRED.

J’ai sorti un dossier de joueur de poker pro, et c’était à la BNP justement… Refus direct au LCL (qui va difficilement en hypothèque) et des autres banques tradi (HSBC, SOGEN, etc.).

Déjà, je trouve très étrange que vous soyez en micro ; car logiquement, en micro on est imposé sur le chiffre d’affaires (= tout ce qui rentre = tous les gains), diminué d’un pourcentage forfaitaire (34% pour le BNC). Or, vous avez aussi des pertes et des frais. Seul le régime réel permet de prendre en compte ces pertes et ces frais. Si, une année, vos pertes et frais atteignent par exemple 80 % des recettes (= les gains), vous risquez de regretter amèrement le micro.

Ensuite, vous dites micro-entreprise ; logiquement, vous devriez être en BNC et, s’il n’est pas interdit de parler d’entreprise pour une imposition BNC, c’est vrai que le terme "entreprise" évoque plus souvent une activité commerciale.

Bref, tout cela étant dit, la solution pour avoir un prêt quand on a un dossier "inhabituel" sont connues :
- reprendre un CDI et attendre la fin de la période d’essai
- hypothéquer un bien existant ou apporter en garantie des fonds mobiliers de montant équivalent au prêt.
- avoir un proche qui se porte caution pour le prêt.

Avant d’en arriver là, interrogez d’autres banques.

Vous vous en êtes sorti avec le fisc bien mieux que d’autres (cf ce cas dramatique du meilleur joueur d’échecs espagnol : Hunted By Spanish Tax Authority, Vallejo Leaves European Championship - Chess.com)…

Vous allez devoir faire le tour des banques, jusqu’à en trouver une (et/ou plutôt y trouver le bon interlocuteur) disposée à vous faire les prêts que vous souhaitez. Votre "statut" sera souvent mal compris, par méconnaissance, ou sera rédhibitoire (la banque prend un risque à prêter à quelqu’un sans s’assurer qu’il dispose de revenus pérenne…).
Au niveau de votre dossier, n’hésitez pas à mettre en avant vos revenus fonciers ou BIC actuels (d’ailleurs, vos appart sont-ils loués nus ou meublés, ce n’est pas neutre, fiscalement en particulier), et la longue durée (plus de 5 ans) depuis laquelle vous êtes régulièrement gagnant, et indiquez tout de suite que vous voulez un prêt hypothécaire (en précisant quel % d’apport vous êtes disposé à mettre), et à transférer une partie de votre épargne. Mieux vaudrait aussi ne se lancer que dans des investissements avec un cashflow très significativement positif. 
N’avez-vous pas aussi la possibilité de vous faire sponsoriser par certains acteurs du marché du poker (ce seraient sans doute des gains moins aléatoires pour la banque) ?

@ Goodbylenine

Oui j’avais lu le cas de ce joueur espagnol. En l’occurence le fisc espagnol est totalement à côté de la plaque et cherche à taxer de façon illogique

Je suis presque sûr d’avoir lu récemment un article qui indicait que ce joueur était finalement parvenu à trouver un accord avec le fisc espagnol. Un accord beaucoup plus juste et censé que ce qui lui a été demandé des années durant

un peu HS, mais concernant mon contrôle et les contrôles dans mon cas en France, je pense que le fisc et ses agents sont plutôt réglo.

Il y a pas mal de choses aberrantes et à redire sur la régulation du poker et des jeux en ligne en France. Pour autant l’imposition des gains de poker en ligne me paraît pas déconnant.

Et pour avoir discuter avec quelques joueurs qui ont été dans mon cas et redressés fiscalement, le fisc a quasiment toujours une attitude plutôt correcte et compréhensive, avec une forte remise des majorations et une attitude plutôt bienveillante envers le contribuable (partant du principe que le joueur était de bonne foi et proposant de grosses remises de majorations).

Je dis pas que ce redressement a été un bonheur, mais j’avais un peu peur de tomber sur un pitbull qui chinerait sur les moindres détails et essayerait de gratter le plus possible. Finalement j’ai eu affaire à des agents qui auront été ouverts à la discussion et arrangeants.

Sur mes investissements, non malheureusement je loue en nu pour l’instant. A l’époque où je me suis lancé là-dedans, je n’y connaissais quasi rien niveau fiscal et n’avais jamais entendu parler du LMNP.

Maintenant c’est le cas, et je vais voir avec mes deux locataires actuels la possibilité de modifier le contrat en fin d’année pour passer en meublé (j’ai déjà l’accord d’un des locataires)

Oui concernant la compréhension/non compréhension des banques concernant mon activité, c’est ce que je redoute en effet.
Si le Crédit Agricole, chez qui je suis depuis toujours et qui a vu et trace de mes gains réguliers et importants depuis des années, m’envoie bouler… j’ai un peu du mal à imaginer l’accueil des autres conseillers quand je leur expliquerai que je gagne ma vie en jouant aux cartes

Concernant le sponsoring des rooms de poker, c’est clairement impossible.
Déjà en 2018, pour se faire sponsoriser par une room, il vaut mieux s’appeler Neymar ou Cyril Hanouna ou quelconque personnage médiatique, plutôt qu’un joueur de poker aguerri (politique de PokerStars)
Winamax a encore une politique de médiatisation axée sur le poker, en faisant signer des joueurs de poker aguerri… mais il s’agit de joueurs de top top top niveau (Alex Luneau il y a quelques années, Kanit et Mateo Diaz il y a peu). soit des joueurs d’un niveau et d’une exposition très largement supérieure à la mienne.
Les autres rooms plus petites (Unibet, Party.fr) ne sponsorisent pour ainsi dire plus de joueurs
… et sans être dans le secret de ces contrats de sponsoring, on sait qu’une majorité de la rémunération des joueurs sponsorisés consistent en le paiement des buy-in des tournois live auxquels les joueurs vont participer en arborant le logo de leur sponsor. La rémunération salaire directe est plus faible

@ Niceday

En fait le régime microBNC permet de déduire arbitrairement 34% du Chiffres d’Affaires au titre des charges

Par exemple, sur une année à 50K€, je serais imposé sur 50K - 34% x 54K = 33K€ (soit 17K€ de "charges" déduites)

Alors que si je suis au réel, il faut que je fasse le décompte réel de mes charges, lequel serait très largement < à ces 17K€
Electricité : 500€/an, Internet : 360€ / an… et encore je pourrais déduire genre 50% vu qu’une partie de ces frais est aussi utilisé pour ma vie privée hors pro
Matériel informatique : changer de PC tous les 3-4 ans (et pas besoin d’un ordi spécialement performant).
… bref, si j’ai pour 1K€ de charges réellement par an à déduire, c’est bien le grand maximum.

Le régime microBNC avec son abattement de 34% est bien plus valable.

Le régime réel pourrait être intéressant pour un joueur de live, qui lui aurait beaucoup de frais de déplacement à déduire, frais de restauration, certains vêtements éventuellement etc…

Bonjour,

Si vous avez créé votre structure en 2017, cela complique sans doute la situation pour rentrer dans les cases d’une banque.
Sur d’autre fils de discussion, on voit que 3 ans sont souvent nécessaires pour présenter les comptes d’une entreprise de façon positive.

Peut-être devriez vous vous rapprocher de courtiers spécialisés dans l’intermittence ou les les métiers des arts et du spectacle.
(Vous êtes un artiste à votre façon! ) :-D

Enfin une AV à nantir pourra être intéressante pour un banquier

@Bernard2K

Oui votre mode de calcul semble logique par rapport au microBNC

Mais en poussant la logique jusqu’au bout, il faudrait carrément calculer les gains bruts par main jouée.
Exemple : je commence ma session
Main 1 : je gagne 30€
Main 2: je perds 10€
Main 3-4 : je fold preflop (0€)
Main 5 : je perds 60€
Main 6 : je gagne 100€
etc…

Sachant que joue des centaines de milliers de mains par an, mes gains bruts annuels s’élèveraient alors à plusieurs dizaines de millions d’euros annuels

Concernant la gestion des fonds, en effet ils sont conservés sur les sites sur lesquels je joue.
Je garde de base 10K€ sur chaque site sur lequel je joue (iPoker, Party et Winamax. je ne joue plus sur PokerStars) et je retire 5K€ quand j’arrive à 15K€. Je n’ai jusqu’ici jamais eu besoin de recharger mes comptes (j’y garde 10K€ justement pour absorber la variance et éviter de me retrouver à sec sur un compte)
Et en fin d’année je retire la différence entre la somme que j’ai sur la room - 10K€

Les sommes liés à mon activité de joueur de poker qui apparaissent sur mon compte bancaire sont donc uniquement ces retraits de gains.

J’ai discuté de tout ça avec mon contrôleur lorsque j’ai créé mon activité pendant le contrôle, notamment cette notion de recettes-dépenses. et après renseignements avec ses collègues il m’a indiqué cette façon de procéder et que c’était valable en tant que microBNC.
J’ai des échanges de mail avec le fisc sur ce sujet

Je me suis également renseigné auprès d’autres joueurs de poker online résident en France, et ils procèdent également de cette manière (sauf pour les gros regs qui sortent + de 70K€ par an évidemment).

Au vu des retours officiels que j’ai eu et des pratiques utilisées dans des cas similaires au mien, je suis serein à ce sujet

@ Fasthand

Oui un des problèmes de ce cas est est-ce que les banques vont prendre en compte mes gains sur les 5 dernières années, sachant que j’ai désormais des relevés d’imposition datant de 2013 indiquant mes gains. Ou est ce qu’elles voudront juste prendre 2017, date à laquelle mon activité a effectivement été enregistrée

AV à nantir, j’ai juste 3K€ chez Boursorama.

A la rigueur j’ai mes 65K€ de PEL que je pourrais cloturer et passer en AV.
Mais le montant reste assez loin de mes projets (200K RP, 50K appart résidence locative)

Et bon un des intérêts de l’emprunt (hormis effet de levier) c’est aussi d’emprunter de l’argent qu’on ne possède pas

@ serenitis

oui votre post me fait penser à un élément que j’avais omis.

En 2014, peu avant que je déménage au Portugal, j’avais eu un RDV avec le Crédit Agricole, qui m’indiquait qu’ils avaient reçu un signalement de Tracfn au sujet d’opérations suspectes sur mon compte bancaire (des transferts rentrants réguliers de 2K€ à l’époque).

Je leur ai expliqué en leur indiquant que c’était des gains de poker (j’ai toujours été transparent avec tous les organismes à ce sujet) et ait justifié celà en leur sortant mes relevés de mouvements depuis les sites de poker / paris sportifs (PMU, Unibet, PokerStars, Wina et Barrière), qui pointaient donc parfaitement avec les mouvements financiers qui apparaissaient sur mon compte au Crédit Agricole.

Ca a du leur sembler cohérent comme explication vu que c’en est resté là et que j’ai pas eu de nouvelles ensuite

Le contrôle en lui même n’a à mon avis pas grandchose à voir avec Tracfn.
Le contrôleur m’a expliqué que l’ARJEL fournissait chaque année à l’administration fiscale les références (nom, adresse etc…) des joueurs qui gagnaient + de xK€ / an.
Et j’ai eu une demande de vérification de comptabilité pour l’année 2013

xFFx a écrit :

En 2014, peu avant que je déménage au Portugal, j’avais eu un RDV avec le Crédit Agricole, qui m’indiquait qu’ils avaient reçu un signalement de Tracfn au sujet d’opérations suspectes sur mon compte bancaire (des transferts rentrants réguliers de 2K€ à l’époque).

Ça m’étonne. Moi je pense que c’est eux qui ont fait un signalement Tracfin (déclaration de soupçon), ou qui s’apprêtaient à en faire un. Que vous n’ayez pas eu de nouvelles est normal puisque la banque n’a pas le droit de vous prévenir qu’elle fait une déclaration de soupçon, si ma mémoire est bonne.

@ Bernard2K

Oui pour les joueurs tournoi live ils ont tout intérêt à déclarer au réel.
Pour cette histoire de comptabilisation des recettes comme vous dites, mais aussi pour le montant des charges qui là sera pas le même.
Avec tous les frais déplacement, et encore largement plus élevés pour ceux qui font le circuit européen (avion, hotel)

Après, vu les conditions du live (volume de jeu très faible, frais engagés) et même si les tables sont supposées être plus rentables (touristes sur des tables plus chères etc…), je pense qu’il y a très peu de joueurs pro uniquement live aujourd’hui

@ Sven

La position du Crédit Agricole est bizarre de toute façon

J’ai eu cette demande de renseignement et (pseudo)signalement Tracfn en 2014.

Pourtant ça les a pas empêché de me faire deux prêts en 2016 et 2017, alors que la provenance de mes fonds n’avait aucune provenance "officielle"

Et maintenant que tout est cadré et propre, ils ferment le robinet

@ AleaJactaEst

D’un point de vue financier et fiscal, oui l’expatriation est la solution la plus avantageuse
Beaucoup de joueurs français pro se sont expatriés.
Beaucoup à Malte, pour des raisons fiscales (montage fiscal assez simple permettant de payer 5% de prelevements en tout et pour tout) et géographiques (Europe, proche de la France)
Pas mal aussi en Thaïlande pour des raisons financières (coût de la vie très faible, qui permet à un "smicard" français de vivre très correctement… du coup beaucoup de joueurs français sont là bas, sans même être forcément extrêmement performants) et d’environnement (super climat, population accueillante). Après la situation des joueurs de poker en Thailande est assez grise. Officiellement le poker en ligne est interdit. Dans les faits c’est un moulin et personne s’est jamais fait emmerdé pour ça

Pour rentrer plus dans des données financières :

Je ne joue pas aussi cher. Majoritairemenent en 0.5/1, 1/2 et 2/4.

Je ne connais pas précisemment les chiffres et pourcentages appliqués.
Les prélèvements sur les pots joués sur les rooms .fr sont importants. Plus que sur les rooms.com (du fait de la part que prélève l’Etat sur les rooms .fr).
Ceci dit, il me semble que la différence n’est pas si énorme que ça.
De plus, le niveau moyen sur les tables.com est réputé plus élevé que sur les tables.fr
Donc l’un dans l’autre, la rentabilité des tables .fr et .com doit être kif kif.

Ensuite, concernant le rake payé à la room (qui contient donc prélèvement de l’Etat + rémunération de la room), il faut aussi prendre en compte le rakeback.
Grosso modo, plus un joueur joue un volume important sur une room, + le % de retour qui lui sera accordé sera important.
En trouvant des bons affiliateurs et en négociant parfois un peu, il est possible d’obtenir des taux de rakeback assez avantageux. Unibet ~45%, Wina ~36%, PMU ~35% (PokerStars ne propose pour ainsi dire pas de rakeback). Certains joueurs à plus gros volume peuvent avoir des tx de rakeback encore plus importants.
Par exemple, disons que je rake 8K€ en un mois avec un rakeback moyen de 40%, ça me fait payer en réalité que 4.8K€ (ce qui est déjà assez énorme ouais). 3.2K€ de bonus.
Les offres de rakeback sur les sites.com sont plus volatiles, et quoiqu’il en soit le rake payé de base reste également très important

Les prélèvements en France restent le point noir.

En considérant 50K€ de gains (et pas d’autres revenus)
Prelevement sociaux : 11K€
IR : sur 50K*66% = ~4K€

16K / 50K = 30%

oui ça fait mal mais c’est pas non plus complètement déconnant.
Et puis bon théoriquement c’est pas complètement perdu non plus.
Pour la retraite, si tant est que le système tienne d’ici là, il y a une partie de ce que j’ai donné qui cotisera pour ma propre retraite

Et après c’est aussi un choix de vie.
Un peu vadrouillé entre 2014 et 2016, Portugal bcp et Suisse un peu.
Ma copine a vite eu le mal du pays . Et personnellement, j’étais pas malheureux à l’étranger mais ça me gênait pas de revenir en France (les amis, une partie de la famille qui y est etc…).

Reconversion, j’y pense parfois mais sans vraiment m’être penché dessus.
J’ai 25 ans, un bac compta qui m’a très peu servi (1an 1/2 d’xp à tout casser) et quand même régulièrement taffé dans des métiers plus basiques (livraisons, usine etc…)

Après clairement je me vois pas jouer au poker jusqu’à mes 60 ans.
Le plan de reconversion il est simple, sortir assez d’argent des tables sur les prochaines années et investir intelligement pour être rentier et plus avoir à bosser

plus sérieusement, et si ça se passe pas exactement, je pense que j’aurais quand même mis suffisamment de côté d’ici là pour voir venir sans plus me stresser. Et je suis pas un fainéant non plus, ça me tuera pas de reprendre un boulot normal même un peu basique/pas super bien payé et/ou fatigant physiquement.
Je me fais pas trop de souci à ce sujet

xFFx a écrit :

Le plan de reconversion il est simple, sortir assez d’argent des tables sur les prochaines années et investir intelligement pour être rentier et plus avoir à bosser

On ne peut que vous conseiller de bien potasser le sujet, pour obtenir de meilleurs rendements que vos placement immobiliers actuels. Bon courage !

@ AleaJactaEst

Jouer "toute la journée" est un peu exagéré. Grosso modo en moyenne je dois joueur 3-4h / jour (+1h de travail sur le jeu : session review, video). Même si évidemment parfois il y aura des sessions 15h straight et parfois je joue pas pendant 2-3 jours

Jouer NL/PLO 100-400 ça fait pas rêver les foules.
Mais j’aime bien le jeu en lui même, j’ai pas besoin de cet adrénaline de jouer des limites hyper chères pour apprécier (à l’inverse, je préfère jouer des limites plus basse ou je suis safe et je peux jouer mon meilleur jeu sans biais psychologique)

Et surtout j’aime bien la vie que me permet cette activité.
Financièrement c’est rémunérateur (à mon âge, je pense m’en sortir mieux qu’une grande partie des gens de mon âge) et surtout ça m’offre pas mal d’autres avantages. Liberté géographique (je peux joueur n’importe où tant que j’ai mon ordi et une connection internet), liberté "hiérarchique" (j’ai de comptes à rendre à personne) et pas mal de liberté pour organiser mon temps.
Le principal inconvénient c’est une espèce de stress souvent présent, et cette variance qui engendre parfois des périodes horribles où il est juste impossible de prendre le moindre pot

Oui vos amis ont joué online sur la période 2007-2010, qui correspond à une espèce d’âge d’or du poker online. Jeu qui était à la mode, beaucoup de joueurs/flambeurs qui jouaient des parties en ayant un niveau basique (c’est l’impression que j’ai des discussions que j’ai eu avec des joueurs et en parcourant les forums)

Sans vouloir dénigrer leur niveau, je pense que pas mal de joueurs gagnants de cette époque ont gagné un argent "facile" face à une adversité faible, et qu’ils n’auraient aujourd’hui pas le niveau / la discipline pour être suffisament gagnant aujourd’hui

J’ai commencé un peu après cette période (plutôt fin 2011 début 2012). D’un côté je n’ai pas connu cette période très rentable. Mais de l’autre côté, dans un contexte un peu moins simple, j’ai aussi du dès le début jouer plus sérieusement et prendre des habitudes plus strictes, ce qui m’a permis de durer. Là où où les regs des années 2007-2010 ont peut être pris l’habitude de l’argent facile et n’ont pas forcément su mettre le coup de collier nécessaire pour poursuivre quand le marché à commence à s’assécher et le niveau moyen augmenter

Vous jouez au poker vous même ? Ou avez joué à l’époque ?
Vous avez l’air de connaître un peu le sujet, et d’avoir des connaissances qui ont eu des résultats intéressants

@ Bre

ok je note. Je me suis renseigné auprès de quelques personnes qui ont pas mal investis dans l’immobilier ces dernières années. Et les banques conseillées qui me reviennent le plus souvent (dans le sens qui acceptent des profils particuliers et prennent des risques) sont Crédit Mutuel en effet, ainsi que CIC et Crédit Foncier

Sinon, j’ai obtenu des RDV en début de semaine prochaine auprès de certaines banques (Crédit Foncier, CIC et Société Générale).

J’ai préparé un dossier le plus sérieux possible (état de mon patrimoine, rendement des mes appartements actuels, budget pour construction de la maison, calcul de rentabilité des appartements que je vise, détail de mes revenus et justificatifs etc…)

Maintenant j’ai une question peut être un peu bête, mais comment vous agiriez face au conseiller, vis à vis du choix du Crédit Agricole ?
- est ce que vous joueriez cartes sur tables et indiqueriez que le Crédit Agricole a refusé les demandes de prêt, et donc que vous êtes à la recherche d’une nouvelle banque plus sérieuse et plus coopérative, qui comprend mieux la situation ? Et avec donc volonté à la fois d’obtenir un prêt immobilier mais également volonté d’y transférer ses comptes ? (ce qui me semble être un argument intéressant) ?
- ou est-ce que vous tairiez le choix du Crédit Agricole, vous contentant simplement de jouer le rôle d’un investisseur pointilleux à la recherche de la meilleure offre et qui fait le tour de tous les acteurs du secteur bancaire ?