Cops561 [78] : étude de cas immobilier (1er investissement pour y vivre et louer)

Je ne sais pas répondre à toutes les questions. Juste une remarque : il est moins coûteux de faire une seule maison, partagée en trois. Une seule construction permet de faire beaucoup d’économies d’échelle. Si c’est bien conçu, chacun à l’impression d’être chez soi. C’est un peu comme les maisons en bande. De plus, ça peut être modulable, pour l’avenir : on peut réunir 2 ou 3 des appartements pour faire une seule maison familiale. Vous ne serez peut-être pas toujours célibataire, et il est intéressant de garder cette porte ouverte sur un agrandissement de la maison en phagocytant les appartements voisins.

Je connais quelqu’un qui a fait ça et c’est vraiment une formule intéressante.

Du point de vue de la location meublée, s’il est obligatoire d’avoir un compteur électrique par logement, il n’y a en revanche aucune obligation à ce que chaque appartement soit un lot indépendant. Par contre, raisonner dès le début en lots indépendants permet de revendre à la découpe ; ce qui donne souvent un prix de vente total supérieur à une vente en un seul lot.

EDIT : encore quelques remarques :
- au niveau fiscal, la location meublée en LMNP au réel est bien plus intéressante (regardez sur le forum et/ou l’internet, il y a de nombreuses ressources). Sur de petites surfaces, c’est adapté.
- en général, il est autorisé une seule sortie sur la route, par terrain (pour éviter d’avoir un sortie sur la chaussée tous les 5 mètres). De plus, le terrassement et les portails coûtent cher. Vous pourriez rechercher une formule avec un parking commun, mais ensuite des jardins attribués à chaque logement de façon à ce que chacun se sente chez soi (avec les clôtures et portillons adéquats). On mutualise le parking et le portail, mais on privatise les bouts de jardin pour préserver l’impression d’habiter une petite maison et pas un immeuble.
- vu le coût du terrain, il est généralement intéressant de construire au maximum des droits à construire possible sur ce terrain. Ce qui dirige vers un petit immeuble plutôt qu’une maison. A voir au mieux en fonction des règles d’urbanisme (lire le PLU de la commune en question) et de la configuration du terrain. A noter qu’en meublé, on doit retirer la valeur du terrain avant d’amortir la valeur du bien. Si votre terrain vaut 300 k€ et les constructions 150 k€, vous voyez le problème : 1/3 seulement de la dépense est amortissable. Alors qu’on prend classiquement 10 ou 20 % pour la valeur du terrain, dans mon exemple vous êtes à 66 %. Vu que vous venez de construire, les valeurs respectives du terrain et de la construction sont connues… D’où l’intérêt de construire au max sur le terrain. En fait, en meublé, le plus rentable est de n’avoir que le terrain sous la maison (maison de ville !), c’est là que le pourcentage du terrain dans la valeur totale est le plus faible.
C’est à réfléchir, car vous vouliez votre bout de jardin façon sam’suffit ; mais en termes de rentabilité par rapport à l’investissement, il n’y a pas photo : il faut construire au maximum possible. Dit autrement : en "offrant" du jardin à vos locataires, vous avez certes un avantage par rapport à des appartements "ordinaires", mais on ne le retrouve presque jamais en rentabilité locative. Par m² de terrain constructible, il vaut mieux faire un max de logement et un minimum de jardin.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2018 19h16)

Bernard2K a écrit :

C’est à réfléchir, car vous vouliez votre bout de jardin façon sam’suffit ; mais en termes de rentabilité par rapport à l’investissement, il n’y a pas photo : il faut construire au maximum possible. Dit autrement : en "offrant" du jardin à vos locataires, vous avez certes un avantage par rapport à des appartements "ordinaires", mais on ne le retrouve presque jamais en rentabilité locative. Par m² de terrain constructible, il vaut mieux faire un max de logement et un minimum de jardin.

Oui et non : le loyer potentiel d’un bien n’est pas proportionnel à la surface construite. Si vous ne pouvez faire que 3 maisons (parce que passer à 4 n’est pas envisageable du point de vue budget, accès, ou forme), et que vous faites une maison de 120 ou 130m², passer à 150 ne va pas forcément aider pour la location. À un moment la surface construite marginale n’a pas plus de rentabilité locative que du jardin.
C’est vrai soit si la surface habitable est très importante (mon exemple au dessus), ou si localement les moyens des candidats sont faibles (quand votre loyer est plafonné à 800€ par mois par les moyens des gens, pas la peine de construire plus grand).

Par contre dans le cas présent vu les surfaces effectivement il faut construire au max, et le jardin n’est probablement pas une valeur ajoutée (au contraire ça va attirer les locataires avec chien).

Bonjour,

Pour répondre simplement, sachant que j’ai déjà donné ces infos en plus détaillé sur le forum, je vous conseille de déposer un Permis de Construire par habitation en ayant divisé le terrain au préalable avec recours à un géomètre (environ 2000 euros à vue de nez cf vos "plans").

En effet :

- vous revendrez sans soucis, vous préparez l’avenir
- si un jour vous devez agrandir vous risquez moins de dépasser le seuil de recours à l’architecte (en rajoutant des niveaux) ce qui est toujours coûteux (à vue de nez quelques milliers d’euros)

Attention, vous devrez par contre déclarer que chaque maison dispose de ses propres réseaux (eau, EDF etc). Sinon vous rajoutez une complication administrative, mais comme vous ne le ferez pas dans mon raisonnement, je ne l’évoque pas. Donc il ne faut pas d’accès commun, la voirie étant un réseau.

NB : avez vous consulté le document d’urbanisme applicable (et l’éventuel règlement de lotissement) , En effet suivant le cas votre projet ne sera pas possible, voir surtout les règles de prospect de mémoire art 6 et 7 (?) pour les reculs.
Si par ex un recul de 3m est imposé ou H/2…Sur un terrain aussi petit…La solution sera alors de déposer un seul permis et à terme de faire une copropriété horizontale - et donc de revoir vos plans - si vous souhaitez revendre.
Le document est généralement consultable sur le net, d’ici peu ce sera d’ailleurs une obligation légale pour les collectivités.

NB 2 : toujours au sujet réglementaire, je suis également surpris que l’on ne vous impose pas des sas d’accès trapézoïdaux genre 8X5X5 (argh…). tant mieux si tel est le cas, pour votre projet.
Avancez dans le projet et on en reparle plus précisément.

Edit : à la réflexion je tiens à vous préciser que votre projet est très intéressant, l’idée de base est bonne (forcément…J’ai un peu fait pareil il y a quelques années). Mais vous faites une erreur de dessiner si vous n’avez pas pris en compte la règle du jeux qui est : le contexte réglementaire comme évoqué. Ne vous découragez vraiment pas, au pire refaites des plans (perso je sais comment je découperais si le PLU impose des reculs ou accès compliqués) ou cherchez un autre terrain.

Cops561 a écrit :

Au sujet des locataires avec des chiens, je fait appel a votre expérience: c’est vraiment a eviter?

Si le locataire avec le chien laisse ses crottes partout et le laisse dehors aboyer toute la journée oui c’est un problème vu la proximité des terrains (odeur et nuisance sonore).
Mes parents ont deux logements mitoyens dont les petits jardins sont collés, 1 locataire avait une chèvre (et un chien il me semble)… le 2e devait pas passer beaucoup de temps dehors vu l’odeur.
Je passe sur les dégâts occasionnés par celui-ci (comme gratter/rayer la porte pour rentrer et faire crever la haie avec l’urine).

Pour l’interdiction lire ici : Un contrat de location peut-il interdire les animaux dans le logement ? | service-public.fr

Les chats j’en ai deux. Pas de dégâts sur le logement, elles se frottent sur les coins un peu partout mais il suffit de nettoyer, elles grattent la vitre sans la rayer. Les chats font souvent leurs besoins dans le jardins des autres (cas de mon collègue qui râlent souvent sur ça). Rien de bien méchant, sauf pour moi car mon canapé et mes chaises (en tissu) sont griffés… du coup si c’est une location en meublé ça peut causer quelques dégâts pour le proprio.

Trapéze : c’est juste une figure géométrique : Trapèze ? Wikipédia

H/2 : Hauteur du bâtiment divisé par 2 ; souvent on parle de 3 (ou 4) metres ou H/2.

Oui pour l’accès commun, sauf à avoir des accès existants utilisés et l’accord du gestionnaire de voirie.

Pour diviser vous devez passer par un géomètre comme indiqué et il s’occupe de faire la division.

PS : ou j’y vois mal (c’est possible) ou vous ne respectez pas le recul de 3m entre les deux petits habitations non, idem par rapports aux fonds de parcelles (mais je pense que la construction en limite sera admise) ?
On distingue le recul entre 2 habitations, le recul sur limites et le recul par rapport à la voirie. Et en centre urbain, l’alignement des façades, le CES coefficient d’Emprise au Sol à ne surtout pas mélanger avec le COS (Coef d’Occupation du Sol) qui n’existe plus et même s’il existe par laxisme de la collectivité dans le règlement ne doit plus être compté.
Par dessus cela se rajoute l’éventuel règlement de lotissement qui "aggrave" ces couches réglementaires.

Absolument d’accord ; ou à minima, de l’anticiper, sur un plan technique et réglementaire en verrouillant l’avenir.

Après…J’avais compris à tort que le secteur était Rambouillet, le terrain pressenti, d’environ 2 ou 300m2 tel que présenté sur plan.
Dans la vraie vie, avec un peu d’expérience, une fois les chiffres mis sur la table avec la somme des infos récoltées , ça risque de ne pas être aussi simple, et perso sur Rambouillet, je ne prospecterais pas directement ce type de terrains pour faire ce projet.

Iqce a écrit :

…perso sur Rambouillet, je ne prospecterais pas directement ce type de terrains pour faire ce projet.

? Je ne comprends pas svp, où avez vous lu que je déconseillais Rambouillet ? Je donne juste une orientation sur méthodologique.

Iqce a écrit :

Trapéze : c’est juste une figure géométrique : Trapèze ? Wikipédia

H/2 : Hauteur du bâtiment divisé par 2 ; souvent on parle de 3 (ou 4) metres ou H/2.

Oui pour l’accès commun, sauf à avoir des accès existants utilisés et l’accord du gestionnaire de voirie.

Pour diviser vous devez passer par un géomètre comme indiqué et il s’occupe de faire la division.

PS : ou j’y vois mal (c’est possible) ou vous ne respectez pas le recul de 3m entre les deux petits habitations non, idem par rapports aux fonds de parcelles (mais je pense que la construction en limite sera admise) ?
On distingue le recul entre 2 habitations, le recul sur limites et le recul par rapport à la voirie. Et en centre urbain, l’alignement des façades, le CES coefficient d’Emprise au Sol à ne surtout pas mélanger avec le COS (Coef d’Occupation du Sol) qui n’existe plus et même s’il existe par laxisme de la collectivité dans le règlement ne doit plus être compté.
Par dessus cela se rajoute l’éventuel règlement de lotissement qui "aggrave" ces couches réglementaires.

C’est un plan faite sur smartphone,  donc c’est plus moins approximatif, mais a quelques centimètres près, c’est respecté ! Je serait soit en limite du terrain, soit a 3 mètres.
Je ne compte pas construire en centre urbain
Sachant que c’est sans permis de construire pour les 2 habitation de 20m2, le COS est il applicable ?
Ensuite au sujet de la réglementation lotissement, y suis-je soumis si les logements ne sont pas soumis au permis de construire ?

Voici des images de ce que pourrait être l’intérieur: certains d’entre vous noterons peut-être qu’il manque une chauffe eau, c’est normal le logiciel n’en propose pas. Je compte utiliser un chauffe eau plat, électrique, au mur, dans le coin sanitaire. Le logiciel ne propose pas non plus de porte coulissante.
Enfin, au sujet d’un immeuble, je n’ai malheureusement pas les compétences, et je souhaite réaliser tous les traveaux moi même !

J’étais partit dans l’optique de faire 3 déclaration de traveaux, une pour chaque logement !
Je comprend, c’est donc a mois de bien me renseigner sur les règles relatives au terrain que je souhaite acheter !
Je me pose ensuite une autre question:
Quelle forme juridique adopter pour la gestion de mes logements ? Sci ? Sarl ?

Chaque habitation ne fait que 20m2 au sol, une est plus grande car il y a un étage. Il faut un permis de construire dans ce cas ?
Mon intention n’est pas de frauder, loin de la, mais d’avoir le moins de papier a faire.

Je comprend. Je pense donc déposer un permis de construire ! Ça sera plus simple a mon sens. C’est très aimable a vous de m’avoir expliqué tout cela, j’y vois beaucoup plus claire !