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Investissement immobilier sur un terrain VS Vente du terrain

Investissement immobilier : arbitrage entre vente d'un terrain et construction de villas

Cette discussion porte sur un arbitrage d'investissement immobilier concernant un terrain agricole récemment devenu constructible. Le membre initial, "ailar", expose sa situation : il a reçu un terrain en donation, dont la valeur a considérablement augmenté suite à un changement de PLU. Il envisage de construire plusieurs villas plutôt que de vendre le terrain directement, en raison des taxes importantes sur la plus-value et des frais associés (environ 50% du prix de vente). Il partage également les informations sur le coût de construction estimé par villa, le rendement locatif potentiel et la valeur de revente possible.

Les participants soulèvent des questions essentielles pour aider à la prise de décision. Ces interrogations portent sur le besoin de liquidités, les capacités financières et techniques pour mener à bien un tel projet, et la potentielle plus-value après construction. Un participant suggère qu'il serait plus rentable de construire et revendre, plutôt que de payer les taxes sur la vente du terrain brut, en raison du faible rendement locatif. L'idée de construire une partie des villas et d'en revendre une partie rapidement pour éviter les taxes sur le terrain est également évoquée, ainsi que la possibilité de réduire les coûts de construction grâce à la construction de plusieurs maisons.

Un autre membre alerte sur les aspects successoraux potentiels, liés à l'écart de valeur entre la donation et la valeur actuelle du terrain, ainsi que sur l'importance du rapport à la succession en présence d'autres héritiers. De plus, un participant met en garde sur les procédures de lotissement nécessaires à la vente des parcelles une fois construites, qui peuvent s'avérer longues et coûteuses. Il est également fait mention des contraintes potentielles imposées par les Architectes des Bâtiments de France en cas de zone protégée.

La discussion met en lumière les différentes options à considérer et les complexités associées à un tel projet immobilier. Plusieurs éléments sont mis en balance : la fiscalité, le potentiel de plus-value, le rendement locatif, les contraintes administratives, les risques et le besoin de liquidités. Le débat se concentre sur la stratégie la plus avantageuse financièrement, entre vente immédiate du terrain et développement d'un projet de construction.


Pages : 1

#1 29/06/2012 16h08

Membre (2012)
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Pour résumer la situation
Je reviens de chez mon notaire avec quelques infos complémentaires: J’ai reçu un terrain agricole en donation pour une valeur de 1000€. 
Le terrain vient de passer constructible  (3 350m²) via un nouveau plu, (mais à viabilisé)et il est désormais estimé en l’état à 217k€. 
 
Si je vends en l’état, je devrais payer: 
PV: 34,5% 
Taxe Communale: 10% des 2/3 Prix vente 
Taxe NU rendu: 10% 
Donc quasi 50% de taxe + résiliation de bail agricole actuelle( 1.5k€) 
 
 
J’envisage donc de faire construite plutot que de vendre: (je peux faire construite potentiellement 6 villas) 
 
Cout Total de la construction par maison: 130/140k€  (3 chambres, avec terrain de 500m², surface minimum) 
Location estimée à 720/740€/mois 
Rendement hors terrain brut: 6.6% 

Qu’en pensez-vous? 
Mes parents possèdent de nombreux biens dans la région (une petite douzaine), et d’après eux les produits les plus recherchés sont les villas proches petites villes, avec 3 chambres et une petite surface de terrain. 
Donc je collerais plutot bien avec le marché. 

Vous en pensez quoi? Sachant que j’ai une TMI de 30%

Mots-clés : investissement immobilier terrain

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#2 29/06/2012 16h59

Membre (2011)
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C’est un peu dur de répondre sans plus de précisions :

- avez-vous besoin d’argent?
- avez-vous les possibilités (financières, compétences, temps) de faire construire 6 villas ?
- quelle serait la valeur des villas une fois construite ? (possibilité de faire une plus-value encore plus importante qu’en vendant le terrain seul)

François

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#3 29/06/2012 17h08

Membre (2012)
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Je n’ai pas forcement besoin de plus de liquidités!
Mes parents ont déjà fait construire plusieurs villas, ils pourront donc m’aider et me conseiller également.
Pour plus d’informations me concernant:
Info

Les maisons à la vente pourraient etre estimées à 200/210k€.

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#4 29/06/2012 17h20

Membre (2011)
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Avec ces données, le rendement locatif n’étant pas top, je ferais construire et je revendrais après…

Je pense que ça serait plus rentable que de payer 50% de taxes sur le prix de vente actuel du terrain… Il faudrait faire le calcul précisément, mais je ne sais pas comment celà fonctionne pour de la construction.

Mais je suis sûr que quelqu’un d’autre aura la réponse !

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#5 29/06/2012 17h25

Membre (2011)
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Si vous avez reçu en donation de vos parents et que vous avez d’autres frères et sœurs attention au rapport à la succession compte tenu de l’écart énorme entre la valeur indiquée dans la donation et la valeur actuelle !

Max

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#6 01/07/2012 20h18

Membre (2012)
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Siocnarf a écrit :

Avec ces données, le rendement locatif n’étant pas top, je ferais construire et je revendrais après…

Je pense que ça serait plus rentable que de payer 50% de taxes sur le prix de vente actuel du terrain… Il faudrait faire le calcul précisément, mais je ne sais pas comment celà fonctionne pour de la construction.

C’est effectivement une possibilité.

Je pourrais envisager de partir sur 4  maisons, et en vendre 2 dans la foulée après construction. (pour ne pas payer les taxes sur le terrain)
L’avantage de partir sur 4 ou 5 produits, c’est que je peux réduire les coups de construction de 10 à 15%.


Bref à creuser encore un peu,  j’ai un rendez vous avec mon banquier, pour évaluer ma capacité d’emprunt, mais logiquement cela me semble jouable!

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#7 01/07/2012 20h44

Membre (2011)
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“ENTJ”

Pourquoi ne pas garder le terrain ?

À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#8 01/07/2012 21h22

Membre (2011)
Top 50 Monétaire
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Bonsoir,

A défaut de pouvoir argumenter à faire votre choix, je voudrais vous alerter sur des "détails" dans le cas où vous choisiriez de faire construire les villas sur ce terrain.

Pour pouvoir les vendre, il va falloir lôtir votre terrain de manière à ce qu’une parcelle soit attachée à une maison. Suivant les pouvoirs locaux, c’est une procédure qui peut durer vraiment longtemps et qui a un coût à prendre en compte (Estimation très basse 15 K€).

De la même manière, pensez à regarder si vous êtes en zone protégée architecturalement, là encore il vous faudra passer sous les fourches caudines des ABF (Architectes des Bâtiments de France). Pour ce point difficile de le prévoir sans avoir avancé sur le projet de construction mais cela peut impacter sur le type de tuiles, sur les menuiseries, sur le type de charpente…

Voilà le types de détails qui peuvent paraître triviaux mais qui doivent être chiffrés avant de prendre votre décision.
En espérant avoir fait avancé votre réflexion.

Ce qui m'intéresse, c'est la vie des hommes qui ont échoué, car c'est le signe qu'ils ont essayé de se surpasser.
Clémenceau

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