Investissement en viager : trop beau pour être vrai ?

A ce demander pourquoi il le mettent en viager, quitte a passer par une agence pour s en occuper
surement pas d héritier présent

Si l’acheteur est une société à l’IS (éventuellement constitué pour cette opération, et dotée de 60k€ de fonds propres), la rente n’est pas déductible ?

Il faut peut-être aussi voir à quoi l’immeuble ressemble, et idem pour les caractéristiques des locataires.

"- Je rêve ou la rentabilité brute dépasse les 26% ? (1320*12/60000)"

Si vous ne tenez compte "que de l’apport" pour calculer le rendement, vous rêvez effectivement.

Or le bouquet n’est pas le prix d’achat, c’est juste une partie du prix payée cash. La rente fait aussi partie du prix, et si vous revendez le bien, on en tiendra compte dans le calcul de la plus value. Calculer en utilisant uniquement le bouquet revient, comme je le schématisais ci dessus, à calculer le rendement d’un achat immo à crédit en se basant uniquement sur l’apport, soit un rendement infini pour une acquisition acte en main financée à crédit sans frais de dossier.

" Il n’y a pas d’aléa sur la durée de vie puisque la rente doit être versée pour une durée fixée à l’avance. "

Le principe du viager, c’est justement qu’il y a un aléa sur la durée. C’est pour cela que la rente viagère est définie au titre XII du code civil : des contrats aléatoires

"Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Tels sont :

Le contrat d’assurance,

Le jeu et le pari,

Le contrat de rente viagère."

La rente est calculée selon l’espérance de vie du créditrentier et de la valeur de son bien. S’il survit plus longtemps, vous continuez à payer.

C’est l’article 1979 CC qui le prévoit :

article 1979 CC a écrit :

Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.

L’exemple classique, c’est l’appartement de Jeanne Calment : le débitrentier est décédé 2 ans avant elle, après 30 ans de paiement d’une rente estimée, au départ à quelques années (elle avait 90 ans lors de cette vente, et en 65, personne ne pensait qu’elle vivrait très au delà des 100 ans).

Imaginons que le vendeur encaisse les 60ke et ne paye plus son prêt, la banque risque de saisir l’immeuble, quels seraient vos droits dans ce cas ?

Bonjour et merci pour vos réponses.

Je me suis mal exprimé, le principe est le même qu’un viager libre avec une rente limitée dans la durée mais la dénomination exacte est une vente à terme libre. La différence est expliquée ici.

Ainsi, il n’y a pas de donnée aléatoire quant à la durée de la rente.

Je préfère, volontairement pour le moment, rester relativement flou sur les données exactes.

"Je me suis mal exprimé, le principe est le même qu’un viager libre avec une rente limitée dans la durée mais la dénomination exacte est une vente à terme libre"

Mal exprimé c’est certain, puisqu’en utilisant le terme viager alors que ce n’est pas votre cas, c’est un peu comme si vous nous parliez d’une voiture de course, alors que vous pensez camion : les deux ont des roues, mais ca n’a pas grand chose de plus en commun !

"Ainsi, il n’y a pas de donnée aléatoire quant à la durée de la rente."

Non, puisque le paiement est prévu à terme avec un échelonnement sous forme de rente avec une périodicité négociable.

Cependant, dans la vente à terme, lorsque le transfert de propriété est immédiat (ce qui n’a rien d’obligatoire, la vente à terme étant par défaut une vente ….. au terme, et non immédiate avec paiement à terme), le notaire doit inclure une clause résolutoire au niveau de la sûreté, ce qui fait qu’en cas de défaut de paiement, la vente est purement et simplement considérée nulle, inexistante, pire n’ayant jamais eu lieu ! 

il faut donc bien penser à ce risque et conserver un matelas de sécurité pour assurer les paiements, et des relations durables avec le vendeur (parce qu’il faut pouvoir assurer le paiement des mensualités, même si un évènement bloque ces paiements, comme par exemple un décès avec blocage des comptes par une banque un peu trop stricte)