Atrium European Real Estate : foncière de centres commerciaux en Europe de l'Est…

Bubbasan · #51

Mardi, le cours est passe de 3,75 -> 3,90 : +4%

La depeche est sortie lundi

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

niceday · #52

Bonjour,

J’ai dû mal à voir l’impact que pourrait causé le stress sur la Turquie, sachant que l’actionnaire majoritaire Gazit Globe est turque.

Avez-vous une idée ?

Les titres Atrium de Gazit n’ont pas subi la décote de la livre turque, j’imagine alors que le poids d’Atirum dans le bilan de Gazit est plus important. Sa capacité a racheté les actions (comme elle le faisait) est plus faible.
Du coté positif, Gazit est content de recevoir des dividendes eu EUR. Cela devrait, je pense, garantir la stabilisation du dividende versé par Atrium au minimum.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

PierreQuiroule · #53

Bonjour Niceday,
Qu’est-ce qui vous faite dire que Gazit Globe est une entreprise turque ? J’ai toujours pensé qu’il s’agissait d’une entreprise israélienne (à la fois de par sa domiciliation et ses dirigeants - lesquels se retrouvent chez atrium).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

rocambole · #54

Gazit Globe n’est pas une entreprise Turque.

Gazit-Globe est une entreprise israélienne de promotion immobilière, fondée en 1982 et basée à Tel-Aviv.

Source wikipedia

sissi · #55

Ce matin sur Moody’s une analyse positive d’Atrium qui est maintenant focusee a 82% sur la Pologne et la Republique Tcheque, 6% en Slovaquie et a réduit sa position en Russie a 12%

Atrium’s large acquisition improves its portfolio quality
Originally published on 29 August 2018
On 28 August, shopping centre owner Atrium European Real Estate Limited (Baa3 positive) said that it would acquire a retail asset in
Warsaw for a total consideration of approximately €300 million, an addition of 12% to the company’s €2.5 billion portfolio.
The acquisition is credit positive because it increases exposure to larger shopping centres that are better protected from the ongoing structural changes in the retail sector and it re-weights concentration to the capital city of a core country, Poland (A2 stable), and reduces the proportion of assets in Russia (Ba1 positive), as shown in Exhibit 1.

The company will use existing cash resources and committed external financing to fund the acquisition, and expects its loan-to-value ratio to increase to around 37% from 33.5% by year-end 2018. However, the increased leverage remains within our expectation for the rating and is in keeping with the company’s financial policy of maintaining the loan to value below 40%.
The acquired asset fits in well with the company’s strategy of focusing on the larger more dominant shopping centers in Poland and the Czech Republic (A1 positive). The asset is 37,000 square metres in a good location within central Warsaw and attracts more than 60 million visitors per annum. Positively, it is well let to major retail tenants that include H&M, C&A, CCC, TK Maxx and Zara. The acquisition will strengthen the company’s scale in Warsaw, where it owns three other shopping centres, and will improve its negotiating power with major retail tenants.

Log In - Moody’s

thegambler · #56

Bonjour

Dans le détail le portefeuille d’ATRIUM.
On peut constater que dans les projets le futur est orienté sur la POLOGNE et qu’au global le portefeuille est d’avantage positionné en EUROPE centrale qu’en RUSSIE

Atrium European Real Estate

M07 · #57

Bonjour !

Merc.i pour ces infos sur ATRS. J’en ai un peu, en moins-value latente de 3,6 % ; avec un rendement de plus de 10 % (mais irrégulier), des dividendes trimestriels en ROC, le tout en EUR. Je ne me fait pas trop de soucis, car le cours ne fluctue pas énormément.

nobuko · #58

Le cours a chuté des façon impressionnante (3,2 à date). Des nouvelles récentes justifient ces mouvements ? (on est loin d’un cours "stable"). La note est mieux notée que précédemment, ras dans les press release, dividende à 0,27€ pour 2019 (soit 8%, moins bien qu’unibail mais néanmoins raisonnable) ….

Mevo · #59

J’ai juste regardé de manière rapide, Nobuko, mais la baisse semble assez "en ligne", voire même "moins pire" (sic!) que les autres foncières de centres commerciaux. Comparez par exemple à la baisse d’Unibail en %, Atrium semble faire mieux (par rapport à certaines dates, ou par rapport aux plus hauts, ou la "fourchette haute" du prix, par exemple). Les foncières de centres commerciaux, c’est pas vraiment le truc "à la mode" dernièrement (en tout cas en terme de prix marché).

nobuko · #60

Oui sauf qu’atrium n’est pas francais. Je pensais la chute limitée aux SIIC nationales, mais c’est vrai que je n’ai pas pensé à regarder si c’était généralisé à l’europe.

M07 · #61

Bonjour !

@Nobuko, certes ATRIUM n’est pas français, mais Unibail (que vous comparez plus haut) non plus : Unibail est coté à Amsterdam.

Pour la baisse des foncières, notamment commerciales, elle semble globale : les REIT américains et canadiens ont pas mal baissé en 2018, comme les européennes (anglaises comprises).

Pour en revenir à ATRIUM, le rendement avait été boosté, ces (trois) dernières années, par un versement exceptionnel de 0,14 € au printemps. Cela sera-t-il reconduit en 2019 ?

thegambler · #62

nobuko a écrit :
Oui sauf qu’atrium n’est pas francais. Je pensais la chute limitée aux SIIC nationales, mais c’est vrai que je n’ai pas pensé à regarder si c’était généralisé à l’europe.

Bonjour

Dans ses publications financières la société ne fait pas de prévisions mais tous les trimestres elles publie ce document et la lecture de la page 5 est fort éclairante sur sa vision du futur

https://www.aere.com/Files/Presentation … 20-Nov.pdf

de plus la précisions sur le dividende, précision qui ne figurait pas dans les publications précédentes, n’est pas de nature à rassurer les investisseurs

L’évolution de l’EPS n’est pas orientée à la hausse

Vous avez également une baisse lente de l’ANR mi 2018 on est à 4,71

Voila quelques éléments qui devraient expliquer la baisse du cours

nobuko · #63

M07 a écrit :
Bonjour !

@Nobuko, certes ATRIUM n’est pas français, mais Unibail (que vous comparez plus haut) non plus : Unibail est coté à Amsterdam.

Pour la baisse des foncières, notamment commerciales, elle semble globale : les REIT américains et canadiens ont pas mal baissé en 2018, comme les européennes (anglaises comprises).

Pour en revenir à ATRIUM, le rendement avait été boosté, ces (trois) dernières années, par un versement exceptionnel de 0,14 € au printemps. Cela sera-t-il reconduit en 2019 ?

Bonjour M07. En effet c’est un raccourci assez de qualifier Unibail de francais, notamment du point de vue du patrimoine, et d’autant plus avec le rachat récent. Je viens de rechercher d’autres foncières de taille comparable et je me rend compte qu’il n’y a pas d’autre équivalent en europe.

Par contre sauf erreur les rendements affichés par les foncières américaines comparables (Simon par exemple) me semblent bien inférieurs à ceux des foncières de commerce européennes aux cours actuels. Ce serait d’ailleurs d’autant plus vrai en relatif (taux de base et inflation supérieurs aux US). Mais je n’ai regardé que rapidement, c’est peut être erroné.

Le rendement à date d’atrium sans prendre en compte le dividende exceptionnel et de 8,5% brut.

Dernière modification par nobuko (03/01/2019 14h32)

parentier · #64

La place de cotation n’indique pas automatiquement la "nationalité" d’une entreprise.

niceday · #65

thegambler a écrit :
de plus la précisions sur le dividende, précision qui ne figurait pas dans les publications précédentes, n’est pas de nature à rassurer les investisseurs

Bonjour, je ne comprends pas votre argument. Le rappel du dividende (pour une 1ere fois) dans une communication, en quoi est-elle négative ?

thegambler a écrit :
Vous avez également une baisse lente de l’ANR mi 2018 on est à 4,71

….
Voila quelques éléments qui devraient expliquer la baisse du cours

La baisse de l’ANR est expliquée par la vente d’actifs. Le recentrage vers du Prime est plutôt un bon argument pour regarder de plus près cette foncière. La note de rating est bien faite et explique ce recentrage stratégique de leurs actifs immo, cela leur vaut un upgrade.

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JesterInvest · #66

Une vente d’immeubles ou un centrage sur le prime n’explique pas la baisse de l’ANR, ce sont des opérations neutres.

thegambler · #67

Bonsoir

Pour l’ANR JesterInvest a répondu

Pour le dividende c’est l’indication qu’il sera sujet à une décision trimestrielle (quarterly review) or c’est la première fois que cette indication est évoquée. Je ne peux évacuer l’idée d’une future réduction de ce dividende pour le remboursement de ses emprunts

Effectivement la société redéploie ses actifs

Mais en même temps elle envisage une baisse des dépenses des consommateurs et une baisse du PIB des pays dans lesquels elle a 84% de ses marchés

Ce que je peux en déduire c’est qu’elle effectue que son recentrage géographique pour attirer des consommateurs qui ne réduiront pas leurs dépenses. C’est peut-être ce qui expliquerai la révision à la hausse de sa notation.

Je ne suis pas actionnaire

niceday · #68

Je comprends aussi que les dividendes exceptionnels font baisser la NAV (même chose pour les dividendes réguliers). Cette distribution provient/est possible notamment graçe aux ventes de certains actifs.

aere - 21 March 2018 a écrit :
EPRA net asset value (“NAV”) per share was €5.38 (31 December 2016: €5.52) following the
payment of a 14.0 €cents special dividend in June….
On 20 March 2018, the Board of Directors approved a special dividend of €cents 14 per share
following the sale of substantially all of the Group’s Hungarian portfolio that was announced earlier
this year…..

et

Sur le site : All dividend payments made by Atrium since 2009 have been paid as capital repayments.

La redistribution aux actionnaires peut également se faire via le dividende, et pas seulement par l’appréciation continue d’une NAVV.

De plus, le Board se prononce comme avant sur la distribution de dividendes. Il n’y a pas eu de changement.

Ex: Nov 2017 :https://www.aere.com/Files/Presentation/Atrium_company_presentation_Q3_2017.pdf

* Subject to any legal and regulatory requirements and restrictions of commercial viability. The dividend will continue to be reviewed quarterly.

Edit: Et puis sur le MEMORANDUM, page 31 c’est expliqué. Le paiement du dividende doit être revu par le Board avant chaque paiement (au moins 2 fois par an).

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Dernière modification par niceday (03/01/2019 22h14)

niceday · #69

Stroke,
Ce qui m’inquiète sur Atrium en ce moment, c’est l’impact qu’aura la fermeture des magasins le dimanche en Pologne. A partir de 2020, seuls 7 dimanches seraient ouverts*.
Le marché e-commerce est certes beaucoup moins développé en Pologne, ce qui est avantage pour les centres mais cela ne plus durer dans les années à venir; mais cela reste pour moi pour le moment un avantage avant un changement marqué de comportement des consommateurs.
Pour rappel, la Pologne c’est 66% du portefeuille versus une quarantaine de % il y a quelques années.

*2018: Magasins fermés sauf le premier et les dernier dimanche de chaque mois
2019: Seul le dernier dimanche du mois peut ouvrir
2020: Seulement 7 dimanche ouverts dans l’année

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kmo · #70

Sur les dimanches, les commentaires sur certaines galeries suggèrent que si elles sont ouvertes le dimanche, ce n’est pas la cas de la plupart des magasins dedans… mais ce n’est le résultat que d’un très court sondage. Un autre souci plus immédiat qui peut expliquer le parcours boursier depuis 1 an:

Atrium AR2017 a écrit :
In November 2017, an amendment to the Polish corporate income tax law, effective from 1 January 2018, was published. The amendment includes, among others, introduction of a separate income basket for capital gains and disallowing the offsetting of capital gains or losses against other sources of income, new earnings stripping rules limiting the ability to deduct financing costs, both external and group, for tax purposes

Le rapport annuel 2017 donne page 105 et suivante les comptes d’Atrium European Real Estate Limited sans consolidation de filiales, et montre qu’avec pratiquement pas d’equity dans les filiales et uniquement des prêts à l’actif, la structure du capital est extrêmement agressive. La tendance fiscale de fond est de rendre les intérêts sur les prêts dépassant un ratio d’endettement raisonnable non déductibles de l’IS au niveau des filiales, alors que jusqu’à présent tout allait bien avec en cerise sur le gateau l’IS Jersey à 0% en tête de groupe.

PWC suggère que la déduction des intérêts pour l’IS est maintenant limitée à 30% de l’EBITDA et/ou l’équivalent de 750 kEUR. Mais ce n’est pas la fin du monde pour Aere, le taux d’IS en Pologne n’est que de 19%.

Bubbasan · #71

Bonjour,

Les résultats 2018 sont disponibles ici: Atrium European Real Estate

La plupart des éléments clés ont déjà été discutés dans la file (baisse des revenus et de la NAV, recentrage "Prime" et sur la Pologne et la Tchéquie, amélioration du rating de la part de Fitch,…).

Le dividende est maintenu a 0,27 euro (le payout ratio passe a 92%…) et pas de dividende spécial cette année.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

thegambler · #72

Bonjour

Petit suivi de quelques chiffres

Fin 2018 la durée moyenne des locations dans le portefeuille s’allonge un peu.

A noter grosse chute du cash et hausse de la LTV

Pour le moment le versement est toujours du remboursement de capital.
Pas de versement exceptionnel fin mars
La société étant domiciliée à JERSEY pas de retenue à la source en cas de dividende.

AMF : actionnaire

tonnick · #73

Bonjour,

le paiement du dividende a été effectué le 29/03, le dividende est de 0.0675 € par action (soit le quart du dividende annuel de 0.27€), mais je suis étonné par l’absence de prélèvement forfaitaire unique dans mon CTO Binck, êtes-vous dans le même cas et/ou avez-vous une explication?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

rylorin · #74

Le siège social est à Jersey, ce n’ est pas un statut particulier du point de vue imposition ?
J’ ai la même chose chez De Giro donc pas une erreur à priori

Tomatoketchoupy · #75

tonnick a écrit :
Bonjour,

le paiement du dividende a été effectué le 29/03, le dividende est de 0.0675 € par action (soit le quart du dividende annuel de 0.27€), mais je suis étonné par l’absence de prélèvement forfaitaire unique dans mon CTO Binck, êtes-vous dans le même cas et/ou avez-vous une explication?

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … pture3.jpg

Bonjour,

La nature du paiement effectué par Atrium n’est pas un dividende mais un "capital repayment", qui est exempté d’impôt par définition (que je serais hélas incapable de vous donner très précisément).
Ceci est normal et réduit le PRU de l’action, sur la plus-value (ou moins value) de laquelle vous serez imposé lorsque vous la revendrez.

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M07 a écrit :

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tonnick a écrit :

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