Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre)

Pourriez-vous préciser comment vous envisagez que cette société et vous soyez propriétaire chacun d’un pourcentage du même immeuble ?
- chacun est propriétaire d’une partie physique bien identifiée, ce qui nécessite, si ce n’est déjà fait, de scinder l’immeuble en lots et de créer une copropriété puis de la faire vivre.
- indivision entre vous personne physique et votre société (je ne crois pas qu’il soit possible d’être en indivision entre une personne physique en nom propre, et une société).
- chacun prend des parts de la société "le bel immeuble", à créer, qui sera propriétaire de l’entièreté de immeuble.

il me semble que si vous répondez à cette question, pas mal de réponses en découlent toutes seules…

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2018 13h12)

capital a écrit :

Bonjour Bernard2K,

Il s’agirait de la première option: la société et moi-même propriétaire d’une partie de l’immeuble. Je ne savais pas qu’il fallait dans ce cas identifier des lots dans l’immeuble afin de les répartir.

Alors allons-y pour l’explication :

Première partie de l’explication : votre société, et vous-même en nom propre, êtes aussi étrangers l’un à l’autre que si c’était l’Oréal ou Peugeot d’un côté, et vous-même en nom propre. En effet, dès lors que c’est une société, même si vous en êtes le gérant ou président, le patrimoine de l’un et de l’autre doivent être étanches. Ou du moins, doit être parfaitement balisé. Par exemple, tout avantage personnel que vous tireriez du patrimoine de la société s’appelle "abus de biens sociaux" ; sauf si c’est décidé officiellement auquel cas ça s’appelle "dividende" ou "salaire".
La confusion entre le patrimoine personnel, et l’actif de sa société, peut se rencontrer chez un chef d’entreprise issu de la technique, mais c’est quelque chose qu’il faut clarifier très vite, car ces confusions peuvent coûter très cher !

Deuxième partie de l’explication : imaginons que L’Oreal ImmoInvest, filiale foncière de l’Oréal, soit intéressée pour acheter le rez-de-chaussée et le 1er immeuble de l’immeuble, et vous êtes intéressé pour acheter les autres étages en nom propre.

Vous rencontrer le représentant de l’Oreal ImmoInvest, et vous lui déclarez "je ne savais pas qu’il fallait identifier des lots dans l’immeuble afin de les répartir". Il vous regarde avec des gros yeux. Evidemment que L’Oreal invest veut identifier ce dont ils seront propriétaires, et il ne lui était pas venu à l’idée que vous puissiez penser différemment !

Troisième partie de l’explication : comment déterminer précisément quelle partie appartient à l’Oréal ImmoInvest, et ce qui vous appartient à vous, si ce n’est en scindant des lots après le passage du géomètre ? Dès lors qu’on veut que cette séparation physique soit officielle vis à vis de tous (l’autre ou les autres co-propriétaires, l’Etat, le fisc, la banque, un futur acheteur, etc.), on ne peut pas se contenter de dire "à gauche de la cloison peinte en vert, c’est à vous, à droite, c’est à moi". Non, il faut du boulot sérieux avec géomètre et notaire.

Après, j’avoue que je ne sais pas très exactement comment ça fonctionne en Belgique, mais le droit belge et français sont proches donc, sur des sujets aussi fondamentaux et basiques que ceux-ci, je suis raisonnablement sûr que c’est aussi valable en Belgique.

Je ne sais pas comment le dire sans vous vexer, mais je trouve que je ne devrais pas avoir à expliquer des choses aussi basiques, purement B.A.BA, à quelqu’un qui dit dans sa présentation " salarié dans un cabinet de conseil en gestion d’entreprise que j’ai rejoint à la fin de mes études à polytechnique".

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2018 20h50)

A priori, la plus-value augmentera le résultat de la société, et ce résultat sera imposé (notamment paiement de l’IS pour une société francaise).

J’ignore les spécificités de la fiscalité belge, mais je serais surpris que ce soit "exonéré".

GBL, en effet ce que vous décrivez correspond à une comptabilité classique. C’est pourquoi je recherche ici des pistes pour trouver plus d’informations sur cette exonération potentielle.

Bernard2K, je connais bien le site web que vous mentionnez. On n’y trouve en effet aucune trace de ces exonérations non plus.
L’idée peut paraître saugrenue, mais si cela pouvait effectivement permettre de ne pas payer de taxes sur la PV, ce serait loin d’être idiot que de se compliquer la vie pour mettre cela en place.

Enfin, je vais rencontrer dans les jours qui suivent un investisseur qui pourra m’en dire plus. Si quelque chose de concrêt en ressort, je le posterai ici.