Espoirvert [90] : étude de cas immobilier (investir en location nue sans SCI)

espoirvert · #1

Bonjour à tous
J’aurais besoin de vos conseils afin de connaître la meilleure façon d’investir dans l’immobilier dans mon cas.

Ma situation :
Gérant d’une micro-entreprise qui déclare 80 000 e /an (volontairement bloqué à cette limite pour garder la franchise de TVA). Je bénéficie d’un abattement fiscal de 70 % me permettant d’être dans la TMI de 14 % et de ne pas payer d’impôt (même si le RSI se contente de faire le travail).

J’ai aujourd’hui l’opportunité d’investir dans l’immobilier.
Objectif : investir dans l’immobilier de manière à capitaliser afin de me créer une rente et avoir un revenu autre que celui de mon entreprise. Le tout en limitant au maximum la fiscalité, tant au niveau des futurs revenus immobiliers que ceux de mon entreprise… (j’avoue je suis légèrement fiscalophobe).

Voici le genre d’opportunité que j’ai trouvé (et qui sont sans doute déjà pris, l’important est d’avoir une ligne directrice pour savoir comment investir ici) : 1

1) Immeuble de rapport : à 5 min d’un centre ville. Tous les appartements sont vendus loués meublés, tout refait à neuf. Facade et toiture inclus. Composé de 3 appartements pour un rentabilité de 22 800e, TF de 1500e, pas de charges, pour un prix de 189 000e.

Bien que la rentabilité est intéressante, je ne sais absolument pas comment je pourrais acheter ce bien sans me faire dévorer par les impôts. En LMNP au réel ou micro bic ? Malgré à priori le peu de charges ?

2) Deuxième type de bien qui pourrait m’intéresser :
Immeuble de rapport composé de 4 appartements loués nus, revenus locatifs annuels : 15420e pour 134 000e. A noter la présence d’une vaste grange pouvant être transformé en plusieurs logements. TF : 1300e pas de charges de copro. Aucun travaux à prévoir au niveau du bâtiment principal.
Bonne rentabilité locative.
Même problème que pour le bien 1) : sous quel statut acheter pour de la location nue pour limiter l’impact fiscal dans ma situation ?

L’objectif final étant d’investir sur du long terme, et d’acheter plusieurs biens.
Pour précision, j’investis seul, éliminant la possibilité d’investir en sci.
Merci à vous pour me faire part de votre avis.
Bien cordialement

Mots-clés : immeuble, immobilier, investir

Bernard2K · #2

Déjà, ce sont de bonnes rentabilités (12 %) ce qui ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval. Ce qui doit vous amener à vous poser un certain nombre de questions : Est-ce que c’est dans un trou paumé ? Est-ce que les locataires sont à jour des paiements ? Est-ce que c’est en si bon état que ça ? (il y a différents niveaux de "refait à neuf" et "aucun travaux à prévoir"). Est-ce que chaque appartement a un compteur électrique (+1 pour les communs) ? Etc. Il vous faut approfondir vos projets et "chercher la petite bête".

Le problème du LMNP au réel :
- déjà, il faut louer meublé, or dans le 2) ils sont tous loués nus, et passer de nu à meublé avec les locataires en place est un peu scabreux.
- vous avez déjà une activité BIC en micro (avec un abattement de 71 % et non pas 70 %, je suppose ?) ; ajouter une seconde activité BIC au réel est compliqué… voire impossible. Je vous laisse lire cette discussion : LMNP et auto entrepreneur : quelles déclarations et plafonds ? Pour ma part, j’ai renoncé pour l’instant à y voir clair sur ce sujet ! Après tout je ne suis pas concerné, alors je ne vais pas m’y casser la tête.

Les solutions pour ne pas payer trop d’impôts sont connues :
- LMNP au réel (avec les problèmes susmentionnés)
- revenus fonciers au réel, avec beaucoup de travaux pour créer du déficit foncier. Là vous avez des immeubles sans travaux, pas bon. Notez que les travaux doivent être effectués sur des parties qui étaient déjà à usage d’habitation. Donc si vous aménagez la grange pour en faire des logements, ça ne sera pas déductible des revenus fonciers.
- SCI à l’IS. On paie moins d’impôts pendant l’exploitation, mais à la revente de l’immeuble il y a imposition de la PV, les amortissements déjà déduits venant augmenter la plus-value imposable. Bombe fiscale à retardement. Quand vous dites : "pas de SCI parce que je suis seul", le problème n’est pas là. Il suffit de trouver n’importe qui pour prendre une seule part. J’ai déjà vu des SCI où c’était l’expert-comptable qui avait pris la part nécessaire pour que l’investisseur ait un associé, comme quoi on peut toujours s’arranger !
- la SCI IR en revanche n’est pas une solution, ça revient au même que revenus fonciers au réel, mais en plus compliqué.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2018 16h12)

espoirvert · #3

Bernard2K a écrit :
Quand vous dites : "pas de SCI parce que je suis seul", le problème n’est pas là. Il suffit de trouver n’importe qui pour prendre une seule part. J’ai déjà vu des SCI où c’était l’expert-comptable qui avait pris la part nécessaire pour que l’investisseur ait un associé, comme quoi on peut toujours s’arranger !

Si vous connaissez un expert comptable susceptible de prendre une part, n’hésitez pas à me donner ses coordonnées…
Merci pour votre retour argumenté.

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Bernard2K a écrit :

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