SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ?

Attention: l’assureur n’offre en fait (contractuellement) aucune garantie quand à la liquidité des parts.

En pratique, quand la SCPI est liquide, tout se passe bien. Je n’ai pas encore expérimenté ou été témoin de ce qui se passe lorsque le marché secondaire de la SCPI se bloque. Il n’y a pas si longtemps qu’il existe des UC SCPI dans les contrats AV, et il n’y a qu’un nombre limité de SCPI avec un marché secondaire bloqué ou très encombré pendant les dernières années.

Où l’avez-vous lu ? Sûrement pas dans le contrat des assureurs. On en a parlé dans cette discussion SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (3/3)
je relate ce que j’avais lu dans les contrats:

Surin a écrit :

oliver68 a écrit :

L’un des avantages de la SCPI dans l’AV c’est que l’assureur garanti la liquidité des part. Ca évite de se retrouver coincé dans une SCPI en déclin.

Désolé de revenir là-dessus car le message est ancien mais je tombe dessus.
C’est faux bien sûr.
Quelques exemples:
Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Spitrit:
"- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers"

Si le marché est bloqué, l’assureur ne s’engage à rien, vous avez vos UC. Il peut choisir de vous rembourser à la valeur du fonds de remboursement de la SCPI.

Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Avenir:
"- La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI. Pour information, la valeur de retrait s’élève à 262€ au 1er mai 2017, et la valeur de réalisation s’élève à 239,29 € au 31 décembre 2016."

Donc ici perte de plus de 10%.

Dans ce cas la plupart des SCPI n’ont aucun problème de liquidité, y compris celles dites "bloquées" puisque le fonds de remboursement permet un retrait rapide.
Vous jouez un peu sur les mots avec ce message sans plus d’explications, il y a de toute façon une inconnue car comme le dit Gbl, nous n’avons aucun retour d’expérience sur des UC SCPI que les souscripteurs souhaiteraient vendre sans qu’il n’y ait de contrepartie et avec un fonds de remboursement qui ne peut pas aller plus vite que la demande, il y a un processus complexe de vente d’immeubles et cela prend du temps.
Donc liquidité pas sûre malgré tout (ou donnez-moi la source) et surtout à quel prix ?

Alors Surin je reprends votre citation que linxea même affiche sur leur site :

Voici ce que l’on peut lire sur Linxea Spitrit:
"- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers"

Pour moi cela veut tout simplement dire que la valeur des unités de compte n’est pas garantie et cela peut se comprendre puisque adossée à de l’immobilier physique qui par définition se valorise entre autre par l’offre et la demande (situation, état, gestion…). En bref, si je joue sur les mots vous jouez sur les perceptions ou manquez de discernement car c’est un peu comme si vous demandiez une garantie sur la valeur de revente d’un bien immobilier physique après x années de détention. La liquidité étant tout autre chose.

GBL, je comprends ce que vous dites mais par extension si un souci majeur provient et provoque des retraits massifs sur les fonds euro, les rachats ne seraient-ils pas bloqués malgré la liquidité de ces mêmes fonds hors catastrophes?

En fait la réalité est à mi chemin : un assureur peut bloquer les rachats d’UC et fonds euro jusqu’a 6 mois (parfois moins parfois plus) en cas de « circonstances exceptionnelles ». Souvent ça passe quand même par le régulateur.

Publicité mensongère ? Sur la base de l’hypothèse où tout les investisseurs souhaitent liquider en même temps ?

Du coup vous n’avez pas non plus de MRH ou d’assurance-auto ? Non parce que des fois que tous les français aient un accident en même temps, il n’y a qu’un pas ;-)

Pour rester dans la provoc’ : la retraite

Vous pensez cotiser et gagner des points pour une retraite « garantie » ? Quid de la pyramide de Ponzi sur laquelle se base le régime de retraite ? Quid de la valeur de l’euro dans 20-30-40 ans ?

Heureusement que les gens continue de travailler sereinement.

Et puis pourquoi un assureur voudrait tout liquider en même temps ? Ne serait-ce que 10% ? Celui ci vit de ses encours, pas de ses performances.

J’ai un client qui a 500k€ sur un fonds monétaire (taux négatif constant pour les néophytes) dans son contrat d’AV, au motif qu’aujourd’hui la plus value est trop importante pour racheter et qu’un arbitrage sur fonds euro est hors de question car il n’a pas confiance dans la garantie de l’assureur.

Si vous n’avez pas confiance dans la solidité financière des assureurs et fonds d’investissements, ayez au moins confiance dans la bêtise et l’ignorance générale car c’est grâce à elle que vous deviendrez riche.

Je ne comprends pas votre polémique, l’assureur Spirica s’engage sur la liquidité des parts à valeur de retrait, c’est indiqué dans l’avenant SCPI:

"Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait(3) de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération."

https://www.linxea.com/Portals/0/Docume … 5_VDEF.pdf

Je ne comprends pas votre agressivité, j’essaye juste d’exposer les conditions qui me paraissent pourtant claires.

Votre citation fait référence au fait que les unités de compte sont soumises à fluctuation (Afin de les distinguer du fonds en euros qui lui est garanti) et que la valeur au moment de la saisie de votre opération peut être différente de la date de valeur (Exemple: J+1 pour un arbitrage), je ne vois pas le rapport avec le sujet.

L’assureur s’engage bien sur la date de valeur de votre opération, c’est donc bien la valeur de retrait connue à la date de valeur qui est retenue.

La date de valeur d’un rachat sur LinXea Spirit est à J+ 3 jours ouvrés, la valeur retenue lors du désinvestissement de votre SCPI sera donc la valeur de retrait à J+3 jours ouvrés.

Cordialement,

Dernière modification par salvaticu (07/09/2018 13h04)

Il n’y avait pas d’agressivité de ma part en m’adressant à vous, en tout cas rien de voulu.

salvaticu a écrit :

L’assureur s’engage bien sur la date de valeur de votre opération, c’est donc bien la valeur de retrait connue à la date de valeur qui est retenue.

Je n’ai pas cette lecture sur le délai.

@Surin : je suis souvent arrogant mais jamais de mauvaise intention, si NicolasV s’est senti insulté, je lui présente mes excuses par avance.

Qu’est ce qui vous paraît abusif ? L’engagement de vous rembourser les fonds sur demande ? Pourquoi la SCPI plus qu’un fonds obligataire ? Ou monétaire ? Ou même votre comptes courants/épargne ?

Caceray, vous ne vous rendez même pas compte de votre condescendance, ni du fait que vos 5 questions - ridicules au demeurant, voyez, moi aussi je sais être condescendant - ne sont que pure provocation (encore une fois).

Nous ne sommes pas d’accord avec Salvaticu, inutile de débattre, quant à vous vous venez pour ne rien dire (ni sur les CG, sur Primovie ou sur Linxea). Salvaticu a beau écrire et réécrire un pavé en mettant des termes en gras, il ne me convainc pas davantage sur les délais.
Laissez à chacun la liberté de penser ce qu’il veut au vu de ce qu’il lit dans les CG, tout a été dit sur le sujet.
Nous n’avons aucun retour d’expérience concret dans les cas de figure envisagés et qui n’ont rien des situations extrêmes ou caricaturales évoquées précédemment. Il suffit d’être prudent et en tenir compte.

Inutile de préciser que ce que je vous expose dépend d’un cadre normal, en cas de crise de liquidité majeure, les SCPI ne seraient pas plus menacées que d’autres supports.

Contrairement à d’autres supports les SCPI sont très rentables à l’entrée que ce soit pour les société de gestion ou les intermédiaires, ils provisionnent plus facilement que pour n’importe quel autre support (6,5% en entrée en moyenne contre 0% pour des OPCVM et 0.1% ou 0.2% pour des ETF).

Ces frais limitent notamment la probabilité de sorties massives au même moment, car l’horizon de placement adossé est en moyenne de 8 ans, personne n’a envie de sortir de sa ou ses SCPI à 3 ans car l’opération serait peu rentable voire nulle, contrairement à des OPCVM SICAV ou ETF qui eux ne supportent pas (ou très peu) de frais à l’entrée ou en sortie.

La collecte est bien mieux maitrisée (Avec les augmentation de prix de parts) que sur d’autres supports que l’on trouvera au sein de l’assurance vie.

Par ailleurs, Spirica commence à restreindre les versements en SCPI, il n’est désormais plus possible de verser en SCPI au delà de 50% du versement global, il est possible qu’ils souhaitent réduire l’augmentation de leur enveloppe.

Libre à chacun d’avoir son analyse sur le sujet, pour moi le risque de liquidité pèse sur beaucoup de supports bien avant les SCPI, je m’inquiéterai de mes fonds en euros avant mes SCPI, mais ce n’est que mon avis.

Pour moi les SCPI contribuent seulement à la diversification de mon portefeuille, ce n’est pas le remède miracle qui réconciliera l’absence de risque et la rentabilité que certains recherchent.

Dernière modification par salvaticu (10/09/2018 09h37)

Et durant cette période (91-97), qu’en était-il des loyers versés par les SCPI aux associés ? Ont-ils suivi la même tendance?
Et après 1997, le prix des SCPI a-t-il augmenté de la même façon que le marché immobilier résidentiel, qui était lui aussi en crise à la même période.