SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour à tous,

Un petit retour d’expérience pour le financement de SCPI.

La Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne me propose un taux de 1,55% sur 15 ans avec assurance et garantie CASDEN pour l’achat de 75K€ de SCPI (25K Pierval Santé + 25K Epargne Pierre + 25K Efimmo 1).
La seule contrepartie demandée est la domiciliation de mon salaire, ce qui n’est pas très contraignant. Les frais de tenue de compte sont de 24€ par an, les frais de dossier de 200€.

Je n’ai pas trouvé mieux disant ailleurs, sachant qu’à titre d’info, que meilleurescpi.com me proposait 2,90% sur 15 ans (assurance compris). Les courtiers sollicités demandent eux une garantie sur un bien physique (hypothèque).

C’est prévu ! 
D’autant plus que la garantie CASDEN est restituable si aucun souci dans le remboursement du prêt.

Édit :
J’ai oublié de préciser les garanties exigées pour les personnes qui n’ont pas accès à la CASDEN. Ils demandent un nantissement des parts SCPI à crédit ou nantissement d’un contrat d’AV de leur banque privée sans frais de versement (frais de gestion de 0,50%) à hauteur de 50K€.

Dernière modification par Tibo (10/08/2018 10h08)

Bonsoir,
Etant multi bancarisé, c’est un peu la stratégie que j’ai adoptée : prendre la meilleure SCPI proposée par chacune de mes banques ce qui m’a permis de souscrire Epargne Foncière et Cristal Rente. Je n’ai rien pris à la BNP. J’aurais pu être intéressé par Opus Real car cette SCPI investit hors de France mais elle n’est proposée qu’aux clients de la banque privée.

Hé beh, ça me parait excellent.

À Brest le CA, demandait en début d’annee, 50% de scpi internes et proposait 1,6% sur 20 ans.

J’ai appris qu’ils avaient baissé leurs taux de 0,15 à 0,2% il y a quelques jours pour se réaligner.

J’ai eu une offre il y a quelques mois à 1,75% sur 25 ans au cmb avec 100% de scpi partenaires.

Dernière modification par Malolechat (09/09/2018 15h04)

Bonjour,

1,4 % c’est plus que raisonnable.

Où j’habite, les banquiers sont tous très frileux… Donc j’ai eu un prêt à un taux inintéressant.

Mais comme j’ai conservé un compte au crédit agricole d’île de France (Sur lequel je ne reçois plus de salaire et j’ai peu de mouvement), je leur avait demandé une proposition et le taux était tout aussi ridicule. C’était il y a un an et demi environ…

,

De mon côté j’avais réalisé mon projet de financement de SCPI à crédit en 2016.
Ma banque, le Crédit Agricole, ne voulait pas entendre parler du financement sauf à prendre des scpi maison et avec des conditions rédhibitoires (taux, prêt personnel, double garantie…). Malgré un dossier solide.
Le CGP par qui j’étais passé m’avait donné les coordonnées d’un Crédit Mutuel avec qui il avait déjà travaillé.

J’avais donc financé chez eux 150k (5 SCPI, 30k par ligne) sur 20 ans, à 2% hors assurance.
La seule garantie exigée était le nantissement des parts, qui m’était revenu un peu cher en raison de la multiplication des lignes (environ 500€ par SCPI de mémoire). Je n’étais à l’époque pas éligible au crédit logement.
On ne m’avait pas imposé de SCPI maison.

Quand je vois les taux du moment et ceux de l’époque je suis conscient qu’il ne s’agit pas de ce qui se fait de mieux, mais quand je vois les difficultés de certains à trouver un financement, je suis tout de même satisfait d’avoir pu concrétiser ce projet.

Bonjour Sheeplooser,

ne pensez-vous pas que vous auriez intérêt à viser un emprunt sur une durée plus longue (20, éventuellement 25)?
Vous dites ne pas avoir besoin d’effort d’épargne supplémentaire avec le prêt in fine mais comment comptez-vous solder l’emprunt au bout des 15 ans : à partir du PEA? en soldant les actifs de la SCI?

Dans le cadre de notre SC à l’IS, mon épouse a nanti une AV pour un emprunt amortissable destiné à l’achat de parts de SCPI. J’avais également discuté avec la CGP la possibilité de nantir un PEA à la place de l’AV (c’était pour nous plus pertinent) mais elle m’a annoncé que notre banque n’accepterait (pour le PEA) qu’avec 1 euro nanti pour 1 euro prêté et nous n’avions pas ce montant à proposer.

Bien à vous,
cat

Bonjour à tous les deux,

Je vous réponds tardivement et m’en excuse. Vos messages m’ont permis de poursuivre ma réflexion.

Initialement, je comptais solder les SCPI d’ici à 10 ou 15ans, et mon "gain" aurait été constitué du cash généré dans l’intervalle (avec un prêt in fine donc). Le prêt à 15ans étant donc pertinent car un peu plus long que mon horizon d’investissement (au terme duquel si tout se passe bien j’aurai la possibilité de quitter mon emplo). Mais je comprends qu’il sera difficile (impossible) d’emprunter 100% de la valeur du PEA pour acheter des SCPI, et je commence à me dire d’une part :
- qu’un cash flow légèrement négatif ce n’est pas si grave (d’après mes calculs, avec un montant de SCPI égale à la valeur du PEA et avec des parts restant stables, on parle de moins de 20% de ma capacité d’épargne mensuelle) ; et d’autre part :
- que j’envisage de plus en plus cet investissement comme une solution de diversification et non plus uniquement comme un moyen de leverager mon PEA.

Fort de vos remarques, je vais commencer mon tour d’horizon bancaire, probablement par la BPE qui semple être compétitive si j’en crois cette file. Un prêt de 1€ pour 1€ sur le PEA me conviendrait parfaitement. Dans un scenario, je partirai sur un prêt de 20ans voir 25ans selon les taux, avec 3 à 4 SCPI différentes à déterminer.

Bonsoir MonsieurP,

pourriez-vous préciser :
* pour quelle durée serait prévu l’emprunt?
* si vous pouvez librement choisir vos scpi?
* comment vous garantissez le prêt (crédit logement, nantissement de parts ou d’actifs financiers…)?

Par ailleurs, il serait avisé de faire une présentation (même synthétique) afin de, peut-être, obtenir des réponses/avis/suggestions plus adaptées à votre profil.

Bien à vous,
cat

PS : pour l’histoire de la CB, s’il n’y a aucun engagement contractuel, vous pouvez probablement l’éliminer rapidement.

1.75% sur 20 ans ? c’est pas si pourri. Ce qui l’est c’est l’assurance à 0.28% (je paye 0.04% en delegation par exemple)

Non, vous pouvez en changer dès le départ.
Jusqu’à il y a peu, vous ne pouviez d’ailleurs changer d’assurance que la première année.

Mmh je dirai qu’il n’est pas possible d’en changer après la signature (sauf si vous arrivez à négocier avec le banquier). Les SCPI ne sont pas forcément inclus dans les textes qui vous permettent d’en changer.

De mon côté la banque avait refusé et Meilleurs-Taux m’avait indiqué que ce n’était pas possible.