Achat résidence principale : optimiser les recherches ?

Seaver · #1

Bonjour,

Dans quelques mois/années (2 ans max), j’aimerais acquérir ma résidence principale dans le sud de la France. Je ne suis pas pressé d’acheter et je sais à peu près ce que je veux (2 ou 3 pièces, en périphérie du entre ville de Montpellier/quartiers à voir, prix environ 100.000 Euros (prix sous-côté, mais bon j’attend de voir s’il y a un tassement des prix dans le marché de l’immobilier, comment va évoluer l’Euro, etc.), appartement à retaper (pour acheter le bien moins cher et pour rénover l’espace intérieur en fonction de mes besoins),…).
Dans cette ville, les prix sont justes crazy depuis 10 ans et pourtant ça construit toujours et autant du neuf chaque année, juste dingue!

Mon réseau dans l’immobilier à Montpellier est quasi-inexistant (je connais la ville par coeur ou presque). Je suis depuis plusieurs années à l’étranger et encore pour quelques années. Mais je rentre de temps à temps sur Mtp.
Je pose la question pour cette ville mais la question est plutôt d’ordre général au niveau géographique: comment s’y prendre?

Ma question est: quelles sont vos astuces pour dégoter les meilleures offres (au niveau financier/critères) de logements? Comment les surveiller à distance? (sites internet que je ne connais pas?) Y a t-il un marché parallèle (dans les hautes sphères financières, politiques,…) où se négocient des prix biens plus raisonnables? Comment arriver à atteindre les personnes qui possèdent ces éventuels biens à prix raisonnables?

Je pose la question en toute naïveté même si elle paraît bête. Le but est aussi de descendre/supprimer les coûts des commissions (agence, chercheur d’appart,…) en tout genre.
Je la pose car je me rends compte que c’est parfois en connaissant l’ami d’un ami qui a un super réseau qu’on arrive à obtenir ce que l’on veut. Cela équivaut à entrer en contact avec un réseau déjà développé.
Je pose aussi cette question car j’ai pas mal de contacts dans l’immobilier en Suisse qui est très chère à la location et à la vente, plus particulièrement à Zurich, Genève et Lausanne.
J’ai en tête l’exemple d’une famille zurichoise qui est à la tête d’une fortune immobilière, qui possède et loue des locaux sur l’avenue la plus chère de la ville en demandant des prix raisonnables (ou même en-dessous du marché) et qui ne participe pas au jeu des surenchères des autres propriétaires de cette dite-avenue qui fait rage depuis plusieurs années.

Je vous remercie pour votre aide et vos contributions.

Seaver

Mots-clés : acquisition, immobilier, montpellier, rp, réseau, résidence principale

ZX-6R · #2

Le seul moyen de savoir si vous faites une affaire est de connaitre le marché que vous prospectez.

Ensuite, un réseau n’est pas une bane de potes qui va vous donner de super conseils gratos. Ce sont des intermédiaires qui se font rémunérer au black. Si vous profitez d’un bon plan et que vous oubliez de "remercier" les bonnes personnes, ya peu de chances que ca se reproduise…

Seaver · #3

Bonjour ZX-6R et merci pour votre réaction.

Je suis complètement d’accord. Je connais quelques personnes travaillant dans l’immobilier.
Parfois on croit savoir que les choses fonctionnent d’une certaine façon alors qu’il peut y avoir une façon nouvelle ou en parallèle (c’est ce que j’ai par exemple découvert dans d’autres sujets qui m’intéressent autres que ceux présentés sur ce forum).
Pour cela que je pose la question à tout hasard.

Oui, le réseau peut être un ensemble de copains, de relations diverses et/ou de professionnels avec lesquels il y a communication et échanges de services (donnant-donnant généralement).
Ca me paraît logique et normal.

Philippe30 · #4

Seaver a écrit :
Parfois on croit savoir que les choses fonctionnent d’une certaine façon alors qu’il peut y avoir une façon nouvelle ou en parallèle (c’est ce que j’ai par exemple découvert dans d’autres sujets qui m’intéressent autres que ceux présentés sur ce forum).

Pas clair ni explicité

Seaver a écrit :
Oui, le réseau peut être un ensemble de copains, de relations diverses et/ou de professionnels avec lesquels il y a communication et échanges de services (donnant-donnant généralement).
Ca me paraît logique et normal.

Il n’y a pas de donnant-donnant lorsqu’il s’agit d’achat immobilier malgré toutes les connaissances que vous pourriez avoir personne ne vous ferez de "fleurs" en terme de prix sur un bien immobilier.

Si d’aventure un bien est vendu sous évalué , le fisc peut lancer une procédure de requalification pour "toucher" les frais de mutation à la juste valeur du bien.

La seule façon de faire une bonne affaire est de connaitre le marché local et les micro marché et attendre une bonne affaire souvent des gens pressés de vendre.

Les échanges de services entre copains sont basés sur l’entraide mais il y a des limites

Philippe

gunday · #5

Seaver a écrit :
Ma question est: quelles sont vos astuces pour dégoter les meilleures offres (au niveau financier/critères) de logements? Comment les surveiller à distance? (sites internet que je ne connais pas?)

J’aurais tendance à dire en vous faisant connaitre des acteurs locaux.
Car les agences quand elles rentrent un produit, préfèrent le proposer à leurs clients potentiels plutôt que de devoir le saisir dans l’application, le publier sur les sites web…

Candide · #6

Oui, ce que dit gunday est exactement ce que je découvre dans ma recherche actuelle.

En effectuant des visites avec les gérants d’agence immobilière, j’apprends qu’il existe des biens à la vente qui ne sont pas référencés, en tout cas absent des sites internet. Loin de moi l’idée d’être snob, pourtant le stagiaire ou le jeune employé frais moulu n’est pas forcément au courant des produits non-référencés. Il faut parler au gérant de l’agence ou au vendeur senior.

Par ailleurs, je suis toujours étonné de la non-chalence des agents immobiliers qui répondent rarement et rappellent tout aussi rarement après un message sur répondeur, par exemple. Donc, chercher à distance est beaucoup plus compliqué.

Sur place, cela prend du temps. Je crois qu’il faut battre le pavé et taper à la porte de toutes les agences du quartier. Dans une ville aussi dynamique que Montpellier, il doit y avoir pléthore d’agences. A chaque passage à Montpellier, vous devriez organiser un maximum de visites à distance, relancer les agences que vous avez rencontrées précédemment et présenter vos critères à des agences que vous n’avez pas encore rencontrées. Conservez les cartes de visite.

Je ne suis pas spécialiste mais c’est ce que je fais en ce moment. Je prends des notes après mes visites pour me souvenir des agents immobiliers que j’ai vus. Je cherche d’autres pistes comme entrer en contact avec des notaires ou des institutionnels (banques ou assurances, par exemple) actifs dans l’immobilier mais, pour l’instant, je fais choux blanc.

Seaver · #7

Philippe30 a écrit :
Seaver a écrit :
Parfois on croit savoir que les choses fonctionnent d’une certaine façon alors qu’il peut y avoir une façon nouvelle ou en parallèle (c’est ce que j’ai par exemple découvert dans d’autres sujets qui m’intéressent autres que ceux présentés sur ce forum).
Pas clair ni explicité

En fait, je faisais un peu référence aux francs-maçons ou bien à certaines élites qui contrôleraient une partie du marché.

Philippe30 a écrit :
Si d’aventure un bien est vendu sous évalué , le fisc peut lancer une procédure de requalification pour "toucher" les frais de mutation à la juste valeur du bien.

Sérieux?

Philippe30 a écrit :
La seule façon de faire une bonne affaire est de connaitre le marché local et les micro marché et attendre une bonne affaire souvent des gens pressés de vendre.

J’ai quelques exemples qui me viennent en tête pour les avoir vécu à travers des copains ou connaissances:
-Après héritage: vente d’un bien que les héritiers ne veulent pas et qui ont rapidement besoin de liquide pour éponger dettes par exemple.
-vente aux enchères: j’ai un pote qui avait acheté un appartement bien en-dessous du prix du marché. Mais il s’était assez bien renseigné avant.

Merci Philippe, Candide et Gunday pour vos réflexions qui m’aident à comment m’organiser!

Sinon, oui, à Montpellier, il y a des agences immobilières à chaque coin de rue. C’est une ville qui connaît un boom démographique depuis la fin des années 70 et le rapatriements des pieds noirs d’Algérie mais aussi avec le développement de la ville qu’ont organisés l’ancien maire Georges Frêches depuis 1977 avec son adjoint à l’urbanisme Raymond Dugrand. C’est une ville qui au fil des années devient de plus en plus importantes (255’000 hab en 2012 - 8° ville de France) et qui va encore grandir, c’est certain avec le foncier assez important encore non bâti et le développement qui se fait de bâtir jusqu’à la mer. Par contre le chômage est assez important. Il n’y a pas de grosses fortunes, ni d’industries. L’économie repose surtout sur le tourisme et les entreprises du tertiaire assez nombreuses.
Pour faire de bonnes affaires, il aurait fallu acheter avant 2002. J’avais failli acheter un appart à cette époque (qui coûtait peanuts déjà à l’époque) mais comme je suis parti à l’étranger et que j’étais relativement jeune, j’ai préféré remettre cet achat à plus tard.

Peut-être que l’alternative est le chercheur d’appartement quand on n’est pas sur place comme j’ai pu en rencontrer certains en Suisse. On achète son réseau et il est en contact avec des agents ou des biens qui sont dans l’"ombre". A voir après sa commission.
C’est vrai. Un m’avait dégoté un appartement pour de la location, avec tous les critères recherchés (prix plus du loyer bas que celui fixé) car un appartement venait de se libérer et qu’il n’était pas encore sur le marché.

Philippe30 · #8

seaver a écrit :
Philippe30 a écrit :

Si d’aventure un bien est vendu sous évalué , le fisc peut lancer une procédure de requalification pour "toucher" les frais de mutation à la juste valeur du bien.

Sérieux?

Oui , requalification pour abus de droit en cas de vente ou de tentative de donation par le biais d’une vente déguisée ou pour minimiser une plus value par le biais d’une revente à une SCI dont les propriétaires du bien seraient associé de la SCI.

Attention à la requalification d’une vente en donation déguisée - Maître haddad sabine

I- Le risque de la requalification

A) Un intérêt civil

Comme la donation indirecte, ou le don manuel, la donation déguisée est normalement rapportable, ce qui signifie que le montant de la donation sera rajouté à l’actif de la succession lors du décès avec une répartition entre héritiers.

Les parts de chacun sont recalculées en conséquence. Le bénéficiaire d’une donation déguisée peut ainsi être amené à indemniser les héritiers dits réservataires qui n’auraient pas perçu leur part minimale d’héritage.

Elle peut être réduite si elle porte atteinte à la réserve des autres héritiers. Elle ne sera pas annulée, opérant son transfert le propriété

B) Un intérêt fiscal

Une fois prouvée ( intention libérale, absence de contrepartie ,caractère gratuit)

1°) L’administration applique les droits de mutation à titre gratuit, assortis d’un intérêt de retard

0,40% par mois. Cet intérêt sera majoré en cas de mauvaise foi avec une pénalité de 40%, voire de 80% en cas de manoeuvres frauduleuses.

2°) Des droits à payer sont calculés sur la valeur du bien au moment de la révélation,au lieu de la date de transmission réeelle

Cette valeur ayant tendance à augmenter avec les années, mieux vaut donc déclarer le don manuel le plus tôt possible.

Les donations déguisées relèvent en plus de la procédure de répression des abus de droit (art. L 64 du Livre des Procédures Fiscales).

Plus value immobilière : Quelles solutions pour éviter la nouvelle fiscalité ?

Philippe

Candide · #9

Seaver a écrit :
En fait, je faisais un peu référence aux francs-maçons ou bien à certaines élites qui contrôleraient une partie du marché.

Qu’est-ce donc que cette histoire ? Pourriez-vous expliciter ?

BorderLine · #10

En fait, je pensais que ça pouvait vraiment être intéressant, mais en relisant vos conditions d’achats, 100.000 euros, je crois que vous vous tracassez pour rien. Les affaires dont vous parlez concernent des bien plus importants (pas forcément 1M, mais 200/250k).

Pour 100.000 euros, super bien négocié, vous avez 25m² rénové ou 40 à retaper (écusson). Je pense que vouloir utiliser les réseaux pour des biens si petits et anodins, est une perte de temps. Car un réseau se fabrique sur le temps, après plusieurs achats/revente. Je commence à connaitre tous les agents de l’écusson, ils m’appellent dés qu’ils pensent avoir une affaire, j’ai un marchand de bien chez qui nous avions acheté un appart qui m’appelle de temps à autre etc.

Les FM rien d’exceptionnel, tout le monde l’es dans cette vile. C’est en revanche potentiellement utile si vous êtes promoteur (toujours pareil…pour 100k aucune utilité d’un réseau), il y a le réseau pro de l’ICH du coin, les enchéres, et il y a aussi le clergé (valable partout). Nous avions acheté deux apparts au clergé qui se séparé de ses biens. Mais c’est anecdotique. Je pense que cela tient plus de l’aléatoire, que d’une stratégie.

En revanche, si vous me dites que vous avez 600k à investir cash ou avec accord de la banque, ne cherchez pas plus loin, en allant dans toutes les agences du coin pour qu’ils vous mettent en liste d’attente, vous les aurez facilement vos occaz.

Seaver · #11

Très intéressant Philippe, merci!
Je me rends compte que je suis vraiment à la rue concernant tout ce qui est droit, fiscalité et autres domaines présentés sur ce forum. Pour ça, aussi que je ne réagis pas trop sur les sujets.
Va falloir que je potasse sérieusement un peu tout ça ces prochains mois. Je me sens vraiment ignorant.

BorderLine, merci pour ce retour d’expériences!
Certainement que 100.000 € sont dérisoires en effet tellement les prix sont montés ces dernières années en ville et autour.
Je n’ai pas encore 600.000 € à disposition…
En fait, d’ici 1 année et demi/2 ans, je pense avoir mis de côté 100.000 €, j’ai 35 ans et je souhaiterais bientôt acheter ma RP. Un crédit? je n’ai pas trop envie. J’en ai l’expérience en ce moment avec un appart acheté et si je peux payer le bien content autant le faire (même si je suis un peu démuni), je me dis (ou bien alors avec un petit crédit pour payer notaire et agence immo).
Je vais réfléchir sur toute cette situation.

ZX-6R · #12

Ne pas vouloir de crédit, je ne comprends pas. Moi j’en veux toujours plus!

Les banques prêtent à moins de 4% sur 25 ans. Ne vous sentez vous pas capable d’investir et d’obtenir plus de 4% net?

BorderLine · #13

Il ne faut pas être dogmatique. Certains veulent faire de l’investissement sécurisé. C’est tout aussi respectable que l’investisseur gloutonnier Seuls les objectifs différent

Seaver · #14

ZX-6R a écrit :
Ne pas vouloir de crédit, je ne comprends pas. Moi j’en veux toujours plus!

Ce n’est justement pas ma philosophie. Je veux juste avoir pour vivre correctement et m’autoriser quelques extras. Si je peux faire quelques dons aux associations d’handicapés. Avoir toute la gamme des Iphones, de Porsche, de Rollex (comme j’ai pu le voir chez certaines connaissances), etc., ce n’est pas pour moi. J’arrive à vivre simplement avec peu.

ZX-6R a écrit :
Les banques prêtent à moins de 4% sur 25 ans. Ne vous sentez vous pas capable d’investir et d’obtenir plus de 4% net?

Ca serait sans problèmes mais j’ai de moins en moins confiance dans les banques et dans les politiciens qui nous gouvernent (de tout bord je précise). C’est juste mon problème. Je suis un peu l’actualité qui ne me rend pas tellement optimiste quant à l’avenir de notre système. Je crois en l’effondrement de l’Euro. Quand? Je ne sais pas. Ca dépendra qu’est-ce que les financiers et politiques vont mettre en oeuvre pour retarder l’explosion.
Après quid de ce qui se passera… Suppression de l’Euro et retour au Franc? Que vaudront nos crédits? Seront-ils impactés en notre défaveur? (Bah, oui, faudra que quelqu’un paye cette m***asse. Et puis j’imagine bien qu’un ministre ou un président nous fasse un discours à la Vincent Peillon (cf: au corps enseignant en gros: "ils n’ont pas choisi cette voie pour l’argent mais pour l’amour de l’enseignement et la transmission du savoir donc on va pas se gêner pour leur retirer quelques privilèges et fiscaliser les heures sup par exemple".
C’est juste ma vision des choses, peut-être négative… mais bon, je pense être réaliste puisque c’est mathématique (ces dettes, il faudra un jour les payer (impôts) ou pas (alors les banques se serviront sur les comptes en banques des épargnants).
Dans les prochaines années, la contagion va se poursuivre: Grèce, Espagne, puis Portugal, Irlande, France, Italie, Belgique, etc. (pourvu que les Allemands ne cèdent pas aux pressions des Italiens, Français et USA! Tant qu’il y aura Merkel, pas de soucis. Mais c’est pas sûr qu’elle soit réélue l’année prochaine)
Et c’est pas notre mollasson de président qui va tenter quoique ce soit contre les marchés financiers (même s’il l’a promis). Il va juste se faire aplatir en 3 coups, 2 mouvements…

Peut-être, avez-vous une vision autre des choses? (sans animosité)

Philippe30 · #15

seaver a écrit :
Ca serait sans problèmes mais j’ai de moins en moins confiance dans les banques et dans les politiciens qui nous gouvernent (de tout bord je précise). C’est juste mon problème. Je suis un peu l’actualité qui ne me rend pas tellement optimiste quant à l’avenir de notre système. Je crois en l’effondrement de l’Euro. Quand? Je ne sais pas. Ca dépendra qu’est-ce que les financiers et politiques vont mettre en oeuvre pour retarder l’explosion.

Quel est le problème si les banques se cassent la figure vu que vous aurez acheter à crédit ?
Si vous avez trop d’argent faites un apport mais utiliser le levier du crédit et soyez dogmatique comme ZX-6R qui est assoiffé de crédit comme moi.

Vous allez placer votre argent dans l’immobilier mais qui vous dis que le bien que vous allez acheter à 100 K€ en vaudra autant dans 2 ans alors que si vous achetez un bien plus cher en faisant un apport avec un crédit , votre bien peux perdre 50% de sa valeur il vous restera toujours le capital que vous avez investir et disons que la perte de valeur du bien sera à imputer sur le montant emprunté.

Achetez un bien cash est un aberration fiscale et patrimoniale car vous allez prendre un maximum de fiscalité ( CSG-RDS 15,5 % + impôt sur le revenu avec risque de changement de tranche IRPP ) et aujourd’hui tout le monde sait que l’immobilier est haut donc le risque de chute existe ….

Philippe

GoodbyLenine · #16

Seaver a écrit :
Et c’est pas notre mollasson de président qui va tenter quoique ce soit contre les marchés financiers (même s’il l’a promis). Il va juste se faire aplatir en 3 coups, 2 mouvements…

Peut-être, avez-vous une vision autre des choses? (sans animosité)

J’ai une autre vision des choses.

Et pour comment s’occuper des banquiers, vous devriez lire le petit livre (à 5€) dont je parle sur Vos livres préférés (finance, développement personnel…) ? (6/16) le 21/06/2012 03h09, qui décrit tout un programme à mettre en place à ce niveau. Et l’auteur du livre a depuis été nommé ministre…

Dernière modification par GoodbyLenine (08/07/2012 11h26)

Seaver · #17

Bon, faut dire que cet après-midi (donc entre mes 2 contributions: celle de ce matin et celle de cet après-midi), j’ai encore réfléchi sur le levier exceptionnel que le crédit peut procurer. En plus, je peux espérer obtenir les crédits qu’il me faut sans problèmes.
Sur ce point je ne eux que vous appuyer, c’est clair.

Philippe30 a écrit :
seaver a écrit :
Ca serait sans problèmes mais j’ai de moins en moins confiance dans les banques et dans les politiciens qui nous gouvernent (de tout bord je précise). C’est juste mon problème. Je suis un peu l’actualité qui ne me rend pas tellement optimiste quant à l’avenir de notre système. Je crois en l’effondrement de l’Euro. Quand? Je ne sais pas. Ca dépendra qu’est-ce que les financiers et politiques vont mettre en oeuvre pour retarder l’explosion.
Quel est le problème si les banques se cassent la figure vu que vous aurez acheter à crédit ?
Si vous avez trop d’argent faites un apport mais utiliser le levier du crédit et soyez dogmatique comme ZX-6R qui est assoiffé de crédit comme moi.

Dans ce cas, il est possible que je ne sois plus en mesure de rembourser le crédit car la donne aura changé (je fais confiance à nos politiciens et banquiers pour nous changer les règles en leur faveur). Etant donné que beaucoup de personnes et de ménages ont des crédits, je me dis aussi que si tous les détenteurs de crédits sont dupés alors ça peut amener à une révolution aussi…

Je sais…, je suis un peu fataliste mais je préfère me préparer au pire car il ne faut pas croire que parce que nous sommes en Europe, dans l’UE que des situations comme aux USA, en Angleterre, en Argentine, au Japon ou ailleurs, ne peuvent nous arriver.

ZX-6R · #18

A moins de s’enfermer dans un bunker, vous n’échapperez pas à l’évolution du monde… Si vous avez de l’immo, c’est plus solide que le reste.

Myrtilles · #19

Candide a écrit :
Par ailleurs, je suis toujours étonné de la non-chalence des agents immobiliers qui répondent rarement et rappellent tout aussi rarement après un message sur répondeur, par exemple. Donc, chercher à distance est beaucoup plus compliqué. .

Tout à fait, à croire qu’ils ont trop d’argent.

Et je trouve que le phénomène est encore bien pire quand ce sont des notaires qui gèrent…

Philippe30 · #20

ZX-6R a écrit :
A moins de s’enfermer dans un bunker, vous n’échapperez pas à l’évolution du monde… Si vous avez de l’immo, c’est plus solide que le reste.

Un bunker reste de l’immobilier ……
Une forme d’immobilier particulier qui est plus solide que l’immobilier traditionnel.

Philippe

Seaver · #21

Merci pour vos réponses et réflexions plus haut qui m’ont aidé à réfléchir!

Bon finalement, entre hier et aujourd’hui, j’ai mis en place un scénario qui me semble possible mais certainement qu’il y a des failles.

Début août, je commence un nouveau job. Je pense pouvoir mettre de côté environ 3.300€ par mois (environ 40.000 € par an) d’après mes simulations.
Je suis aujourd’hui propriétaire d’un studio loué (je rembourse 300 € par mois environ au crédit Agricole).
Mon but n’est pas de devenir rentier mais d’arriver à l’indépendance financière (Ne pas échanger mon temps contre de l’argent pour un employeur mais monter ma boîte en ayant déjà un revenu assuré de par mes rentes) d’ici une dizaine d’années. J’aurais alors 45 ans.

Bien sûr, j’essaie de diversifier mes sources de revenu (Assurance Vie depuis 2005, immobilier, monter ma boîte, à voir pour d’autres pistes que je n’ai pas encore explorées mais là il faut que je continue à digérer les sujets du forum ).

Concernant l’immobilier qui m’occupe en ce moment:
Je ne sais pas comment les prix vont évoluer… mais je crois au fort potentiel de Montpellier que je pense connaître assez bien.
L’idée est d’acheter un studio (suivant mes critères) par an (pendant 7 ans environ) en faisant fonctionner l’effet de levier comme le suggérer Philippe30 et ZX-6R.
Le premier serait pour fin 2012/début 2013: surface 20 m2 mini, entre 50.000 et 60.000 € près du centre ou alors près d’une université/fac. Je prends les frais de notaire et agence à ma charge et j’essaie de négocier le crédit auprès d’une banque (sur 20 ans?) pour que le loyer le rembourse.
Il faudra entre temps que je trouve une banque la moins à risques possible.
Etant à l’étranger, je n’aurai pas le temps de faire les aller-retours. Je pense mandater un agent/chercheur d’appartement (avec commission bien sûr).

Le but est de ne pas au capital que j’aurais économiser (40.000 € par an, voir plus haut) et de rassurer la banque quant à ma faculté à continuer à rembourser en cas de coup dur (studio non loué ou impayé par le locataire).

Je pense pareil faire cela fin 2013/début 2014.
Fin 2014/début 2014, je pense acheter l’appartement cache pour payer les traites du premier studio de 2011.
Enfin, je continue encore 4 ans comme cela de façon à avoir environ 8 studios (loyer de 400-450 €/studio. Commission de 50€ certainement pour l’agence de gestion).
Pendant ces 10 années, je fais prospecter mon chercheur de biens pour trouver ma RP que je financerai en cache au quart du prix (puis crédit pour le reste).
Bien sûr, il y a ma capacité à m’endetter. Avec un salaire à environ, je pourrais théoriquement m’endetter à hauteur de 5.000 € * 33% = 1650 €. Mais je pense comme c’est le cas depuis plusieurs années que mon salaire augmentera.
Dans le même espace temps, je pense rembourser en avance certains crédits pour ne pas avoir de refus des banques de prêter (enfin… à voir).

Comme je l’ai vu dans un autre sujet, une ou plusieurs banques sont-elles prêtes à accorder plusieurs crédits (6 ou 7) pour devenir propriétaire de plusieurs bien? Est-ce mal vu puisque cela apparaît clair aux yeux du banquier que notre but est de devenir rentier par le biais des loyers?

Bien sûr, peut-être que le plan n’est pas parfait à 100% et qu’il y aura forcément des imprévus. Mais comment le jugez-vous? Réaliste? Utopique?
Est-ce que certains d’entre vous ont réussi à monter ce genre de projet?

Le but à travers ce projet est de me motiver tous les jours pour aller au boulot même si je sais que mon boulot est intéressant.

BorderLine · #22

20m², 55.000 euros au centre ville de Montpellier?

C’est une cave pas possible autrement (ou du black)! XD

Philippe30 · #23

Seaver a écrit :
Début août, je commence un nouveau job. Je pense pouvoir mettre de côté environ 3.300€ par mois (environ 40.000 € par an) d’après mes simulations.

Je ne sais pas comment les prix vont évoluer… mais je crois au fort potentiel de Montpellier que je pense connaître assez bien.
L’idée est d’acheter un studio (suivant mes critères) par an (pendant 7 ans environ) en faisant fonctionner l’effet de levier comme le suggérer Philippe30 et ZX-6R.
Le premier serait pour fin 2012/début 2013: surface 20 m2 mini, entre 50.000 et 60.000 € près du centre ou alors près d’une université/fac. Je prends les frais de notaire et agence à ma charge et j’essaie de négocier le crédit auprès d’une banque (sur 20 ans?) pour que le loyer le rembourse.
Il faudra entre temps que je trouve une banque la moins à risques possible.
Etant à l’étranger, je n’aurai pas le temps de faire les aller-retours. Je pense mandater un agent/chercheur d’appartement (avec commission bien sûr).

Je pense pareil faire cela fin 2013/début 2014.
Fin 2014/début 2014, je pense acheter l’appartement cache pour payer les traites du premier studio de 2011.
Enfin, je continue encore 4 ans comme cela de façon à avoir environ 8 studios (loyer de 400-450 €/studio. Commission de 50€ certainement pour l’agence de gestion).

Comme je l’ai vu dans un autre sujet, une ou plusieurs banques sont-elles prêtes à accorder plusieurs crédits (6 ou 7) pour devenir propriétaire de plusieurs bien? Est-ce mal vu puisque cela apparaît clair aux yeux du banquier que notre but est de devenir rentier par le biais des loyers?

Quelques remarques :
- 3.300 € d’économies mensuelles me semblent un très bon argument pour les banques , c’est une capacité de trésorerie énorme.

-Si vous connaissez Montpellier en tant que ville vous ne semblez pas la connaître au niveau immobilier car un studio à ce prix ne se trouvera pas près des facs ou du centre vous pouvez ajouter 20 K€ à 30 K€.

-Pourquoi vous parlez d’une banque au moindre risque , c’est la banque qui prête donc qui prend le risque avec vous , oubliez la crise , le problème des euribors , vous empruntez et vous serez le propriétaire du bien à charge à vous de rembourser les échéances mensuelles.

- Attention à ne pas recommencer à penser à des achats cash…mettez un tiers du prix en apport mais prenez toujours un emprunt pour les raisons que je vous ai évoqués précédemment ( patrimoine , fiscalité )

- Au vue de votre capacité d’épargne ne soyez pas inquiet pour les banques

Je vais vous donnez mon avis sur votre projet , à mon sens vous êtes "frileux" et inquiet par manque de connaissance du sujet , votre projet d’investissement dans l’immobilier est intéressant
mais pas comme vous le prévoyez.

Faire de l’investissement de plusieurs studios sur Montpellier peut sembler être une bonne idée mais ce n’est pas une bonne idée car il y a beaucoup ( trop ) de petite surface sur Montpellier pour les étudiants.
Les studios sont recherchés mais l’offre est très important comme vous n’êtes pas sur place ,vous allez devoir déléguer la gestion de vos biens à une agence qui va vous prendre des frais de gestion ( 6 à 7 % HT ) , des frais d’entrée dans les lieux ( 1/2 loyer mensuel ) , des frais de sortie et cela quasiment tous les ans ……..car l’étudiant ne reste pas longtemps dans les lieux.
L’étudiant salit vite un logement , l’étudiant est en vacances en juillet et en aout …..
Donc vous allez avoir beaucoup de frais et de la vacance locative importante , je ne vous parle pas des frais de copropriété qui dans de grandes résidences peuvent être important même pour un petite surface.

Donc que faire …….?

Prenez plutôt une surface plus grande de type T1 où le profil est plus un jeune célibataire ou un jeune couple qui vous assurerons une présence sur 1 an et demi à 2 ans, ce type de bien convient aussi au moins jeune divorcé ou à l’expatrié professionnel , vous "ratisserez" plus large en terme de clientèle.

Et ensuite dans votre projet initial de 8 studios sur une base de prix d’achat de 60 K€ cela donne 480 K€ à ce prix comme investissement regardez donc du coté des immeubles de rapport dont les avantages sont les suivants :
- vous évitez tous les frais de syndic ( croyez moi avec 8 studios la note sera élevée )
- Vous êtes maitre des décisions de gestion.
- Vous aurez proportionnellement plus de surface pour le même prix car les immeubles sont moins cher au m2.
- Vous aurez une diversification de vos lots ( studio , t1 , t2 , t3 ) comme c’est souvent le cas dans les immeubles de rapport qui sont composés de plusieurs surfaces.
- Vous pourrez lus facilement négociez avec une agence qui aura la gestion complète de l’immeuble.

Ce sujet sur les immeubles de rapport à déjà été évoqué sur ce forum

Autre site évoquant l’immobilier
Investissement Immobilier | Liberté Financière

Philippe

Seaver · #24

Bonjour BorderLine et Philippe,

Merci pour vos commentaires très enrichissants!

BorderLine a écrit :
20m², 55.000 euros au centre ville de Montpellier?

C’est une cave pas possible autrement (ou du black)! XD

Je ne parle pas du centre-ville mais près du centre-ville. Et si le bien est à rénover, je prends aussi si le prix d’achat est intéressant.

Exemple trouvé sur internet à la va-vite:
http://petites.annoncesexpress.fr/annon … -fr833106/
Je n’ai pas visité mais les critères sont là (le loyer est un peu juste par contre. J’ai trouvé cette annonce en 1 minute. En cherchant sur place, il y a peut-être moyen de trouver avec le loyer adéquat) et surtout qu’en 2015, la nouvelle faculté de Médecine (voir ML de hier) doit sortir de terre. Cette avenue est en plus un des repères de studios sur la ville. La ligne 1 du tramway permet de rejoindre le centre en 10 minutes.
Je pense que ce genre de biens va prendre encore plus de valeur avec cette annonce de hier.

Philippe30 a écrit :
- 3.300 € d’économies mensuelles me semblent un très bon argument pour les banques , c’est une capacité de trésorerie énorme.

Je ne me rends pas trop compte en fait.

Philippe30 a écrit :
-Si vous connaissez Montpellier en tant que ville vous ne semblez pas la connaître au niveau immobilier car un studio à ce prix ne se trouvera pas près des facs ou du centre vous pouvez ajouter 20 K€ à 30 K€.

Voir réponse à BorderLine.

Philippe30 a écrit :
-Pourquoi vous parlez d’une banque au moindre risque , c’est la banque qui prête donc qui prend le risque avec vous , oubliez la crise , le problème des euribors , vous empruntez et vous serez le propriétaire du bien à charge à vous de rembourser les échéances mensuelles.

Je crois que ce qui se passe dans le monde est grave(que les politiques et les banquiers n’ont plus aucun contrôle sur le système mis en place) et je pense que pas mal de gens vont perdre énormément. J’en avais parlé dans ma présentation: https://www.investisseurs-heureux.fr/t2052-1 (à partir du 28/04/2012).

Philippe30 a écrit :
- Attention à ne pas recommencer à penser à des achats cash…mettez un tiers du prix en apport mais prenez toujours un emprunt pour les raisons que je vous ai évoqués précédemment ( patrimoine , fiscalité )

Oui. Mais j’ai toujours en tête qu’en faisant un crédit, on paye 2 fois le bien (donc travailler plus… pour économiser plus). Alors si je peux 1 fois de temps en temps payer en cash, pourquoi pas, je me dis? Enfin à voir. Il faut que je laisse mûrir ces pistes.

Philippe30 a écrit :
- Au vue de votre capacité d’épargne ne soyez pas inquiet pour les banques

Pas inquiet pour les banques mais pour moi si ça se passe mal
Quand vous regardez la décote de toutes les banques françaises (CA, SG, BNP,…) depuis plusieurs mois, il y a de quoi avoir un peu peur, non? Car comme dirait Anne Roumanoff: "On ne nous dit pas tout!".
D’ailleurs, dans la période du crédit, à partir de quand nous appartient le bien? Je veux dire, est-ce que tant que je n’ai pas remboursé le crédit, le bien appartient à la banque? Ou bien est-ce au prorata? (il m’avait semblé lire un article à ce propos que je ne retrouve pas)

Philippe30 a écrit :
Je vais vous donnez mon avis sur votre projet , à mon sens vous êtes "frileux" et inquiet par manque de connaissance du sujet , votre projet d’investissement dans l’immobilier est intéressant
mais pas comme vous le prévoyez.

Il y a certainement du vrai dans ce que vous dites.
Je pense que si je connaissais quelqu’un de fiable IRL (entrepreneur, visionnaire,…) avec ce genre de projets pour me guider ou me donner des conseils, ça serait plus simple pour me lancer et ne pas trop penser négativement.
Je continue de potasser le forum et d’autres ressources pour élargir ma vision des choses.

Philippe30 a écrit :
Faire de l’investissement de plusieurs studios sur Montpellier peut sembler être une bonne idée mais ce n’est pas une bonne idée car il y a beaucoup ( trop ) de petite surface sur Montpellier pour les étudiants.

Ce n’est pas faux mais à chaque rentrée universitaire, il y a toujours un problème d’offre.

Philippe30 a écrit :
Les studios sont recherchés mais l’offre est très important comme vous n’êtes pas sur place ,vous allez devoir déléguer la gestion de vos biens à une agence qui va vous prendre des frais de gestion ( 6 à 7 % HT ) , des frais d’entrée dans les lieux ( 1/2 loyer mensuel ) , des frais de sortie et cela quasiment tous les ans ……..car l’étudiant ne reste pas longtemps dans les lieux.

Je connais une agence au sud de la ville qui ne prend pas de 1/2 loyer ou loyer pour l’entrée ou sortie des locataires.

Philippe30 a écrit :
Donc vous allez avoir beaucoup de frais et de la vacance locative importante , je ne vous parle pas des frais de copropriété qui dans de grandes résidences peuvent être important même pour un petite surface.

Oui, plutôt viser des petites copropriétés (ex: sans ascenseurs,…).

Philippe30 a écrit :
Prenez plutôt une surface plus grande de type T1 où le profil est plus un jeune célibataire ou un jeune couple qui vous assurerons une présence sur 1 an et demi à 2 ans, ce type de bien convient aussi au moins jeune divorcé ou à l’expatrié professionnel , vous "ratisserez" plus large en terme de clientèle.

Intéressant comme réflexion. Je raisonnais plus haut, plus en fonction du prix des appartements/loyers perçus.

Philippe30 a écrit :
Et ensuite dans votre projet initial de 8 studios sur une base de prix d’achat de 60 K€ cela donne 480 K€ à ce prix comme investissement regardez donc du coté des immeubles de rapport dont les avantages sont les suivants :
- vous évitez tous les frais de syndic ( croyez moi avec 8 studios la note sera élevée )
- Vous êtes maitre des décisions de gestion.
- Vous aurez proportionnellement plus de surface pour le même prix car les immeubles sont moins cher au m2.
- Vous aurez une diversification de vos lots ( studio , t1 , t2 , t3 ) comme c’est souvent le cas dans les immeubles de rapport qui sont composés de plusieurs surfaces.
- Vous pourrez lus facilement négociez avec une agence qui aura la gestion complète de l’immeuble.

J’avais vu un ou 2 sujets passés sur ce thème. Merci pour le lien.
L’idée est intéressante mais j’en ai presque le vertige.
Aujourd’hui, je n’ai pas ces 480.000 €. Je n’ai pas encore recommencé à travaillé et je dois avoir de côté environ 30.000 €. Ce qui n’a pas tellement de poids pour convaincre une banque à mon avis (?).
Et là, je pense qu’on joue à un autre niveau (niveau Champions League? )en concurrence avec des groupes immobiliers, banques qui sont à l’affût de la moindre bonne affaire.

En tout cas merci pour ces précieux éclairages!

EDIT:
Par contre, je vois un problème de taille que je ne sais pas trop comment gérer: comment être à l’affût d’une bonne affaire en n’étant pas sur place et agir rapidement? (cf: visiter le bien, avoir les renseignements/chiffres nécessaires, demande de prêt à la banque, notaire, signature de vente, etc.)
Pour info, je me trouve à 800km de distance.

Dernière modification par Seaver (08/07/2012 13h36)

julien · #25

Pour en revenir au sujet du topic, mon expérience récente montre quand même une importance du réseau dès qu’il s’agit d’un bien à un prix un peu en dessous du marché, dans ma petite capitale régionale de Province

A force de surveiller, de me renseigner en veille passive depuis 2-3 ans sur les prix auxquels les biens se sont vendus, je commence en effet à bien connaitre mon marché local et à être capable d’estimer correctement une "juste valeur" des biens à vendre. Je cherche un appart pour l’occuper un temps à titre de RP, puis év. le mettre en location dans qqs années, en essayant de l’acheter à "bon prix" :

- Il y a 3 mois. Appartement à vendre, bien placé (hyper centre-ville) dans la résidence où je loue actuellement, légèrement en-dessous du prix de biens équivalents vendus dernièrement car indivision . J’ai l’info par mon concierge à qui j’avais fait part de mes vélléités au cas où se présenterait une occasion pour la résidence. Je visite en direct propriétaire, et fais une offre dès la visite, 3000 € en dessous du prix demandé histoire de quand même négocier un peu… en précisant que je suis prêt à virer la clause de réserve sur l’emprunt pour convaincre le vendeur (je compte bien faire un emprunt, mais pour le montant concerné je sais que ma banque me suivra). Résultat : l’appartement a été vendu à un offreur au prix demandé par une agence (donc avec la commission en sus alors qu l’annonce était aussi sur le bon coin au prix sans les frais d’agence). Conclusion : pour un bien en-dessous du prix de marché, il ne faut pas nécessairement négocier…

- Plus récemment. Bien nettement en-dessous du prix de marché. Je repère l’annonce par mes alertes le lendemain de sa mise en ligne. Je fais une recherche sur le bon coin pour contourner l’agence : il y est aussi …J’appelle à J+2 après la mise en ligne, prêt cette fois à faire une offre au prix demandé avec ma carte "pas de clause d’emprunt" pour doubler le voisin…mais l’agence a déjà vendu le bien en 2 jours au prix demandé…

Conclusion : même si le marché n’est pas si dynamique que ça chez moi (c’est pas Montpellier quoi…), pour avoir accès à des biens en-dessous du prix de marché (et qui donc partent super vite) il vaut mieux avoir l’info en avant-première, et pour ça le réseau peut quand même servir je pense…

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1 #5 05/07/2012 16h56

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Philippe30 a écrit :

Seaver a écrit :

Philippe30 a écrit :

Philippe30 a écrit :

1 #8 06/07/2012 07h37

seaver a écrit :

Seaver a écrit :

1 #10 06/07/2012 09h57

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

seaver a écrit :

1 #16 06/07/2012 18h58

Seaver a écrit :

Philippe30 a écrit :

seaver a écrit :

Candide a écrit :

ZX-6R a écrit :

Seaver a écrit :

BorderLine a écrit :

Philippe30 a écrit :

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Philippe30 a écrit :

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Philippe30 a écrit :

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