Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ?

Bonnes questions Kentin puisque je me pose les mêmes actuellement …

Merci de votre intervention Motus.

Les biens dont je parle sont des achats ayant au moins une décote de 20% à 30% pour lequel on pense apporter une amélioration afin de le revendre au prix du marché. Dans le pire des cas, si les prix s’effondrent ce sera une opération blanche car je vois quand même mal l’immobilier perdre 30 % en un an.

Le point important est de bien fixer son budget travaux pour être rentable à la revente.

Concernant le financement, vaut il mieux privilégier une courte durée ou une longue durée? Dans le même temps, quelqu’un a déjà eu recourt à un report d’amortissements?

Il faut prendre un crédit longue durée, comme ça en cas de mauvaise surprise pendant les travaux, on est plus à l’aise (vu que la mensualité est plus petite).

Penser à négocier les IRA aussi…

Si l’objectif est d’optimiser son retour sur investissement avec achat et revente à court terme, un emprunt plus long permettra un meilleur retour et protèges votre cash flow (pour travaux, pour autre investissement, etc…)
Si vous faites une simulation excel, vous devriez arriver à cette conclusion.

Evidemment, cela ne fonctionne que si effectivement il est possible de revendre à court terme avec profit. Si vous attendez plusieurs années pour la revente, en fonction des différences de taux que vous avez, il y aura un inversement (faudrait faire le calcul exact avec les hypothèses que vous avez meme si de la manière dont vous décrivez vos objectifs/hypothèses a tres court terme, 20 ans certainement meilleur que 15 ans, voir d’ailleurs encore plus long que 20 ans dans ce cas la!)

Il n’existe pas de règle. C’est le juge qui interprète au cas par cas.

La loi dit qu’un commerçant exerce son activité "à titre habituel".

Pour des achats-reventes immobiliers, les deux critères sont :
- "à titre habituel". Le "habituel" peut commencer à deux.
- l’"intention spéculative", c’est à dire que vous aviez, dès l’achat, l’intention de revendre.

En tout cas, une fois par an rentre très clairement dans le cadre du "à titre habituel".

La seule façon d’en réchapper avec certitude, c’est de garder le bien 15 ans avant revente, ce qui exclut bien évidemment des achats-reventes rapides.

Sinon, le statut de marchands de biens est avantageux, SAUF pour l’accès au crédit, ce qui est bien évidemment un gros souci (cf notamment témoignage de cyberpapy quelque part sur ce forum).

Cf par exemple cette discussion : Vente d’un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ?

bogleglobe a écrit :

…
comme par exemple pour l’achat vente de voiture il me semble que c’est 5 par an.

si vous avez des réponses sachant que je ne veu pas devenir marchand de bien je veux juste faire un bien par an grand  maximum.

Le parallèle avec l’activité d’achat vente de voiture est bon, sauf que si vous roulez beaucoup vous allez revendre avec une décote donc aucun soucis : ce n’est pas votre cas puisque vous faites un bénéfice que vous ne déclarez pas.
Dés qu’il y a bénéfice qu’il s’agisse de voiture ou habitation etc se pose la question du commerce illégal. Et pour établir l’activité commerciale, l’intention initiale est prépondérante. Vous êtes muté, licencié, un de vos enfants fait des études etc Tout est bon mais autrement, c’est de l’interprétation de la tolérance (ou pas)…
Tout est dans l’argumentaire et la tolérance. Personnellement ayant été dans ce cas je suis allé aux Impôts m’expliquer au préalable.
Dans votre cas, il est sans doute préférable de ne pas aller vous renseigner du tout sauf pour passer pro ?

Vous êtes hors sujet. Je donnais un exemple de jurisprudence pour montrer l’articulation administration/justice, pas pour l’intérêt du sujet en lui-même. Il n’y a pas lieu de démarrer dans ce fil un débat sur l’éventuelle iniquité des taxations à la transmission.

Bernard2K a écrit :

Là aussi, en lisant sur le forum vous trouverez le récit d’un marchand de biens qui a fait des dizaines d’opérations positives et puis l’opération (une seule) qui l’a coulé.

Bonjour Bernard2K, j’aurais bien aimé lire le récit de ce Mdb pour savoir qu’est-ce qui a fait couler son opération, j’ai bien cherché sur le forum mais en vain.. Pourriez-vous nous donner plus de précisions pour le retrouver ? Merci d’avance.

Iqce a raison de dire qu’il faut qu’il y ait plus-value pour que ça intéresse vraiment les impôts.

Mais j’en profite pour préciser : sur le nombre de voitures que l’on peut acheter et revendre par an en tant que particulier, il n’y a pas de règle non plus. On lit parfois 5 ou 6 par an, mais ce n’est pas une règle gravée dans le marbre.

Il faut bien distinguer :
- les règles (éventuelles) de l’administration. C’est le manuel pratique de l’inspecteur des impôts, en quelque sorte. Ca dit à partir de quand l’administration va trouver que ça mérite un redressement ou en tout cas une action de leur part.
- l’interprétation de la loi, qui relève du juge.

L’administration fiscale a beau être une redoutable machine, ce n’est pas elle qui fixe l’interprétation de la loi. Le Bofip, avec toutes ses précisions sur de très nombreux sujets, n’a pas force de loi. Il constitue un manuel et une interprétation de la loi, pour l’administration fiscale.

Si on n’est pas d’accord avec un redressement de l’administration, on va devant le juge et c’est lui qui dit la loi. Et là, le juge se base sur la loi (pour la fiscalité : sur le code général des impôts) et sur la jurisprudence, mais certainement pas sur le bofip.

Exemple : une femme âgée avait fait des dons à ses enfants. La règle de l’administration fiscale, pour considérer des dons comme des "présents d’usage" au sens de l’article 852 du code civil, était alors "maximum 2 % du revenu annuel". Ces dons dépassaient largement cette limite-là, d’où conséquences désagréables (je crois que ces dons avaient été considérés comme des donations non déclarées, donc rapportés à la succession, donc droits de mutation à payer). C’est passé devant le juge 1 fois 2 fois 3 fois (première instance, appel, et cassation, me semble-t-il).

L’administration a été contredite. Le juge a considéré qu’il fallait apprécier la richesse d’ensemble (le patrimoine et pas seulement le revenu, puisque la loi dit "selon la fortune du disposant") et le contexte global (personne certes âgée mais en bonne santé, donc pas en train de faire d’urgence une donation déguisée en se sachant condamnée).

Sur la question de "à partir de quand est-on un professionnel", c’est pareil. D’où l’importances des liens que vous trouverez dans la page que j’ai précédemment mise en lien : une liste de cas ayant été requalifié en marchand de biens, et une liste de cas n’ayant pas été requalifiés. C’est ça qui nous dit à partir de quand on est un marchand de biens.

Même si ça donne une impression d’incertitude, ça va dans le sens de la démocratie, de l’état de droit. C’est dire que, si on doit être condamné, c’est après avoir été jugé par un juge. Ce n’est pas à l’administration de juger, c’est à la justice. Séparation des pouvoirs.

Pour répondre à "je vais me pencher sur: " comment le faire de manière officielle" "statut marchand de biens?""
Faites une recherche sur le forum (c’est en haut à droite) car le sujet a été abordé de nombreuses fois.

Créer son entreprise de marchand de biens n’est pas un problème : ça se créé comme n’importe quelle entreprise.

Le vrai problème, c’est l’accès au crédit :
- Cyberpapy témoignait que lorsqu’il était marchand de biens, impossible d’obtenir un crédit immobilier.
- Un autre intervenant, dont vous trouverez la trace en cherchant sur le forum, disait que l’entreprise de marchand de biens n’avait obtenu des prêts qu’à la condition de les garantir sur le patrimoine des actionnaires de cette entreprise ; patrimoine qui dépassait largement le montant du prêt.

Les banques ne raisonnent plus comme un prêt immo à un particulier, mais comme un prêt de trésorerie à moyen terme à une entreprise. Les conditions d’accès et les taux ne sont plus du tout les mêmes.

Les banques n’ont pas tout à fait tort, car l’activité de marchands de biens est risquée. Là aussi, en lisant sur le forum vous trouverez le récit d’un marchand de biens qui a fait des dizaines d’opérations positives et puis l’opération (une seule) qui l’a coulé.

Au final, à moins d’avoir un gros patrimoine personnel à y consacrer (en direct, ou comme garantie pour le prêt bancaire), il n’est guère possible de se lancer comme marchand de biens.

Il faut donc rester dans la gestion "normale" d’un patrimoine immobilier de particulier : acheter pour habiter ou pour louer (donc sans intention spéculative), détenir le bien "un certain temps", puis revendre un immeuble "de temps en temps".

Merci pour vos réponses ! vraiment c’est très appréciable de voir que des gens peuvent prendre la peine de répondre de manière aussi complète

Si je lis correctement, la CAA invite l’administration à mettre en oeuvre la procédure de répression des abus de droit, dans ce genre de cas où c’est bien la résidence principale du cédant qui est vendue et que donc la lettre de la loi est bien respectée.

la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale aurait été très brève n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue par les dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts visant les cessions des biens qui constituent la résidence principale des cédants au jour de la cession, en l’absence de mise en oeuvre de la procédure de répression des abus de droit prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales

cf cette autre jp, du CE cette fois 

Conseil d’Etat, 7 / 9 SSR, du 18 novembre 1991, 77303, mentionné aux tables du recueil Lebon | Legifrance

Compte tenu de l’enchaînement des dates d’acquisition et de cession, l’administration ne peut se contenter d’alléguer sans l’établir que l’occupation de ses résidences principales successives par M. Y… aurait été fictive, pour soutenir que les transactions réalisées correspondraient au sens de l’article 35-I-1° du code général des impôts à une activité de marchands de biens ; que, dès lors que l’administration n’invoque pas l’abus de droit, M. Y… doit être déchargé des suppléments d’impôt sur le revenu qui lui ont été assignés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pour les années 1977 à 1979 et des compléments de taxe sur la valeur ajoutée auxquels il a été assujetti pour la période du 1er janvier 1977 au 31 décembre 1979 ainsi que des pénalités y afférentes

Ce que je voulais dire c’est que la CAA sous entend que sur le terrain de l’abus de droit l’administration aurait peut-être eu plus de chances d’obtenir gain de cause.

En l’occurrence, le logement était bien la RP du contribuable redressé, ce ne peut être contesté et justifier un redressement de la part de l’administration.

L’abus de droit ce serait changer de RP afin d’en tirer un bénéfice lors de la revente, avec donc une intention commerciale, ce qui d’ailleurs n’est pas non plus aisé à démontrer.