Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ?

Bonjour à tous,
Je me creuse la tête sur une question de mathématiques financières :

Je cherche à déterminer s’il serait préférable de faire un crédit immobilier pour l’achat d’une résidence principale, ou s’il est préférable de payer la maison comptant avec de l’épargne.

Taux réel d’emprunt proposé par la banque (TAEG) : 3.76% (sur 15ans) j’ai fait l’hypothèse d’un credit in fine afin de ne pas biaiser les calculs

Taux de rendement estimé (net d’impôts) de l’épargne : 3.5% brut soit 3.0636% apres CSG CRDS

Pour 100000€ empruntés, j’obtiens, sur 15 ans en pret in fine, des intérêts payés à la banque de :
100000*3.76/100*15 = 56400€

Pour 10000€ investis en année 1, j’obtiens avec les intérêts composés, un gain en capital sur 15 ans de :
100000-(100000 * 1.030636^15) = 57246€

Donc à priori pour ce taux de rendement de l’épargne, il est légèrement préférable de faire l’emprunt bancaire ?
A ce stade mon calcul est il correct selon vous ?

J’ai du mal à m’expliquer que malgré le rendement de l’épargne plus faible que le taux du crédit, il est préférable de faire le crédit.
Cela est dû aux intérêts composés j’imagine ?

Je cherche également à trouver une formule qui permet de déterminer le point d’équilibre ( le taux de rendement de l’épargne qui amène à l’équilibre des 2 situations)

Enfin, quand je pars sur l’hypothèse d’un crédit amortissable, l’avantage au crédit est encore plus flagrant mais à mon sens il n’est pas possible de raisonner ainsi, car un crédit amortissable suppose un effort de remboursement de capital chaque mois, et ce capital ne peut donc pas être investi ailleurs ce qui fausse le calcul. J’ai raison ?

Merci pour votre aide et vos réponses.
Bonne journée/soiree

Dernière modification par romain12 (18/11/2023 09h48)

Votre calcul, erroné, ne tient pas compte du fait que, en cas de crédit in-fine, il faut payer des intérêts chaque année. Les 56 400€ d’intérêts sont donc à payer en partie en fin d’année 1, en fin d’année 2, etc. Or ces € de fin d’année 1 valent moins que les mêmes euros d’intérêt composés en fin d’année 15, car ils devraient rapporter quelque chose d’ici là (par ex 3.5%/an brut de votre placement).

Par ailleurs, le calcul (même une fois corrigé) ne permet pas vraiment de conclure, car :
    - ce calcul suppose que vous seriez non imposables pendant 15 ans, et que le taux de CSG/CRDS resterait constant. Autant d’hypothèses qui pourraient s’avérer erronées (ce qui rendrait sans doute le placement du cas moins attractif).
   - le taux de rendement de l’épargne est aussi une hypothèses discutable : une obligation à 15 ans d’une bonne signature (pas de l’Etat français, certes) rapporte plus que 3.5%/an brut actuellement.
   - enfin, en conservant le cash (et en attendant en le plaçant à court terme, sur les fonds monétaires qui  rapportent actuellement entre 3 et 4%, et permettent d’attendre…), vous aurez la possibilité de saisir une éventuelle opportunité d’investissement bien plus rentable (que les 3.5% supposés), si elle se présentait durant les 15 prochaines années.

Les avantages:

Pas d’inscription hypothécaire, d’assurance solde restant dû, pas de frais de dossier, l’absence de crédit en cours est un avantage lorsque l’on veut contracter un autre emprunt par la suite je pense.

Les inconvénients:

Absence de déduction fiscale et le fait de pouvoir investir cette somme sur la durée.

Un calcul à faire suivant le coût du bien.

Bonjour,

Je mentionnerais aussi un autre élément en faveur du crédit : la diversification.

Schématiquement, si j’ai 100 placés (mettons) en actions et obligations en AV et que j’emprunte 100 , mon allocation de départ est :
* 50 actions
* 50 obligations
* 100 immobilier
* -100 monétaire

Sans emprunt, mon allocation est (suspense) :
* 100 immobilier

Question de goût, mais j’avoue être assez partisan de la gestion du risque par diversification, elle me semble apporter plus de liberté. Certes au prix d’une légère sous performance car on emprunte plus cher que le monétaire (et encore, car le taux d’un emprunt immobilier ne peut pas évoluer à la hausse).

Bonjour à tous,

J’ai fait ce jour un offre qui a été accepté par le vendeur pour un bien. Montant : 85k€ (50m² dans une zone bien détendue).

J’ai réussi à faire baisser le prix négocié (4k€) en rajoutant une absence de condition suspensive de prêt.

Je dispose évidemment du cash nécessaire mais une bonne partie est sur mon PEA; sur du monétaire.

Dans l’idéal je préférerai avoir recours à un emprunt en gardant le cash placé, mais si c’est impossible je m’en accommoderai. 

Le vendeur souhaite avancer vite. Je pense néanmoins que nous ne parviendrons pas à une transaction en moins de 2 mois. Le temps pour le notaire d’avoir l’absence de prémption, et les différents documents (Cela vous semble cohérent ?).

Je lance 2 demandes de prêts : une dans une banque physique, une via boursorama qui fait une pré-validation à 4,19% (… petits montants).

Pensez-vous que la banque bloque les choses si je me retrouve dans la situation où le virement du prêt arrive après la signature chez le notaire (Vente et frais que j’aurais donc payés avec mon cash et prêt qui arriverai sur mon compte) ? 

Je comprends également que généralement le notaire reçoit l’argent directement de la banque. Il me faudra donc être certain que l’argent arrive bien en temps et en heure depuis la banque sinon il me faudra rapidement sortir l’argent du PEA.

Enfin, je vais préciser les choses à mon notaire. L’objectif étant qu’il m’accompagne pour ne pas se rater et frustrer le vendeur qui se sentirai "arnaqué" entre la négo sur une absence de prêt et l’arrivée effective d’un prêt qui retarde les choses.

Merci pour vos avis / conseils !

Pauriak a écrit :

Je lance 2 demandes de prêts : une dans une banque physique, une via boursorama qui fait une pré-validation à 4,19% (… petits montants).

J’ai obtenu en février/mars 2024 au Crédit agricole Ile de France un crédit à 3,6% sur 20 ans sur une somme de seulement 35k€, soit un montant encore plus petit que le vôtre.

Et c’était en février/mars, alors que les taux étaient au plus haut. Ils ont bien baissé ces 6 derniers mois.

Ainsi, sauf cas particulier, vous deviez pouvoir négocier un taux à 3,5% sur 20 ans sans aucune difficulté.

Je ne connais pas bien le sujet et il y a peut-être une différence de taux significative mais avez-vous envisagez le post-financement ?

Pretto.fr a écrit :

Qu’est-ce que le post-financement ?
Le post-financement est un prêt bien particulier, en effet, il est souscrit seulement après l’achat de votre bien.
Attention
Ce type de prêt ne peut être contracté que dans les 6 mois qui suivent l’acquisition du bien.
Il peut être très utile si vous cherchez un logement dans une zone où le marché est tendu et où chaque bien reçoit plusieurs offres au prix. Annoncer au vendeur que vous payez argent comptant peut ainsi vous attirer ses faveurs. Libre à vous ensuite de souscrire un prêt en post financement pour renflouer votre épargne.
Important
Vous pouvez également avoir renoncé à la clause suspensive “achat sous réserve d’obtention d’un prêt” pour accélérer le processus de vente, dans ce cas le post-financement peut être approprié si vous désirez avoir de l’épargne.

Source: https://www.pretto.fr/pret-immobilier/t … nancement/

Pauriak, le 08/09/2024 a écrit :

Le vendeur souhaite avancer vite. Je pense néanmoins que nous ne parviendrons pas à une transaction en moins de 2 mois. Le temps pour le notaire d’avoir l’absence de préemption, et les différents documents (Cela vous semble cohérent ?).

Si vous voulez aller plus vite, ça peut aller beaucoup plus vite. Dans mon cas tout était prêt (sauf le vendeur…) en 2 semaines.
Mais le DPU donne 2 mois à la ville pour répondre à la DIA donc moins de 2 mois sur le papier = pas possible. (En pratique, ma ville avait répondu en 48h, et c’est moi qui ai fait remarquer au notaire qu’on avait obtenu la décision de non-préemption, parce qu’apparemment c’est trop leur demander de suivre leurs dossiers.)

Pensez-vous que la banque bloque les choses si je me retrouve dans la situation où le virement du prêt arrive après la signature chez le notaire (Vente et frais que j’aurais donc payés avec mon cash et prêt qui arriverai sur mon compte) ?

C’est une certitude, la banque exigera de faire le virement au notaire, et ne vous débloquera pas les fonds autrement. Il y a bien le montage en post-financement mais c’est rare (typiquement, Boursorama ne le fera pas).

Enfin, je vais préciser les choses à mon notaire. L’objectif étant qu’il m’accompagne pour ne pas se rater et frustrer le vendeur qui se sentirai "arnaqué" entre la négo sur une absence de prêt et l’arrivée effective d’un prêt qui retarde les choses.

Tout dépend ce que vous lui avez vendu. Si vous lui avez dit "pas de condition suspensive de l’obtention du prêt", et rien de plus, moralement vous êtes dans les clous. Si vous lui avez dit "ça ira super vite parce que je n’ai pas besoin de prêt bancaire" et que derrière vous le faites attendre pour avoir votre prêt, il pourrait se sentir lésé.

Quoiqu’il en soit, dans mon expérience, Boursorama va très vite, et si le taux facial n’est pas exceptionnel, leur assurance groupe est à peu près 2 fois moins chère que la concurrence, donc le TAEG est concurrentiel. Et au moins, ils sont rapides.

L’absence de condition suspensive d’option de prêt indique juste que vous êtes engagés pour la vente, pas que vous ne prenez pas de prêt: vous avez bien sur le droit de financer par crédit votre acquisition.

Une fois le vendeur engagé, vous pouvez gagner du temps
- prendre votre propre notaire en plus de celui du vendeur
- si la promesse est faite sans agence immo (sous seing privé), le notaire va de toutes facons demander un avant contrat authentique, ce qui va retarder le processus

- Vous n’êtes pas obligé de prendre un crédit immo (cher avec une caution crédit logement): demandez un prêt conso jusqu’à 75 K€ (crédit affecté), ou un prêt nanti sur vos titres en PEA. Le cout du crédit vous reviendra  moins cher qu’un prêt immo.

Ce n’est pas le financement qui va prendre du temps: c’est la préemption de la commune, les diagnostics, les certificats d’assainissement, les notaires, …