SCI à l'IS sur un immeuble mixte : offre d'achat et clause suspensive ?

Bonjour,

Sans être un spécialiste des SCI à l’IS, vous pouvez tout à fait faire une offre en votre nom propre et insérer dans le compromis une clause de substitution qui vous permettra  au moment de l’acte authentique d’acheter le bien via la SCI, que vous aurez constituée durant les 3 mois qui séparent généralement le compromis de l’acte authentique.
Je ne comprends pas comment une clause de substitution peut-être bancale à partir du moment où elle est acceptée par le vendeur.

D’autre part, il est me semble-t-il plus difficile d’obtenir un prêt pour une SCI à l’IS qu’en votre nom propre.

Bien à vous,

Pourquoi ne demandez-vous pas le prêt en nom propre et ne le transférez-vous pas à la sci après. Si vous n’obtenez pas le prêt, le projet avorte. Si vous obtenez le prêt, vous faites jouer la clause de substitution et transférez ensuite le prêt à la SCI, à moins que le coût ne soit prohibitif.

Cordialement,

@AesculusHippocastanum

Pour transférer un prêt obtenu en propre à une SCI, il faut l’accord de la banque… Et en l’espèce, il n’y a sur ce projet aucun intérêt avec une fiscalité à l’IR (et je ne peux pas faire du meublé sur la partie commerciale), je ne  peux pas prendre le risque d’être en nom propre sur ce projet. Cela serait bien que je bénéficie de l’IS.

D’ailleurs, le vendeur est à l’IS. Ce qui est top: ils m’ont fournit les bilans des 5 dernières années. Je sais vraiment tout du niveau des loyers, des charges et de la régularités des 2!

@lachignolecorse

Si j’ai un financement à 100% (ou 110%) sur 20 ans, en SCI, je suis d’accord.

Mais:
- sur 15 ans en SCI c’est non
- en propre sur 20 ans c’est non

C’est à l’IS ou rien (TMI à 30%), sur 20 ans et à 100% (mais si 110% est possible, je préférerai).

J’ai sondé ma banque qui est ok en SCI sur 15 ans (à 100%) : politique du siège parait-il d’après ma conseillère.

Après, sur le dernier projet (LMNP au réel), soit disant c’était pas possible à 110% sur 20 ans (ils étaie,t ok pour 100% sur 20 ans) et qu’en j’ai amené une proposition de la concurrence à 110% sur 20 ans, ils se sont alignés…

Voilà ce que j’en comprends :

1) délai de rétractation de 10 jours : dès lors que l’immeuble est mixte (habitation et commercial), le vendeur ne vous doit pas ce délai. Néanmoins, il arrive souvent que le délai soit dans l’avant-contrat, notamment parce que le rédacteur de l’avant-contrat a l’habitude de traiter majoritairement de l’habitation. AMHA, dès lors que le vendeur vous l’accorde et signe en bas,vous bénéficiez du délai (la force des contrats). Le vendeur a été trop généreux, alors qu’il n’avait pas l’obligation de vous l’accorder.

2) Clause suspensive d’obtention de prêt
2a) Cas de l’avant-contrat signé en nom propre, avec une clause de substitution.
Comme le montre la jurisprudence que vous citez, du fait que la clause de non-obtention de prêt vous concerne en nom propre, la non-obtention par la SCI ne vous libère pas. Parce que le cas n’était pas prévu dans l’avant-contrat ! Mais, vous pouvez tout à fait demander à ce que la rédaction de l’avant-contrat prévoit que la non-obtention de prêt par le substituant (la SCI) soit également suspensive. Là aussi, le vendeur n’a pas l’obligation de vous l’accorder, mais qui ne demande rien n’a rien. S’il vous l’accord c’est valable (encore une fois : la force des contrats).

2b) cas de l’avant-contrat signé au nom de la SCI
Tout d’abord, il me semble impossible de signer quoi que ce soit au nom d’une société qui n’est pas créée. Si vous voulez signer un avant-contrat au nom de la SCI, la création de la SCI est un passage obligé.
Ensuite, si vous faites cela, en tant que SCI IS, vous êtes un acheteur professionnel, et un emprunteur professionnel. A mon sens, vous n’êtes donc pas protégé par la loi Scrivener, qui protège le consommateur. En tant que SCI IS, vous n’êtes pas un consommateur. C’est à dire que le vendeur ne vous doit pas d’insérer une clause de non-obtention de prêt. Il peut vous l’accorder, mais il n’y est pas obligé.

C’est exactement c’est que je viens de faire pour mes parents : promesse de vente de particuliers envers un professionnel + pas de clause suspensive d’obtention de prêt. Le pro travaille "sans filet". S’il n’obtient pas le prêt et qu’il n’a pas les fonds propres, il perd l’indemnité d’immobilisation. C’est dur, mais à partir du moment où c’est légal et où l’acheteur a accepté de signer cette promesse sans clause suspensive, j’ai fait ce qui protège le mieux l’intérêt de mes parents… avec l’aide essentielle de leur notaire qui a bien rédigé la promesse et qui a "plié" l’acheteur et son notaire sur ce point !

3) conditions du prêt dans la clause suspensive
Il faut toujours comprendre ces conditions comme "ou plus favorable pour l’acheteur".
Si vous indiquez 2 % de taux, ça signifie que la clause s’activera si vous obtenez une offre à plus de 2 % (c’est à dire que vous ne serez pas obligé d’acheter). Mais toute offre de 2 % ou moins n’activera pas la clause (c’est à dire que vous serez obligé d’acheter).
Sur le montant : 110% est très ambitieux, car toute offre sur un montant moindre vous permettra de vous dégager de la vente.
Si le vendeur est précautionneux, le vendeur ou son notaire devrait imposer la rédaction d’une offre facilement obtenable. Par exemple : "taux de 2 % sur 100 % du montant sur 20 ans". Avec cette rédaction, que vous obteniez 1,9 % sur 100 % du montant et sur 20 ans (tout juste en-deça des conditions de la clause), ou bien 1,5 % sur 110 % sur 25 ans (très favorable), cela ne vous permettra pas de vous dégager de la vente. Il faudrait obtenir du 2,1 % sur 100 % du montant sur 20 ans pour faire jouer la clause.

Conclusion :
En fait, le vendeur ne vous doit rien, s’il veut se montrer "dur". A vous de négocier, avec l’aide essentielle de votre notaire.
Ce que je ferais à votre place : signer en nom propre, en demandant au notaire de rédiger une clause suspensive de non-obtention de prêt qui s’applique aussi en cas de non-obtention de prêt par la société qui se substitue à vous. A vous (et votre notaire) d’être persuasifs pour que les vendeurs acceptent cette rédaction.
Sur les conditions du prêt, le vendeur aura intérêt à mettre des conditions "atteignables", type 2 % sur 100 % du montant. C’est normal, il se protège pour que vous ne mettiez pas des conditions inatteignables, qui vous permettraient trop facilement d’obtenir un refus pour se dégager de la vente. Ne vous battez pas là-dessus, c’est du temps perdu.

Dernière modification par Bernard2K (26/09/2018 19h12)

@serenitis

M.erci pour vos encouragements!

Pour le 110% sur mon dernier projet, c’est un faux 110%. En effet, j’ai financé les travaux avec mes économies et la banque était au courant. Je préférai faire ça que d’avoir un 100% plus une ligne de prêt pour les travaux. J’ai eu une entreprise (revendu depuis) et j’ai supervisé les travaux dans mes locaux pro, c’était pénible d’aller voir la banque pour débloquer les fonds au fur et à mesure… J’aime bien faire les travaux à ma sauce depuis…

Vous avez essayé de financer vos projets sur 20 ans ou c’était un choix de votre part d’emprunter sur 15 ans?

@Bernard2k

Je pense me mettre dans le cas 2a que vous mentionnez. Après, je souhaite aller au bout : très bonne visibilité sur le projet au vu des bilan de leur société à l’IS (celle qui loue) + bâtiment très sain + bon emplacement. Mettre les fdn ne me dérange pas (je suis une crêpe avec mes liquidités). Le plus embêtant est le 15 ans…

Dernière modification par Pierrot31 (26/09/2018 19h45)

J’ai relu, avec beaucoup d’attention cette file et en particuliers le post de Bernard2k qui est plein de bon sens!

Donc ok pour une clause suspensive du type "2% sur 100% du montant et 20 ans" avec la précision que la "non-obtention de prêt par le substituant (la SCI) soit également suspensive".

Que pensez-vous d’ajouter:
- Une clause sur l’assurance ADI qui ne doit pas dépasser 0.4% sur 2 têtes pour 100%?
En effet, j’ai lu que la Cour de cassation juge que "la clause ‘sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs’ ne prive pas d’un caractère ferme l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de l’article L. 312-16 du Code de la consommation" (3e civ., 23 juin 2010, pourvoi n° 09-15.963)" à cet endroit:
Attention à la rédaction de la condition suspensive d?obtention d?un prêt immobilier | Forum cBanque

Nous n’avons pas de problème de santé mais dans l’idée d’être le plus "carré" possible…

Accessoirement, j’envisage d’ajouter une condition de différé de un an au prêt (le temps de faire les travaux sur la partie logement)…