Cricri77700 [MDB] : étude de cas immobilier (opération Marchand de bien)

Non pas de demande de crédit, un intermédiaire de moins et c’est pas plus mal.

Sinon pour la décennale, pas de travaux de construction de ma part donc la RC pro doit suffire mais faut Continuer à creuser.

Pour ma SCI qui rachète à ma SASU , d’après ma notaire , beaucoup le fond mais à creuser également… Après la SCI il y a des associés donc se n’est pas uniquement UNE personne "morale" qui rachète…

Bonjour,

Cricri quand vous dites plusieurs associés c’est 1% pour le second ? ou c’est plus équlibré ?

Edit : @B2K, je vous remercie pour votre morale pleine de suffisance, mais :
1. Cricri n’a pas cité sa source,
2. Il indique la chose suivante :
« Vous taper sur Google tva sur marge 2010 MDB vous verrez… beaucoup de site ne sont pas à jour »

J’indique pour ma part qu’en matière de fiscalité ou de technique comptable, il ne faut pas aller sur Google et le prendre comme une source fiable.
Cela mérite un minimum de travail complémentaire, voire l’aide d’un Vrai professionel et donc des frais comme vous le signalez à juste titre.

Dernière modification par Pryx (14/10/2018 10h24)

Sur la division de l’immeuble :
- il est assez surprenant que ce ne soit pas une copropriété. Les différents volumes de l’immeuble n’ont-ils vraiment aucune partie commune ?
- vous allez créer 10 appartements dans votre volume. Il y a aura alors forcément des parties communes. Cela veut dire que vous allez préparer la création d’une copro dans votre volume. Vous allez devoir payer un géomètre pour préparer l’état descriptif de division et le projet de règlement de copropriété.
- vérifiez quand même comment se feront les passages de câbles et de tuyaux. 10 T2, ça fait un paquet d’eaux usées à évacuer !

Cricri, j’ai l’impression que vous restez sur l’optique de vos projets précédents : aller vite et payer le moins possible. Je me permets de vous faire remarquer qu’agir en professionnel vous donne davantage d’obligations et de responsabilités, et que vous allez donc devoir payer bien plus de charges et de gens qu’avant (géomètre, assurances, impôts, etc.).

Pour le géomètre et règlement de copro je connais bien , je le fais sur mon chantier en cours.

Pour les T2/T3 , au rdc il y a un grand faux plafond bureau : très accessible.. j’en saurai plus la semaine prochaine, rdv prévu.

Payer le moins possible non : je fais du qualitatif pour vendre ( fenetre alu , parquet et carrelage dans SDB avec meublé de sdb de qualité ) mais intelligemment oui

Pour les assurances, je creuse.

Durant18, je n’ai pas bien compris votre dernier message ?

Pourtant le fait de vendre pour justement avoir des liquidités pour ouvrir une société de MDB fait que lors de l’achat , il n’y avait pas d’intention spéculative ( ce qui est vrai en plus ) ?

Par contre, il n’y aura pas de dividende ou autre pendant qq années car se sera ma cash box avec un mélange d’opération de MDB et de SCPI en UF …

Je retirerai uniquement l’argent pour rembourser l’apport que j’aurai mis via le compte courant associé.

Ce que je veux dire c’est que faire des opérations d’achat revente sous le statut de dirigeant et actionnaire unique d’une société de marchands de bien, même si elles seront peut être moins détectables par le fisc si vous n’en dégagez pas de revenus immédiats (et encore), va définitivement consacrer le fait que vous procédez à des achats/reventes à titre habituel avec une intention spéculative, ce n’est pas un gros mot, c’est l’objet même de votre société et ce sera imposé dans les règles.

Sauf que vous perdez ainsi le bénéfice, s’il était encore possible de s’en prévaloir, d’une opération spéculative unique à titre perso. Vous arriverez peut être à vous en sortir (je vous le souhaite) en établissant qu’aucune de vos opérations perso n’a été réalisée avec une intention spéculative lors de l’achat, mais vous perdez une "cartouche".

Tssm a écrit :

Je vous ai déjà indiqué qu’il fallait mieux avoir un holding comme cashbox et placement, et avoir une société différente par opération marchand, filiale de ce holding, histoire de tirer la chasse après la fin de chacune, puisque vous gardez de nombreux risques fiscaux et d’exécution sur vos opérations et pour permettre d’optimiser le tout pendant les phases de portage

Mais bon, j’arrete mes conseils avisés puisque m’étant bien fait suer sur TVA et droit enregistrement marchand je n’ai même pas eu mon NONOS contrairement à PRYX

Le système de réputation, je me force à y contribuer … c’est pas le plus important pour ma part.
Mais j’apprécie vos intervention surtout qu’il y a du vécu et c’est le plis important.

Mais en fait j’ouvre Une SASU et dans la SASU d’autre société en fait que je relis …
Et chaque société c’est pour une opération et après la vente je la clôture pour ne plus avoir de responsabilité par la suite ? Mais cela.ne remonte pas sur la holding ?

En vous remerciant …

Attention , je ne cherche en rien à bricoler mais comprendre ce que tssm veut dire…
Je vais signer le compromis avec clause de substitution … je creuse , j’apprends avant de voir un avocat fiscaliste / expert comptable ( pour avoir des billes afin de juger la compétence de chacun ) c’est ma façon de procéder… beaucoup sont incompétent.

"L’idee n’est pas de faire des operations illicite pour ensuite liquider la boite vous serez en tant que président (SAS) ou gérant (Sarl, Sci) pénalement tenu responsable si il est avéré que vous avez fait une faute de gestion"

Donc que veut dire tssm ? Je ne comprends pas bien …

Édit TSSM : MP envoyé

Dernière modification par cricri77700 (14/10/2018 16h42)

Une bonne leçon d’expérience :

"La liquidité (et le stock de cash) est dans votre holding, elle prête aux filiales, les dividendes remontent en mère fille, tout ça on développe pas, on le lit 30 fois dans le forum"

Justement Je ne suis pas sûr de comprendre.

J’ouvre une SARL , la SARL est ma holding, j’ouvre une filiale dans ma SARL pour une opération de MDB … cette filiale je l’appel comment ? Une SARL dans la SARL ?

Ensuite la filiale fait 200 000 euros de benefice : je remonte les 200 000 - IS sur ma holding ( imposition de 5% il me semble ) et la filiale est supprimé par la suite .

Quand une nouvelle opération apparaît, j’ouvre une filiale Et une partie du cash de la SARL alimente la filiale et rebelote c’est bien cela ?

Mais la SARL n’est plus responsable de la filiale qui n’existe plus ?

Nota : avez vous reçu mon MP je ne suis pas sûr que cela fonctionne.

Attention à la SARL comme tête de pont, problème (?) gérant majoritaire et de la remontée du dividende de la HOLDCO vers son associé

Votre SARL HOLDCO s’appelle CRICRI et la structure qui détient votre projet en cours va se nommer du nom de la rue ou est votre projet par exemple (24 DE GAULLE …)

L’imposition en mere fille, c’est la base imposable qui est de 5%
Donc 200K de dividende qui remonte, vous serez imposé dans la HOLDCO sur 10K uniquement (5% de 200K), à 15% par exemple (car moins de 38K), soit 1500 euros d’impôt. NICE  ….

La haut, dans la HOLDCO, vous pouvez investir dans un nouveau projet via une nouvelle société, ou dans des placements US de SCPI …

Je parle de maitriser les risques et d’optimiser les impositions
Si vous faites une erreur sur une comptabilisation sur un projet sur une société qui est contrôlée, vous paierez une fois pour cette erreur, et pas pour la même erreur que vous avez commise sur le projet d’avant dans la même société en dedans de la période de prescription
Une fois liquidée, vous n’auriez vraiment pas de chance de vous faire contrôler !
Si vous avez 2 projets en même temps, comme actuellement, mais en marchand cette fois, vous bénéficiez de 2 X l’enveloppe de 38K. Et sur chaque exercice … la multiplication des petits pains
Une fois liquidée, vos fautes de gestion intentionnelle (B2K interviendra…) vous poursuivront pour du pénal mais cela va être très compliqué quand même de venir vous réclamer de l’argent
Une fois liquidée, c’est quand même très compliqué et couteux de venir vous chercher

Sinon, j’ai répondu à votre message. La partie comptabilité d’une opération marchand est différente d’une opération de portage à l’IS

Je suis parfaitement d’accord avec vous Pryx
Cette opération et l’organisation du patrimoine de CRICRI nécessite des avis professionnels qui "s’engagent"

Donc :

Exemple SASU cricri que je crée.

Achat immeuble 1 : 440 000 et 10 000 Notaire.
1ere tranche travaux + frais divers , assurance , géomètre ect : 200 000 euros.
2 ème tranche : 34000 euros de loyers actuel loué en bureaux donc travaux en attente.

Vente 1ere tranche ( on va dire 1 ans ) 800 000 euros et donc 34000 euros de loyer.

834 000 euros - 650 000 euros soit 184 000 euros de benefice année 1.
184 000 avec 38120 euros à 15% IS et le reste à 28% IS soit  46564 euros d’IS.

Donc 137436 euros à remonté dans la holding ou à garder pour les travaux de la deuxième tranche ( mieux dans un premier temps )
Mais pour l’exercice , je remonte la somme dans ma holding moins 1030.77 euros d’IS ( 15% de 5% de la somme à remonter )

Et sur ma holding, SCPI en UF ou investissement dans une autre filiale.

Pour la deuxième tranche , la totalité de la vente sera donc des bénéfices…

J’ai bon ?

Vous dites : "Sinon, j’ai répondu à votre message. La partie comptabilité d’une opération marchand est différente d’une opération de portage à l’IS"

J’ai pas saisis le sens de la phrase ?

Autre question que je me pose , Pour une opération que j’appelle immeuble 1 , il faut une société avec un numéro siret différent de la holding c’est bien cela ?

Vous m’avez tous ouvert les yeux sur l’intérêt d’un avocat fiscaliste et de tout donner à un expert comptable.
Pour ce faire je souhaite comprendre le fonctionnement de tout ça afin de déterminer si l’expert est compétent… ce qui n’était pas le cas sur ma comptabilité LMNP …
De plus , quand je vois l’imposition général, autant avoir un peu moins de benefice et payer un expert comptable et éventuellement avocat fiscaliste …

GBL nos messages se sont croisés

Dernière modification par cricri77700 (14/10/2018 21h34)

cricri77700 a écrit :

Donc 137436 euros à remonté dans la holding ou à garder pour les travaux de la deuxième tranche ( mieux dans un premier temps )
Mais pour l’exercice , je remonte la somme dans ma holding donc 1030.77 euros ( 15% de 5% de la somme à remonter )

Cricri, ces deux phrases me perdent complètement.
Vous remontez 137 436 € de bénéfices dans le holding, qui subiront 1030.77€ d’IS dedans (quote-part). Ces bénéfices (137 436 €) sont donc acquis au holding.
Mais dans un deuxième temps, vous indiquez ne remonter que 1030.77 € dans le holding.

Vous remontez combien dans le holding : 137 436 € ou 1030.77 € ?

Cricri,

Les locaux pro équipés c’est le pendant de la location meublé pour les pro.

En gros si les meubles et équipements sont à vous.

Pour les droits d’enregistrement il me semblait que le taux de 0.7% c’etait si on etait asujetti à TVA.

J’ai franchement la flème de le regarder, mais vérifiez le quand même.

Pryx a écrit :

Cricri,

Les locaux pro équipés c’est le pendant de la location meublé pour les pro.

En gros si les meubles et équipements sont à vous.

Pour les droits d’enregistrement il me semblait que le taux de 0.7% c’etait si on etait asujetti à TVA.

J’ai franchement la flème de le regarder, mais vérifiez le quand même.

J’ai déjà prévu demain d’appeler pour voir des experts comptable + avocats fiscaliste.
Je demanderai pour la TVA et les frais de notaire réduit..

Vu les bénéfices que je vais dégager par la suite , il faut apprendre à lâcher prise ( ce que je fais déjà avec zéro travaux je délègue tout )
Cela me prend beaucoup de temps de créer et piloter des projets comme celui la … autant rester sur ce qu’on sait faire.

C’est un bail commerciale mais sans fourniture d’équipement.

Dernière modification par cricri77700 (14/10/2018 22h29)