Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation)

Bonjour,

Visiblement le vendeur s’attend à une opération blanche, c’est à dire qu’en 3 ans la hausse du prix absorbe les frais d’achat et les travaux…

Quelle est l’évolution des prix de vente en 3 ans pour cette ville ? Quel est la situation du marché immobilier (fortement vendeur / vendeur / acheteur / fortement acheteur ) ?

Soit vous arrivez à la convaincre que son prix est irréaliste (et cela peut être difficile, tant certaines personnes sont convaincues que la pierre ne perd jamais… sauf si son projet de maison est déjà engagé), soit il faut attendre qu’elle revienne à la raison…

Par ailleurs, pour nourrir votre argumentation, avez vous consulté la base patrim ?

Par ailleurs, les "-" pour ce bien me semblent mineurs… Quel est le rendement attendu (loyer) pour ce bien ? Vous pouvez aussi argumenter sur un rendement minimum que vous attendez…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/10/2018 16h57)

Vu les chiffres annoncés, à 65 comme à 60, on a pas l’air d’être sur l’affaire du siècle. Je pense qu’on est plutôt sur de l’achat "sécurisant" typiquement comme on le ferait pour une RP. Mais dites nous en plus…

Malheureusement, il n’y a que le temps pour raisonner, si besoin, ce type de profil.

C’est ce que l’on rencontre le plus souvent quand on achète à un particulier.

Encore plus quand son achat est récent (et que c’est une RP). Il ne veut pas perdre sur son opération mais n’a pas eu le temps d’amortir réellement son bien et ses frais. Même si cette femme y a vécu 3 ans…

C’est donc la barrière la plus importante à la négociation.

Pour aller plus loin sur l’impact du temps sur sa psychologie :
- Lui avez vous demandé depuis combien de temps elle l’a mis en vente?
- Si elle l’a fait estimé?
- Combien de visites elle a eu?
- Combien de propositions et à combien?

Cela devrait lui permettre de réfléchir et pourrait représenter une base de négociation.

Après, plus vous lui demandé de travail (les travaux dans l’entrée), moins elle sera encline à baisser son prix.

La réactivité du forum fait plaisir

@Trahcoh: Je l’admets, peut être plus par principe que par réelle surévaluation de sa part par rapport au prix du marché.

@Canyonneur75: Je ne connais pas l’évolution des prix dans le temps, cela peut être un argument percutant si l’évolution est à la baisse bien entendu. J’ai cherché de ce côté mais je n’ai trouvé que des données très macro pour le département de l’Eure… une tendance à la baisse entre 3.5 et 10% sur 2 et 5 ans. Peut-on trouver sur le site de l’Insee des données précises sur une ville en particulier (en espérant que la question ne paraît pas stupide..). Oui j’ai utilisé le service patrim, c’est ainsi que j’avais déjà son prix d’achat. Seulement je ne savais pas dans quel état il était quand elle l’a acheté. D’une façon générale je pense que patrim souffre d’un défaut, c’est qu’il ne donne aucune indication sur le standing du bien. Rien ne remplace la connaissance du marché par les visites, mais là on a accès qu’au prix proposé, pas le prix de vente après négo… c’est d’ailleurs sur ce point que je viens demander conseil.

@lachignolecorse: 470€ meublé. +50€ pour le garage que je comptais louer séparément.

@Philref92: Je pense que l’affaire est correcte en découplant le garage dont l’absence ne devrait pas manquer à quelqu’un qui cherche un studio et qui peut se garer dans les places libres de la résidence ou alors dans la rue qui offre pas mal de place, de ce que j’ai pu en voir. Il est grand, du coup je pense qu’il pourra tout de même intéressé quelqu’un pour sa capacité de stockage.
Elle l’a mis en vente depuis 1 semaine seulement donc je m’attendais à une réponse de ce genre. A vrai dire, concernant les travaux, elle a proposé d’elle-même de les finir.

Je vais utiliser votre liste de questions

Bonjour Nemmos,

A travers vos messages il me semble avoir reconnu la ville.
La tendance y est plutôt baissière comme dans tout le département.

Il y beaucoup de studios à vendre en ce moment dans cette ville. Après c’est à comparer avec le standing de celui-ci. J’y vois régulièrement les mêmes annonces. Il me semble que ca a du mal à se vendre.
Cela peut être un premier argument : une demande timide.

Âpres s’il n’est propriétaire que depuis 3 ans et que vous connaissez son prix d’achat, cela va peut être être compliqué d’obtenir une baisse, pas le profil du bon vendeur : pressé, divorcé, hériter…

Pour le loyer, sur quoi vous êtes vous basé? Il me semble également optimiste.

Niveau rendement, on est sur 8.6 % sans les frais de notaires. C’est correct par rapport aux autres annonces du secteur.

Tenez nous au courant. Bon courage!

Que donnent les sites?

Par contre la taxe foncière fait mal… Et les charges de copro aussi. Le chauffage est inclu j’espère.

Si je peux me permettre un conseil d’expérience, visez plutôt un appartement seul que d’acheter un appart avec garage pour ensuite louer les 2 séparément.

Car le garage à un prix (et des charges) et malheureusement on ne peut pas faire de meublé dedans ;)

Ce n’est donc pas optimal et coûteux en temps/organisation des finances, surtout pour une location à 50 euros.

Il s’agit de 2 lots séparés?

Non le chauffage n’est pas inclus, il est électrique…

Ils ne sont pas séparés, pas sur la fiche patrim en tout cas.  Je peux aussi envisager de vendre le garage seul ensuite? Il faut que je travaille le sujet.

Bonsoir,

La copropriété étant récente, le garage et l’appartement doivent normalement faire l’objet de deux lots distincts (un lot doit être continu).

Pour vérifier, consulter soit le règlement de copropriété, soit l’état descriptif de division, soit l’acte d’achat de l’appartement, soit la fiche d’immeuble (que vous pouvez obtenir auprès du services de la publicité foncière)

Avant de vous engager plus, regardez également si des parties communes spéciales pour le groupe de garage sont spécifiées dans le règlement de copropriété. Dans ce cas, certains travaux spécifiques aux garages peuvent représenter des montants très importants… Vérifier également si le règlement de copropriété interdit la vente des garages à des personnes qui ne détiennent pas un appartement.

Canyonneur

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est très rare de faire de bonnes affaires en passant de particulier à particulier quand le vendeur a acheté il y a moins de 10 ans et que le marché immobilier est resté stable. C’est humain de vouloir récupérer l’argent qui a été mis à l’achat + une partie des travaux qui y ont été faits.

Bref, un conseil : ne perdez pas de temps avec un particulier ou un agent immobilier qui refuse de négocier, surtout sous prétexte qu’il l’a acheté tel prix il y a x années.
Formez vous, visitez, faites des offres et vous allez finir par trouver un bien qui partira 20 à 30% en dessous des prix du marché mais clairement, faire une offre en dessous du prix proposé sans argumenter un minimum sur un bien acheté il y a 3 ans, c’était couru d’avance…

La négociation immobilière dans le cadre d’un investissement, c’est assez simple : on fait une offre en ARGUMENTANT son prix et :
1/ c’est oui, nickel tout le monde avance
2/ c’est non, mais on a une contre offre en face et à ce moment là on discute, quitte à refaire une nouvelle proposition
3/ c’est non, sans aucune baisse de prix et ON PASSE A AUTRE CHOSE. Autant utiliser son temps pour trouver une nouvelle affaire.

De mon expérience, les meilleures affaires se font via des agents immobiliers. Avec leur étiquette de professionnel de l’immobilier, ils sont + crédibles que vous pour faire accepter une offre à un particulier. Ou alors tomber sur un particulier qui sous évalue complètement son bien, mais c’est très rare et on rencontre plutôt l’inverse ^^

Je suis du même avis que les autres : entre particulier, face à ce genre de réponses il est vain d’insister. Cependant, je conseille de laisser une porte ouverte avec un message du type "Si vous changez d’avis prochainement, faites le moi savoir".

Ainsi, soit elle trouve un meilleur acheteur, et tant pis. Soit elle en trouve pas et se tourne vers vous en disant qu’elle est prête à accepter à 60k€. A ce moment là, vous aurez de nouveau pris le dessus sur la négociation et pourrez encore baisser de quelques milliers (à doser correctement) et conclure.

D’ici là, vous ne la ferez pas changer d’avis alors laissez simplement la porte ouverte et passez au suivant.

Effectivement pas la peine d’insister. Je vais laisser la porte ouverte, mais sans délai particulier (je conçois l’intérêt de la manœuvre mais dans le cas présent cela ne me semble pas adapté puisque la mise en vente date d’une semaine). Je continue et mes recherches et je reviendrai surement par ici.

J’avais dit une bêtise au sujet des lots, ils sont bien séparés. Si je vous suis, cela simplifie la location séparée ou bien la vente. Dans quelles mesures exactement? J’imagine que je peux donc séparer les charges.

Bonjour,

je reprends le sujet même si le titre n’est plus tout à fait d’actualité. Au final nous nous sommes mis d’accord sur un prix de vente à 61500€, travaux à ma charge (que j’estime à 1000-1500€ maximum).

Le garage et le studio sont bien séparés, les tantièmes étant au 3/4 sur le studio.

J’ai jugé que l’affaire était correcte en revendant le garage plutôt qu’en le louant car 1/4 des charges fait (880+674)/4 = 388.5€ de chargé associé au garage, ce qui représente 65% des recettes associées si l’on part sur un loyer à 50€. J’estime pouvoir le vendre à 12k€, du coups je considère que le garage a une rentabilité brut de 5% et qu’il plombe le studio.

En conséquence j’ai décidé de mettre de l’apport à hauteur de 12k€ l’histoire d’abaisser les mensualités du crédit pour arriver à un cash flow positif et pouvoir repartir sur un autre projet par la suite. En sachant que si tout va bien je pourrais récupérer le cash lors de la vente du garage.

J’ai fait des simulations sur rendementlocatif.com (avec qui je suis passé pour l’obtention du crédit), il en est ressorti que l’exploitation en LMNP était le plus intéressant avec un cash flow de 40€/mois. Cela étant dit je m’interroge sur le choix de l’expert-comptable. N’ayant aucune connaissance dans ce domaine je compte bien déléguer pour ne pas faire de bêtise.

Données:

prix de vente FAI: 61500€
Travaux: 1500€
Loyer HC: 455€

Charges

Copropriété/an: 660€
Charges locataire/mois: 15€ (TEOM)
Taxe foncière: 505€

Nous avons emprunté sur 20 ans chez la BNP à 1.6% , TAEG de 1,99% avec la PNO chez eux pour 103€/an.

Il nous faut:
- signer chez le notaire
- rénover/meubler
- Trouver signer avec un locataire
- déclarer l’activité LMNP (au niveau de la date, j’ai conclu qu’il fallait mettre la date de l’acte authentique, pour pouvoir déduire des recettes les frais de notaire).

J’ai vu qu’on bénéficiait d’une exonération de CFE la 1ère année et ensuite si nos recettes était inférieure à 5000€/an. Dans notre cas, on en est pas loin, dommage.

Je n’ai pas de question particulière si ce n’est un conseil sur le choix de l’expert-comptable. Bien sûr les commentaires sur le reste sont les bienvenus^^