Achat d'un appartement avec un locataire : comment évaluer sa solvabilité ?

ArnoLeclaire a écrit :

- Le diagnostic global n’indique pas les DPE en évoquant la raison suivante:
Le diagnostiqueur n’a pas été en mesure d’établir une estimation des consommations car les factures ne sont pas disponibles le logement ne possède pas de chauffage fixe

L’appartement est équipe de double vitrage et m’a semblé sein, à vue de nez j’aurai dit "D" mais cela me
chiffonne de ne pas avoir les indices exactes.

Que pensez-vous ?

C’est ainsi depuis la réforme Duflot, dans un logement antérieur à 1949 il faut 3 années de factures sinon le DPE est vierge, il y a donc deux solutions :
1 Le Locataire n’a pas donné les factures ou on ne les lui a pas demandé par négligence ou pour pas l’embêter
2 Sachant que le DPE serait mauvais le propriétaire n’à rien demandé.

Je n’ai pas compris ce que signifie "l’inertle thermique" (je parle du sens) mais surtout cela montre que ce qui compte comme vous dites est la facture basée sur une consommation récente ramenée à la superficie. En gros si le locataire est frileux le diagnostic est mauvais, s’il s’absente en hiver le diagnostic sera excellent malgré une absence d’isolation, en gros, faites votre analyse vous-même de la qualité de l’isolation.

Dans un logement, il y a 3 paramètres à prendre en compte
1/ L’isolation
2/ Le déphasage
3/ L’inertie thermique

1/ L’isolation, c’est la capacité du logement à isoler du froid. Laine de verre > 10h. Laine de bois idem
2/ Le déphasage c’est la capacité du logement à isoler du chaud ! Laine de verre 2-3h/ Laine de bois > 10h
3/ L’inertie thermique, c’est la capacité du logement à échanger les calories… froid comme chaud… Tout est une question d’échange. L’inertie c’est la masse !

Dire que dans l’ancien, ce n’est pas l’isolation qui compte mais l’inertie thermique, est une mauvaise idée. Preuve par l’absurde, allez dans une église et vous aurez le summum de l’inertie thermique.
=> Fait il chaud , l’été ? Assurément non.
=> Fait il froid l’hiver ? Assurément oui mais moins que dehors, mais pas assez pour y vivre
=> Est à cause du déphasage ? Non car le béton/pierre n’a pas un grand pouvoir de déphasage …

Alors quoi ? Alors la masse de pierre est d’une telle inertie thermique qu’elle absorbe toute vélléité de changements important de température. Impossible à chauffer que ce soit par un chauffage ou par le soleil. La quantité de calorie à échanger est trop importante.

Mais dans cette discussion, on parle d’une chose, les économies d’énergies plus que le confort.
Les murs seront mal isolés ou l’isolant sera mis par l’intérieur, du coup, la masse sera piégée à l’extérieur , donc l’inertie réduite à néant.

Il faut faire simple. L’essentiel des calories passe par le toit et les fenêtres.

Néanmoins, le  confort est important aussi, car une paroi froide donne une sensation de froid, et par là même augmente la consommation à t°c intérieure équivalente.
Par exemple. Pour une t°c intérieure de 20 degrés réelles mesurée au thermomètre
Pièce A mal isolée sur les murs. T°c des murs 16 degrés
Pièce B bien isolée sur les murs. T°c des murs 20 degrés.

Pièce A / T°c ressentie = t° paroi + t°c intérieure /2 = (20+16)/2 = 18 degrés
Pièce B idem (20+20)/2 = 20.

Dernière chose à savoir sur un DPE.
On parle dénergie primaire.
Donc en terme de coût réel, un DPE E dans une maison électrique vaut un DPE C dans un maison gaz , grosso modo,… Car il y a un rapport de multiplication X 2.6.

Donc une maison étiqueté E en logement au gaz, est très mal isolée !

Il faudrait que je prenne le temps de faire un cours là dessus, c’est pas simple et bcp de paramètres se croisent.

Quant aux fenêtres, c’est pareil double vitrage veut pas dire grand chose
Il y a deux indices
Ug = coeff thermique du vitrage
Uw = coeff de la feneêtre.

Si  Ug est bon, mais Uw mauvais, alors Ug ne sert à rien, car vous avez un vitrage super mais une passoire thermique sur le bâti

J’aime bien quand on me dit que je raconte des grosses âneries.

Le seul endroit où je m’opposerai à vous c’est : La chaleur au sens physique du terme est sans rapport avec la chaleur au sens populaire. L’inertie thermique c’est un transfert de chaleur, de calories. Un matériau qui n’a pas d’inertie n’a rien à transférer = envoyer ou recevoir

Pour le reste, à propos de l’isolant, je n’ai rien à ajouter à ce que vous dites. J’ai fait qques raccourcis, pour ne pas parler de l’effusivité ni du reste, en donnant quelques idées pour que ça reste compréhensible.
De toute façon, le confort d’été est bien plus compliqué à obtenir que le confort d’hiver. C’est une étude globale complète de l’habitat qu’il faut faire (y compris et surtout dans le cas d’une maison très bien isolée qui très souvent n’a qu’une faible inertie thermique)

En tous cas, merci pour la démonstration, vous m’avez fait gagner du temps.
Par contre la prochaine fois, une touche d’humilité ne rendra pas vos propos moins intéressants.

Excellente journée

L’inertie thermique sans isolation n’est pas une bonne idée

De même que
L’isolation sans interie thermique est aussi souvent une mauvaise idée, sauf cas particulier.
Le by pass en VMC DF ne refroidit pas une maison contrairement à ce qui est dit
Une fenêtre DV mérite d’être soigneusement étudié en terme de performance thermique
Le DPE est sans intérêt sauf quand c’est marqué F ou G.

ArnoLeclaire a écrit :

- L’agence immobilière m’a fourni ses extraits de comptes indiquant les paiements du locataire depuis 2 ans cependant, il n’y aucun incident à signaler par contre elle rechigne à me fournir les documents m’informant des sources de revenus du locataire. J’ai exigé d’avoir ses documents avant la signature du compromis mais elle évoque la confidentialité…

A mon sens, l’AI a raison de rechigner. En soi et du point de vue juridique, vous n’êtes qu’un acheteur potentiel, donc un quidam comme un autre, sans droit particulier à connaître les sources de revenus de quelqu’un. Il n’existe à ma connaissance qu’un seul cas d’espèce où vous pourriez avoir accès à ses informations : si vous êtes bailleur et qu’il s’agit d’un candidat à la location. Vous n’êtes pas le bailleur et le locataire en place n’est pas un candidat.

Franchement, je serais inquiet qu’il vous laisse même les consulter - il n’existe à ma connaissance aucune base juridique qui lui permette de divulguer ce genre d’informations, de nature très sensible et personnelle. Par contre, vous les montrer pourrait peut être (sans doute?) lui causer du tort (divulgation d’informations de nature confidentielle/personnelles = faute professionnelle?).

En revanche, les extraits de compte indiquant l’absence d’impayés sur deux ans devraient vous permettre de contracter tranquillement une GLI.

@Mettero
Mon propos portait sur le fait de savoir si l’AI avait raison ou pas d’invoquer la confidentialité de ces informations.
Pas de valider ou infirmer la démarche de ArnoLeclaire. Qui évidemment souhaite en savoir le plus possible - il peut toujours demander à consulter ces infos. Il n’est pas fautif si on les lui montre. Mais je serais surpris que l’AI le fasse.

Cela étant dit, il verrait alors des revenus qui datent d’il y a deux ans. On peut s’interroger sur la validité d’informations aussi anciennes.

Lors des visites du bien, il peut aussi toujours poser des questions de façon un peu subtile (dans la conversation : vous faites quoi dans le vie etc.).

Merci à tous pour vos réponses et votre expertise.
En recherchant sur Internet j’ai réussi à obtenir les coordonnées de la locataire en place et compte l’appeler pour obtenir les informations manquantes.

On parle toujours de critère du type "le locataire doit gagner au minimum 3 fois le montant du loyer". Mais, ce qu’il n’est pas possible de vérifier c’est la manière dont le potentiel locataire gère son budget et cela serait plus instructif. En effet, comme vous le soulignez, légalement, on ne peut pas demander les relevés bancaires par exemple.

Pour un loyer donné, mieux vaut une personne qui gagne 3 fois le montant du loyer et qui met 10% de côté tous les mois qu’une autre personne qui gagne 4 fois le montant de loyer et prend des crédit conso pour boucler ses fins de mois.

D’ailleurs, les banques le savent bien et, pour accorder un prêt, elles demandent des documents sur les revenus ET le patrimoine (financier et immobilier)… Bien entendu, les enjeux sont très différents…