SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?

liabou · #1

Bonjour,

J’ai regardé l’historique de dividende d’une trentaine de SCPI et je m’aperçois que la majorité d’entre-elles ont des dividendes décroissants depuis plusieurs années. Comment cela s’explique t-il ? A quoi cela est-il dû ?

Je vous remercie par avance.

Mots-clés : dividende, rendement, scpi

rylorin · #2

Bonjour,
La "baisse des taux".
Les SCPI sont des produits de taux et de fait soumis aux variations des taux d’emprunts d’état.
Les emprunts d’état sont considérés comme ce qu’il y a de plus sécurisé. Ils servent de base au calcul de la rémunération des autres produits dont le delta de taux rémunère le risque.
Les SCPI (les l’immobilier dans lequel elles investissent) étant plus risquées que les emprunts d’état on bénéficie d’une prime par rapport aux taux de base. Néanmoins si le taux des emprunts d’état baisse, sans changement du niveau de risque pour les SCPI, cela entraine mécaniquement une baisse de leur dividende.

liabou · #3

Merci pour votre réponse.
En revanche je ne suis pas sûre de bien comprendre, les dividendes proviennent bien du montant des loyers pratiqués ?
Donc si je vous suis, les loyers baissent d’année en année car l’emprunt est meilleur marché ?
Ou alors c’est par rapport aux nouvelles acquisitions ? (Dans ce cas là ça serait le prix de l’immobilier qui augmenterait = baisse du rendement et donc du dividende, mais auquel cas la SCPI ne pourrait-elle pas augmenter le prix d’achat de la part au lieu de défavoriser les anciens porteurs en abaissant le dividende ?)

InvestisseurHeureux · #4

Il faut distinguer deux cas, les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe.

Les SCPI à capital variable sont une structure intrinsèquement viciée, car pro-cyclique. Elles doivent gérer des rentrées ou des sorties de fonds, souvent au mauvais moment. Dans le cas présent, il y a eu énormément de collecte ces récentes années, et les sommes n’ont pas forcément pu être investies rapidement et/ou avec un rendement locatif aussi intéressant (à risque égal) que les années passées. Certaines SCPI affichent des rendements "canons", mais il n’est pas bien clair pour l’heure si elles prennent des risques excessifs ou non, spécialement quand les investissements immobiliers sont à l’étranger.

Les SCPI à capital fixe (et qui ne font pas de levée de capital à tous crins), normalement ont des dividendes plus "stables", sauf si leur taux d’occupation diminue. Cela peut-être le cas pour celles qui ont des actifs de commerce ou des bureaux en périphérie, plutôt que dans des centres-villes dynamiques.

Skarklash · #5

Le prix des biens acquis par les SCPI sont de plus en plus élevés au m² pour les biens de bonne qualité car recherchés et les biens secondaires sont moins rentables dès le départ. Le rendement est donc logiquement en baisse. Certaines se tournent vers l’Europe pour aller chercher des biens avec un rendement brut plus élevé.

Pour de nombreuses SCPI, le prix de la part a augmenté ce qui a fait baisser mécaniquement le rendement. Par ailleurs, ce prix élevé permet de réguler la collecte qui est très importante ces dernières années et qu’il faut bien investir (sur des biens de moins en moins rentables …)

Au final, un rendement en baisse régulière est aussi en ligne avec les marchés (baisse du rendement global des obligations, emprunts d’état, placements sans risques).

GoodbyLenine · #6

Sur les dernières années, le montant des loyers (réels, c’est à diire nominatif corrigé des "gestes commerciaux" comme les franchises de loyer, etc) a eu tendance a baisser dans l’immobilier pro. (La tendance semble s’inverser).

Ceci, combiné à l’impact dilutif de collectes pléthoriques pour certaines SCPI (qui persiste), explique la baisse des montants distribués par bon nombre de SCPI (pas toutes cependant).

@liabou : vous devriez compléter votre présentation…

rocambole · #7

Attention aussi à celles qui augmentent le prix de souscription, certaines SCPi on une DVM qui baisse juste parceque le prix de la part monte.

GoodbyLenine · #8

Remarque : La question initiale portait sur "des dividendes décroissants depuis plusieurs années" (même s’il ne s’agit pas vraiment de "dividende", si on veut être puriste) et pas sur l’évolution du DVM (qui baisse d’autant plus que le prix des parts augmente).

Les montants distribués par part ont effectivement diminué ces dernières années pour la majorité des SCPI.

liabou · #9

Je vous remercie pour vos réponses.

Je trouve quand même étonnant que les SCPI ne fassent pas en sortent d’augmenter suffisamment le prix de la part (ou les frais d’entré) pour ne pas avoir à baisser le rendement vis-à-vis des anciens porteurs de part. Pour être plus adepte des foncières cotées je sais par exemple qu’elles attachent une grande importance à conserver une régularité des dividendes, et dès que ce dividende baisse (même très peu) le marché les sanctionne.
Surtout que pour les SCPI généralement il s’agit d’achat avec emprunt, c’est important que le dividende reste stable.

Est-il possible d’emprunter pour acheter des SCPI à capital fixe ? Je crois comprendre qu’il faut les acheter sur le marché secondaire.

rocambole · #10

C’est possible mais assez compliqué à mettre en œuvre de façon pratique. Car vous ne savez pas combien ni à quel prix exact vous allez pouvoir acheter de parts (a capital fixe)

petitproprio · #11

liabou a écrit :
Je vous remercie pour vos réponses.

Je trouve quand même étonnant que les SCPI ne fassent pas en sortent d’augmenter suffisamment le prix de la part (ou les frais d’entré) pour ne pas avoir à baisser le rendement vis-à-vis des anciens porteurs de part. Pour être plus adepte des foncières cotées je sais par exemple qu’elles attachent une grande importance à conserver une régularité des dividendes, et dès que ce dividende baisse (même très peu) le marché les sanctionne.
Surtout que pour les SCPI généralement il s’agit d’achat avec emprunt, c’est important que le dividende reste stable.

Est-il possible d’emprunter pour acheter des SCPI à capital fixe ? Je crois comprendre qu’il faut les acheter sur le marché secondaire.

L’écart entre le prix de souscription d’une part de SCPI et la valeur de reconstitution ramenée à une part notifiée ne doit pas être supérieur à 10 % (Source: AMF). Le prix des parts est donc lié à l’évolution des valeurs d’expertises, et donc du marché immobilier ciblé par la SCPI.

Les SCPI à capital fixe devraient être par nature plus stables dans leurs versements, et n’être impactées que par l’évolution des loyers. Elles peuvent subir les mêmes effets lors d’augmentations de capital.

cat · #12

Pour les SCPI à capital variable, cela laisse donc néanmoins une latitude (de plus ou moins 10%) à la société de gestion de protéger (ou pas) ses anciens porteurs de parts.

Toujours pour ces mêmes SCPI à capital variable, il est quand même important d’avoir toujours un flux d’entrée afin de pouvoir compenser simplement les retraits de parts et d’éviter les situations de blocage (qui arrivent pour certaines SCPI, "sanctionnées" par le marché, comme le dit liabou).

cedREIM · #13

liabou a écrit :
J’ai regardé l’historique de dividende d’une trentaine de SCPI et je m’aperçois que la majorité d’entre-elles ont des dividendes décroissants depuis plusieurs années. Comment cela s’explique t-il ? A quoi cela est-il dû ?

Comme souligné par GBL, l’explication est toute simple. Les loyers ont baissé de 10% à 30% en fonction des emplacements depuis la crise 2007-2008.
Toutefois le marché français reste assez singulier. Alors que dans les pays anglo-saxon par exemple l’ajustement des loyers est assez rapide et assez direct (baisse pure et simple des loyers), en France on maintient les loyers faciaux (utile pour avoir de "belles" expertises) mais les loyers économiques (loyer réel) ont effectivement baissé grâce à ce que l’on appelle pudiquement les mesures d’accompagnement (franchises de loyers essentiellement).
De ce fait les indices de loyers ne baissent pas, car calculés sur des loyers faciaux. Cela donne donc une impression de stabilité des loyers, et peut engendrer de l’incompréhension : Comment les dividendes des SCPI peuvent baisser alors que les indices semblent se maintiennent. D’où la question initiale.
Evidemment tout bon analyste sur le marché (chez les SCPI aussi j’imagine) prennent aujourd’hui beaucoup de recul sur les indices et les loyers faciaux, et n’hésitent pas à retraiter les chiffres en fonction des données économiques.
La bonne nouvelle aujourd’hui : les mesures d’accompagnement se tassent, surtout dans les secteurs prime, et donc les loyers économique repartent désormais, légèrement, à la hausse.

InvestisseurHeureux · #14

cedREIM a écrit :
Toutefois le marché français reste assez singulier. Alors que dans les pays anglo-saxon par exemple l’ajustement des loyers est assez rapide et assez direct (baisse pure et simple des loyers), en France on maintient les loyers faciaux (utile pour avoir de "belles" expertises) mais les loyers économiques (loyer réel) ont effectivement baissé grâce à ce que l’on appelle pudiquement les mesures d’accompagnement (franchises de loyers essentiellement).

Justement on peut se poser la question de la valeur des parts des SCPI à capital ouvert.

Peut-on être si sûr de l’expertise ? Est-ce que le prix des parts ne serait pas un peu "gonflé" ?

GoodbyLenine · #15

Une autre question qu’on peut se poser : pendant que la plupart des SCPI subissent des baisses de loyer (en plus de diluer leurs associés avec des augmentations de capital -permanentes pour les SCPI à capital variables), la plupart des SIIC, qui sont supposées investir sur le même marché, …. ont constaté des augmentations de leurs résultats.

Il semblerait que la qualité des gestionnaires de ces 2 types de véhicules d’investissement soit très "variable".

Surin · #16

InvestisseurHeureux a écrit :
Peut-on être si sûr de l’expertise ?

Si je prends les ventes Immorente de l’année par exemple, on arrive à +16% par rapport aux valeurs d’expertise.
L’objectif que l’on peut se donner serait que les expertises soient fiables à + ou - 10% en moyenne. Dans un marché haussier, on peut espérer que les valeurs d’expertise soient prudentes ce qui peut donner un petit plus à la vente puisque l’expertise a souvent près de un an. On en a l’illustration ici et c’est plutôt rassurant.

InvestisseurHeureux a écrit :
Est-ce que le prix des parts ne serait pas un peu "gonflé" ?

En tout cas hors cas de fraude je ne vois pas comment ils le pourraient, on tourne autour de la valeur de reconstitution donc dans le classement cote/ANR on voit bien que +10 ou +20% pour le prix de part par rapport à la valeur de ce que l’on possède correspond aux frais globaux (société de gestion et acquisitions).
Pour les cas de fraude, c’est délicat, on a eu un exemple avec Atlantique Pierre 1 qui un beau jour, après réévaluation de ses biens perdait quelques millions d’euros en valeur du patrimoine. Il me semble que la surévaluation était de l’ordre de 12%. Y a-t-il eu un procès ou autre, non et je n’ai pas connaissance de sanctions quelconques mais je ne sais pas tout. Ca n’a pas non plus eu plus d’impact négatif que cela, le mal était déjà fait.

L’autre possibilité serait qu’une société de gestion mette la pression sur les experts qui évaluent le patrimoine. Imaginons un cabinet d’expertise qui, à la remise de son rapport, soit convoqué à une réunion avec son client, aussi donneur d’ordres.
Le client s’offusque, rappelle à son cabinet d’experts le montant des honoraires qu’ils leur versent annuellement, si en face la société qui fait les expertises finit par revoir ses chiffres à la hausse, vous avez un bel exemple de ce qui est du domaine du possible.
Je précise que toute ressemblance avec une situation vécue ou en cours serait purement fortuite hein, je ne veux pas encore me prendre un procès et je ne suis pas le seul ici.

Edit : ajout d’un lien en effet pour sourcer.

Dernière modification par kc44 (28/10/2018 13h41)

oliver68 · #17

GoodbyLenine a écrit :
Une autre question qu’on peut se poser : pendant que la plupart des SCPI subissent des baisses de loyer (en plus de diluer leurs associés avec des augmentations de capital -permanentes pour les SCPI à capital variables), la plupart des SIIC, qui sont supposées investir sur le même marché, …. ont constaté des augmentations de leurs résultats.

Il semblerait que la qualité des gestionnaires de ces 2 types de véhicules d’investissement soit très "variable".

Une explication pourrait être que les SIIC peuvent avoir recours à l’endettement. Elle ne distribuent pas non plus tout leur benefices ce qui leur permet d’augmenter leur patrimoine et donc les futurs dividendes.
Le management interne ou externe joue sûrement aussi un rôle.

Pour moi le management des SCPI à des interêts très divergents de ceux des associés. Ils sont remunérés certes sur un pourcentage des loyers ce qui vas dans le sens des associés mais également sur les collectes des augmentations de capital (dillutives pour les associés en plus de reduire le rendement avec des fonds en attente d’investissement) sur les achats/ventes d’immeuble.

Ces problèmes me paraissent moindres dans les SIIC avec un management interne.

Dernière modification par oliver68 (28/10/2018 13h36)

Surin · #18

~~Avez-vous des exemples de "immeuble qui transite entre 2 SCPI du même gérant" ?~~

Dernière modification par kc44 (28/10/2018 13h42)

cat · #19

Si en plus ce gestionnaire se permet d’encaisser des commissions à la vente et à l’achat, il est important de savoir qui il est.

oliver68 · #20

Mon message était surtout pour souligner que les gérants externes des SCPI sont rémunèrés sur:
- les collectes des AK
- les recherches/acquisitions/ventes d’immeubles
- les loyers encaissés

Et pour moi seul le dernier points vas 100% dans le même sens que l’associé, les 2 autres points pouvant entraîner des conflits entre l’intérêt du gérant et celui des associés.

Le management interne me parait bien plus sain mais à ma connaissance impossible en SCPI

Dernière modification par oliver68 (28/10/2018 13h37)

Surin · #21

Ca ne nous avance pas, surtout je rappelle "la charte du forum, en particulier : "2. Des rumeurs, vous ne propagerez" et "10. Vos sources, toujours, vous préciserez". Merci de la respecter, et de citer nommément vos sources." (GBL récemment sur une autre discussion).

oliver68 · #22

Désolé, je ne pensait pas contrevenir au rêgles du forum avec ma remarque. Je ne peux malheureusement plus accéder au rapport annuels anciens de cette société pour étayer mes propos. J’ai essayer de regarder dans les rapports récents mais cela est devenu fastidieux car il y’a beaucoup plus de SCPI qu’a l’époque chez ce gestionnaire. Je voulais juste signaler quelque chose que j’ai pu observer pour qu’un investisseur potentiel pense a vérifier ce genres de détails avant d’investir. Mon but n’était pas de nuire à une quelconque société (je n’en site d’ailleur aucune en particulier). Le cas que vous soulignez pointait clairement une société.
Je vais donc retirer cette phrase de mon post.

Memes11 · #23

liabou a écrit :
Merci pour votre réponse.
… la SCPI ne pourrait-elle pas augmenter le prix d’achat de la part au lieu de défavoriser les anciens porteurs en abaissant le dividende ?

Attention, baisse du TDVM ne veux pas forcement dire baisse du dividende. Un exemple concret, j’ai achete du PF Grand Paris a 416 EUR en 2016, avec un TDVM de 4.74%. La SCPI annonce desormais un prix de part de 492EUR avec TDVM=4.35%, si on fait le calcul :
4.35% de 492 EUR = 21.40 EUR
4.74% de 416 EUR = 19.72 EUR

Ou en d’autres termes, le TDVM baisse mais mon dividende augmente et donc mon rendement aussi (21.40/416 = 5.14%).

Il faut toujours regarder le Taux de rendement par rapport a votre prix d’achat et non l’evolution du TDVM.

Pour ce qui est de l’evolution des TDVM a la baisse, cela est explique plus haut avec les variations des taux. Quand les taux sont bas, les prix d’achat montent jusqu’a trouver un equilibre, les loyers restent plus ou moins inchanges, cela reduit donc mecaniquement le TDVM.

De mes differentes SCPI, les dividendes sont plutot stables, legere baisse sur certains, legere hausse sur d’autres.

Surin · #24

Vos calculs sont faux, les dividendes que vous "calculez" ne correspondent pas à ceux distribués.
TDVM = taux de distribution sur valeur de marché.
La valeur de marché c’est le prix moyen de la part sur une année pleine, ce n’est pas le prix au lendemain de l’augmentation de prix de part ou le prix actuel.

En vérité cette discussion a 3 ans de retard (je parle du titre). On pouvait dire cela en 2015 mais globalement depuis 2016, les dividendes ne baissent plus en euro, les TDVM diminuent principalement du fait de l’augmentation des prix de part qui elles continuent même si de manière moins forte.
Après selon les SCPI on trouvera de fortes disparités (dividendes en hausse de 10% ou en baisse de 10%, prix de part en hausse de 10% voire plus alors que d’autres baissent sans discontinuer pour atteindre -30%).
Evitons les généralités.

cedREIM · #25

InvestisseurHeureux a écrit :
Justement on peut se poser la question de la valeur des parts des SCPI à capital ouvert.

Peut-on être si sûr de l’expertise ? Est-ce que le prix des parts ne serait pas un peu "gonflé" ?

Oui on peut dire cela en quelque sorte, en tout cas pour la méthode d’évaluation par actualisation des cash flow futurs. Ceci dit les évaluateurs ne sont pas des crétins et en tiennent compte dans leur évaluation finale qui est souvent une combinaison de plusieurs méthodes. La méthode des comparables par exemple n’est pas vraiment impacté par ce phénomène. L’évaluation finale c’est plusieurs méthodes et une pondération de ces différentes méthode. Il faut avoir le rapport d’expertise sous les yeux pour se faire un véritable avis.

GBL a écrit :
la plupart des SIIC, qui sont supposées investir sur le même marché, …. ont constaté des augmentations de leurs résultats.

Comme cela a été souligné, les SIIC ont recours dans des propensions bien plus massives et depuis bien plus longtemps que les SCPI. ceci explique cela (j’ai même été surpris de constater que la SCPI des notaires Notapierre n’avait à priori aucun endettement. Aucun levier en cette période je trouve pas cela très optimal)
Celui qui a acheté des SCPI en 2004 à crédit et qui a su habillement renégocier son emprunt entre temps a aussi un cash flow / résultat d’exploitation en hausse et ce malgré la baisse des dividendes : les coûts d’emprunt ont bien plus baissés que les loyers, ou dividendes.

Surin a écrit :
L’autre possibilité serait qu’une société de gestion mette la pression sur les experts qui évaluent le patrimoine

Cela m’étonnerai beaucoup, sauf si l’évaluateur est "pam pam evaluation". Un grand brocker de la place ne prendrait pas ce risque de réputation, surtout pour une évaluation facturé entre 2 et 5K. C’est également une profession qui s’est beaucoup encadrée ces dernières années (RICS, AMF,…).
En 2006 j’ai challengé une évaluation de CBRE, cela m’aurait arrangé d’avoir quelques millions de plus pour le présenter à notre investisseur. Après avoir bataillé ferme avec CBRE, puis mon PDG de l’époque directement avec le PDG de CBRE, on a pas obtenu grand chose sauf l’épaisseur du trait en discutant sur un taux d’actualisation, ou sur l’échantillon des comparables. On a pas obtenu ce qu’on voulait et cela me parait encore plus improbable en 2018.

Enfin une anecdote sur un actif que j’ai eu à gérer pour expliquer que cela n’a pas de sens de comparer un prix avec une évaluation (cela reste un repère mais pas un prix de vente) :
Cela concernait un actif en région parisienne acheté 53M€, loué à une entreprise CAC40 à qui ils restait 4 ans de bail.
2/3 ans après on reçoit un recommandé du locataire nous informant de son congé.
Dans un marché relativement stable, nous avons re-commander une évaluation chez le même évaluateur en l’informant bien sûr du congé reçu. Résultat : une évaluation à 32M€.
Nous avons fait un remarquable travail d’asset management sur cet immeuble, puisque nous sommes parvenu à le relouer en intégralité à une administration publique sur un 9 ans ferme, et avons fait un travail de valorisation d’une réserve foncière sur le terrain.
Une fois que tout était signé nous avons redemandé une évaluation au même évaluateur. Résultat : 85M€ !

Conclusion : en quelques mois cet actif passe de 55M€ à 32M€ puis à 85M€. Est-ce que une de ces évaluation est fausse ? Non l’actif a juste été évalué avec les informations à disposition à un instant T. Elles étaient toutes correctes sur la base de la situation locative à ce même instant T.
Concernant l’immobilier commercial il est important de sortir des réflexes que l’on peut avoir sur le marché résidentiel, ou le fonctionnement est très différent et la volatilité bien bien moindre.

Conclusion 2 : la valeur d’un actif est extrêmement corrélé à son bail. Dans un marché stable, un actif perd de la valeur au fur et à mesure que la durée résiduelle du bail diminue. (le fameux "toute choses égales par ailleurs)

Cette dernière conclusion m’amène à formuler une remarque : les hausses de valeur sur les immeubles des SCPI sont plutôt portées par un effet marché ces dernières années, que par un véritable talent d’asset management. La récente vente de l’actif de Vélizy de Corum en est un bon exemple. Aucun travail d’asset management n’est à ma connaissance venu valorisé cet actif. La plus-value qui résulte de la vente est juste un effet marché.
A vrai dire j’ai rarement vu sur des SCPI, à la différence des foncières ou autres acteurs, réaliser un vrai travail d’asset management qui vise à valoriser l’existant (hormis un simple renouvellement de bail). Le seul exemple que j’ai en tête sur les SCPI concerne PERIAL qui avait vendu un actif à Lyon en scindant la parcelle en deux. D’un coté revente de l’actif, de l’autre obtention d’un permis de construire sur l’autre parcelle nue et revente du tout (terrain + permis de construire purgé) à un promoteur. La vous créez de la valeur.
Dans mon discours, je reconnais prêcher pour ma paroisse, en qualité d’asset manager.
Il faut savoir qu’il existe une certaine dualité dans les sociétés de gestion immobilière entre les équipes d’acquisition et les équipes d’asset. Je voulais créer un post sur le sujet pour éclairer la communauté sur mon point de vue la dessus. Je n’ai pas encore eu le temps (beaucoup de chose à dire…) mais essaierai de le faire prochainement. Vous lisant souvent, je me dis que cela pourrait être un juste partage d’expérience, utile à la compréhension du sujet.

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SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?

#1 25/10/2018 07h16

#2 25/10/2018 07h44

#3 25/10/2018 07h54

#4 25/10/2018 08h39

#5 25/10/2018 08h54

#6 25/10/2018 10h55

#7 25/10/2018 12h06

#8 25/10/2018 12h35

#9 25/10/2018 14h31

#10 25/10/2018 14h39

#11 25/10/2018 15h54

liabou a écrit :

#12 25/10/2018 16h08

1 #13 26/10/2018 11h09

liabou a écrit :

#14 26/10/2018 13h13

cedREIM a écrit :

#15 26/10/2018 14h10

#16 27/10/2018 18h04

InvestisseurHeureux a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

#17 27/10/2018 23h24

GoodbyLenine a écrit :

#18 28/10/2018 09h58

#19 28/10/2018 10h40

#20 28/10/2018 10h51

#21 28/10/2018 10h59

1 #22 28/10/2018 13h35

1 #23 29/10/2018 05h37

liabou a écrit :

#24 30/10/2018 10h29

6 #25 30/10/2018 11h18

InvestisseurHeureux a écrit :

GBL a écrit :

Surin a écrit :

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