Chakira [34] : étude de cas immobilier (le multi-copropriétaire ne paye pas ses charges)

En gros au prétexte de ne pas avoir assez de fonds vous vous tournez vers les plus grosses bouses disponibles sur le marché. C’est la stratégie perdant perdant, vous perdez à court-terme en charges contraintes impayés et à long-terme sur la revente, incertaine au possible.

En immobilier visez l’excellence, le meilleur emplacement, c’est pourtant simple, l’emplacement l’emplacement l’emplacement, on le rabâche mais je le redis.
Là où il y a de l’argent à gagner c’est sur des travaux et agrandissements. Est-ce dans vos compétences ? Si non, ça s’apprend, si vous ne vous en sentez pas capable, c’est encore plus risqué je trouve d’aller dans des copros merdiques avec travaux de ravalement alors que personne ne paie ou autre (injonction de la mairie ?).
Vous me faites peur !

Surin : merci du conseil, je vise toujours l’excellence !
(une agent immo m’a même demandé hier si j’étais de la profession pour être aussi à l’aise dans l’échange ! J’ai commencé à me former et m’informer début-mi septembre)
Je connais la règle de l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement (c’est comme un bon scénario, un bon scénario, un bon scénario pour un bon film selon Jean Gabin 😝).
>>> j’ai justement abandonné Montpellier pour les problèmes de copro et de localisation dans mon budget…

Par contre, au Mirail de Toulouse, c’est un bon emplacement : 700 mètres de la fac !
& puis on doit aussi se loger dans les quartiers difficiles : cela n’en fait pas un mauvais emplacement… Juste pas touristique : j’’éviterai les étudiants qui ne restent que 9 mois, car je ne compte pas sur le saisonnier dans ce quartier !
>>> je ne fais pas n’importe quoi, j’adapte à mon budget et vois ce qui vaut le coup… Mais je ne peux être trop exigeante et j’habite en banlieue parisienne donc les cités de province c’est la version soft de ce que je connais bien
& avec la part APL l’impayé est moindre qu’avec des beaux quartiers où les impayés existent mais représentent 100% du loyer…

Hélas ne peux pas gérer des travaux :
Je n’y connais rien (je n’ai même pas refait chez moi et pourtant j’ai acheté des volumes, pas de la déco vintage !) .
D’ailleurs je me suis déjà fait arnaquer par un serrurier et mon assurance n’a pas remboursé "vous avez surpayé, vous vous êtes fait avoir, pas nous" (m’en rappelle encore mot pour mot et pourtant c’était suite à un cambriolage, ma porte était fracturée, je vivais seule et l’assurance n’avait aucun partenaire dispo >>> j’ai fait au plus pressé…) ça calme !
je suis à distance
je n’ai pas de budget pour
rester sans loyer m’inquiète
En plus je n’ai pas d’intérêt à déduire donc régime micro bien plus adapté que le réel… Pourquoi pas des travaux, mais si je dois rester en régime réel, je serai perdante après !
J’y pense pour le prochain bien, mais pour l’instant je vise simple… & ce n’est pas le cas avec une copro endettée, d’où mon changement de projet depuis cette information ! J’ai bien dit que je laissais tomber, idem pour celui ascenseur+parkings !
Donc non, je ne m’embarque pas dans des copros pourries justement ! et si le problème est le même sur ce que j’ai repéré à Toulouse, je n’y achèterai pas…

sven337 : les deux copro n’étaient pas du tout dans des coins pourris justement ! (la martelle et les cevennes Clémentville) c’est bien pour ça que je n’ai eu les informations que tardivement >>> le reste était très bien (&l’agence m’a mentie)

Pour le Mirail, la commune réhabilite ses quartiers donc cette cité a beaucoup évolué… Et je n’ai aucun élément sur la copro, jebn’ai même pas dit de laquelle il s’agit donc comment pouvez vous affirmer qu’elle est défaillante ?

Vous savez bien qu’un quartier est un profil type, mais que cela varie d’un bâtiment à l’autre…
Par exemple, Montfermeil Clichy sous bois (93) sont sans doute nationalement connues pour leurs citées qui font peur au JT de Pernault (cliché pour faire simple)… Mais il y a de magnifiques pavillons sur certains secteurs que peu d’entre nous pourraient se payer… & pourtant la CSP ici est déjà bien favorisée !
Mais ce n’est pas ce que l’on imagine de Montfermeil si on ne creuse pas !

Mouais. Vous seriez un investisseur immobilier expérimenté je ne dirais rien, mais là c’est clair que ce n’est pas le cas et je pense que vous vous bercez d’illusions.
D’abord, sur une ville distante, vous avez un désavantage à cause de l’asymétrie d’information par rapport aux acheteurs locaux. Peut-être que la proximité de la fac est utile (sauf que le site de Paul Sabatier abrite sûrement des clients plus intéressants pour un bailleur…), mais dans quelles proportions et comment valoriser l’appartement, vous êtes mal placé pour le savoir en étant à distance.
Ensuite, la distance est un problème même avec des locataires haut de gamme. Là vous savez très bien que vous partez sur quelque chose d’un peu rock’n’roll, mais vous ne pourrez pas vous y rendre sans cramer au moins une journée complète.
Et la copropriété… déjà quand ça se passe bien c’est source de problèmes, alors la moindre indication que quelque chose ne tourne pas rond doit vous faire partir en courant.
Enfin, vous vous étonnez que les agences ne vous rappellent pas. Si elles faisaient leur travail, ça se saurait. Le problème c’est qu’à distance vous en êtes beaucoup plus dépendant.

Vous devriez revoir vos critères, avec comme premier < 200km.

Vous ne me convainquez pas mais peu importe, vous apprenez.

Chakira a écrit :

>>> je ne fais pas n’importe quoi, j’adapte à mon budget et vois ce qui vaut le coup… Mais je ne peux être trop exigeante et j’habite en banlieue parisienne donc les cités de province c’est la version soft de ce que je connais bien
& avec la part APL l’impayé est moindre qu’avec des beaux quartiers où les impayés existent mais représentent 100% du loyer…

Attention, vous devez signaler à la CAF les impayés sous peine d’amende et c’est loin d’être aussi simple que ce que vous prétendez si le locataire cesse de payer le loyer venant en sus de la CAF, il y a de fortes chances que la CAF suspende aussi les paiements.
Les allocations logement sont-elles maintenues en cas de loyers impayés ? | service-public.fr
Ou aussi : https://www.caf.fr/sites/default/files/ … ers-BD.pdf

Je vous avoue que je me trompais sur le fait de toucher au moins les APL…
Car les agents immos me l’ont dit ! Quels bandes d’escrocs o_0

Pour les quartiers difficiles, ils m’ont donné ce raisonnement : au moins on touche une partie ! sans préciser qu’elle risque d’etre reprise (ce qui est aberrant car c’est le locataire qui n’est pas en règle et le propriétaire est pénalisé : effectivement "anti proprio")

Et à part le logement en non conformité qui ne me concerne pas car je ne veux pas de ce type de bien (après, on ne sait pas toujours, mais j’ai vu des annonces de biens de moins de 9m², je passe directement par exemple)

tout le reste, je viens de l’apprendre ! merci beaucoup pour toutes ces mauvaises nouvelles (la phrase est bizarre mais je préfère très largement l’apprendre avant ! et hate de toper le prochain agent qui me sort "avec les apl, une partie du loyer est garantie au moins" :-p)

Je ne demande pas une solution clef en main genre bien sélectionné
Mais les villes conseillées ont une rentabilité moins bonnes donc je n’ai pas l’impression d’avancer !

& je sais qu’il faut négocier mais si la renta est à 6 brut, même en négociant ça ne sera pas miraculeux… Je cherche des bonnes renta et tant mieux si je l’améliore avec la négociation…
J’en ai repéré donc ce n’est pas impossible…
Même si ce n’est pas simple…
Mais l’idée c’est que sur ce premier bien je me confronte au terrain justement ! Donc ce n’est pas que je ne suis pas prête à faire des efforts, juste que je commence le jeu donc je ne pars pas sur le mode difficile, je cherche le tutoriel lol
C’est exactement l’idée justement : acquérir l’expérience du terrain, mais pas en terrain miné 😜 et si c’est difficile, je laisse tomber : pas parce que je veux le beurre et l’argent du beurre sans faire d’effort, juste parce que ces efforts ne sont pas possibles pour l’instant (je connais mes limites !)

Et je connais des investisseurs qui ne misent pas tout sur les travaux ! Car c’est un secteur complexe : ce n’est pas sans risque… La personne préfère une renta plus basse mais plus garantie… Et quand je lui ai demandé conseil elle était impressionnée par mes repérages (avant les histoires de copro bien sûr !)

Et les petites villes qui ne sont pas en zone tendue, par définition il y a moins de demandes donc plus de risques de vacances locatives… Ce n’est pas une question d’expérience, c’est l’idée même de zone tendue ou non
Pour m’être renseignée aujourd’hui sur Troyes : loyer forcément bas à l’heure actuelle sauf à trouver un bien loué depuis longtemps… Car les loyers étaient plus élevés ! 😮

De plus, mon projet s’autofinance forcément vu que ici je définis le crédit en fonction de mes revenus locatifs réels et avec une marge de sécurité à moyen terme…
Après je suppose que ce que vous voulez dire c’est que selon le bien ce remboursement est plus ou moins efficace selon que j’ai des vacances locatives et autres incidents qui pèsent plus ou moins ?

Bonjour cher voisin
j’aimerais beaucoup que vous m’indiquer ce que je peux trouver vers chez nous pour 50 000€… À part un box !

J’ai épluché la région parisienne et c’est soit des ruines au fin fond du 77 (donc travaux et pas desservi et transport), soit des apparts à Grigny, ce qui est pire que le mirail ou les copros endettés de Montpellier : là c’est toute la ville qui est mal gérée !

J’ai pensé aux enchères à un moment, mais sinon je ne vois pas…

Dans votre budget et dans votre zone de recherche de départ :

Guilhem [34] : étude de cas immobilier (Studio 21 m² / Locatif étudiant)

Juste pour dire que j’ai rencontré un investisseur aujourd’hui !

Mais surtout, il faut que j’étudie le marché et que je me rende sur place, mais j’ai resserré à
- Auxerre
+ hyper-centre Migennes (la gare grande ligne juste avant donc pas mal de dynamisme meme si ville minuscule)
- Reims
- Angers ?
- Troyes ?

Apparemment, Angers a une forte demande locative, pour les autres elle est bonne (Migennes pas dispo sur le tensiometre de locservice)…
A suivre ! Mais c’est totalement différent