Bouquiem [59] : étude de cas immobilier(4 lots en copropriété)

Bonjour letuche57,
Dans ce quartier les studios sont vendus autour de 4500€ du m2.
Dans mon cas, c’est 300k€ hors frais de notaire et hors travaux, soit une enveloppe de 360k€ pour un revenus estimés de 23k€ annuel.

Mes remarques :
- ne pas chiffrer les travaux au pifomètre. Faire venir des artisans et obtenir des devis.
- est-ce que ces studios existent dans l’état descriptif de division de l’immeuble ? Est-ce qu’ils sont des lots au cadastre ? Sinon, vous n’achetez pas un lot de 4 studios ; vous achetez un grand appartement, divisé sauvagement en 4 studios sans être en règle sur rien…
- la création des compteurs risque d’être bien compliquée, avec Enedis qui peut refuser et/ou prendre longtemps, la copro qui peut s’opposer aux travaux sur la colonne montante, ou qui peut juste tarder à répondre (et ce retard coûte en loyers qui ne rentrent pas), etc.
- ça semble cher compte tenu des travaux et de ces incertitudes et de ces coûts.

Dernière modification par Bernard2K (11/11/2018 18h21)

Ces 4 studios font partie d’un ensemble plus grand?

Si c’est un immeuble de 4 studios, nul besoin de copro.

Pour Enedis, vous devez faire monter un dossier par un électricien qui a l’habitude de gérer les relations avec Enedis car ce n’est pas Enedis qui va faire la mise en conformité de la colonne montante (Enedis viendra seulement poser les compteurs sur les gtl). Sachez aussi que vous risquez d’avoir la visite du consuel donc il faut que les installations électriques des appartements soient conformes. Vous avez probablement eu les diagnostics électriques donc vous devez avoir une première idée des travaux à réaliser. De plus, Enedis risque d’informer la mairie pour signaler la modification de la puissance installée (l’alimentation sera de 4x6kva+3kva pour les communs, probablement supérieure à celle installée actuellement).

J’attire aussi votre attention sur les loyers sur Lille. La loi élan réintroduit l’encadrement des loyers qui a été annulé il y a 2 ans sur Lille. Comme c’était le dada de la mairie de Lille, on risque d’y être à nouveau soumis.

Bonjour,

1 - Le cadastre gère les plans parcellaires, et le fichier des propriétaires de chaque parcelle. Dans le cas des copropriétés, le propriétaire indiqué est le syndicat des copropriétaires.
C’est le service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques) qui, dans le cas des copropriétés, gère la liste des lots et celle des propriétaires successifs des lots. 

2 - La fiche d’immeuble, que vous pouvez obtenir auprès du service de la publicité foncière moyennant 12 Euros, détaille la liste des lots et donne les références du règlement de copropriété et des additifs ultérieurs. Depuis environ 15 ans, le fichier est informatisé.
Il existe également une fiche par lot qui détaille la liste des actes (cessions / mutations) le concernant.
Dans votre cas, il est probable que les 4 studios proviennent de la division d’un lot.
Dans un tel cas, le lot initial a été supprimé et remplacé par les 4 nouveaux lots. Un additif à l’état descriptif de division a du être publié.
Ces additifs ne sont généralement pas communiqués à tous les copropriétaires qui ne possèdent donc pas un règlement de copropriété à jour.
Le notaire qui établira l’acte de vente doit procéder à ces vérifications afin de s’assurer que la description donné par le vendeur du bien vendu correspond à celle figurant au fichier de la publicité foncière et à celle figurant dans le règlement de copropriété.
3 - Je vous recommande de vous rapprocher de votre notaire (pas celui du vendeur) afin de valider ces points.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (11/11/2018 19h35)

La rentabilité dans l’hyper centre de Lille est de l’ordre de 6% brut pour les studios, rarement un bon investissement (cash flow négatif).

N’hésitez pas à élargir votre périmètre de recherche aux quartiers périphériques voire à la métropole: Tourcoing, Roubaix ou autres.