Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise…

Bonjour lachignolecorse,

Suite à une visite du bien où j’ai pu avoir accès à 2 des appartements sur 3 (une des locataires était absente), j’ai un peu plus d’éléments en main à partager :

- montant des loyers/type de locataires/vacances :
Les biens sont de qualité moyenne.
Par exemple : plomberie et élec pas de la première jeunesse (donc anomalies attendues dans les diagnostics, pas encore faits par la proprio). Fibre de verre dégradée sur les murs. Salles de douche aveugles et donc avec un peu d’humidité. Cuisines limitées à un évier bas-de-gamme et un vieux frigo.
L’emplacement est par contre très bon : 5’ à pied du métro et commerces, dans quartier populaire mais calme, avec exposition plein sud sans vis-à-vis donnant sur une petite placette pavée.
Donc au final je ne comprend pas ce qui justifie l’écart du prix au m2 (570€+30€ charges pour chaque appart, soit 16 et 18€/m2 selon les apparts, contre 13,5€/m2 d’après MeilleurAgents et les prix que je peux constater sur LBC dans le quartier).
Les locataires ont l’air d’être de jeunes travailleurs aux revenus modestes, d’ailleurs la proprio perçoit une partie des loyers directement par la CAF.
Donc dans l’ensemble c’est un peu éloigné de mon projet idéal : des bien de qualité, proposés éventuellement meublés à des étudiants et jeunes travailleurs aux revenus moyens privilégiant la proximité de la gare.

Assurance loyers impayés :
Je ne la prend pas sur mon bien locatif actuel, mais étant donné que je passerai de 1 à 4 biens locatifs, j’envisage de me couvrir contre les risques d’impayés multiples qui aurait un impact sur mes finances personnelles. Dans tous les cas l’assurance ne serait probablement pas passée avec le dossier des locataires actuels, qui ont dû user d’une caution plutôt que de 3X le loyer.

Travaux :
Je prends bonne note de votre commentaire, dorénavant je budgetiserai 3000€/an (d’autant plus que les biens sont actuellement en état moyen).

Assurance PNO :
Je me base sur un devis d’un courtier spécialisé dans les immeubles de rapport, couvrant à la fois les logements et les parties communes (110m2 au total) + les caves. Le montant me parait raisonnable, d’autant plus que la proprio paie actuellement 800€ pour une assurance équivalente.

Rentabilité/prêt :
En reprenant mes calculs avec les nouvelles hypothèses :
- 3000€ de travaux/an
- emprunt à 100% à 2,38% sur 22 ans (meilleure proposition pour le moment)
- vacance locative de 2 semaines/an/appartement
- valeurs exactes charges récupérables et non-récupérables (basées sur rapports comptables de la SCI)
J’obtiens un cash-flow de -150€/mois (rentabilité brute sur loyers HC sur 11,5 mois et prix du bien avant négo et frais de notaire inclus : 9,1%).

Conclusion :
J’envisage de faire une offre sur le bien mais à un prix inférieur à celui proposé. En cas de refus je passerai à autre chose, car les risques et coûts cachés dans l’état actuel des choses me paraissent importants.

NB : Une piste à envisager : la proprio me propose de racheter la SCI dans son intégralité, ce qui selon elle permet de ne pas avoir à payer les frais d’enregistrement traditionnels de ~8%. Est-ce exact ? Si oui ce pourrait être une option intéressante pour booster la rentabilité, à mettre en perspective avec le fait que le bien ne pourrait plus être proposé en meublé (et donc avec moins de flexibilité d’un point de vue fiscal).

Vous aurez des droits d’enregistrement à payer pour la cession de parts de la SC (environ 5%). Voir si l’économie vaut le coup car en contrepartie il faudra se coltiner l’étude comptable de la SCI, assurer sa gestion pendant les années qui viennent, et puis surtout se priver, comme vous l’avez mentionné, de la possibilité de faire du meublé.

Je suis assez d’accord sur votre remarque. Beaucoup de vieux immeubles à Fives bricolés dans les années 80/90 pour faire du LMP sont de qualité très médiocre et dans un quartier pas très côté.

Je visite beaucoup actuellement sur Lille. Je passe par les agences en général. Je trouve qu’ils ont beaucoup de bien à vendre mais les vendeurs ont du mal à accepter de fortes baisses (pour ceux qui ont la possibilité de refuser). J’ai rencontré 3 agences la semaine dernière pour des visites de maison (résidence principale), personne ne m’a demandé si j’avais un bien à vendre… Je pense que le marché est saturé de biens en attente de vente.

Roubaix/Tourcoing sont à éviter absolument pour moi.
Par réputation et mauvaise presse (article Rue89 pour ceux qui sont intéressés)

Bonjour,
Nous recherchons exactement le même bien !
J’ai dû en visiter une 15aine depuis le début de l’année et suis arrivé à peu près aux mêmes conclusions que vous

Quelques éléments complémentaires :
- je signe mardi l’achat d’un immeuble du même type sur Moulins (à 50m de la fac de droit). J’y ai passé pas mal de temps, déjeuné, fréquenté des cafés pour me faire une idée. C’est populaire mais ça m’a semblé très calme et en tout ca, pas différent de Fives où les Bois Blancs

- j’ai l’intention d’acheter un immeuble de ce type par an sur les 8-10 prochaines années. Pour optimiser les conséquences fiscales, j’ai l’intention de passer par une société imposé à l’IS.
Voici les avantages :
=> possibilité de déduire l’amortissement (environ 2% par an)
=> I.S à 15% tant que les bénéfices sont < à 38K€ et 33% ensuite (à comparer à la TMI)

=> Démembrement aisé (et donc transmission) si statuts bien ficelés au départ

Le seul inconvénient (pour moi) : à la revente, on paie plein pot la PV, pas de décôte comme c’est le cas en I.R.

En gros, le choix entre l’IR et l’IS se fait en décidant si on décide de privilégier la phase d’investissement de la phase d’"exploitation et de vente.

Par contre, je suis preneur si quelqu’un a une suggestion pour le statut : j’hésite entre une SARL et une SAS qui d’après le notaire, permettrait de faire également de l’achat/vente avec frais de notaire réduits, ce qui n’est pas possible dans le cadre d’une SCI.

Moke a écrit :

Bonjour,
Nous recherchons exactement le même bien !
J’ai dû en visiter une 15aine depuis le début de l’année et suis arrivé à peu près aux mêmes conclusions que vous

Quelques éléments complémentaires :
- je signe mardi l’achat d’un immeuble du même type sur Moulins (à 50m de la fac de droit). J’y ai passé pas mal de temps, déjeuné, fréquenté des cafés pour me faire une idée. C’est populaire mais ça m’a semblé très calme et en tout ca, pas différent de Fives où les Bois Blancs

Félicitations pour votre achat ! J’ai également visité quelques biens depuis mon dernier message et je crois aussi que le quartier Moulins est plus porteur que celui de Fives. La grande majorité des immeubles en vente aujourd’hui est situé à Fives, et la raison n’est pas forcément que le bâti se prête bien aux découpage en immeubles de rapport (comme je le pensais initialement).

Pourriez-vous nous en dire un peu plus sur la transaction (état général, prix d’acquisition + travaux, surfaces, loyers attendus, lots déjà séparés/cadastrés ou non) ? Surtout, qu’est-ce qui vous a séduit dans ce bien plutôt que les autres que vous avez visité ?

Concernant le calcul de la PV dans le cas d’une SCI à l’IS, non seulement il n’y a pas de décôte en cas de détention longue durée comme pour une SCI ou un investissement en direct, mais en plus la base taxable augmente au fur et à mesure de l’amortissement de l’immeuble. A voir en fonction de votre stratégie patrimoniale si vous souhaitez privilégier la trésorerie à court terme ou l’enrichissement à long terme.

Bonjour

desole pour le hors sujet …. votre bien a lille moulins ce n est plus un immeuble mais un "palace"
si j ai bien vu la meme annonce.  ( j ai ete refroidi par le ton …)

Bon courage et bonne reussite pour votre projet.
Cdt

perecastor a écrit :

il me sera difficile d’avoir des certitudes sur la régularité du paiement des loyers

A votre place, j’exigerais les relevés de comptes avec les virements de loyers, c’est la seule façon d’être fixé à ma connaissance. Le vendeur à tout intérêt à prouver cette régularité si elle existe, dans le cas contraire, le doute est mauvais vendeur

Bonjour à tous,

Un peu plus d’info sur le projet, qui avance doucement mais surement (offre d’achat contresignée du vendeur, RDV pris pour la signature du compromis).

J’ai eu l’occasion de revisiter l’ensemble des appartements en présence de proches avec de l’expérience dans les travaux de rénovation ainsi qu’avec un courtier en travaux. J’ai aussi pu échanger avec tous les locataires en place.

Au final quelques surprises, certaines bonnes et d’autres mauvaises, qui à mon sens devraient s’équilibrer sur le long terme :

+ bon feeling avec les locataires en place : logements correctement entretenus, contact facile, bon mix entre étudiants et professionnels, tous semblent avoir des relations cordiales les uns les autres…
+ disposition des logements équilibrée, bien pensée, sans perte de place
+ les 2 studios du dernier étage ont en fait une mezzanine complètement isolée du reste de l’appart par une trappe. Du coup les logements sont aménageables comme des T2 plutôt que comme des studios, ce qui est un gros atout pour la location
+ Le T2 possède en plus un bureau de 7-8m², pas complètement une chambre donc mais également un gros atout pour la location
+ les travaux dans l’appart à rafraîchir sont en fait limités : un parquet flottant, trois fenêtres en double-vitrage, un peu de placo au plafond… donc bien moins que ce que j’avais budgété

- électricité à refaire intégralement. D’une part je souhaite finaliser le travail d’individualisation des compteurs électriques, et le consuel ne validerait pas l’installation en l’état. D’autre part un certain nombre de choix techniques (positionnement des interrupteurs et des prises, passages de câbles…) prouve que l’installation n’a pas été faite aux normes par un professionnel. C’est un poste sur lequel je ne souhaite pas faire d’économies.
- un peu de plomberie nécessaire. Il y a eu des dégâts des eaux récents car certaines installations n’ont pas été bien pensées (disposition des équipements, pentes des conduites, raccordements des eaux usées). Ces problèmes seront résolus sans trop de souci, nous avons identifié des alternatives simples et à priori peu coûteuses.

Au final le budget travaux devrait être supérieur à mes premières estimations (30k€ plutôt que 20k€) mais au moins je serai tranquille quant à la sécurité de l’immeuble. De plus ce surcoût d’achat devrait être compensé par des revenus plus élevés que prévus (vacances locatives plus courtes et/ou loyers plus élevés).

Je travaille en parallèle sur le prêt, avec pour le moment une offre ferme du CM à 2,60% + délégation assurance (0,07% en tout) sur 20 ans, avec 500€ de frais de dossier et possibilité de moduler sans frais à +/- 5 ans, pas d’IRA. Proposition tout à fait raisonnable selon moi compte tenu de la complexité de notre dossier (la moitié des revenus proviennent d’un contrat de travail UK), mais je vais quand même solliciter un courtier pour voir si je peux trouver mieux ailleurs.

Enfin pour le régime juridique ma compagne et moi pensons acheter en direct et nous déclarer selon le régime LMNP. Dans une optique de compléments de revenus à moyen terme (d’abord par le cash-flow positif, puis probablement par une vente) plus que de transmission, la fiscalité de la SCI nous semble moins avantageuse, en particulier sur les plus-values. La gestion nous semble aussi plus simple et moins formelle en LMNP. En revanche nous regrettons le relatif "anonymat" de la SCI par rapport à des locations en direct.

Qu’en pensez-vous ?

Il est toujours délicat de prédire l’avenir, mais aujourd’hui le projet de ma compagne et moi-même n’est pas de multiplier les opérations immobilières. D’autant que notre prochain achat sera plutôt celui de notre résidence principale. Tous deux cadres de moins de 30 ans, nous avons des perspectives d’évolution intéressantes et n’envisageons pas d’arrêter complètement nos activités professionnelles.

Nous souhaitons plutôt nous assurer un complément de revenus, afin de pouvoir prendre un peu d’indépendance financière : pouvoir arrêter temporairement de travailler pour élever des enfants à la maison, prendre un mi-temps pour avoir un peu plus de temps libre. A condition que nos investissements immobiliers portent leurs fruits comme planifié, nos revenus du travail seront probablement amenés à baisser à moyen terme.

Pour notre projet d’achat en régime LMNP, nous ne commencerions à payer de l’impôt qu’au bout de 8 ans. D’ici là la première opération sera en régime de croisière, il sera temps d’envisager une autre opération avec travaux importants si nécessaire.

A noter qu’à la fois notre banquier et notre notaire nous ont déconseillé de choisir la SCI à l’IS - principalement car il s’agit d’une opération standard, à deux conjoints en indivision, sans projet de transmission à court terme.

Concernant l’opération, et à la lecture du projet de compromis, notre notaire nous a alerté sur un certain nombre de points, et en particulier les risques liés à la division de l’immeuble. Le compromis indique explicitement que "deux logements supplémentaires n’a pas fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme. L’acquéreur reconnaît avoir été informé des éventuelles conséquences de cette création de logements et déclare vouloir en faire son affaire personnelle". Les travaux ont en revanche été déclarés à l’administration fiscale, le vendeur fournit les imprimés H2 correspondants.

Selon elle ce transfert de risque est inacceptable, car il nous expose à des risques importants :
- taxe parking de 12k€ (maximum) par lot créé soit 24k€ en tout en cas de régularisation (ce que nous souhaitons faire par tranquillité d’esprit, et parce que ça sera certainement demandé par le consuel lors de la création des deux compteurs manquants.
- impossibilité de créer des espaces verts (exigés désormais sur Lille), donc risque de devoir remettre en l’état les lots en recréant les 2 F3 à partir des 4 studios

Les solutions qu’elle suggère sont :
- condition suspensive du dépôt d’une demande d’autorisation par le vendeur actuel et de la gestion des conséquences avant signature de l’acte définif… ce qui retardera la vente de nombreux mois
- modification de la clause pour que les risques associés à la déclaration de travaux que je ferai restent la responsabilité du vendeur. Risques à provisionner ou non par un séquestre, par exemple à hauteur de la taxe parking potentielle.
- négociation sur le prix de vente, à hauteur du montant de la taxe parking

Etant donné le profil du vendeur et l’urgence de la vente de son côté, la première solution n’est pas envisageable. La seconde, de l’avis de mes proches, n’est envisageable que si un séquestre est activé, sinon il sera pénible, et risqué, de faire valoir la clause en justice. Au final il est probablement plus simple de demander une ristourne sur le prix de vente, afin de provisionner à minima le coût des taxes parking, mais au risque de perdre l’affaire au profit d’un autre acheteur.

Concernant la rentabilité, l’impact de la taxe parking sans compensation par le vendeur ne serait pas rédhibitoire : à 9% de rentabilité (prix d’achat + taxe + travaux + FDN) avec un beau potentiel de hausse des loyers et de plus-value après travaux, l’affaire reste très intéressante… mais pas plus que tant d’autres disponibles actuellement sur le marché. En revanche la rentabilité chuterait si nous devions remettre en l’état les logements.

Notre position actuelle est de négocier fermement le prix de vente. En cas de refus, digérer notre déception d’avoir investi autant de temps sur ce dossier, reprendre les visites pour des biens similaires, mais avec division en lots cadastrés impérative.

Qu’en pensez-vous ?

perecastor a écrit :

Au final il est probablement plus simple de demander une ristourne sur le prix de vente, afin de provisionner à minima le coût des taxes parking, mais au risque de perdre l’affaire au profit d’un autre acheteur.

Qu’en pensez-vous ?

Je pense que la negociation du prix est indispensable ( et les autres methodes assez peu realiste ), le vendeur est presse soit … peut etre justement pour eviter toutes les precautions que vous prenez.

Si il refuse la negociation … est ce vraiment un bien dans lequel vous voulez investir ? j imagine que non compte tenu du risque. donc vous ne perdrez rien et un autre acheteur avec un profil un peu different fera l affaire .. que vous ne voulez plus.

d ailleurs il me semble sur l annonce qu il avait deja fait un processus de vente mais que celui ci a ete annule par l acheteur apres quelques mois ( peut etre pour un credit … peut etre pour une mise en conformite non realisee)
Gardez votre prudence .. les affaires se presenteront si ce n est pas celle la.

Cdt

Dernière modification par Timinel (18/11/2014 11h12)

Sage décision perecastor, même si en général c’est à contrecœur.
Il y aura probablement d’autres opportunités, il faut parfois être patient et à l’affût.

Vous cherchez métropole lilloise ou plus largement dans le nord ?