Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ?

Salut Pierrot,

Quel type de relance as-tu fait? SMS, appel téléphonique, mail, courrier AR, mot sur/sous la porte ou boîte aux lettres?
Fait-il sciemment l’autruche et dans quel optique (juridique)?

Sinon, es-tu dans ton droit de changer les serrures à la date qui lui a été signifiée?

Bonsoir !

Si l’usage professionnel du local était connu du propriétaire, il y a eu accord tacite. Le (la) locataire peut refuser l’arrêt du bail en arguant d’un usage professionnel/commercial (par équivalence).
Attention, elle envisage peut-être d’obtenir une indemnité d’éviction (voir indemnité d’éviction)

Perso, je ne rentrerais surtout pas dans le local. D’ailleurs, vous ne devriez même pas avoir les clefs…

Pour la petite histoire, j’ai eu une relation professionnelle avec quelqu’un qui était dans la situation de votre locataire. Immeuble vendu à un promoteur qui voulait écrouler et reconstruire. L’affaire a traînée 18 mois en justice, et il a obtenu une indemnité d’éviction équivalente à 2 ans de chiffre d’affaires…

Bonsoir M07,

En l’espèce, il s’agit d’un bail professionnel et non d’un bail commercial (votre lien). Pour voir la différence entre les 2, lisez ce lien:
Bail professionnel et bail commercial : quelle différence

Pour ce qui est des clefs, dans un bail d’habitation, on peut les avoir:
Le propriétaire peut-il conserver un jeu de clés ? - Conserver un jeu de clefs, garder un double, violation de domicile, urgence | De Particulier à Particulier - PAP

Pour autant, le bailleur ne peut rentrer sans l’accord du locataire dans le cas d’un bail d’habitation. Je ne peux dire ce qu’il en est pour un bail professionnel d’où ce post et mes interrogations….

Mais, entendons nous bien, il s’agit d’un bail professionnel donné à une profession libérale (une infirmière en l’occurrence): ce n’est ni un bail commerciale, ni un bail d’habitation.

Pour ce qui est du formalisme, je suis passé par un huissier (240€) pour que ce soit fait dans les règles…

Quand je dis que je suis pro-commerce, c’est un clin d’oeil à Greg que j’ai déjà rencontré IRL…. En l’occurrence, ici, je suis "pro-profession libérale".

En posant ma question, je ne pensais pas avoir une réponse si détaillée : un GRAND M.erci!

Je vais digérer votre message mais là, vous m’avez donné des bonnes munitions…

Après, en effet, elle n’a pas du beaucoup cherché. C’était un bon plan pour la zone, surtout si elle divisait le loyer en 2.

Pour la petite histoire, la seconde plaque est apparue quelques mois après l’achat. Naïvement, je lui avais proposé de refaire un bail aux mêmes conditions et en mettant les 2 noms. Elle n’avait pas donné suite sûrement pour les raisons que vous donnez: j’aurai pu être chocolat 6 ans de plus… ça tient à rien !

Bonsoir Lausm,

Après une lecture attentive de votre post, je vais m’inspirer grandement de votre plan de bataille :
- Essayez de dialoguer à nouveau en la relançant par téléphone, avec cette fois, un courrier en plus dans sa boîte aux lettres.
- Sans réponse de sa part, la même chose mais en expliquant que je vais avertir l’ARS, la CPAM (et éventuellement, l’ordre des infirmiers) de la situation

Si nous en arrivons à ce stade, il est probable que l’inconfort de la situation la fasse réagir. Si ce n’était toujours pas le cas, je rédigerai les dits courriers pour prendre leurs avis.

Je reviens sur ce que vous dites. Mettons de côté le prestige d’une adresse: je consoie essaiement le côté psychologique de la chose côté patient. Intéressons nous à la partie financière propre à l’activité d’IDEL, est-il plus rentable de payer une location éloignée de son domicile plutôt que de déclarer son activité à son domicile pour facturer des frais kilométriques alors que les patients sont proches du domicile de l’IDEL? C’est cela que vous m’expliquez ?

Avec l’activité de bailleur, je vois passer pas mal de dossiers et donc, je vois passer tout type de niveau de revenu. Et, quand je me suis plongé dans ses papiers, vieux de 6 ans, j’ai été épaté par la bonne fortune d’un IDEL.

Après pour ce qui est de refuser le paiement, j’ai vraiment peu de principe et je déteste quand quelqu’un commence une phrase par « par principe » car ce qui suit c’est presque toujours de la flûte pour habiller des décisions contraire à la logique. Mais là, quand même…. Par principe, je ne refuse jamais l’argent que l’on me donne. C’est une habitude que j’ai pris il y a fort longtemps et qui me réussit plutôt bien. Comme dit Alexandre Dumas : « Les affaires, c’est bien simple, c’est l’argent des autres ». 😀 Plus simplement, elle doit être dans mes dettes car elle doit me payer sa quote-part de TF de cette année mais l’administration c’est pris les pieds dans le tapis et à adressée la TF de l’immeuble à l’ancien propriétaire… j’attends que les impôts reviennent vers moi, ce dont je ne doute pas…

Bonjour à tous et à Stinky.

Pour mieux illustrer ce dont je parlais, je vais juste raconter au plus synthétique mon histoire.
J’avais récupéré l’héritage d’une tournée d’une IDE partant à la retraite. C’était cadeau rubis sur l’ongle. Une annonce dans le journal faisant de moi son successeur a été le meilleur passe-droit que j’aie eu. Mais j’habitais alors à 10 km, et les patients se demandaient tous pourquoi je n’habitais pas la même commune que ma prédecesseuse. Dans la psychologie des anciens, une commune c’est comme un pays étranger. Mais comme je me suis lié avec les IDE de la commune où j’étais, qui opéraient sur le canton, nos territoires étaient, dira-t-on liés.
Puis un an après, j’ai déménagé (achat de maison), à dix kilomètres. Par rapport à la zone que je couvrais, c’est comme si la zone où j’opérais était le centre d’un cercle, et que j’avais déménagé du midi du  cercle à 9h du cercle. Pour moi ça ne changeais rien. Pour les patients, non plus, sauf dans leur perception. Ceux qui m’avaient investi sont restés avec moi. Par contre quand une infirmière s’est installée près de la zone où j’opérais, mais sur les 14h du cercle dont je parle, j’ai perdu peu à peu des gens. Mais peu à peu j’en gagnais plus vers chez moi.
Par contre, quand j’avais déménagé, je me retrouvais sur une zone que mes collègues (avec qui nous n’avions pas de local commun, c’était juste une association informelle pour se remplacer mutuellement) couvraient, donc ma présence les empèchait de facturer plein pots 16 kms AR à chaque déplacement. Après, j’ai laissé ce logement, pour me domicilier professionnellement chez ma nouvelle collègue. En fait je n’ai pas vraiment perdu de patients, j’en perdais certains et trouvait une visibilité chez d’autres. C’était juste une commune voisine.Je n’ai pas vécu de décalage comme Stinky, mais ça dépend vraiment des zones, chez moi c’est très très rural, en zone plus denses je pense que là ça peut devenir plus sensible, ça dépend de la concentration ou la dispersion d’habitat, être visible sur un bourg ou une zone d’habitations concentrées donne vite plus de patients, par effet de contamination de voisinage. C’est aussi plus rentable, plus ils sont proches, moins vous perdez de temps, moins vous perdez de temps, plus ils disent que vous êtes à l’heure. Plus ils disent que vous êtes à l’heure, plus ils vous appellent. La réputation se fait et se défait!

Peut-être que le truc est que votre IDE a ce local et une visibilité, et habite ailleurs et a aussi une visibilité chez elle de par sa présence, même si elle est à titre privé. Dans ce métier, la frontière entre le monde pro et privé est fort poreuse. En tous cas la patientèle s’en fout, elle regarde où vous êtes.
Ma dernière ex-collègue avait joué cette carte. Elle avait "oublié" sa plaque sur son domicile privé où elle étiat installée au départ, pour rester visible dessus. J’ai vu qu’elle avait disparu récemment, je pense qu’une IDE voisine a fini par se plaindre auprès de l’ARS, je savais que ça commençait à raler Et c’est normal, elle a un comportement un peu prédateur!

Après, la question des revenus: KPMG qui était mon cabinet comptable, indiquait une moyenne de brut de 80000 euros en 2016. En 2005 il était de 70000.
Mais moi je gagnais en moyenne 44000 brut, ce qui faisait un net de 24000 en moyenne. Cela me suffisait, le peu où j’ai gagné plus car on était moins nombreux, je l’ai payé en charges pendant 3 ans.

Tout ça pour dire que si elle gagne bien, je ne suis pas sûr que changer de lieu lui fera tant perdre de patientèle si ça fait longtemps qu’elle est implantée et si elle connaît ses patients depuis plusieurs années.
Je pense surtout que ça la fait suer de devoir prendre le temps de chercher car elle doit bouffer la route pour gagner sa croute, et que sa croute est grosse. Tout dépénd de l’ambition qu’on a, et la décroissance ne fait pas toujours partie de cette profession qui se plaint souvent, mais la bouche souvent bien pleine aussi (ok je règle des comptes, mais faut savoir reconnaître sa chance quand on l’a au lieu de se plaindre, et se tuer au boulot pour l’argent est avant tout un choix avant que d’être quelque chose qu’on subit).
Si en zone urbaine un local avec accès handicapé est plus difficile, je pense que dans votre secteur, les habitats sont de plain pied, j’ai une collègue qui a fait construire pour pas cher une rampe en bois, donc rien n’est impossible, surtout quand on gagne des sous, car tous ces frais (loyer, travaux) sont autant de sommes déduites des revenus imposables.

Donc après l’avis de Stinky, c’est vous qui tranchez. Perso le côté sans gène, j’en suis revenu, et surtout c’est toujours au nom du bien de l’humanité entière, sauf que derrière c’est toujours pour son intérêt propre. Vous avez été plus que réglo, vous continuez à être sympa, c’est tout à votre honneur, mais les IDE peuvent très bien surtout en zone rurale, demander à leur mairie pour un local, les mairies sont toujours prêtes à aider ces situations qui valorisent leur commune. Le dernier local où j’étais était une ancienne poste, et était loué par la mairie. Vous devez être en zone semi rurale plus ou moins proche d’une grande agglomération, je ne crois pas que ce soit si impossible que cela. Je pense juste qu’elle n’a pas voulu chercher. Et les ARS sont parfaitement capables de ne pas mettre la pression si il y a besoin local et si il faut que la machine sanitaire tourne. Chez moi, beaucoup de dérives infirmières existent, les instances locales ne se mouillent pas trop (personne ne les sollicite trop non plus, mais la régulation est "distante"!).
De mon point de vue je penche, vu de loin, à l’envie que rien ne change.
Comme je l’ai dit, les IDE ne sont pas au-dessus des lois.

Donc, après cette longue bafouille (excusez-moi, je suis un brin verbeux!), le plan d’action que je proposerais serait quasi le même que vous: -appel téléphonique plus courrier (en recommandé AR? Elle pourrait bien aller le chercher, car parfois la sécu en envoie)
                                          -si pas de réponse, idem avec une petite phrase du genre "souhaitez-vous que j’avise l’ARS et la CPAM de votre situation?"(je mets de côté l’ordre national des infirmiers qui n’a pas de vrai pouvoir juridique, par contre si vous la balancez à l’ONI alors qu’elle n’est pas inscrite-ce qui peut être le cas si elle est installée depuis environ plus de dix ans, là ça peut la faire réagir!).
                                           -entretemps en l’absence de réaction de sa part, prendre avis de l’ARS et CPAM (service professions de santé) directement plutôt par téléphone, sans forcément avoir à la nommer, mais ils vous diront si votre démarche a du sens…peut-être ne sauront-ils donner réponse sur le plan relation bailleur-locataire, mais au moins vous aurez leur version sur les recours possibles.

De mon point de vue, vous êtes dans les clous, vous avez prévenu en temps et heure, vous avez laissé six mois. Elle peut faire celle qui n’a pas reçu l’info, vous pouvez éventuellement lui laisser un délai, mais à mes yeux le droit est pour vous. Je ne cache pas que j’ai une dent contre l’aspect fort égocentrique des IDEL, mais vous êtes un propriétaire cool, vous avez aussi le droit à une réponse, et à la jouissance de votre bien!

Ou même plus simplement un bail professionnel meublé?

bail professionnel meublé

Pierrot31 a écrit :

En ce qui concerne les normes d’accessibilité, je me suis renseigné à l’époque… Je voulais me mettre aux normes et garder la partie louer en bureau. Une fois que l’on m’avait expliqué les démarches et que la personne de ce service de l’urbanisme ai conclut par un « vous êtes pas sorti de l’auberge » (véridique), j’étais un peu dépité.

De mémoire:
- c’est au bailleur de faire les travaux et non au locataire. Le locataire peut obliger le bailleur à faire les travaux.
- quand on parle de handicap, ce sont tous les handicaps : marquage au sol, rampe d’accès, taille des portes etc etc
- c’est quelque chose de très réglementé et il faut monter des dossiers + divers interlocuteurs (ddt, abf, urbanisme…)
- et dans mon cas, il fallait même demander une dérogation à cause de la taille du trottoir devant…

Vous parliez des locaux commerciaux?

Il serait intéressant d,avoir un retour d,expérience des bailleurs pros ou locataires pro sur le serpent de mer de l’accessibilite des locaux :

De mémoire, cette mesure devait être initialement mise en place en 2012 …elle fut repoussée in extremis car globalement inapplicable…

Beaucoup de vieilles boutiques par exemple ont des largeurs d’entree Inférieures à la norme avec quelques marchés d’escalier devant …et toute modification est impossible (encore plus dans les centre villes à bâtiments classés…)

Cette mesure revenant à clôturer définitivement toute activité dans ce type de locaux, je prendrai le parti, si j’etais Concerne, de ne rien faire, à commencer par l’agenda des travaux qui revient à se surligner… il y a fort à parier qu’en cas de signalement au procureur que le dossier termine sans suites vu le contexte … je fais pourtant partie des gens qui restent dans les clous, mais la, le risque me semble quasi nul…

petite précision / president de conseil syndical de longue date dans une copro pro, je reçois la commission de sécurité tous les 3 ans et ai pu échangé a chaque fois avec les pompiers dans ce cadre… au final entre l’annonce initiale et les exigences 10 ans après, on peut dire que la mesure a fait pshitt….

Dernière modification par serenitis (12/11/2018 08h22)

Philref92 : la location de locaux équipés se rapproche du régime LMNP mais n’en est pas. Notamment deux inconvénients :
- assujettissement à l’ex-RSI
- assujettissement à la TVA (mais possible d’utiliser le régime de la franchise en base).

Par ailleurs, l’application du BIC à la location de locaux équipés vient de l’article 35 du CGI :

5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie

Les quelques infos trouvées sur internet considèrent que cela peut s’appliquer à des bureaux et à des professions médicales ou paramédicales. Ils ont peut-être raison, mais j’ai du mal à comprendre comment une activité libérale, imposée en BNC, pourrait rentrer dans la définition "commercial ou industriel".

Pour ce qui est de lui louer comme une habitation meublée :
- déjà il faut meubler avec les meubles de la liste obligatoire. Ca risque de l’encombrer plus qu’autre chose.
- ensuite, vous savez très bien qu’elle ne l’utilise pas comme habitation. Vous avez donc un risque potentiel de redressement pour fausse déclaration, ou abus de droit. Le caractère important ou au contraire négligeable de ce risque est à évaluer par vous…

Concernant les locaux pour IDEL, il y a: l’obligation d’avoir un accès handicapés…et l’ouverture d’un deuxième local pour le même professionnel est soumis à demande auprès de l’ARS ou la CPAM, mais ce doit être l’ARS, pour avoir son accord quand au fait que cette deuxième adresse est compatible avec les besoins du territoire (c’est aussi et surtout pour éviter trop d’empiètement de territoire et de concurrence déloyale, derrière les lignes!).
Donc je pense que si elle a laissé son adresse perso sur sociéte.com, ce n’est pas certain que ce soit son adresse pro actuelle.
Les autorités sanitaires ne sont pas fiscalistes, peu leur chaut les baux et divers statuts fiscaux. Ce qui les intéresse c’est que le local cadre avec les normes sanitaires: accès handicapés, salle d’attente et salle de soins séparées, point d’eau dans la salle de soins.

En tous cas l’activité infirmière c’est fiscalement du bénéfice non commercial, ce n’est pas un commerce donc ça ne peut être un bail commercial. Sur ce point les choses sont claires, et si une autre IDE se déclare au même endroit, leur activité est censée être indépendante. Autrement dit on ne peut avoir le cas de figure du radiologue ci-dessus (cela dit les règles régissant les infirmier(e)s libéraux expriment nombre de contraintes fort peu réalistes quand à leur applicabilité dans les faits…ainsi que leur application!