Victor60 : étude de cas immobilier (achat d'un local professionnel)

Bonjour,

La SCI  n’a pas encore d’actif. Elle n’est même pas encore créée.
Le montant du prêt est évalué à 1320€/mois sur 20 ans. Les travaux envisagés et déductibles sur 3 ans sont évalués à 40k€
Le loyer prévisionnel est de 1550€/mois CC
Avec les intérêts d’emprunt, je pense que la SCI devrait ne pas être imposable durant les 2 premières années

Ce que j’ai du mal à comprendre c’est comment on peut calculer au bout de combien d’années on sera gagnant avec la SCI à l’IS par rapport à l’IR. En effet, quand on ne sait pas quand on va revendre son bien, on ne peut même pas faire d’estimation sur la valeur du bien à la revente et donc sur l’imposition de la PV éventuelle.

Je comprends que l’IS permet de différer le paiement de l’impôt.
Si le prix du bien a doublé au moment de la revente au bout de 30 ans. Ce n’est pas la même chose que si on revend le bien au bout de 5 ans avec une moins-value.

Bref, les chiffres préconisent une SCI à l’IS :
mais j’ai peut être oublié des paramètre (par exemple, j’ai considéré le loyer constant et je n’ai pas compris les histoires de dividendes imposés à 30%)

EDIT :
Ooops, ma formule de calcul des PV IS était complètement fausse.

Donc je crois que je comprends :

L’IR est justifié pour des reventes à court terme.
L’IS pour du long termes où l’avantage fiscal rattrape la fiscalité des PV pour les sociétés.

Dernière modification par Victor60 (30/08/2019 17h11)

Je ne comprends pas bien votre tableau (que représente Total IR? Total IS?, etc.) mais j’avais basé mon commentaire précédent sur votre premier message:

Nous nous disons que dans 30 ou 40 ans, quant nos enfants ou petits enfants voudrons revendre ce bien ils devront payer une taxation sur les PV bien plus importante qu’à l’IR (pas d’imposition sur la PV à l’IR).

A cet horizon et à l’IS le bien aura été totalement amorti comptablement, donc la PV à payer sera sur la totalité de la vente.

Quel sera le taux d’imposition sur les PV à ce moment-là? Bonne question. La fiscalité sur les entreprise étant plutôt stable vous pourriez peut-être envisager d’utiliser le coût avec les taux actuels.

Quelle sera la valeur du bien dans trente ou quarante ans? Encore une grosse inconnue.

Pour pouvoir faire un choix aujourd’hui sur IR ou IS il faut poser des hypothèses, quitte à jouer un peu avec les paramètres pour voir quelle sont les points sensibles du projet. Ensuite seul l’avenir vous donnera raison ou tort.

A priori si on considère que les taux d’imposition et la valeur du bien restent identiques à aujourd’hui la SCI devra payer une PV d’environ 60k€ lors de la revente du bien. Si vous envisagez une revente à 30 ans (cf votre premier message) cela fait environ 2k€ d’impôts par an.

Avec votre TMI à 41% pour payer environ 2k€ d’impot par an il faudra que la SCI ait un résultat annuel d’environ 4.9k€ en moyenne.

Quel résultat net annuel envisagez-vous dans vos calculs pour la SCI? Quel TMI envisagez-vous avoir pendant la durée de vie de ce projet?

C’est un calcul assez simpliste qui ne prend pas en compte l’argent généré sur la période grâce aux placements issus du report de l’imposition obtenu via la SCI à l’IS, ni l’inflation, etc.