Nestor1er [85] : étude de cas (immeuble de rapport, 1er investissement)

Merci Pierrot31 de ce retour rapide,

J’ai bien conscience du coté illégal du compteur électrique commun en location nue. Mais n’oublions pas qu’il est juste "un peu plus légal" en meublé. D’après mes recherches il y a toujours une zone d’ombre a ce sujet. En location saisonnière OK, en LMNP "classique" c’est toléré dirons-nous.
C’est donc effectivement un point litigieux et ne me vois pas faire une partie en meublé, l’autre en nue. Je ne souhaite pas rentrer (enfin le comptable) dans des calculs d’apothicaire pour la ventilation de l’amortissement entre autres en vue d’une justification bancale auprès des impôts…. Quite à être limite légalement, autant que ce soit simple.
Ce sujet a été traité des centaines de fois ici et ailleurs et n’ai toujours pas une réponse claire finalement. Cela a d’ailleurs été ma première problématique lors de mes premières visites d’immeuble de rapport ou plutôt de maisons (mal) divisées avec des compteurs uniques et des cloisons en cartons…

Bref je m’écarte, mais les avis et expériences sur ces compteurs sont toujours les bienvenus!

Et j’ajouterais que même en étant électricien la partie avant compteur reste un mystère…On pourrait même croire, d’après mon expérience et la complexité des dossiers, que les concessionnaires (Enedis, GrDF, Veolia ou autres) entretiennent volontairement un flou à ce sujet (particulièrement Enedis, Erdf etc…).

A première vue, ça semble être une belle opération, bravo !

Nestor1er a écrit :

2 axes d’améliorations évidents:
*La négo: Une offre (avortée) a déja été accepté à 200 k€ (bien en dessous du prix affiché). J’espère secrètement les 180k€
*La gestion locative. Etant novice en la matière je préfererais dans un premier temps utiliser et apprendre le savoir faire de l’agence pour la sélection des locataires et rédaction des baux.

Concernant la négo : 11% de rentabilité à 214k€, votre négo devrait permettre d’augmenter encore ce chiffre, rendant l’opération d’autant meilleure… Avec une offre acceptée à 200k€, le vendeur va cependant avoir tendance à penser pouvoir toucher 200k€ pour son bien, donc soignez votre présentation pour votre offre à 180k€.

Concernant la gestion locative : c’est à mon sens d’avantage une question de temps que vous avez (ou non) à y consacrer. Concernant le choix des locataires et la rédaction des baux, on trouve sur ce forum toutes les informations nécessaires.

Après 2 ans à trainer ici, et au vue de votre projet et de votre présentation, je n’ai pas l’impression que vous ayez besoin de vous faire épauler par une agence. A votre place, je m’en passerait si vous n’habitez pas loin du bien en question.

Nestor1er a écrit :

A savoir que je compte négocier un différé d’amortissement pour me constituer une trésorerie plus confortable.

Mes principales interrogations:
*Pertinence des petites surfaces en zone "rurale"
*Evaluation du prix de ce type de bien atypique (Mix maison, studio, appartement)
*Prise en compte des travaux dans le financement alors même,que les logements sont loués et que je ferais les travaux de mes mains au gré des vacances locatives
*Compteurs élec communs pour les studios
*Et enfin, pertinence de l’investissement au vue de ma situation

C’est une bonne chose si vous pouvez augmenter votre trésorerie : 10k€ ce n’est pas beaucoup.
Par ailleurs, ça rendra votre dossier d’autant plus solide pour les projets à venir avec un cashflow positif sur le premier investissement et une trésorerie plus gonflée.

Pour le reste :

* Ca dépend des zones… avoir a proximité quelque chose qui attire les jeunes célibataires (entreprises pour stage/apprentis, école proche pour étudiants…) est un avantage, mais ça ne remplace pas une bonne connaissance du secteur (être du coin, avoir étudié le marché…). D’après votre présentation, il semble que ce soit le cas.
* Si la rentabilité est là, j’ai tendance à trouver cette question secondaire tant qu’on n’envisage pas une revente à court/moyen terme.
* Toutes les banques que j’ai vues jusqu’ici mettent une date limite pour le différé et le déblocage de l’enveloppe. Au delà de cette date, l’enveloppe non débloqué ne pourra plus l’être. Du coup, les travaux "au gré des vacances locatives" pourrait ne pas être possible, si ces vacances interviennent trop tard. A vérifier donc !
* Je ne suis pas compétent pour parler de l’élec commun.
* Je ne suis pas certain de comprendre la question. Les banques vous suivent, vous avez des comptes propres, un plan bien ficelé et un cash flow positif, tous les voyants me semblent au vert. En plus de ça, vous avez le temps et les compétence pour gérer la location et les travaux, c’est encore un point positif.

Bref, du haut de mes 0 investissement terminés et 1 investissement en cours, je vous dirais "allez-y, vous êtes prêt !"

Bonne chance !

Pierrot31 a écrit :

Pour ce qui est de la pertinence des studios en zone rural, c’est vous qui connaissez votre secteur… Soyez curieux, interrogez les commerçants, les voisins, les locataires actuels. Regardez sur LBC les annonces, le temps qu’elles restent en place. Voir, si cela ne va pas à l’encontre de votre morale, de mettre une fausse annonce LBC pour évaluer la demande.

Bien que je ne sois pas trop à l’aise avec ça, j’ai tenté l’annonce fictive pour un studio.
Volontairement, l’annonce n’était pas trop aguicheuse, sans fioriture.
Bilan, 3 mails en 24 heures (je n’avais demandé que des contacts par mails, ce qui réduit je pense le potentiel de l’annonce) et 240 vues. Je ne saurais trop interpréter ce résultat mis à part que les studios sont surement louables!

J’ai également pu avoir l’avis du maire (un ami de mon père) sur la demande locative sur la commune. Je m’en doutais mais la demande dépasse largement l’offre et selon lui la maison et les appartements en question sont constamment loués (y/c par des locataires indélicats, il m’a mis en garde concernant leur sélectionrapport aux nuisances sur la commune…).

Me reste plus qu’à faire ma petite enquête de voisinage…

Pierrot31 a écrit :

Une dernière chose: si le but du différé d’amortissement est de faire de la trésorerie, mieux vaut un différé total que partiel…

Je ne savais pas que lon pouvait opter pour un différé totale…J’irai au charbon dans ce sens là!
Merci pour l’info

Iomipom a écrit :

Bref, du haut de mes 0 investissement terminés et 1 investissement en cours, je vous dirais "allez-y, vous êtes prêt !"

Bonne chance !

Merci pour vos remarques et encouragements.
Bon courage pour votre "investissement en cours"

Dernière modification par Nestor1er (14/11/2018 22h33)

Après vérification, les dépendances figurent bien sur la fiche de propriété (1 maison "propriétaire",
4 maisons " locations") et les valeurs cadastrales (ou valeurs locatives) sont en adéquations.

J’ai eu ces informations par un biais détournés… Je me demande si je suis en droit de les demander et à la mairie de me les refuser? Je vais tester et ferais un retour.

En tout cas merci pour les pistes @canyonneur. C’est un élément que je n’avais pas pris le temps de vérifier, faisant entière confiance à l’agent immobilier que je n’ai vu qu’une fois

Bonjour à tous,

Bilan des opérations, pressé par des vistes imminentes et sûr de mon coup, j’ai fait une offre écrite à 190k€. L’Ai me rappel 5 jours plus tard, l’offre est passée "manque juste une signature". Rendez-vous pris dans la foulée avec la banque!
24 Heures plus tard l’AI me contacte l’air confus et m’indique "oui, euh…, en fait,euh… comment…des clients ont fait une offre à 205k€ en allant voir direct la propriétaire , accord bancaire, cash, devis travaux…" Bref c’est plié.
L’AI s’est avancé trop vite, les autres acquéreurs n’ont pas été réglos (ils ont visités le bien avec l’AI, ont été voir la propriétaire en direct, mais la vente sera fera quand même via l’agence…).Sale histoire, j’ai évidemment dis ce que j’en pensais à l’AI mais ne me battrais pas sur ce terrain là. Je me remet à chercher

Merci pour vos participations.

Bernard2K a écrit :

Les immeubles locatifs attirent des investisseurs chevronnés contre lesquels le débutant a bien du mal à être assez réactif.

Tout à fait et c’est bien logique.

Je ne blâme pas l’AI ou les acquéreurs, et suis d’ailleurs resté en bon termes avec l’AI. J’ai souhaité faire ce retour en toute transparence pour en faire bénéficier les bleus comme moi

En tout cas, merci b2k de votre retour.