Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante)

Bonjour a vous.

Remarques rapides :
4 étudiants(e)s pour une seule salle de bain. OK. est-elle prévue assez grande ?
Pareil pour les espaces de vie : c’est ce qui fait la différence pour les étudiants en général : Cuisine ouverte ? Salon-télé avec espace de vie ?
La gestion de la consommation électrique de colocation est délicate : faites dans l’efficace car vos colocataires ne feront pas dans l’économie.

Vis a vis de la SCI, je ne suis pas un spécialiste mais pourquoi ne pas le faire en direct en LMNP. Quel avantage en dehors de la transmission?

Si le jardin n’est pas trop grand, vous pouvez laisser aux colocataires une tondeuse électrique avec une rallonge.

Quelle la taille du jardin ? Y-a-t-il des arbres ou des haies ?

Bonjour
Projet intéressant mais…

Passer par une chambre pour accéder à l’extérieur n’est pas top. La chambre est privative et fermée à clef. L’accès à l’extérieur sera exclusivement réservé au locataire de la chambre et il devra être compréhensif pour accepter que vous passiez chez lui pour entretenir le jardin. Il faut trouver une autre solution. Ne vous fiez pas à l’avis de l’AI.

En coloc, prévoyez un budget travaux annuel (peut être pas les 3/5 premières années).

Pour la sci, vous etes jeune pour y penser. Vous auriez plutôt intérêt de faire l’opération en nom propre et revendre le bien dans quelques années pour récupérer du cash et racheter un bien qui a une valeur plus "patrimoniale". N’oubliez pas que la sci à un coût non négligeable qui érodera votre rentabilité (création, EC). A votre âge, prévoir de transmettre le premier bien locatif à vos enfants dans…. 30 ou 40 ans me paraît être une hypothèse peu réaliste.

Pierrot31 a écrit :

Pour votre jardin:

Les obligations légales d’entretien des parties extérieures qui incombent au locataire d’un bien immobilier sont assez clairement explicitées dans le décret n°87-1290 du 23 décembre 1987, en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Elles rentrent dans le cadre des « réparations locatives » à la charge du locataire s’il en a l’usage exclusif.

Ça c’est la théorie. La pratique : J’ai 15 studios en rez de jardin avec une bonne dizaine de m2 de jardin privatif chacun, un seul locataire "essaie" d’entretenir avec plus ou moins de réussite. Dans la plupart des colocs que je connais, les espaces verts ont être rendus artificiels avec un geotextile recouvert de gravier ou d’une pelouse artificielle pour réduire au maximum l’entretien.

J’ai été assez large sur les calculs. Le 11%, je l’ai eu sur le site de simulation de calcul de rendement. Je me doute que c’est approximatif.
Mon but est plutôt l’autofinancement, un CF+ serait un bonus.
Pour un cout total avoisinant les 200k€, sur 20 ans, mes mensualités seront de 1050€ environ avec assurance pour un loyer minimum de 1400€.
Je reste assez confiant sur l’autofinancement malgré tout.
Mais il ne faut pas être aveuglé par les chiffres même si bien sûr ils ont leur importance.
Est-ce que le projet est parfait? Non.
Est-il cohérent ? Je pense qu’il peut le devenir.
Je vais etudier la possibilité de mettre la chambre du RDC ailleurs, c’est éventuellement possible, même si elle sera nettement plus petite ( environ 10m2) et refaire une SDB en bas, ce qui amènerait 2 SDB pour 4, et l’accès au jardin pour tous. Ce point doit être revu avec mon artisan.

Bonjour,

Dans votre descriptif vous dîtes viser uniquement l’autofinancement. Dans ce cas je ne pense pas que la colocation soit l’option la plus adaptée. Une colocation de quatre jeunes gens va demander un investissement important de votre part (turn-over, soucis divers et variés) et reste vecteur de soucis. Partir sur une colocation, et le travail que cela représente, doit donc être à mon sens plus rémunérateur car vous allez vous créer un deuxième emploi durant au minimum plusieurs mois (gestion de vos gros travaux, démarrage de la colocation, etc). Et mobiliser 200K pour un CF approximatif (avez vous calculé ce CF sur un loyer de 12 mois ?) de 200 euros me semble insuffisant pour de la colocation.

Concernant le lancement de la colocation, il faudra que cela corresponde à la bonne période pour trouver quatre bons profils tout en sachant que vos locations ne débuterons pas avant septembre. Dans vos démarches bancaires, assurez vous d’obtenir un différent de remboursement de plusieurs mois. Si vous mettez en location en avril par exemple, vous risquez fort de ne pas avoir de locataires étudiants avant la fin août par exemple. Vous trouverez peut être d’autres profils (stagiaires, alternants) pour combler, mais cela vous induira une charge de travail supplémentaire.

Débuter dans l’investissement locatif par un projet aussi "gros" ne me semble pas le plus opportun, avec tant de travaux. Surtout si votre objectif n’est "que" l’autofinancement. Pour de l’autofinancement, pas besoin de se lancer dans des travaux aussi importants (et donc avec du risque), privilégiez un studio qui vous causera moins de soucis et mobilisera moins votre capacité d’endettement à l’inverse d’un projet à 200K.
Si vous menez ce projet à son terme, vous aurez un encourt de 425K (projet+RP), ce qui risque de freiner les banques dans le futur.

Sur la question de l’espace vert, je rejoins les avis précédents. Cet espace vert constituera une partie privative de votre chambre du RDC. Sans parler de l’entretien, cela peut être naturellement un atout, mais j’y vois surtout le risque d’un locataire ayant un chien, etc. Bref, loin d’être idéal. N’y-a-t-il pas une autre possibilité de créer un accès à cet espace extérieur ? par le sous-sol par exemple ? Ou en modifiant l’accès extérieur ?

Dernier point, je vous conseille fortement de gonfler les devis pour votre enveloppe travaux auprès de la banque, pour faire face aux éventuelles mauvaises surprises. Quitte à ne pas utiliser l’intégralité de l’enveloppe et de réduire, à la fin de vos travaux, le montant de l’emprunt. Afin de ne pas avoir à mobiliser vos 15k d’épargne sur ce projet.

Petite remarque concernant la gestion par une agence et la colocation.

Beaucoup de colocataires recherchent des biens sans frais d’agence, la durée de séjour dans une colocation étant en moyenne inférieure à celle d’un studio par exemple. Les frais d’agences peuvent donc être un frein. Il existe bien sûr des colocations sur le long terme, mais la colocation est aussi utilisée dans les situations transitoires (j’ai ainsi eu des stagiaires pour deux mois, des travailleurs détachés, des étudiants de retour de stage pour effectuer les examens de fin d’année).

Ensuite, le choix de colocataires doit être assez subtile, pour que les caractères puissent être compatibles entre les colocataires, etc. Je doute fort qu’une agence puisse effectuer une sélection aussi approfondie que vous lors de la visite et de la rencontre avec les aspirants colocataires et des discussions que vous pourrez avoir. L’agence se contentera de proposer au plus vite des dossiers, pour classer l’affaire et encaisser sa commission. Sauf qu’un mauvais choix de colocataire peut avoir des incidences sur votre modèle économique (exemple : départ anticipé en période creuse ou deux colocataires qui partent s’installer ensemble pour fuir un autre colocataire indésirable, colocataire qui quitte l’appartement en mai/juin car il ne veut pas rester une année scolaire supplémentaire avec ses colocataires). Bref méfiance, car cela aura un impact sur votre rendement.
Car si votre intérêt est d’avoir le moins de vacance possible, l’agence, elle, touchera une commission à l’installation de chaque nouveau colocataire… Vos intérêts ne seront donc pas les mêmes.

Concernant enfin le d’achat ; la bonne affaire se fait à l’achat. Et non après.

Si vous estimez que l’affaire est rentable à 110K, faites une offre à 100K. Peut être aurez-vous une contre-offre à 105k et auquel cas vous aurez gagné 5K. Au pire vous aurez un refus, libre à vous ensuite de réajuster votre offre ou de trouver un bien plus intéressant.