Duboi14 : étude de cas immobilier (calcul du rendement locatif net)

duboi14 · #1

Bonjour,
Je débute dans l’investissement immobilier locatif, je cherche à avoir des remarques ou des conseils.
Je suis sur un local commercial hors copropriété vendu 45000 Euros de 65 mètre carré que je voudrais transformer en habitation. Il y a déjà pas mal de choses en place douche, petit cuisine… En minimisant les travaux, leur coût serait de 6000 Euros selon un ami artisan avec un loyer fourchette basse de 570 Euros. Je souhaiterais le revendre dans 3 ans pour faire une plus-valu.

J’ai utilisé le calculateur de rendement locatif en néophyte..

Première question :
J’ai un peu de mal à remplir les charges locatives mensuelles. Rendement locatif m’indique 34 Euros… et charges propriétaires totales, 1625 Euros..
Deuxième question
Je pense que mon régime fiscal d’imposition est le déficit au réel?
Etant travaillant indépendant, j’ai du mal a estimer mes revenus annuels. Je suis parti sur 9500 Euros.

Frais de notaire : 4300, durée d’emprunt 20 ans, taux : 1.65,
Assurance marquée par défaut : 0.36%?
Frais de dossier : 300 euros
Garantie crédit logement pour moi c’est marqué frais de prise de garantie  : 681
Taux marginal imposition : 0% pour cette année
Rendement locatif net : 6.39%

Montage financier proposé par ma banque pour prêt de 50000
Garanties :
Privilège de prêteurs de deniers a la hauteur de 25000
Délégation Assurance vie à la hauteur de 25000
Intérêts des prêts : 8913.50
Coût global assurance : 3500,54
Frais dossier :300
Frais prise de garantie : 681
Coût total crédit : 13395,04

Il semblerait que ce montage financier inclut des frais de levée d’hypothèque si je veux revendre dans 3 ans.
Etant débutant, je me demande si mes calculs de rendements locatifs nets ne sont pas faussés ou si j’oublie des choses.
Enfin mon but en tant qu’investisseur serait de trouver des bonnes affaires à rénover et ensuite à revendre rapidement sans trop abuser pour ne pas passer par la case marchands de biens..

Merci de vos retours.

Mots-clés : emprunt, immobilier, locatif, rendement

Trahcoh · #2

Je n’utilise pas ce type de site. Si je ne sais pas calculer la rentabilité, c’est que je ne maîtrise pas mon sujet, donc je n’investit pas.

dalki · #3

Bonjour,

Il nous est impossible de vous conseiller sans en connaitre davantage sur votre profil (cf la charte de ce forum relative à la présentation des membres).

Plusieurs questions toutefois :
- vous dites vouloir faire une plus-value rapide : connaissez vous les règles relatives à la fiscalité de la plus value sur le locatif ?
- connaissez vous les règles permettant de transformer un local commercial en habitation dans la commune où se situe le bien ?
- êtes vous certain, en tant qu’indépendant, de pouvoir obtenir le financement de votre banque ?

Vous trouverez sur ce site de nombreux exemples, n’hésitez pas à les lire pour vous former. Et pour calculer de manière correcte votre rentabilité/fiscalité, etc.
Enfin, présentez vous si vous souhaitez pouvoir obtenir une aide pertinente.

duboi14 · #4

Je ne savais pas trop quoi mettre dans ma présentation.

Sinon je viens d’avoir 40 ans et je suis célibataire sans enfants dans le Calvados.
Je n’ai aucun crédit en cours, je suis actuellement locataire d’un appartement à 439 Euros par mois.
Je suis travailleur indépendant dans le web.

1 :Oui je m’étais renseigné apparemment il faut habiter dans le logement et avoir des justificatifs auprès des administrations qu’on a été propriétaire.

2 : Oui, j’ai appelé le maire le changement de destination est possible. Il n’y a pas de place de parking à payer.
3: Oui je peux l’obtenir car j’ai des bonnes garanties et cela m’a été confirmé par ma conseillère.
D’ailleurs, elle m’a proposé ce montage.
Je pense m’être renseigné pas mal, je voulais avoir confirmation dans mes raisonnements et calculs.

dalki · #5

duboi14 a écrit :
1 :Oui je m’étais renseigné apparemment il faut habiter dans le logement et avoir des justificatifs auprès des administrations qu’on a été propriétaire.

Bonjour,
Dans ce cas vous visez un achat-revente. Ce qui n’est pas stipulé dans votre présentation (d’où son importance) et non un investissement locatif comme vous l’indiquez dans votre étude de cas.

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