Sven337 [37] : étude de cas immobilier (construction RP avec acquisition terrain anticipée)

C’est sûr que dans le pire cas, pour lui … rien ne change. Je pense que c’est un patrimoine plutôt modeste donc l’opportunité de monnayer son bout de terrain inutile pourrait être séduisante, encore faut-il qu’il n’ait pas l’impression de le vendre très en dessous de sa valeur.
Je vais augmenter substantiellement mon offre d’achat, à 66% du prix du terrain constructible ou dans ces eaux là. Si ça ne passe pas, je me rabattrai sur la servitude de vue. Celle-ci n’est pas une grosse obligation pour lui, il préférera encaisser N que 0, logiquement…
Au pire, la maison est faisable sans cela. On perd une fenêtre dans la salle de bains, je ne pense pas que ça vaut plusieurs milliers d’euros non plus.

Attention, si la négo sur l’achat du terrain n’aboutit pas, la servitude de vue risque d’être perçue par lui comme l’occasion de se rattraper, et il vous en demandera un prix délirant. Donc prenez le temps et les moyens nécessaires pour réussir la négo sur la valeur du terrain.

Au pire des cas, si la servitude de vue n’aboutit pas, il vous reste toujours la solution des Vélux et puits de lumière (vue vers le ciel donc pas de servitude) ou des "jours" : ouvertures translucides placées haut. Cf par exemple Servitudes : les vues et les jours - Maison individuelle - Le Particulier

Sur la valeur du terrain : il cite un expert, vous pouvez en citer un autre : demandez à votre notaire ou toute autre personne compétente son avis sur la valeur du terrain. Mieux : proposez-lui de partager le coût d’un expert immobilier que vous mandateriez conjointement pour être sûr de sa neutralité. Si l’expert coûte moins cher que la baisse de prix espérée, c’est une stratégie gagnante. Il faut remettre de l’objectivité dans ce débat qui semble dériver vers des espoirs déconnectés de la réalité.

Pour un avis indépendant, vous pouvez regarder du côté des experts immobiliers agréés auprès des tribunaux.

A titre personnel, j’ai eu besoin de prendre conseil pour une « petite chose ». Je me suis retrouvé avec quelqu’un de très compétent, qui pendant une entrevue de 30 minutes : m’a écouté, m’a conseillé judicieusement et, cerise sur le gâteau, ne m’a rien fait payer… J’y suis retourné avec une petite attention pour le remercier…

Autrement, vous pouvez vous rapprocher de votre notaire qui a accès à la base Perval (patrim ne donne pas le prix de vente des terrains).

Une dernière solution est de regarder le livre « la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2018 » au édition CALLON.

Dernière modification par Pierrot31 (24/04/2018 12h55)

Je pense qu’on se dirige vers un abandon du projet et une revente du terrain. Les deux indivisaires ne sont pas encore complètement d’accord sur la question, mais au moins l’un des deux se pose sérieusement la question de remettre le terrain en vente et de passer à autre chose (achat ancien ?).
Cela fait 8-9 mois que le projet est en cours et les plans ne sont toujours pas faits, il faut peut-être savoir prendre ses pertes et faire autre chose.

Désolé, je faisais de la littérature. Les indivisaires sont ma moitié et moi-même en effet.

Pour ce qu’on va y perdre, ça n’est pas que financier. Cette perte là est assez maîtrisée. C’est aussi une question d’énergie et de bonne entente dans le couple. On veut faire une maison neuve, mais si c’est pour faire tellement de compromis qu’au final elle ne plaît pas, peut-être qu’il vaut mieux rester locataires !
Et puis si dès les premières étapes du projet on prend des mois de retard, qu’est-ce que ça va être pour la suite.
On pourrait rajouter 20k€ et faire une maison qui serait plus sympa (mais c’est 20k€ de plus qu’on ne retrouverait probablement pas à la revente vu les prix locaux), mais même cela ne mènerait probablement pas à un coup de coeur. On pourrait (devrait) se forcer à tenir le budget même si ça implique d’avoir des salles de bains et des WC sans fenêtre etc. Mais pour cela, il faut en avoir pris la décision, et je constate qu’on a laissé passer de nombreux mois ce qui suggère qu’on a pas vraiment envie d’avancer. Peut-être que c’est la faute du terrain qui n’est pas adapté à une maison aussi grande (120-130m²). L’achat du bout discuté au dessus aurait pu aider un peu, mais pas à n’importe quel prix, et en y regardant de plus près on constate que même au prix fort, ça ne transforme pas le projet "bof bof" en coup de coeur.

Sur la revente je ne suis pas inquiet par rapport au fisc vu qu’il est probable qu’on fasse une moins-value significative (10% de frais de notaire à rattraper !).

Bref : financièrement, c’est un projet moyennement intéressant mais qui reste une bonne idée tel qu’actuellement cadré (coût entre 255 et 265k€). Affectivement, c’est un gouffre à énergie qui risque de générer plus de malheur que de bonheur pendant longtemps. C’est d’autant plus dur que nous avons les moyens de financer un projet (beaucoup) plus cher, donc ça n’est pas "la faute du banquier", excuse bien pratique autant avec les artisans et les vendeurs qu’avec son partenaire de vie. Là, rien de tout cela, vous êtes en permanence en train de vous regarder dans le miroir en vous demandant "est-ce que j’ai raison de réduire la taille des chambres pour tenir mon budget fixé arbitrairement". Et les deux décisionnaires n’ont pas toujours les mêmes réponses à ce genre de question…

Je vais voir si je peux montrer des plans qui préservent mon anonymat.

Merci pour votre aide en tout cas.

Pour de l’ancien : fissure + terrain argileux + ancien (si construction avant 1948) = les murs ne respirent pas. Sinon, ça peut venir du toit.

Sur du bâti ancien, je vous conseille de lire les fiches conseils suivantes:
Fiches conseils - Maisons Paysannes de France

Lisez les, de préférence, dans l’ordre. Il y en une fiche sur les différents types de fissures et comment les lire.

Si c’est de « l’ancien », post 1948, la problématique est différente…

Vous avez bien réalisé la problématique de la RT2012 pour quelqu’un qui raisonne en investisseur (sans compter la problématique avec le voisin)…

Merci de vos retours. La maison a été construite dans les années 1960.

J’ai convaincu le vendeur de payer une étude pour déterminer la causse de la fissuration. Le géotechnicien semblait sceptique, au vu des syptômes, que la cause soit un retrait-gonflement de l’argile. ("Ça serait sur tout le long de la maison et ça aurait bougé beaucoup plus en 20 ans"). J’imagine qu’après un géotechnicien c’est un BE structure qu’il faudra consulter… ça n’est pas à mes frais alors je ne me prive pas de demander !

J’avais les mêmes ordres de grandeur de coût que vous en tête, mais le géotechnicien m’a dit que ça pouvait être bien moins cher (10k€). Évidemment ça n’est pas lui qui fera la reprise donc c’est à prendre avec des pincettes mais je pense que c’est intéressant de mener les investigations à terme.

Le désamiantage sera compliqué car très peu d’entreprises le font dans le département, et la seule qui est OK pour faire un devis (payant) nous parle de venir avec des cosmonautes, de mettre la maison en dépression, etc., or ça me semble extrême pour des plaques de fibro-ciment dont le diagnostic dit qu’elles sont en bon état et qu’il serait possible de les conserver.

Sur le terrain non-constructible, je ne suis pas d’accord avec vous. Je pense que ça se valorise bien : garantie de ne pas avoir de voisins. (Et il est partiellement constructible, les extensions jusqu’à 30% de la surface sont autorisées.)

La raison qui pousse à étudier cette maison, c’est l’emplacement qui est (pour la commune) exceptionnel. À flanc de colline, plein sud, que des champs en dessous et très peu de voisins - d’après Patrim et d’après nos recherches de ces deux dernières années, il n’y a eu aucune vente à un emplacement similaire, par contre tout le monde demande cela aux agents.

Vous pensez bien que si nous avions trouvé une maison normale à prix normal depuis deux ans elle serait achetée. Malheureusement, l’offre n’est pas très large (quelques maisons par an au mieux). Deux ou trois maisons nous sont "passées sous le nez" (vendues avant d’être mise en ligne ou dans la semaine) ; mais l’essentiel de ce que nous avons vu ne valait pas grand chose. L’emplacement est souvent problématique dans ces villages où vous avez un centre-bourg très dense, mal famé, et de mauvaise qualité (< 1950). Et en s’éloignant un peu, mention spéciale pour les maisons des années 1990-2005. L’isolation est mauvaise donc tout à refaire, mais en général le reste de la maison est en suffisamment bon état pour que le propriétaire vous la vende comme "sans travaux". Quand vous lui dites que vous allez refaire l’isolation, il devient difficile de s’entendre sur un budget : économiquement vous devez, dans ces maisons, vous contenter de l’isolation qui est en place (DPE C ou D).

Pour moi, les problèmes techniques et administratifs se règlent, et quand on a la compétence de les étudier c’est dommage de ne pas le faire. Si au final ça me mène à faire une offre à 50k€, tant pis. Mon raisonnement est le suivant : cette maison remise à neuf vaut 250k€. On déduit tous les travaux, il reste la valeur de la maison. Parfois, c’est négatif.

Edit: j’oubliais de parler de l’assainissement dont nous attendons le diagnostic mais qui a toutes les chances d’être non conforme. Ça commence à faire beaucoup de problèmes à régler.

sven 337 a écrit :

L’isolation est mauvaise donc tout à refaire, mais en général le reste de la maison est en suffisamment bon état pour que le propriétaire vous la vende comme "sans travaux". Quand vous lui dites que vous allez refaire l’isolation, il devient difficile de s’entendre sur un budget : économiquement vous devez, dans ces maisons, vous contenter de l’isolation qui est en place (DPE C ou D).

Pour le le lien entre isolation thermique et niveau de décote, je vous invite à lire:

http://www.planbatimentdurable.fr/IMG/p … mplete.pdf

Bien à vous,

Bonjour Swen,

Désolé…J’espère que vous le surmontez du moins mal possible ; j’ai un vague doute aussi je pense que si vous prenez du recul vous réaliserez que cette affaire n’a été que le révélateur d’une mésentente.
Merc.i pour le retour d’info, avec cette expérience on voit que tout n’est pas si simple.