Breizhinvest : étude de cas immobilier (calcul de rendement d'un cabinet)

Avant de pouvoir vous répondre, un minimum de clarté dans la présentation serait la bienvenue :

- un podologue n’est-il pas une profession paramédicale ? Pourquoi le présentez-vous à part ?
- que signifie "le cabinet vaut 114000 euros" : il a coûté ce prix-là à construire ? A acheter ?
- SCI IR ou IS ?

Etes-vous associé de la SCI, oui ou non ? Vous dites des choses complètement contradictoires :
-  "Nous sommes 9 paramédicaux dont 6 actionnaires de la sci", le "nous" indique que vous vous incluez dans les 6 "actionnaires" -> vous êtes associé
"la SCI me verse un chèque en fin d’année" -> vous êtes associé ;
- "rester locataire" vous êtes donc seulement locataire, vous n’êtes pas associé.
- "racheter ce un sixième des parts" : vous n’êtes pas associé mais un des associés envisage de vendre son sixième des parts ?

Bonjour,
C’était incompréhensible et cela reste compliqué à comprendre. Pourquoi mélanger présent et futur?

je pars du principe que oui je suis dans la sci donc la société me versera un chèque en fin d’année.

Et moi je pars du principe que non, vous n’êtes pas dans la sci mais que vous y serez peut-être. C’est l’objet de votre question d’ailleurs, non?

Pour résoudre votre problème, avez-vous fait des calculs de rentabilité ? Qu’est-ce qui vous gêne dans le calcul ?

Quels sont les frais/charges que payent les associés (en plus de la TF) ?

114000: il s’agit du rachat des murs du cabinet  comme je l’ai écris plus haut , le propriétaire des murs est aussi le propriétaire de la Sci , comme nous somme 6 nous avons 1/6 des murs et de la sci les autres sont locataires des murs  et non propriétaires de la sci (nous versons tous un loyer pour une sommes totale de 780 euros car comme je l’ai écris plus haut nous sommes en "société de fait" peut être ne savez ce dont il s’agit mais c’est comme ça c’est une forme de société
?

C’était incompréhensible et cela reste compliqué à comprendre. Pourquoi mélanger présent et futur?

je pars du principe que oui je suis dans la sci donc la société me versera un chèque en fin d’année.
Et moi je pars du principe que non, vous n’êtes pas dans la sci mais que vous y serez peut-être. C’est l’objet de votre question d’ailleurs, non?

admettons faites comme vous voulez si vous voulez simuler le cas avec moi en dehors et moi dedans .

Pour résoudre votre problème, avez-vous fait des calculs de rentabilité ? Qu’est-ce qui vous gêne dans le calcul ? c’est justement l’objet de ma question comment arriver à une rentabilité brute sachant que l’on verse des loyers et que l’on perçoit une partie de ces loyers en fin d’année , il me parait difficile de faire un calcul de rentabilité et de me projeter dans un investissement sans m’y inclure.

Quels sont les frais/charges que payent les associés (en plus de la TF) ? il s’agit d’un calcul global je n’ai pas encore tous les chiffres on me parle de 2000 euros de frais globaux.

je souhaiterai un calcul du type rendement net  loyers x 12 x 100 / prix du bien en additionnant les entrées et sorties pour un  calcul de rendement net avec les éléments que je vous ai donné. Je ne suis pas comptable c’est pour cela que je vous sollicite .

je vois bien que c’est compliqué moi je visualise donc c’est plus évident et  je ne suis pas dans vos cerveaux.

Merci de votre aide .

J’essaye de résumer je ne peux reprendre tous les items cela prendrai la journée.

Je souhaiterai avoir des éclaircissements concernant le calcul d’un rendement brut et /ou net d’un cabinet paramédical.

Nous sommes 9 paramédicaux dont 6 actionnaires de la sci.

Les paramédicaux payent donc 9 loyers à la sci pour un total de 780 euros.

Une podologue verse 550 euros à la sci Je la distingue de notre cabinet  car elle occupe une partie du local mais n’a rien à voir avec la société des paramédicaux et la sci, elle nous reverse juste un loyer pour l’occupation de ce local

Nous sommes 9 paramédicaux dans la société de fait des paramédicaux et nous sommes 6 dans la sci dont moi même lorsque je serai passé de locataire à propriétaire.

Le cabinet vaut 114000 euros. Il s’agit des murs du cabinet.
c’est le prix fixé pour le rachat de celui-ci, car les membres de la sci partent en retraites et d’autres rachètent.

Le propriétaire des murs est aussi le propriétaire de la Sci , comme nous somme 6 nous avons 1/6 des murs et de la sci les autres qui désirent rester locataires  et non propriétaires de la sci ni des murs (nous versons tous un loyer pour une sommes totale de 780 euros car comme je l’ai écris plus haut nous sommes en "société de fait" peut être ne savez ce dont il s’agit mais c’est comme ça c’est une forme de société

Je n’ai pas encore le prix de la taxe foncière mettons un mois de loyer 1330

8000 euros de frais de notaire.

2000 euros de frais globaux (je n’ai pas tous les chiffres encore mais on peut partir sur cette base)

SCI à l’ IS

Ce qui me bloque c’est que je verse un loyer à la sci et qu’en fin d’année je touche un chèque de celle ci, et du coup je n’arrive pas à connaitre le cheminement pour calculer ce rendement et je me pose la question de rester locataire ou de racheter ce un sixième de part ?

Ce qui me gène est comment arriver à une rentabilité brute sachant que l’on verse des loyers et que l’on perçoit une partie de ces loyers en fin d’année , il me parait difficile de faire un calcul de rentabilité et de me projeter dans un investissement sans m’y inclure.

je souhaiterai un calcul du type rendement net  loyers x 12 x 100 / prix du bien en additionnant les entrées et sorties pour un  calcul de rendement net avec les éléments que je vous ai donné. Je ne suis pas comptable c’est pour cela que je vous sollicite .

je vois bien que c’est compliqué moi je visualise donc c’est plus évident et  je ne suis pas dans vos cerveaux.

Merci de votre aide.

Je prends note de vos précieux conseils et vous en remercie, en fait la SCI à été créée pour le cabinet des 9 libéraux et la podologue est arrivée par la suite de façon à générer un loyer supplémentaire dans une aile des locaux : le bail va jusqu’en 2024 pour elle et elle ne semble pas décidée à en partir au contraire car nous avions évoqué la possibilité de construire un bâtiment neuf au départ en retraite de nos collègues et elle semblait plutôt embêtée à l’idée  de devoir quitter les anciens locaux.

Les charges sont bien à part.

En fait ce qui me posait problème c’est que je paye un neuvième de loyer de 780euros

  soit 86x12mois =1040 euros de loyer pour un an

le bilan comptable laisse apparaitre un résultat net de 10400 euros  soit 1733 euros toujours pour moi sur l’année.

soit 693 euros pour  20333 euros investit (un sixième des 122000 euros)

Je ne sais pas si je peux calculer comme cela car j’ai l’impression de mélanger le cash flow avec la rentabilité et du coup je suis bien loin d’une bonne rentabilité.

D’un autre côté si je n’investit pas je ne fais pas d’opération blanche, mais je me dis que les 20000 euros seraient peut être mieux dans un appartement ou autre.

Dernière modification par breizhinvest (13/12/2018 20h00)