Dettes envers la copropriété non réglées par le vendeur ?

Bonjour McCandless,

1/ D’abord, à quelle date avez-vous signé le compromis (ou la promesse)?

La loi Macron du 6 août 2015 a porté le délai de rétractation de l’acheteur à dix jours à compter du 8 août 2015, alors qu’il était de sept jours jusque-là. Cela permet à l’acheteur de revenir sur sa décision sans aucune pénalité.

2/ Même en étant minoritaire en tantième, dans le cas d’une copropriété avec 2 copropriétaires les droits de vote en AG sont identiques pour chaque copropriétaire.

3/ Une "injonction de la mairie"!? Allez vous renseignez demain à la mairie (au service de l’urbanisme je pense) pour savoir quelles sont les travaux à faire. Le maire a-t-il pris un un arrêté de péril?

Arrêté de péril et conséquences pour les propriétaires - expertise immobilière maison et appartement - Lamy Expertise

4/ Vous dites "le notaire". Avez-vous votre propre notaire ou bien avez-vous pris celui du vendeur? 

Bien à vous,

Il me semble faux de croire que

McCandless a écrit :

avec 2 copropriétaires, toute décision doit se prendre à l’unanimité.

… car un des copropriétaires peut tout à fait provoquer une AG (en respectant certaines formes), et, s’il est seul présent, voter les résolutions où seule une majorité des copropriétaires présents est requise.

Ca ne débloquera pas toutes les situations, mais c’est déjà mieux que rien.

Il me semble aussi que toutes les copropriétés doivent être immatriculées au 31/12/2018, et seul le syndic (pro ou bénévole) peut le faire (en fournissant notamment le scan du document qui le nomme syndic). Sinon, lors d’une vente d’un lot, le notaire devra le faire (et il est probable que ça ne soit alors pas gratuit…). Il y a aussi des amendes prévues en l’absence d’immatriculation, mais je doute qu’elles se voient appliquées en pratique, sauf cas vraiment particulier.

Dans votre situation, la lecture de l’enfer judiciaire de la copropriété à deux serait instructive.

Quand je lis

McCandless a écrit :

Lors de la signature du compromis de vente, on s’est aperçu qu’il est écrit « absence de pv, absence de pré état daté, absence de carnet d’entretien ». Pourtant quelques pages loin, il est dit que plusieurs documents relatifs à la copropriété doivent être transmis avec ce compromis de vente (pv, état dette, etc…). Il est aussi stipulé qu’il y a aucune garantie pour quelque cause que ce soit… des vices mêmes cachés…le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur ».

je me dit que certaines de ces clauses sont sans doute abusives et réputées non-écrites, et que le notaire qui les a mises dans le compromis (quel que ce soit celui qui l’a conseillé…) n’est sans doute pas celui auquel je serais disposé à accorder ma confiance. Soit je lâcherais tout de suite l’affaire (planche pourrie), soit je creuserais (un peu comme vous), mais au minimum en me faisant épauler par un notaire de confiance (un rendez-vous chez un autre notaire, ne serait-ce que pour avoir son avis sur le contenu du compromis, ne vous coutera rien).

Est ce le notaire qui rédige le compromis de vente ou l’agence immmobilière ? car je l’ai vu modifié le document devant nous. il semblerait qu’il avait déjà préparé le document.

il faut vraiment qu’on fasse appel à un autre notaire…
On est dépité…

Pourquoi ne pas rappeler le second propriétaire pour une "opération vérité" et savoir de quoi on parle comme travaux et montant:
- Que veux la mairie?
- A-t-il des devis?
- Souhaitait-il acheter?

De toute façon, vous avez signé le compromis et il est en froid avec le vendeur: il ne peut pas vous piquer l’affaire.

Et si vous aller au bout de cet achat, vous allez discuter en tête  tête avec lui par la force des choses.

Bien à vous,

Bonjour messieurs,
et merci pour vos réponses,

KC44,
C’est donc l’agence qui a rédigé le compromis
Pardon j’ai ommis d’expliquer la situation du bien : le bien se situe au carrefour des rigollots, 49.3m², 242k€, 4700€/m² (hors frais d’agence). Ce carrefour est la limite vincennes/fontenay sous bois avec une future station du métro ligne 1 au pied de l’immeuble pour 2030… Ne pas oublier que nous avons prévu 40k€ de travaux dans l’appartement, donc on passerait à 5500€/m².

Pierrot31,
Ils ont normalement une AG lundi. On pense que le propriétaire-vendeur ne se déplacera pas auquel cas l’autre propriétaire fera appel à un avocat. Il a effectivement commencé à faire des devis.. mais il reste tres vague et ne souhaite pas en dire plus pour ne pas avoir de problème selon ses dires… j’imagine donc qu’il me dira pas si il était intéressé .. mais je pense que oui c’est la pièce manquante du puzzle…

Sven337,
Le compromis n’est pas encore signé par le vendeur. Son notaire doit se déplacer en maison en retraite pour le faire signer. l’agence nous l’enverra par la suite signé des deux partis. Ce n’est qu’à partir de la réception de ce compromis signé par les deux partis que le délai de rétraction commence à courir ?
J’ai peur que si on revient sur nos pas, l’agent immobilier annule la vente car d’autres acheteurs étaient fortement intéressés au point de vouloir surenchérir après notre offre au prix (illégale). Pourquoi s’ennuyer avec nous !?
Cependant votre démarche serait la plus raisonnable : dénoncer le contrat, demander un nouveau notaire et sa rédaction par ce notaire pour inclure des garanties notamment au niveau des vices cachés … mais je suis sûr que l’agent immobilier stoppera avec nous..

Vos réponses sont unanimes.
Si on ne va pas jusqu’au bout, on sera amer et légèrement démotivé pour reprendre nos recherches
Si on poursuit et qu’on se retrouve face à une situation compliquée , on risque de le regretter pendant des années…

Si vous renoncez, ce qui va vous mettre un coup au casque, c’est qu’il est probable que l’AI le vende rapidement. Vous aurez servi de « preuve sociale » aux personnes qui ont visité au même moment que vous…. Elles se diront « l’affaire a failli m’échapper une fois, je vais pas laisser passer ma chance une seconde fois ». En retour, vous vous direz « d’autres n’ont pas hésité, j’avais raison, c’était un bon plan! ».

Ben… Ma petite expérience est que l’on s’en remet : ne vous inquiétez pas! Et je mesure d’autant mieux ce que je dis que je l’ai vécu des 2 côtés de la barrière (sur 2 biens différents bien entendu)…

Bonjour,

A la vue des éléments et de votre volonté d’acquérir le bien, voici mes constats ce que je ferai à votre place ;

- l’agent immobilier ne vous servira pas, son niveau d’incompétence est flagrant (signature d’un compromis sans aucun document lié au syndic, méconnaissance de la situation du vendeur qui reste son mandant pour rappel), il faut donc le court circuiter et que vous passiez en direct auprès du vendeur (je ne remets pas pour autant en question le droit à honoraires de l’AI)

- L’avant contrat signé (le compromis) est sûrement caduque vue le niveau du conseil immobilier, donc il faut faire un point sur la validité de l’avant contrat et des documents obligatoires qui doivent être joints, voir la section 2 titre 2 du lien :

LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové | Legifrance si votre concer

Cela vous permettra de garder une porte de sortie après l’expiration du délai de rétractation

- Si vous n’avez pas encore versé l’acompte, ne le faites pas ou si l’AI vous menace d’une rupture de l’avant contrat, demandez un avenant pour diminuer l’acompte au maximum (500 € par exemple), cela vous permettra de ne pas immobiliser de sommes trop importantes en cas de liige.

- Avoir son propre notaire et rester en contact permanent avec le notaire de la partie adverse pour avoir les infos en temps réel et un levier (votre notaire) pour appuyer vos demandes.

- Idéalement, resigner un avant contrat chez votre notaire (les agences sont incompétentes pour rédiger des avants contrats il faut être réaliste), et réduire l’acompte au minimum.

- Demander au notaire vendeur qu’une fraction du prix soit séquestrée pour anticiper les mauvaises suprisses (tapez le plus haut possible)

- Demander au notaire vendeur via votre notaire qu’il mette en demeure le syndic bénévole de produire les documents obligatoires et qu’à défaut un syndic professionnel soit désigné (pour arrondir les angles je pense qu’il faut prendre ces dépenses à sa charge). Cela va mettre une grosse pression sur l’actuel propriétaire (qui est le syndic bénévole si j’ai bien compris). Officiellement de votre côté, prenez contact avec ce (peut-être) futur voisin pour faire un état des charges de la copropriété et ainsi avoir une vue du budget et des encaissements.

- Mettre en défaut le vendeur au titre de la clause pénale de l’avant contrat si la vente venait à échouer de son fait.

Quoi qu’il arrive prévoyez d’entrer dans une phase de latence, car les choses ne vont pas bouger toutes seules, cela pourrait prendre de 1 à 6 mois peut être plus si un syndic pro doit être mis en place.

Il faut que vous arriviez à être la partie neutre qui collectera les pièces du puzzle (c’est le taff de l’AI mais ne comptez pas sur cet humain)

Si vous pensez que ce logement en vaut la peine, gardez le cap

Bonsoir messieurs,

Merci pour toutes ces réponses, nous les prenons en compte dans nos réflexions.

Nous venons de nous entretenir avec l’agent immobilier. Il a appelé le vendeur pour lui soumettre les points que j’ai soulevés. Voici la réponse du vendeur :

- Pour l’injonction de la maire : il a pensé qu’il ne devait pas informer l’agent immobilier car il s’agissait du logement d’un locataire. Ce locataire a un problème de fenêtre, il s’agit d’anciennes fenêtres. Elle en a parlé à son propriétaire qui l’a envoyé balader. Elle n’a pas aimé donc elle a été à la mairie. L’agent immobilier a récupéré le numéro de cette locataire, il va l’appeler lundi et je lui ai demandé de me transmettre son numéro pour que je l’appelle aussi lundi. Ma compagne va se rendre en mairie lundi pour se renseigner.

- Pour le fonctionnement d’un soi-disant syndic. Le vendeur (représenté par son fils) a expliqué que le propriétaire majoritaire n’envoyait pas de convocation et s’est autoproclamé syndic de l’immeuble. Il gérait comme bon le semble la copro.

- Apparemment, il n’y pas que deux propriétaire. Il en existe un troisième : la femme du propriétaire majoritaire qui a deux appartements. Donc il n’est plus question d’être à 50/50 lors des AG et je ne comprends pas pourquoi ils ont été bloqué par le propriétaire vendeur (395/10000) pour faire les travaux… je commence à douter de ces dires.
(Il faut savoir qu’ils ont fait une offre pour cette appartement de 150k€ qui a été refusée)

- Il y a bien une assemblé générale lundi. Le propriétaire vendeur a reçu un mail comme convocation et non par lettre recommandée. L’agent immobilier m’a dit qu’il ne souhaitait pas y aller mais il a mis la pression pour que son fils y aille (mandataire). Il devrait nous prendre les documents en photo et nous les envoyer dans les plus bref délais. De même j’ai demandé qu’un pv soit fait de cette AG et qu’il me soit transmis.

- J’ai aussi demandé que le notaire fasse son travail pour collecter toutes les informations comme les dettes du vendeur vis à vis de la copro.
-L’agent immobilier m’enverra lundi le règlement de copro.

Au delà du coup de cœur, nous hésitons à abandonner ce projet pour une question financière :
- nous recherchons un t3 dans certaines villes. Les prix avoisinent souvent 300/320k€ nous obligeant d’emprunter sur 25ans soit une augmentation des intérêts. Donc nous faisons un gap sur le prix du bien mais aussi sur les intérets en empruntant que sur 20 ans.
- De plus les charges de copro ne sont que de 480€/an alors qu’on habitude de voir 1500€ à 2500€/an selon les copro. Nous faisons donc une économie de 1000€ si les charges restent à ce niveau. Cet économie permettrait de compenser les futures travaux qui permettront aussi revaloriser ce bien.
- On est conscient que le point sera "d’accepter" que les propriétaires majoritaires fassent la pluie et le beau temps dans cette copro Mais ils peuvent faire des travaux, nous resterons plafonnés à 3.95% du montant des travaux. Donc si les travaux se chiffrent à 100k€, nous devrons payer que 5k€.

Je commence à douter de l’honnêteté  du propriétaire majoritaire. La version du vendeur diffère de celle que m’a donné ce propriétaire majoritaire. et je trouve que sa version manque de cohérence par rapport à la situation. Je pense que c’est eux qui ne souhaitent pas faire les travaux, ce qui pourrait être logique lorsqu’on sait qu’ils sont investisseurs. Je tiens à vous informer qu’ils ont plus de 80ans.

Je tiens quand même à vous remercier encore une fois.

1/ S’il ne s’agit que d’une fenêtre à changer, ça ne me semble vraiment pas être un empêchement à l’achat. La locataire s’est rendue en mairie pour faire peur, c’est tout… Comme vous le dites, il faut vérifier la véracité de cette histoire.

2/ Pour les tantième

Sur le site :

Le cas du copropriétaire majoritaire : quelle conséquence sur les votes en assemblée générale ?

Je lis:

"L’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965 alinéa 2 dispose que « lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

Certains ont tenté de contourner le principe posé par l’article 22 en cédant des lots à un « acheteur » de complaisance, véritable « homme de paille » dans le cas d’une succession, avec pour finalité de  ne plus être soumis à la règle de réduction des voix.

Une telle pratique a été soumise au jugement de la cour de Cassation (Cass.20 juin 2006 n°05-15.255) qui a considéré que cette vente ne présente aucune utilité pour l’acquéreur et que l’intention de fraude à l’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965 constituait une infraction."

Il me semble que le cas de l’épouse ressemble à une "femme de paille"…

Même si vous êtes ultra minoritaire (après l’achat), ma lecture est que rien ne pourra vous être imposé étant donné le partages des droits de vote.

A creuser car je ne suis pas juriste…

Mc Candless : vous êtes contrôleur de gestion, vous avez, à titre professionnel, une certaine habitude des affaires, même si vous êtes plutôt dans les chiffres que dans le juridique.

Prenez du recul sur ce cas, comme s’il vous était présenté dans le cadre du boulot :

- déjà, vous signez un compromis en agence alors qu’il est recommandé un peu partout et sur ce forum en particulier de signer un avant-contrat chez le notaire, avec chacun son propre notaire, de façon à bénéficier des conseils et de la relecture de votre notaire.

- vous écrivez "Lors de la signature du compromis de vente, on s’est aperçu qu’il est écrit" : évidemment, si vous découvrez des choses au moment de la signature… Il est très fortement conseillé de se faire transmettre le projet de compromis au moins 24 heures (plutôt 48) à l’avance pour le relire attentivement, chez soi, à tête reposée, et avoir le temps de faire des recherches sur les points qui sembleraient douteux. Votre patron signe souvent des contrats qu’il vient de découvrir, ou bien y a-t-il des personnes qui les préparent et les relisent très attentivement avant qu’il les signe ?

- clause de non garantie des vices cachées : en tant que particulier, vous n’avez aucune raison d’accepter une telle clause. Cette clause peut vous coûter très cher si un vice caché se révèle après l’achat. Dans votre boulot, que penseriez-vous d’une telle clause dans un contrat proposé à votre entreprise, alors qu’elle n’a aucune raison de l’accepter et que de plus aucune contrepartie financière n’est proposée en échange d’une clause aussi défavorable ?

- 2 copropriétaires ou 3 ; blocage des travaux ou non ; travaux prescrits par la mairie qui portent sur une seule fenêtre vous dit le vendeur ; alors que l’autre copropriétaire dit plusieurs travaux, dont toiture et conduit de fumée.
Il y a une autre inconnue très importante que vous n’avez pas assez soulignée : bien établir, d’une part les dettes du vendeur envers la copro (ce sont ses dettes personnelles), et d’autre part les travaux qui restent à venir, qui n’ont pas encore été payés, et qui vont donc vous coûter cher à vous en tant que nouveau copropriétaire. Si les travaux ont été faits et que le vendeur a des dettes envers la copro, c’est favorable à l’acheteur ; si au contraire tous les travaux sont en attente, c’est défavorable à l’acheteur.
Ces renseignements oraux sont très probablement biaisés : le vendeur a intérêt à vous peindre le tableau en rose ; l’AI peut très bien déformer ou sélectionner les infos fournies par le vendeur et qu’il prétend vous retranscrire ; et l’autre proprio a intérêt à vous le peindre en noir.
Dans votre boulot, vous jouez souvent aux devinettes en fonction de versions orales contradictoires et biaisées, ou bien vous vous appuyez sur des écrits solides ? Vous n’auriez pas toutes ces inconnues si vous aviez obtenu les PV d’AG des 3 dernières années.

- sur la question de savoir si la possession de quelques appartements par la femme du proprio constitue une manœuvre pour contourner l’article 22 : ça ne peut être décidé que par un juge, qui a le pouvoir, s’il considère que c’est bien le cas, d’annuler une AG (et donc ses décisions). Encore faut-il que la raison de cet achat par la femme soit vraiment dans le but de prendre le pouvoir de l’AG ; si vous avez le malheur qu’il y ait une autre bonne raison objective pour ce montage, le juge validera l’AG. Allez-vous attaquer au tribunal toutes les AG à venir, pendant toute la période où vous serez propriétaire ? Frais d’avocat pour cela ? Ambiance entre copropriétaire, ambiance dans l’immeuble ?

- Les relations avec l’autre propriétaire majoritaire ont 99 % de chances d’être difficile. Au boulot, est-ce que vous recommanderiez à votre chef ou à votre patron de s’engager dans un contrat où votre entreprise est ultra-minoritaire, va devoir payer pendant des années des charges élevées, variables, imprévisibles, dictées par une instance de décision qu’elle ne pourra pas maîtriser, et en gros se fera rouler dans la farine et dicter sa loi par l’ultra-majoritaire ? La seule circonstance que le prix demandé pour entrer dans ce contrat est un peu moins cher que le prix habituel justifierait-elle de s’engager dans des relations contractuelles aussi compliquées et défavorables ?

- Dans votre boulot, quel avis donneriez-vous à une telle proposition d’affaires ? Transposez-là en un contrat équivalent pour votre entreprise. Par exemple par une règle de 3 entre le prix de ce bien immobilier, le CA de votre boîte, et vos revenus. Chiffres au hasard : votre employeur fait 10 M€ de CA ; vous avez 40 k€ de revenus nets annuels ; le bien coûte 250 k€ soit 6,25 ans de votre revenu. Que diriez-vous à votre patron s’il signait un avant-contrat de 62,5 M€, avant-contrat pas préparé par ses services mais qu’il a découvert 20 minutes avant de signer, avant-contrat bourré de clauses léonines, et cela pour acquérir une entreprise dont il a visité les locaux mais dont on refuse de lui transmettre les PV d’AG ?

Après, tout est faisable, en théorie. Même de remettre cette copro sur le chemin du bon sens et de la légalité. Même de faire les travaux indispensables tout en maîtrisant le coût. Mais au prix de combien d’efforts sur combien d’années ?

Revenez au bon sens et utilisez votre faculté de rétractation.

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2018 07h35)

Bonjour,

Pierrot31 a écrit :

Certains ont tenté de contourner le principe posé par l’article 22 en cédant des lots à un « acheteur » de complaisance, véritable « homme de paille » dans le cas d’une succession, avec pour finalité de  ne plus être soumis à la règle de réduction des voix.

Une telle pratique a été soumise au jugement de la cour de Cassation (Cass.20 juin 2006 n°05-15.255) qui a considéré que cette vente ne présente aucune utilité pour l’acquéreur et que l’intention de fraude à l’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965 constituait une infraction."

Il me semble que le cas de l’épouse ressemble à une "femme de paille"…

Il convient de ne pas aller trop vite en besogne…

Vous supposez qu’il y a eu une vente dans l’intention de contourner l’article 22 et rien ne le prouve à ce stade.

La femme du copropriétaire peut avoir acheté les lots à des tiers (dans le cadre d’un ramassage pour détenir l’ensemble des lots), les avoir achetés avant que son mari n’achète à un tiers l’ensemble de ses lots, que les achats soient antérieurs à leur mariage, qu’il s’agisse d’un remploi de fonds propres…

Seul un examen de l’historique de cette copro peut permettre de rassembler des informations permettant de soutenir une intention frauduleuse. Le fichier immobilier contient l’ensemble des informations nécessaires.

Canyonneur