Usufruit de SCPI pour utiliser d'anciens reports Scellier ?

FrankV · #1

Bonjour,
J’ai regardé les différentes discussions avant de poster ce message, mais sauf erreur cela n’a pas encore été abordé (pardonnez-moi si c’est le cas!).
J’ai acquis en 2011 un T2 sous le régime Scellier. Mon changement de profession et l’agrandissement de ma famille font que nous ne sommes presque plus imposables, aussi les deux dernières réductions d’impôts ne sont pas utilisées.. Elles ne sont pas perdues mais reportées pendant 6 ans. Ayant commencé à louer en 2013, il me reste encore 3 ans d’engagement de location, et les reports utilisables pendant les quelques prochaines années vont progressivement être perdus. Pour ne pas "perdre" ces reports (ou éviter le "manque à gagner" selon votre point de vue), j’ai pensé à acquérir des parts de SCPI en usufruit, sur une durée de 5 ans par exemple. De préférence avec une SCPI à gros rendement, et le plus diversifié possible géographiquement (je suis déjà pas mal exposé à l’immo français), j’ai donc pensé à Corum XL.
Les revenus générés seront donc taxés à 14% (notre TMI actuelle), mais l’imputation de mes reports anciens (environ 7500€, amené à grandir sinon) devraient permettre d’absorber ces impôts fonciers, me créant un revenu net intéressant avec un démembrement sur 5 ans pas exemple (sur la base d’un investissement de 5K à 10K€).
Je ne suis pas sûr du traitement des prélèvement sociaux, mais de ce que je comprends ils sont intégrés dans le calcul de l’IR final donc toute la fiscalité (qui est le principal problème sur ce type d’investissement) devrait être gommé dans ma situation.
De plus, vu les valorisations actuelles, je me dis que c’est une bonne solution pour me procurer des revenus sans subir d’éventuelles dévalorisations du prix des parts à l’avenir.
Qu’en pensez-vous? Ai-je oublié un élément important. D’autres personnes ont-ils pu "absorber" leur reports Scellier passés d’une autre manière, plus efficace?
Merci beaucoup !

Mots-clés : reports, scellier, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit

cat · #2

Pourquoi pas mais :
1/ je ne comprends pas l’idée de prendre une SCPI générant des revenus fonciers étrangers qui sont déjà imposés à l’étranger et génèrent peu (ou pas) d’imposition en France. Il vaudrait sans doute mieux une SCPI à bon rendement, générant des revenus fonciers français et avec un délai de jouissance réduit.
2/ vous allez être taxé plein pot dès que vous ne pourrez plus utiliser vos réductions d’impôt. Un usufruit sur 3 ans, si vous en trouvez, serait sans doute plus approprié.

Bien à vous,
cat

FrankV · #3

Merci cat,
Effectivement je vois que Corum Origin a environ 15% de revenus fonciers français, mais que Corum XL en a 0%. Je vais donc orienter mes recherches sur une autre SCPI. Le délai de jouissance court et la durée courte d’usufruit sont aussi des critères à prendre en compte dans ce cas, je suis d’accord, merci du conseil.

cat · #4

Suggestion : peut-être Interpierre France (Paref) ou Epargne Pierre (Voisin mais délai de jouissance de 6 mois). Après il faut voir également les clés proposées.

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