Comment acheter un immeuble à plusieurs avec des amis ?

Viciou a écrit :

Choix de structure envisagé

Afin d’éviter l’indivision, la création d’une personne morale nous semble obligatoire. Nous étudions ainsi la création d’une SCI à l’IS au vu de notre TMI. J’ai listé les contraintes/coûts suivants, et souhaiterais savoir si cela est exhaustif ?:
- Rédaction des statuts et coût si revu par un avocat;
- Nécessité d’un compte bancaire pour la structure;
- Assemblée générale annuelle;
- Tenue d’une comptabilité (budget d’environ un dimanche par mois + coût d’un logiciel comptable);
- Revue annuelle par un expert comptable (je me pose la question du coût?).

Stratégie

Après avoir étudié en détail les différents sites d’annonces, la rentabilité brute prévisionnelle tourne autour de 5,5% sans négociation. J’ai en tête la règle suivante si le bien est 100% financé par un emprunt sur 20 ans:
- A 5% de rentabilité brute, l’investissement paye l’amortissement du prêt;
- A 6% de rentabilité brute, l’investissement paye aussi les intérêts du prêt;
- A 6,5% de rentabilité brute, les charges de copropriété voir la taxe foncière sont payées;
- Au delà de 6,5% bruts, le cash flow tend à être neutre.

Un retour un peu terre à terre (en l’absence de données ’réelles’, difficile de se faire une idée précise), sur trois points précis.

Vous semblez vouloir faire la compta vous-même. Vous-même ou l’un de vos amis est-il suffisamment expert pour tenir une comptabilité d’engagement et ’assurer’ les formalités/règles fiscales de l’IS?

Sur vos estimations de rentabilité brute, comment arrivez-vous à dégager cette règle? Ça me semble être bien optimiste (notamment en termes de cash flow si 100% emprunté).

Sur un montage à trois amis, j’entends vos arguments (notamment, sauter le pas, points forts de chacun, diviser les tâches de gestion). Mais avez-vous réfléchit aux modalités de désengagement de l’un des associés dans 1 an, 5 ans, 10 ans? Comment voyez-vous ça?

Sur le compte courant d’associé : comme Bernard2k le rappelle :
- Il faut un écrit.
- Il y a effectivement un droit permanent au remboursement, quelque soit la situation financière de la société (rappelé par la Cour de Cassation : Cass. Com. 8 déc. 2009, n° 08-16.418).
- Cela étant dit, ce droit peut être aménagé avec des clauses appropriées dans les statuts et/ou dans la convention de CCA. Par exemple avec une clause de blocage des fonds (différer dans le temps le droit au remboursement de l’associé, prévoir un préavis etc.) ou de rétrogradation des fonds (par ex. en subordonnant le remboursement d’un associé une fois qu’un créancier ou qu’un groupe de créanciers seront intégralement payés ; par ex. l’emprunt).

Ce qui m’amène à la rédaction des statuts : AMHA, et à moins que l’un de vos amis ou vous-mêmes ne soyez un professionnel du droit, les faire rédiger par ce type de professionnel serait un investissement que je ferai, pour couvrir toutes les bases de façon ’carrée’. je ne le verrai pas comme une charge mais comme un investissement, pour éviter des incompréhensions / problèmes entre associés plus tard…comme par ex. avoir bien bordé ces histoires de CCA.

Bonsoir à tous et merci beaucoup pour vos retours très intéressants!

@Philippe30
Nous souhaitons effectivement faire un apport (montant non défini mais à minima à hauteur des frais de notaire). Nous nous porterons, en plus de la responsabilité des associés (à hauteur de leur quote-part) vis à vis des dettes de la SCI, caution personnelle. Pensez-vous qu’il y ait des difficultés particulières à obtenir un financement? Sachant que chacun des associés aurait la situation financière pour assumer seul et sans problème la totalité de la mensualité.
Concernant la fiscalité, le projet étant un portage long-terme, la SCI à l’IS nous semble toute indiquée.
Pour la SNC, les associés/gérants sont ils obligés de se verser une rémunération et donc d’être assujetti au RSI? L’idée est de laisser tout le cash au sein de la structure.

@carignan99
Comptabilité:
Nous souhaitons constituer une SCI à l’IS. Dans ce cas, nous ferons appel bien sûr à un expert comptable pour s’assurer du formalisme et de la justesse de la fiscalité. Cependant, dans un petit bien monolocataire, il nous semblait envisageable de réaliser la comptabilité mensuelle seuls (s’il il s’agit d’une dizaine d’écritures maximum par mois). Cependant nous ferons appel à un comptable si besoin.

Rentabilité brute:
Effectivement cela est très optimiste.

Sur un montage à quatre amis:
Oui nous y avons réfléchi et sommes en train de voir comment le formaliser.
Je pense qu’à minima il y aura une durée de détention minimum + un prix d’achat préférentiel pour les associés pour une sortie avant x années.
C’est aussi pour cela que nous envisageons l’achat d’un petit bien immobilier dont l’investissement sera très faible. Cela sera un bon test qui n’aura pas de répercussions importantes sur notre situation personnelle.

Le CCA:
Je suis tout à fait d’accord avec vous. C’est pour cela que je trouvais plus "sain" d’apporter une petite trésorerie à la constitution de la société afin d’éviter un CCA à court-terme. Cela représente même un risque pour la banque car il me semble que le créancier du CCA peut décider de mettre en défaut une SCI…
En plus des solutions évoquées, je pense que la capitalisation des CCA est la meilleure solution, si chaque associé contribue à hauteur égale (mais à des impacts fiscaux, il me semble).

Statuts:
Nous allons effectivement réfléchir à voir un professionnel, même si une bonne partie des articles peut être rédigée par nos soins.

@Bernard2K

Je suis tout à fait d’accord avec vous. Mon raisonnement est plutôt qu’il faille un minimum de 6,5% pour rembourser le prêt, et que c’est à partir de cette rentabilité que le bien paye ses autres charges, avant de finalement représenter un cash-flow neutre.
Nous sommes actuellement en train d’estimer les charges, et de voir comment les optimiser.

Je vous souhaite à tous une très belle soirée,
Viciou

Viciou a écrit :

@carignan99
Comptabilité:
Nous souhaitons constituer une SCI à l’IS. Dans ce cas, nous ferons appel bien sûr à un expert comptable pour s’assurer du formalisme et de la justesse de la fiscalité. Cependant, dans un petit bien monolocataire, il nous semblait envisageable de réaliser la comptabilité mensuelle seuls (s’il il s’agit d’une dizaine d’écritures maximum par mois). Cependant nous ferons appel à un comptable si besoin.

La quantité d’écriture n’est pas le propos - le propos c’est la qualité de la saisie puis de la sortie de la liasse fiscale et les procédures de communication (dans les les formes, en temps et en heure) avec le SIE. Mais si vous jugez que vous êtes capable de tenir la comptabilité d’une structure à l’IS et de réaliser les démarches avec l’administration fiscale, vous économiserez dans les 500 à 1k€au final en cash.

Viciou a écrit :

Le CCA:
Je suis tout à fait d’accord avec vous. C’est pour cela que je trouvais plus "sain" d’apporter une petite trésorerie à la constitution de la société afin d’éviter un CCA à court-terme.
Cela représente même un risque pour la banque car il me semble que le créancier du CCA peut décider de mettre en défaut une SCI…
En plus des solutions évoquées, je pense que la capitalisation des CCA est la meilleure solution, si chaque associé contribue à hauteur égale (mais à des impacts fiscaux, il me semble).

euh je n’ai rien compris.
Vous mélangez un peu tout là. Apporter une petite trésorerie peut être fait en compte courant d’associé. Capitaliser les CCA? Impacts fiscaux?
Si le mode de fonctionnement du CCA est détaillé dans les statuts ou annexé dans la convention idoine (par exemple en subordonnant le remboursement du CCA à celui de l’emprunt), je ne vois pas en quoi ça inquièterait le banquier?

@vicou

Dans une SCI vous êtes déjà responsable statutairement responsable des dettes à hauteur de parts sociales.
Pour la banque je vous rassure vous n’aurez pas la choix d’être caution solidaire.

Ces considérations de responsabilité sont un préalable et non un plus pour la banque.
Ensuite elle ce va regarder votre projet , votre situation financière , professionnelle et patrimoniale.

Dans le calcul du taux d’endettement , les banques retiennent 70 % des loyers , la décote étant attribué aux charges , frais , impôts etc ….

Le plus important n’est pas que chaque associé puisse prendre en charge le remboursement mais que votre projet soit viable et bénéficiaire en fin d’année.

Plusieurs fois j’évoque le calcul rapide des 10 % qui est la base de départ pour être positif mais il faut viser mieux.

Si votre projet est juste à l’équilibre alors il finira par vous couter en terme d’impôt , de vacances locatives , de réparations non prévues.
Si vous êtes largement bénéficiaires alors vous pourrez parer à tous problèmes et repartir sur d’autres projets sans soucis.

@CCA

Pour les CCA dans les statuts il doit être clairement les modalités de remboursements des CCA.
Le taux est inscrit dans les textes comme indiqué auparavant il est actuellement de 1.5 à 1.6 %
Avec ces éléments il n’est pas nécessaire de faire une convention ou autre acte , ça peux rassurer en cas d’apport important dans une structure dans laquel on est un associé simple.
Au niveau de mes SCI je suis gérant à tous les niveaux des SCI.

Je rémunère mes apports à 1 % c’est plus simple comme calcul et surtout je ne suis pas calé au variation annuelle des taux.

Cette rémunération à pour but de créer une charge raisonnable sur la SCI fille.

Les apports que j’ai fait moi même sur la SCI mère ne sont pas rémunéré afin d’éviter la fiscalité CSG et IRPP.

Actuellement je suis en phase de fin de revente de nombreux studios pour ne garder que les immeubles et j’achète progressivement des locaux commerciaux pour réduire progressivement le temps de gestion au minimum
 
Ensuite quand les remontés seront plus importants je pourrais reprendre les montants des apports sur les SCI.

En terme de fonctionnement , je vise à réduire progressivement la part locative en nom propre par des reventes.

Les immeubles seront revendus à partir de 3 ou 4 ans et tous basculera en apport sur SCI.

Actuellement le locatif en nom propre me rapporte largement de quoi fonctionner durant cette phase de restructuration sur les locaux.

Les apports permettent de doper la performance des locaux commerciaux qui sont  entre 8 et 10 % alors que sur l’habitation je tourne en moyenne entre 14 et 16 %.

Les SCI sont des structures civiles à la différence des autres type de sociétés de nature commerciale où l’aspect cotisation sociale est obligatoire.

Le montage SARL de famille à l’IR est fréquent pour louer en meublé et pour ne pas subir la plus value professionnelle et pour alimenter les cotisations retraites.
Les Sarl ont des obligations de cotisations sociales  à minimum suivant le résultat et celle ci augmente avec le résultat.

Soit on verse beaucoup ou soit on cotise peu sachant que le statut de rentier ne nécessite pas de percevoir une retraite.

Le montage SASU , SNC et SAS présente aussi des contraintes propres qui ne rentrent pas dans mes objectifs patrimoniaux.

J’ai une grande liberté de fonctionnement dans les SCI sans contrainte de cotisation sociale mais avec la possibilité de me rémunérer comme gérant.

Concernant la plus value professionnelle , j’ai analysé le sujet et je sais comment faire.

Même la revente du bien ne m’inquiète pas car il restera toujours quelque chose sur un bien payé par la location et sur lequel j’ai fait de la trésorerie mensuelle

Pour le choix de la forme juridique, si vous voulez faire de la location meublée, donc avec le statut LMNP (voire LMP si un jour vos recettes deviennent élevées) (Rappel : ce statut LMNP ou LMP s’apprécie au niveau de chaque foyer fiscal. Si vous le confondez avec la forme juridique, c’est que vous devez encore mieux vous former), oubliez la SCI (qui a plein d’inconvénients pour du meublé, voir ailleurs sur le forum), et il ne vous reste que la SNC ou l’indivision (de préférence avec une solide convention d’indivision) comme possibilités.

Avec la SNC : tous les associés sont responsables sur leur patrimoine perso (des dettes et erreurs de la SNC), la SNC pourra faire l’emprunt, une seule comptabilité à faire pour la SNC avec chacun déclarant sa quote-part, si jamais un des couples devait divorcer chaque conjoint conserverait ses parts (ou pourrait les revendre), il faut rédiger de statuts et payer quelques frais (publier au RC S comptes et rapports d’AG chaque année par ex).

Avec l’indivision : chacun n’est responsable que de sa part, chacun devra faire un emprunt (ça complique un peu la chose sans doute), au niveau comptabilité c’est des contraintes proches de celles avec la SNC, si jamais un couple divorce, ou veux vendre sa part, c’est sans doute un peu plus compliqué (et un peu plus couteux au niveau des droits de vente 7-8% vs 5%), mieux vaut rédiger une convention d’indivision solide (assez similaire aux statuts de la SNC), on échappe à quelques formalités et frais (pas besoin d’AG et de publier les comptes au RCS). 

Dnas tous les cas, en ce qui concerne les "sites qui s’occupent de l’administratif à notre place", vous devrez quand même faire l’effort de vous former et de tout comprendre (sinon, bonjour les surprises dans quelques années), et ceci aussi bien pour le montage initial que pour la gestion courante (tenue des comptes, bilans annuels, etc.). Pour 100€ vous n’aurez pas grand-chose…. Même pour 500-600€ ce sera une prestation "standard", sans doute bas de gamme, et vous risquez de changer souvent d’interlocuteur (mais ça vous entrainera à décrire régulièrement votre situation ;-).

Simple question :  quel est l’intérêt d’acheter à plusieurs ? D’accord vous augmentez votre capacité financière mais cela augmente-t-il le rendement pour autant?
Pire, lorsque les amis auront une stratégie d’allocations de leurs actifs différents (comprendre : quand ils voudront acheter leur résidence principale pour y mettre leur bébé), ne prenez-vous pas un risque conséquent de vente forcée, conflit potentiel,…
En d’autres termes, le jeu en vaut-il la chandelle?

Bonjour,

nous allons créer une société entre amis dans le but d’acquérir un immeuble en location meublé.
serait-il possible d’un point de vue fiscal de faire un comparaison entre IS et IR en BIC, notamment au niveau des charges déductibles ?

Bonjour,
Je suis désolé mais votre approche manque de maturité. Un investissement se réfléchit et nécessite une étude approfondie, une étude de marché, des objectifs.
Là vous venez la bouche en coeur demander conseil sans que l’on connaisse vos revenus, sans rien savoir sur vous hormis qu’avec une amie vous voudriez vous lancer, crédit pas crédit ?
Je suis désolé mais nous n’avons pas à aller à la pêche aux renseignements à votre place et le meilleur conseil que j’ai à vous donner est :
N’investissez pas dans l’immobilier, surtout pas en ce moment et surtout pas avec "une amie".

je remercie Mr surin pour son accueil chaleureux .

je ne voulais pas rentrer dans les détails  pour ne pas avoir un post multiréponses:

Sinon la pierre papier (SIIC ou SCPI) sera plus adapté

.

merci de votre réponse .

en fonction , je pencherai  pour un studio meublé ou alors box

Message édité par l’équipe de modération (01/05/2020 15h54) :
- correction de balises Quote

figou13 a écrit :

J’ai très bien compris que vous ne vouliez pas me répondre.
alors laissez tomber ne me repondez pas et ne m’agressez pas.

Si vous considérez cela comme une agression, que devrait dire les membres du forum ?

Vous arrivez en nous disant en gros que le livret A ne rapporte pas assez que vous voulez de l’immobilier et vous nous demandez de faire le boulot à votre place.
C’est insultant pour les personnes qui font l’effort de faire des sujets récapitulatifs, de partager leurs expérience, etc.

Et quand on vous dit qu’il va falloir bosser pour monter en compétence en immobilier, vous estimez qu’on vous agresse.

Bref, l’immobilier c’est pas un sujet simple, après 5 ans de location je viens de me faire allumer sur la hauteur des fenêtres dans une location (ce qu’il m’a valu une suspension de CAF pour 1 ans).
Donc si vous n’êtes pas apte à être autonome pour apprendre et éviter les problèmes, je vous déconseille l’immobilier.
Car pour un bailleur, une erreur, ça peux vite coûter cher!

L’indivision reste le plus simple tout en permettant de conserver la fiscalité LMNP.

Bonjour à tous,

Je souhaite investir dans un immeuble de rapport avec un associé qui est basé en France salarié du privé. Moi-même étant expatrié à Hong Kong, non résident fiscal.

Nous souhaitions initialement acheter le bien via une SCI, mais il s’avère très difficile d’obtenir un prêt dans cette situation. Nous nous tournons alors vers un achat en indivision pour ce projet.

L’objectif est de leverager au maximum notre capacité d’emprunt pour démarrer une création de patrimoine. Et commencer à créer des revenus passifs.

Voici un bref descriptif de la situation:

- mes revenus sont ~5k euros par mois, net après impôt
- pas d’autre crédits en cours
- loyer de 600 euros pas mois

- mon associé a des revenus ~2.5k euros pas mois, net apres impôts
- loyer de 400 euros
- crédit étudiant

Pouvez-vous nous donner des conseils/avis sur l’achat en indivision sous LMNP dans cette situation? Ou un autre montage fiscal qui vous semble judicieux pour ce projet.

Meme si les revenus de l’immeuble seront ~37k euros par an, pouvons nous quand meme utiliser le régime LMNP ? J’ai cru comprendre que l’une des conditions était d’avoir 23 000 € de revenu maximum par foyer fiscal.

Merci par avance!

Ci dessous notre modélisation du projet, les 7 appartement seront occupés lors de l’achat (meublés):

Dernière modification par rogermichel (05/08/2020 12h01)