Synx : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, passage en LMNP)

Bonjour
Suite à mon premier achat je vous consulte pour mon second projet ayant quelques doutes sur celui-ci.

VOTRE PROFIL

Homme pacsé de 27 ans, je suis militaire et gagne actuellement 30k par an, solde amené à évoluer d’environ 200 euros tous les ans jusqu’à environ 5K mensuel dans 10 ans. Ma compagne en dernière année de formation infirmière va bientôt gagner environ 1500 euros par mois. Nous logeons actuellement dans un T3 loué 750 euros par mois.

Investissant à 2 nous avons déjà investi en juin 2017 dans une maison que nous avons divisé en 3 appartements : emprunt 110% de 145K euros 60K pour la maison + 75K de travaux sur 18 ans loué vide avec comme résultat actuellement : mensualité de 800 euros (PNO+Emprunt+Assurance emprunteur) et 1125 euros de loyer hors charges. Ayant investi dans ma ville natale, des personnes de confiance s’occupe pour nous de la gestion de ce projet.

Ma compagne attendant un enfant nous supposons que notre capacité d’emprunt diminuera dû à l’augmentation de part et donc la diminution du reste à vivre. Pour cette raison et grâce à la bonne santé financière de notre premier projet depuis plus d’un an nous souhaitons rapidement nous lancer sur un second.
Malheureusement pour compliquer la chose due à mon métier de militaire nous avons plusieurs contraintes : En tant que militaire je bouge beaucoup, après 2 ans dans le sud-ouest nous voici dans le sud-est pour 2 ans (encore 1 année devant nous) pour ensuite être muté à coté de Strasbourg pour plusieurs années (environ 5 ans).
Pour toutes ces raisons nous avons pour objectif de trouver un projet viable rapidement sans gros travaux et déléguer la gestion à une agence.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Investisseur débutant je me documente beaucoup, autant sur ce site que dans des bouquins. Ayant déjà investi une fois dans un premier projet je dispose maintenant d’une petite expérience sur laquelle m’appuyer.
Actuellement pas mal de temps libre dans mon boulot.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Haut de maison de ville sans syndic et sans charge constitué de 5 appartements dont 4 déjà loués vide.
Les appartements sont actuellement mis en gestion locative dans une agence et les locataires sont tous couvert par la GLI.
2 T1 de 20 m2 : 1 loué 250 euros par mois et 35 euros de charges l’autre laissé vide actuellement pour les visites et le vendeur qui l’utilise de temps en temps.
2 T1 de 25 m2 Actuellement loués 280 euros par mois et 35 euros de charge
1 T2 bis de 60 m2 Actuellement loué 440 euros par mois et 60 euros de charge.
Rez de chaussée appartenant à un huissier de justice partant en retraite dans 3 ans.
Chauffage électrique
Année de construction : 1948
Sous compteur d’eau et d’électricité sur chaque appartement.
L’ensemble est sain, toiture vielle mais en bonne état, et électricité pas entièrement aux normes nécessitant une remise aux normes si je souhaite installer des compteurs EDF.

D’après le propriétaire il y aurait possibilité d’augmenter les loyers de chaque appartement de 100 euros sans aucun souci. Dans la réalité pour avoir étudié le marché pendant environ 3 mois une augmentation d’au moins 50 euros est réalisable sans aucun souci. Plus serait certainement faisable mais je préfère ne pas me baser dessus pour mes calculs. Il n’y a actuellement pas d’offre de studio sur de si petites surfaces dans cette ville à des prix aussi bas.
Pour tester le marché j’ai réalisé une fausse annonce du studio non loué avec des photos plutôt moches en augmentant le loyer de 30 euros, j’ai eu 4 personnes intéressés en une journée.
Les appartement étant actuellement aménagés au minimum, pas du tout mis en valeur et non meublés, je pense qu’après avoir meublé les appartements et changé un peu la déco je pourrai augmenter chaque loyer d’au moins 50 euros sans problème.

LOCALISATION DU BIEN

Dans le centre-ville d’une commune du Var, le parking le plus proche se situe à 100m.

RENTABILITÉ DU BIEN

Coût du bien : Mis en vente à 189K FAI
Offre accepté à 162K + 14K de frais de notaire = 176K
Loyer déjà pratiqué sans aucune vacance ou presque : 1500 euros

Après amélioration des appartements et le passage en meublé au fur et à mesure des départs des locataires :
T1 20m2 : 300 euros HC x2
T1 25 m2 : 330 euros HC x2
T2bis 60M2 : 500 euros HC
=1760 euros loyer mensuel
Frais de gestion envisagé : 7%
GLI : 3%
Coût des meubles en prenant large : 10 000 euros
Coût des travaux en prenant large : 5000 euros dans le cas où je ne peux pas les réaliser moi-même. (Peinture + Amélioration des cuisines et sdb)
TF : 1600 euros

D’après le site Rendement Locatif :
En prenant des frais de comptable + gestion locative + GLI
Rendement brut 10,93%
Rendement net en lmnp au réel 8,15%

FINANCEMENT DU BIEN

Je vais rechercher un emprunt 110% de 192 000 euros sur 20 ans ou 18 avec mensualité modulable au crédit agricole comme j’ai fait pour le premier emprunt.
Je vais certainement devoir faire passer ce projet comme ma future résidence principale afin d’effacer mon loyer de 750 euros.
Trésorerie de 30k euros en cas de soucis.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Actuellement exploité en location nue, le propriétaire fait des régularisations annuels pour ce qui est de l’électricité et de l’eau à l’aide des sous compteurs. Fonctionnement illégal si j’ai bien compris.
Ce second projet nous faisant dépasser le plafond de 15000 euros et surtout au vu de la surface des appartements je pense passer les appartements en meublé au fur et à mesure des départs des locataires.

CASH FLOW

Cash flow positif : 379 euros

POINTS POSITIF

Ce bien me semble intéressant au vu de sa localisation et de mon étude de marché, je pense que je n’aurai pas de souci pour trouver des locataires et augmenter le montant des loyers. Peut-être même plus que mes prévisions.
La rentabilité me paraît bonne et suffisante pour permettre une gestion à distance sans trop de problèmes.

POINTS NEGATIF

Le passage des appartements en meublé : il est possible que des locataires ne partent pas dans l’année et que je doive revenir de Strasbourg pour meubler les appartements.
N’ayant jamais exploité d’appartement en LMNP au réel, le passage des appartements au fur et à mesure des départs des locataires va compliquer cette gestion.
Et le plus gros point négatif pour moi : les appartements n’ayant que des sous compteurs et la régularisation annuel de la consommation personnelle étant illégale (revente d’électricité interdite) j’ai peur d’une surconsommation des locataires qui pourrait plomber ma rentabilité.

CONCLUSION

J’attends actuellement les factures d’électricité du propriétaire pour avoir une moyenne de la consommation des locataires. D’après lui les charges actuels suffisent à couvrir les frais. De mon côté je pense augmenter les charges à 50 euros par mois pour les studios.
J’attends également les diagnostiques obligatoires afin d’avoir une meilleure idée de l’état de l’électricité ainsi que les rapports de gestion de l’agence s’occupant actuellement des locataires.
Pour ce qui est de la gestion comptable, du fait de mon métier qui me fait bouger énormément je pense souscrire à une offre internet : contalim ou jeeclaremonmeublee.com en ne prenant pas le premier prix mais l’offre avec accompagnement pour m’assister dans mes premiers pas.

C’est maintenant avec du recul et une meilleure compréhension de l’immobilier que je comprends la pertinence de certains commentaires que j’avais eu sur ma première étude de cas concernant mon premier projet.
C’est donc avec hâte que j’attends vos avis sur ce projet. Si vous avez des retours d’expérience sur contalim ou jedeclaremonmeublee.com je suis preneur également.

Merci à vous et je vous souhaite une bonne réussite dans vos investissements.

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)