Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?)

Avez-vous lu la section "par où commencer?

LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…

Basht a écrit :

Si je comprend bien, je peux passer au réel dès que l’on veut.

Normalement lorsque l’on choisit un régime, on s’engage à le suivre 3 ans minimum, puis celui-ci est reconduit tacitement. Vous ne dites pas depuis combien de temps vous exploitez ce logement. Durant ces 3 premières années, vous ne pouvez en principe pas en changer (sur dérogation, en écrivant au impôts et remboursant les avantages que cela vous a offert)

Basht a écrit :

travaux (façade cette année 2000€): est ce une déduction directement ou peut on l’amortir ?
charges ? (si supérieur à zéro malgré les charges du locataire ?)

L’un comme l’autres sont des charges déductibles de l’exercice

Basht a écrit :

Amortissement du bien : si je comprend bien, pour un appart à 80K, je pourrais par exemple l’amortir sur 20 ans, soit 4000€/an

Comme on vous l’a déjà dit, c’est plus compliqué mais en cherchant un peu sur le forum vous aurez toutes les réponses.

Basht a écrit :

amortissement du mobilier: 4000€ sur 5 ans, 800€/ans

Sans factures, aucun amortissement possible (cela serait un peu facile)

Basht a écrit :

Expert comptable (environ 400)

Pour 200/250€ an, vous pouvez en trouver un excellent en ligne

Basht a écrit :

Je n’ai jamais amorti le bien pour le moment, puis je commencer à n’importe quelle moment ?

Oui mais cela dépend depuis combien d’années vous exploitez ce bien, ainsi que sa durée de détention.
Si vous avez ce bien depuis pas mal d’années (le nombre est discutable, idéalement >8/10ans) vous pouvez même mettre en place une piste particulièrement intéressante, c’est de partir sur une nouvelle estimation plutôt que du prix d’acquisition du bien (il faut évidemment que votre bien ait prit de la valeur). C’est possible avec une estimation d’agence idéalement (pour ne pas être discutée par les impôts) complétée par une autre d’un notaire.

Basht a écrit :

L’année prochaine, les façades seront refaite (déjà voté, 2000€). Est ce possible de déduire cela directement comme des travaux ? Dans l’amortissement du bien ? ou impossible à déduire ?

C’est une charge déductible au moment de sa facturation (comme toute charge) je ne souvient plus si elle est déduite immédiatement ou ventilée sur plusieurs années (quelqu’un peut-il préciser ?)

Basht a écrit :

Dans le cas de l’acquisition d’un second bien, les déficits fonciers d’un bien peuvent t’il créer du déficits pour le second ? ou chaque bien est il indépendant de l’autre ?

Le déficit foncier existe au foncier en non pas en LMNP. Mais l’ensemble des amortissements et charges se cumulent lors de la déclaration annuelle d’imposition, quelque soit le nombre de biens.

Basht a écrit :

Si ce raisonnement est bon, j’ai bien tout intérêt à passer au réel ?

On vous laisse faire les calculs

Je suis dans le même cas que vous mais j’ai abandonné l’idée de passer au réel au vu du gain qui me semblait faible (mes loyers sont tout de même plus faibles).

Est-ce qu’il n’y a pas une erreur dans votre calcul et le dernier bilan devrait plutôt être :

BILAN = 6840 - 312 (nouveau impôt réduit) - 500 (TF) - 100 (ANO) - 400 (comptable) = 5528 €

Soit un gain de 5528 - 5173 = 355 euros ?

Bonjour,

Tout d’abord merci pour vos réponses qui m’ont bien éclairé et conforté dans ma compréhension ce que j’ai pu lire sur le forum.

Pour le moment, en gardant 1 seul bien, je n’ai pas d’intérêt de passer au réel, sachant que le résultat est plus ou moins identique qu’au forfait.

Du coup ça ne gênera pas de partir sur un second investissement au réel celui ci.

Je décrirai ce nouvel investissement des que j’aurais un peu plus de concret

Bastien