Achat LMNP en fin d'année mais locataire en début d'année : quelles déclarations ?

Ced65 · #1

Bonjour,

Je me permets de vous poser une question un peu technique par rapport aux déclarations fiscales en LMNP.

J’ai acheté un appartement le 30/11/2017 et y ai effectué quelques travaux.

J’ai signé le premier bail en meublé le 03 janvier 2018, donc pas de revenus en 2017.

Est il nécessaire de faire une déclaration pour les 31 jours de 2017 pendant lesquels j’ai possédé l’appartement sachant qu’il n’y a eu aucun revenu ( et donc de payer un comptable + CGA ) ?

Je précise que sur le POI j’ai mentionné comme début d’activité le 30/11/2017 afin de pouvoir déduire les frais liés à l’achat et aux travaux.

En vous remerciant pour vos réponses.

Mots-clés : comptable, déclaration fiscale, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

cricri77700 · #2

Le début d’activité c’est l’entrée de votre premier locataire donc ce qui figure sur le bail et non depuis la détention du bien en question.

Ced65 · #3

Il m’a été indiqué qu’en LMNP, le début de l’activité était la date d’achat,permettant ainsi de déduire les frais liés à cet achat… Et aux éventuels travaux !

lachignolecorse · #4

A faire confirmer par un ec, il faut faire une déclaration pour 2017. Il n’y aura pas de recettes mais toutes les charges (fn, travaux) passeront en déficit reportable.

Bernard2K · #5

Pour moi l’"entreprise" LMNP démarre à la date d’achat, donc peut commencer à comptabiliser des charges. Par contre, nuance, l’amortissement du bien ne démarre qu’à la mise en location effective. Déjà discuté longuement dans un autre fil.

cricri77700 · #6

Ah, le greffe m’avait dit que c’était a la date ou le local était exploité a l’époque soit l’entrée du locataire.

Mais bon encore une fois il faut toujours vérifier ce que nous dise les "professionnels"

Pour être concret cela ne va pas vous changer grand chose et vous ne serez pas redresser pour ça.

Je trouve ça bizarre car on peut acheter un appartement et hésiter sur la fiscalité puis après les travaux choisir le statut LMNP par exemple.

lachignolecorse · #7

Je pense que sur ce point, c’est à votre EC de répondre.

Si vous ne faites pas de déclaration en 2017, vous pouvez éventuellement revaloriser le bien à son prix d’achat (hors frais d’agence et de notaire) majoré des travaux. Donc ça revient au même.

Par contre, pour les frais de notaire et d’agence, peut on les imputer alors qu’ils ne sont pas sur la même période fiscale?

Le gain n’est que du montant de la prestation de l’ec si vous ne faites pas de déclaration en 2017.

cricri77700 · #8

"Par contre, pour les frais de notaire et d’agence, peut on les imputer alors qu’ils ne sont pas sur la même période fiscale?"

Oui si le logement a été louer en lmnp directement après les travaux.
Sinon c’est non si il y a eu un autre usage avant.

Concernant le début d’activité, j’ai retrouvé l’info :

A la signature du l’acte authentique chez le notaire, si le bien est déjà loué meublé ou si l’acheteur a l’intention de le louer en meublé après son acquisition.
A la signature du premier bail en location meublée, s’il s’agit d’un bien que le propriétaire possède déjà, mais ne le louait pas meublé jusque là.

Donc c’est bien quand le bien est loué.
Si travaux c’est à la date de l’entrée du locataire sinon c’est a la date de la vente puisque vous aurez des loyers lorsque vous serez propriétaire.

skepalm · #9

Cricri,

Il me semble que vous ne tirez pas les bonnes conclusions du texte que vous citez.
"Si l’acheteur a l’intention de le louer" ne veut pas dire au premier locataire.
Le fait de faire des travaux peut s’avérer nécessaire pour la location. Il s’agit donc de dépenses engagées en vue d’obtenir un revenu, ce qui est déductible.

Il y a la même problématique avec les revenus fonciers.

Cordialement

julien · #10

Pour moi (et les discours d’EC que j’ai eus), la date de début d’activité déclarée ne doit pas être postérieure à l’achat du 1er bien, faute de quoi il n’est plus possible de déduire frais de notaire et éventuels frais d’agence pour ce bien.

cricri77700 · #11

En effet bien vu.
J’ai vraiment du mal avec le français… malheureusement ma limite.

Ma première acquisition j’avais fait les travaux et mise en location sur la même année donc pas de problème.

Mais j’ai démarré l’activité lors de l’entrée de mon premier locataire.
Le greffe ma induit en erreur ?

Depuis 2 ans je reverifie tout derrière tout le monde car le professionnalisme n’existe malheureusement plus.
Encore un exemple avec le greffe pour ma part…

Mais es-ce encore une question d’interprétation ? Car j’ai mis 3 mois pour faire les travaux et lors de la signature, l’appartement était donc vide et j’apprenais la fiscalité pendant cette période associé au travaux.
Je peux donc rentrer dans la deuxième case de la citation….

Mais je pense que c’est pas important si tout est réalisé sur la même année fiscale.
Par contre à cheval , il faut être sûr de faire le projet en meublé pour inclure les travaux de l’année passé sans location.

rlermi · #12

Bonjour à tous,
Je me permets de remonter ce post.
J’ai signé une promesse de vente début décembre 2018 pour un appartement que je compte louer en LMNP : ça sera mon second LMNP.
J’ai donc dépensé 450€ de frais de de promesse de vente. Et ça sera tout pour 2018.
Je signe la vente dans un mois (fin février 19).
J’aimerais pouvoir faire glisser cette dépense sur 2019 et ne pas avoir à déclarer un résultat 2018 sur lequel il n’y aurait que cette charge là.
Pensez vous que ça soit possible ?
Je vous remercie d’avance pour vos conseils.

Iomipom · #13

Bonjour,

Dans votre situation, je suis tenté de vous répondre par une question : dans la mesure ou vous avez un premier bien en LMNP, donc déjà une 2031 à remplir, pourquoi ne pas intégrer ces 450€ dans votre 2031 ?

Je doute que vous soyez embêté dans la mesure ou c’est réellement une charge inhérente à votre activité de LMNP.

dav13 · #14

moi j’intégrerais ces 450euros aux frais de notaire, banque etc… et ferais une Immo "frais d’acquisition" dont l’amortissement commencera a l’entrée du 1er locataire.
de toutes façon vous n’aurez le décompte du notaire que mi 2019, les 450 euros correspondent a une avance sur honoraire (compte 401 = compte fournisseur) il ne constituera une charges ou une Immo qu’au moment ou la facture sera émise.

lachignolecorse · #15

rlermi a écrit :
J’ai donc dépensé 450€ de frais de de promesse de vente.

Vous n’avez rien dépensé. C’est juste une avance sur les frais notariés que vous paierez en février (les 450€ se deduits dans l’appel de fonds). Vous deduirez sur l’exercice 2019 la totalité des frais notariés si vous êtes au réel.

rlermi · #16

Je déclarerai donc cette charge en l’intégrant aux frais de notaire 2019.
Je vous souhaite un excellent week end,
Romain

Patrimony · #17

Bonjour,

Dans pareille situation, acquisition le 16/11/2018, puis travaux et location le 26/01/2019, donc date de début d’activité au 16/11/2018.

L’expert comptable prévient qu’il y aura de la comptabilité sur 2018 et de facto des honoraires à lui verser.

Sebdu66 · #18

Mais il y aura aussi la constatation de la charge des frais de notaire reporté à l’année suivante vu qu’il n’y aura aucune recette. Cela évite que ces frais (3900 € pour mon cas) ne passent à la trappe !

Ma première intervention ! Youpi !

Nicofoule · #19

Bonjour,

J’ai parcouru les différentes discussions sur le sujet mais certaines sont contradictoires. Je vous expose mon problème.

Je vais acquérir un bien immobilier aux alentours du 15 décembre 2019, en vue d’une location meublée via le mécanisme du LMNP au réel en 2020.

Date d’achat : 15 décembre 2019
Date début des travaux : 01 Janvier 2020
Date du début d’activité : 01 Mars 2020

Mes questions sont les suivantes:

1. Si j’achète le bien en 2019 et n’effectue aucun travaux, aucune location, et donc aucune transaction, vais-je pouvoir amortir mes frais de notaire au 01 Janvier 2020?

2. Au contraire, l’amortissement doit-il impérativement commencé à la date d’acquisition du bien? et ainsi, dans mon cas, devrais-je réaliser obligatoirement réaliser une clôture de bilans au 31 Décembre 2019?

Pour ma part, étant donné que je n’aurais réalisé aucune transaction (travaux, locations etc), je pense que le début d’amortissement de ces frais de notaire commencera au 01/01/2020, date de début des travaux -> je me trompe peut-être.

Je vous remercie par avance pour votre aide, qui je pense aidera d’autres personnes dans mon cas.

Belle journée,

Cordialement,

Nicolas

Message édité par l’équipe de modération (27/10/2019 02h26) :
-sujet déplacé (la même question revient régulièrement sur le forum, évitons d’ouvrir chaque fois une nouvelle discussion…)

lachignolecorse · #20

Voir ici

Il me semble logique que le début de l’activité soit à l’achat du bien, quitte à devoir faire un bilan avec juste les frais notariés qui seront reportés en charges l’année suivante. Si vous démarrez à la mise en location, un comptable rigoureux ne pourra pas prendre en compte les factures antérieures à cette date (frais notariés, travaux).

La personne qui pourra vous renseigner au mieux est votre expert comptable car c’est lui qui va faire votre bilan.

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