Comment placer 100 000 € pour une retraitée ?

Effectivement c’est un peu étonnant de leur part; peut être qu’ils sont habitués à avoir des clients qui recherche de la rentabilité court terme et donc que cela biaise leur conseil.

Cela étant dit je n’ai pas non plus eu encore suffisamment d’échange approfondi pour vraiment me faire un avis sur leur prestation. Je pense les rencontrer d’ici fin mars. Je ferais éventuellement un retour là dessus.

OnclePicsou a écrit :

Concernant les REIIT l’imposition est bien "TMI +PS" ou "PFU" ?
Avec un TMI de 14% on s’approche des 30% au total. Du coup l’imposition seraient identiques entre des SCPI ou des REIIT où bien je me trompe ? Peut être avec le jeux des impositions à l’étranger.

REIIT sur CTO :  Flat tax de 30 % sur dividendes versés

SCPI : 14 % + 17,2 % = 31,2 % sur une base plus élevée que celle réellement perçue du fait du report à nouveau et de provisions pour gros travaux (les loyers déclarés sont plus élevés que ceux réellement perçus) pour les revenus de source française.
Par contre pas de prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère (pour ma part je dois systématiquement en réclamer le remboursement chaque année ce qui finit par être lassant et agaçant)

Dernière modification par Franck059 (13/02/2019 16h49)

Voici quelques nouvelles concernant la somme à placer pour mes parents. Après discussion seul 40/45k€ seront placés en SCPI. Le reste ira sur en épargne de précaution sur un livret A ou en AV.

Concernant le choix des SCPI, j’ai rencontré la conseillère des centralescpi hier.

Nous sommes d’accord sur une ligne PiereVal santé à hauteur de 33% et sur du Corum origin, même si elle privilégierai Corum XL pour son côté plus prometteur.

En revanche elle me conseille de prendre du Epargne Pierre  à la place d’Immorente.

Difficile de résumer une très longue discussion en quelque lignes, mais ce que je comprends c’est que le conseil donné est de viser d’entrée de jeux des scpi avec un meilleure rendement que la moyenne du marché (4,35% en 2018). Bien sur ce n’est pas le seul critère de sélection à prendre en compte (TOF, qualité du patrimoine..)

Du coup j’arriverai à cette répartition :

Corum Origin : 33%
TOF de 99.5% et TVDM 6.14%
Gestionnaire : Corum (pour son rendement)

Pierval Santé : 33%
TOF de 97.7 et TDVM de 5.05%
Gestionnaire : EAM
Secteur de santé et patrimoine europeen

Epargne Pierre: 33%
TOF de 98,84 et TDVM 5,97%
Gestionnaire : Voisin/atland

Edit : correction de certaines données en fonction des remarques de KC44

Dernière modification par OnclePicsou (22/02/2019 18h16)

Vos "TDVM" sont soit faux, soit pas à jour.
Pour Pierval c’est 5,05%.
Pour Corum Origin vous avez repris le taux 2017, en 2018 elle a distribué davantage, même si ce n’est pas amené à se reproduire puisque tout le RAN a été distribué.
Pour Epargne Pierre c’est bien 5,97%.

Oubliez les arguments du vendeur commissionné et tâchez de faire votre propre choix, il vous appartient.

Suite aux diverses remarques de chacun :

Je vais effectivement remplacer la ligne "Epargne Pierre" au profit d’Immorente afin d’avoir une SCPI historique qui a prouvé sa bonne gestion dans la durée.

On pense que ca renforce le credit d’une SCPI lorsqu’elle est en place depuis des decennies, par rapport a une SCPI recente.
Est-ce pertinent, une donnée parmis d’autres ou un argument decisif ? Une vieille SCPI "ayant fait ses preuves" peut commencer a decliner tout autant qu’une SCPI + fraiche, etre victime d’une baisse de TOF difficile a prevoir, personnellement je n’ai pas trop regardé ca au moment d’acheter un peu d’epargne pierre et d’immo-placement.
Voisin place ses 3 SCPI dans le top 10 des rendements, c’est quand meme a noter, et je pense que le bon rendement d’epargne pierre compense l’eventuel risque du a sa jeunesse, a estimer qu’il existe
Epargne Pierre est tres recente mais Voisin gere plutot bien Immo-placement depuis 1968, et Remusat depuis 1989.
Si on s’interesse a cette SCPI, on peut aussi regarder l’action Fonciere Atland, dont Voisin est une filiale.
Apres, je ne peux pas parler d’Immorente que je ne connais point. Mais prenez bien votre temps et pesez le pour et le contre, par exemple la jouissance d’epargne pierre (6 mois) peut etre genante pour un retraité.

Oui mais je trouve justement que ces incertitudes peuvent etre aussi un avantage : les fruits de la vieille SCPI seront ceux qu’engendre un patrimoine deja constitué de longue date, quasi immuable et donc a faible adaptabilité
Alors que la jeune SCPI peut effectuer des achats + opportuns, tenant compte du contexte actuel, la ou l’ancienne peut etre "coincée" par des investissement qui ne sont plus a la mode, de part l’emplacement, les normes, la perennité de l’activité economique (que la jeune pourra -en principe- mieux prevoir ou anticiper).
Je pense que la qualité de l"equipe de gestion est essentielle, et que l’ancienneté n’est pas forcement un atout, sinon que le patrimoine est deja connu.
Certes la variance des rendements sera + contenue que celle d’une jeune SCPI…mais ca ne garanti pas grand chose, regardez les vieilles SCPI parisiennes, les rendements passent en dessous de 4%, certes avec peu de fluctuations a venir mais sur les 15/20 prochaines années, je vois mal les TRI de Corum ou EP en dessous de ces SCPI.
Je comprends que ce soit moins rassurant d’acheter une jeune SCPI, mais en l’occurence, EP a deja une equipe qui a fait ses preuves et achete essentiellement en regions ou les rendements sont un peu au dessus de Paris/RP.
Le rendement n’a pas baissé alors qu’il y a eu bcp de souscriptions en 2018 .
Ce qui me ferait reculer est un TOF un peu elevé, qui ne peut que se degrader (logique vu sa jeunesse), et une carence un peu longue, apres, on peut aussi s’attendre a ce que le rendement baisse un peu sur les prochaines années avec un peu + de variations que d’anciennes SCPI.

Pour compléter mon propos initial, il ne s’agit pas pour ma part d’opposer particulièrement les SCPI récentes (j’ai un avis plutôt positif sur les 3 cités par OnclePiscou) aux SCPI anciennes dans leur ensemble.

Par rapport aux autres SCPI (anciennes ou récentes), Immorente présente les 2 particularités suivantes :
* c’est (et d’assez loin) la SCPI qui a le patrimoine le plus diversifié en nombre d’actifs (+2000). Je n’ai pas vérifié pour la diversification des locataires mais je pense qu’Immorente est bien positionné également;
* c’est la SCPI qui a le patrimoine le plus diversifié en terme de typologie d’actifs (même s’il est vrai que les commerces pèsent le plus lourd dans le portefeuille).
A ce titre elle n’a, à mon avis, pas d’équivalent sur le marché des SCPI en terme de mutualisation du risque. On peut probablement trouver à redire dans sa gestion mais je constate que cette gestion (arbitrage, travaux, nouveaux investissements, relocation, …) permet de maintenir le TOF à un niveau toujours raisonnable (ce qui n’est pas une caractéristique partagée par toutes les SCPI anciennes!).

La diversification à l’étranger côté Immorente n’étant pas au niveau de celle proposée par Corum Origin, je trouve par exemple que ces 2 SCPI se complètent dans un portefeuille.

Bien à vous,
cat

Springle, pour obtenir un petit complément de revenu régulier sans s’embêter à faire des rachats et surtout avoir une liberté totale dans le choix des SCPI, j’aurais plutôt tendance pour ma part à l’inciter à prendre les parts de SCPI en direct.

Concernant les avantages fiscaux de l’AV, le point de départ est bien l’ouverture du contrat, indépendamment des versements et rachats effectués par la suite.

- Mer.ci à vous. Je vais retravailler le sujet SCPI en direct vs assurance vie du coup et continuer à réfléchir

- Pour les foncières, je ne me voyais pas embêter ma mère avec un CTO et trouvais compliqué de réaliser des retraits programmés mais j’ai vu qu’il y avait possibilité d’avoir des titres en direct sur linxea spirit dont des foncières donc probablement par ce biais.

- pour les arbitrages, vous avez entièrement raison. La raison voudrait notamment qu’elle vende la résidence secondaire pour obtenir des liquidités et les placer comme le capital sus-décrit. Mais pour le moment elle continue d’aller régulièrement dans sa RS hors saison et la loue en pleine saison. Et surtout, elle rêve à l’avenir d’avoir ses futurs petits-enfants réunis dedans plusieurs semaines l’été pendant que les parents travaillent. Ça fait partie de la tradition familiale dirons-nous. À ce moment-là nous serons tous les trois aptes à gérer dépenses et charges de cette maison.

Bonjour Springle,

je rejoins totalement le questionnement de Crown : la donation de la maison de vacances me semblerait plus naturelle.

Par ailleurs, vous dites :

Springle a écrit :

et trouvais compliqué de réaliser des retraits programmés

De quels retraits programmés parlez-vous? Est-ce en lien avec le CTO? Si c’est le cas, dans la plupart des banques, le compte espèces du CTO est directement le compte courant de la personne. Les dividendes tombent donc directement sur le compte courant.

Bien à vous,
cat

yademo a écrit :

Ou bien un mix SCPI/Foncières cotées comme évoqué plus haut.
Le rendement est intéressant aujourd’hui sur pas mal de foncières et cela s’inscrit bien dans l’optique complément de revenus.
Autre remarque, je suis toujours un peu surpris de lire difficulté à boucler ces fins de mois et RP + RS payée avec une valeur > 1M. Je ne connais pas les détails mais n’y-a-t-il pas là aussi des arbitrages ou décisions à prendre ? La RS est-elle indispensable ?

C’est que le patrimoine est surtout composé d’actifs qui ne rapportent rien. Il est déséquilibré. D’un point de vue extérieur, la situation est aberrante.
Le viager (sur la résidence principale) est peut-être une solution car elle semble attachée à la maison secondaire.

De nouveau un grand merci pour vos réponses qui s’entendent parfaitement.

Nous sommes justement en pleine phase de reflexion sur la résidence à transmettre en nu-propriété.

Initialement on pensait à la maison secondaire qui apparait le plus logique. Toutefois quand bien même nous y sommes très attachés, il pourrait arriver un jour où il faudrait la vendre si nécessité de gros travaux imprévus ou aussi car ça peut devenir une épine dans une famille quand il s’agira de se répartir les vacances, de payer des réparations ou ce genre de choses. Et là si l’un des enfants s’oppose à la vente ça peut compliquer les choses si démembrement.

L’autre raison est qu’on pense également au futur et notamment à la perte d’autonomie. Dans ce cas il sera plus simple de louer la résidence principale au long cours que la maison secondaire. Et si ma mère a alors besoin de fonds pour rester le plus longtemps possible à domicile avec des aides ou pour payer une institution je veux qu’elle puisse vendre sa résidence secondaire sans qu’un des enfants ne puisse s’y opposer.

Mais tout ça est en pleine discussion et tout est évoqué, même la vente de la maison secondaire maintenant quitte à utiliser les revenus du placement qui en découlerait pour louer régulièrement dans le coin. Ca diminuerait beaucoup ses charges.

Edit après réponse de WhiteTiger :
Merci de nouveau pour votre réponse.
Toutefois ce qui m’embête avec l’investissement full SCPI c’est quee fais partie des personnes qui estime que leur capital n’est pas si sécurisé que ça. Je croise tous les jours des affiches pour des milliers de m2 de bureaux à louer devant des terrains de bureau en contruction.  Une partie fonds euros pour équilibrer me semblait plus sécurisée, en tout cas plus diversifiée, même si rendement inférieur.