Diablo368 [26] : étude de cas immobilier (studio 25 m²)

La rentabilité à priori n’est pas mauvaise (quoique, il faudrait y regarder de près), mais vu le prix, vous devez être en campagne, ou dans une petite ville. Aurez-vous des locataires pour du meublé?

Deuxième remarque, 621€ de charges de copro pour un studio ça fait beaucoup. Qu’incluent-elles? Est-ce un de ces grands immeubles avec ascenseur et chauffage collectif? J’ai jamais pensé que ce genre de constructions avait beaucoup de valeur…

Dernière remarque, avec un studio meublé vous allez avoir pas mal de changements de locataires et de bricoles en tout genre à régler. C’est beaucoup de gestion comparativement à une surface un peu plus grande louée en nue, et tout ça pour un loyer pas très élevé en valeur absolue. Sans parler du coût d’un comptable en LMNP. Quelle sera votre rentabilité nette une fois toutes les charges payées?

Enfin, il est raisonnable de commencer petit, certes, mais peut être pourriez-vous voir un peu plus grand. En surface, et en montant emprunté (j’imagine que vous n’achetez pas cash). Si vous achetiez un T3 dans un immeuble ancien prêt à louer pour 65.000, votre patrimoine brut doublerait par rapport à un studio, et vous seriez plus tranquille sur le long terme. C’est pas parce que c’est plus grand en mètres carrés que c’est plus difficile, au contraire.

Bonjour,

merci pour vos réponse, le bien se situe en rue piétonne d’une ville de 40 000 habitants. dans un immeuble assez ancien sans ascenseur mais il est au 1er étage. le chauffage est electrique.

J’ai mené une petite étude et le secteur à pas mal de demande locative.

Le prix de base était à 35000€ et la négociation ferme à 32500€ malgrès mes tentatives.
Le vendeur cède le bien pour d’autres projets.

Le bien est actuellement occupé.

Les charges incluent (eau froide et entretien des communs, ordure etc…)

je compte le mettre en lmnp au réél.

effectivement sur le papier la rentabilité est bonne même avec le loyer actuel mais hier je suis tombé sur le simulateur de rendement locatif prenant en compte compta, pno etc et HOP cash flow négatif… la ou d’autres simulateurs m’indique un jolie cash flow positif (mystone). Du coup je ne sais plus trop….

Je me forme énormément sur le sujet et je pensais respecter toutes les regles :

70% du loyers peuvent rembourser l’emprunt
rentabilité proche 10% etc etc…

mais personne ne parle jamais des frais assurance, cfe, compta etc… et au final j’ai l’impression que c’est mission impossible… Parce que même avec une rentabilité à 10% j’obtiens un cash flow négatif…

Sans cfe j’obtiens un cash flow positif du coup. donc un autofinancement.

Quel est le cout d’adhésion à la cga et remplace-t-elle le comptable ?

Bonjour,

Adhérer au CGA n’est pas obligatoire si on a déjà un comptable !?
La majoration de 25% quelle est elle? Quand la risque-t-on ?

Vous serez majoré si votre résultat est bénéficiaire et que vous n’adhérez pas à un CGA, indépendamment de la sollicitation d’un comptable afin d’établir vos comptes.

Vous êtes libre de prendre un comptable, ou pas, et d’adhérer à un CGA, ou pas.

Bonjour,

Plusieurs points à relever :

Le prix d’achat est bas, et le loyer tout autant. Contrairement aux frais incompressibles : TF, comptable, charges.

Pour l’heure, il est loué en nu. Donc toutes les grosses dépenses liées à l’achat: frais bancaire, intérêt du prêt, frais de notaire, éventuellement frais d’agence ne pourront pas être comptabilisées en charge. C’est un point noir.

Si votre locataire se plait dans son appartement, il est possible qu’il ne souhaite ni changer d’appartement, ni changer de bail. Et vous allez devoir composer avec. Et avec des revenus fonciers. Avec les impôts qui vont avec. Avez vous pu vous entretenir avec ce locataire ? C’est un second point noir, car cela vous enlève les avantages du LMNP.

Si on pose les chiffres :
TF 350 + Charges 621 + assurance PNO 80 + comptable 250 = 1301 € d’incompressible
Je ne compte pas la CFE si vous n’avez que ce bien.
1300€ d’incompressible, que le bien soit loué ou vacant… Presque 5 mois de loyer.

Ce qui rentre : (250+20)X 12 = 3240 €
revenus fonciers associés : (je ne connais pas votre TMI…), avec la CSG on est déjà à plus de 350 €.

Souhaitez vous faire un prêt ? En partant sur une hypothèse de 20 ans pour 32500€, vos mensualités seraient dans les 155€. Soit 1860€/an.

Donc: entrées: 3240€ - sorties : 1300€ incompressible - 1860€ prêt - impôt = … ?
En fonction du résultat, je pense que vous aurez la réponse à votre propre question

diablo368 a écrit :

En partant de ces données, selon vous est-ce une bonne ou une mauvaise affaire ? L’achèteriez vous ?

Bonjour,

Malheureusement, vous ne pouvez pas "supprimer le comptable" en étant LMNP. En témoigne la (longue) file de personnes qui recherchent des comptables compétents.

Votre locataire est il disposé à passer en LMNP ? Je vous invite à lire les files qui traitent de ce changement. Que faire de ses meubles ? Quel budget pour remeubler, et qui lui plaît ? Et également, le changement du montant des APL ( Moins élevées que pour un nu).

En achetant en nu, vous n’avez pas le choix que d’entrer dans des revenus fonciers… Ce qui vous grêve beaucoup votre rendement.

Je trouve le rendement faible pour la ville.
Après je ne la connais pas bien non plus, mais à titre de comparaison j’ai eu un peu plus de 600€ annuels d’excédent pour mon studio sur l’année 2018, situé à quelques pas du métro à Lyon.