Jade [59] : étude de cas immobilier (studio à Tourcoin)

Jade · #1

Bonjour,

Je vous soumets l’étude de cas ci dessous.
J’ai acheté l’année dernière 2 T2 sur la commune de Tourcoing avec une bonne rentabilité.
Habitant dans le 93, ça fait presque 1 ans que je cherche un bien avec une bonne rentabilité près de chez moi et je ne trouve pas. Comme mes appartements à tourcoing se louent très bien, j’ai décidé de continuer mon aventure d’investisseur locatif sur cette commune.

-------------------------
- Age 39 ans
- TMI : 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : j’ai un comptable

- Fiscales : connaissances moyennes

- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : la rénovation des 2 appartements acheté l’année dernière ont été fait par les membres de ma famille

- Sociales : très bonne. Mes locataires m’appellent par mon prénom (je devrais peut être mettre un peu plus de distance…
- Temps disponible : pas beaucoup (2 enfants +freelance en IT + gestion en direct de 2 appartements)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio de 26 M2
- Année de construction : ancienne filature transformée en habitation en 2008
- Étage : 1er étage sur 4, bonne luminosité, un ascenseur
- Déjà occupé : 1 locataire actuel qui doit partir au plus tard fin février
Mais l’agent immobilier m’a dit qu’il est possible qu’il parte avant la signature des actes authentiques.

- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau individuels
- Études de la copropriété :pas de problèmes
- Concierge  : non
- Décoration : normal

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Tourcoing
- à 6 minutes à pied du métro Colbert
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je ne sais pas

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 54 000 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 470 hors charges + 20 euros de charges
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : géré par moi même

- Travaux immédiats : pas de travaux prévus dans l’immédiat

RENTABILITE

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire = 9,27%

Le prix au M2 est un peu elévé : 2076 euros du M2 mais l’appartement est bien situé. Mes recherches sur Patrim n’ont pas donné grand chose. Et sur meilleurs agents, les résultats qui ressortent collent avec le prix de vente

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,25 % (c’est le taux que j’ai eu en 2018, mais je crois que les taux ont un peu baissé)
- Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée au réel

CASH FLOW

Positif les 5 premières années

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), tourcoing

lachignolecorse · #2

Comme vous maîtrisez le sujet je ne vois que le prix d’achat à négocier. Savez vous depuis quand ce bien est a vendre, la raison de la vente et une estimation de ce que vous pouvez espérer comme négociation. Sur ce genre d’achat, les honoraires de l’AI ne sont pas négligeables.

maxlille · #3

Pas grand-chose à rajouter j’ai des biens près du métro Colbert également, négocier au maximum le prix sans se faire jeter (je parle d’expérience…) et étudier la copro, quel est le montant des charges annuelles ? Pas de gros travaux ? 120e/an c’est bas, combien de copropriétaires?

Le loyer me paraît un chouilla élevé, je loue un t2 40m2 à 510+5 mais tout dépend de l’état, luminosité et bruit (je loue moins cher côté rue).

Simplement pour cette surface, vraisemblablement des locataires profil étudiant qui ne restent pas forcément très longtemps ?

Dans ma copro il y a un seul studio qui tourne tous les deux ans maxi avec vacances 2 mois l’été.
Peut-être différent du t2 au niveau du profil de locataire (je n’ai que des jeunes couples actifs dans les t2), modifier le budget en fonction éventuellement.

Ps: assurance PNO suis à 80e/an
Ps2: pourquoi la taxe foncière diminue de 600 à 500?

Dernière modification par maxlille (30/08/2019 21h40)

Jade · #4

C’est une annonce que j’ai vu sur le bon coin au début de l’été et quand j’ai appelé, il était déjà sous compromis.

L’annonce vient de réapparaître. L’acquéreur n’a pas eu son prêt.
Le bien est affiché à 58500 euros.
J’ai fait une offre à 50000 euros qui a été refusé.
L," Agent immobilier m’a expliqué que la vendeuse a acheté cet appart en type pinel et qu’il lui reste un capital restant dû de 48000 euros et qu’elle ne viendra pas en dessous.
L’agent immobilier prend 6000 euros de commission ; il a juste fait un effort de 500 euros.

Je ne vois pas comment négocier. L’appart est propre.
Je peux attendre mais il va se vendre.
Il est situé au 18 rue du bus. Lachinolecorse et Maxlille , que pensez vous de ce quartier ?
Trouvez vous le prix élevé par rapport au quartier ?

Mes 2 T2 sont loués à des étudiants : l’un est un étudiant qui va rester 3 ans et l’autre à un étudiant de l’école national des douanes.
Cela ne me dérange pas de louer à des étudiants ; au contraire je préfère ce profil de locataires car les parents sont derrière. Et ça ne me dérange pas de venir 2 à 3 fois par an sur Tourcoing pour gérer la relocation.

Pour la taxe foncière, c’est une erreur ; c’est bien 600 euros.

Lee charges de copro sont de 35 euros par mois.

Il y a une place de parking incluse

lachignolecorse · #5

Je ne connais pas le marché sur tourcoing.Je trouve la taxe foncière très élevée (370€ pour un studio surface identique en plein centre de lillle sans garage). L’ensemble de votre approche est saine, reste le prix. Que dit le DPE?

Autre réflexion, quelle est votre stratégie d’investissement ? Vous accumulez des biens isolés dans une seule ville où vous n’habitez pas. Ne craignez vous pas d’être un peu coincée dans 10 ans à cause de la fiscalité (votre cashflow sera négatif sur l’ensemble de vos biens). De plus, ils seront tous à usure similaire et auront besoin de rafraîchissements.

Comment évolue votre taux d’endettement avec ce nouveau bien?

Canyonneur75 · #6

Bonjour,

Quelques remarques:

Vous indiquez que le locataire doit partir fin février. De quelles certitudes disposez vous? Un congé pour vente a t’il été signifié? A quel prix?

En l’absence de congé pour vente et s’il décide de rester dans les lieux et qu’il n’est pas coopératif, vous devez rester au régime foncier non meublé et au loyer actuel…

Par ailleurs, vous n’êtes pas à l’abri d’un locataire qui reste dans les lieux sans titre…

Concernant le prix, de nombreux appartements doivent changer de main dans cette résidence compte tenu de l’échéance de l’engagement…. D’autres appartements sont ils en vente?

Le vendeur a une limite psychologique, certes, mais ce n’est pas une raison pour surpayer le bien.

Avez vous évalué la qualité de la rénovation? Si elle n’a pas été complète, la période des travaux va commencer… Quid des derniers CR d’AG?

Un ascenseur au premier étage si votre cible est les étudiants est plus une source de couts pour le locataire et le bailleur qu’un avantage à mon sens.

Avez vous pris en compte les travaux dans l’appartement qui vont tomber a partir de 10 ans?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (31/08/2019 10h44)

Bernard2K · #7

Comme les autres : globalement, projet bien étudié et sans problème notable. Par contre, comme dit juste au-dessus : ne croyez au départ du locataire que quand vous verrez de vos yeux le courrier de départ. D’une manière générale, ne croyez ce que dit l’AI que lorsque vous voyez un écrit.

Jade a écrit :
Je ne vois pas comment négocier.

Comment négocier ? C’est simple : "dernière offre : tant, pour telles raisons. Je vous laisse réfléchir. Si vous ne vendez pas à ce prix, pas grave, j’achèterai autre chose. Décidez-vous vite quand même, car quand j’aurais signé ailleurs, il sera trop tard pour revenir vers moi". Éventuellement, ajouter à l’oral : "que vous l’ayez payé tel prix n’est pas mon problème et n’est d’aucun intérêt dans cette négociation. Le but d’un acheteur n’est pas que le vendeur rentre dans ses frais, son but est de payer le bien au juste prix ; ce juste prix étant parfois plus, parfois moins que ce que le vendeur l’a lui-même payé".

Le revers de cette technique étant de risquer purement et simplement de rater l’affaire.

Vous demandiez comment négocier, voilà la réponse. Maintenant, si la question était "comment faire baisser à coup sûr tout en certaine de ne pas rater l’affaire ?", là il n’y a pas de réponse.

DDtee · #8

Jade a écrit :
C’est une annonce que j’ai vu sur le bon coin au début de l’été et quand j’ai appelé, il était déjà sous compromis.
…/…
L’annonce vient de réapparaître. L’acquéreur n’a pas eu son prêt.
…/…
Je ne vois pas comment négocier. L’appart est propre.

Effectivement, sans arguments, comment négocier…

Généralement les vendeurs échaudés par une vente qui ne va pas au bout à cause du crédit sont très réceptifs à la clause de suspension de la vente lié au crédit.
=> négociez en mettant en contre partie l’absence de clause, vous marquerez assurément des points
L’agent immobilier y sera encore plus favorable, faites vous en un allier, il n’a pas envie de devoir remettre en vente plusieurs fois à cause du crédit non obtenu.

=> Plus classiquement un travail de fond sur la connaissance du marché. Indiquez des biens similaires qui se sont vendus moins cher dans le même quartier (même si ceux là étaient en moins bon état) et prouvez le en imprimant patrim ou tout autre base de donnée qui donnera du poids à votre argumentation.

La mosquée à moins de 100 mètres ? Je suis désolé de vous trouver ce type d’argument mais c’est (on peut sans doute le déplorer) un repoussoir pour de nombreux investisseurs.

L’absence de parking peut-elle être un argument ?

Le quartier est-il vraiment tranquille ? En se promenant avec GG Street on peut y voir plusieurs constructions défensives/renforcées (sur barreaux de fenêtres, caches vus en métal…) Y avez vous fait un tour le soir, la nuit pour y découvrir l’ambiance ?

Rastignac · #9

Vous avez, a priori, un bon dossier et de très bons conseils. Pour la négociation, je crois que vous prenez un peu trop ce que vous dit l’agence pour argent comptant, l’investisseur averti est comme saint-Thomas, il croit ce qu’il voit. Pour la négociation, demandez une nouvelle visite, en disant que vous viendrez avec un ami "expert" qui, comme par hasard, critiquera la proximité d’un lieu religieux, puis faites une nouvelle offre à 52 ou 53 000, par exemple.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (31/08/2019 19h55)

Trahcoh · #10

Quel-est le loyer actuel? 470 euros?

Si vous êtes sûre du loyer, l’affaire peut-être intéressante. Il y a des t2 hlm bradés régulièrement à 50 000 juste à côté. Ainsi qu’une piscine olympique en construction en face.

La façade interroge sur ce qui s’y passe. En journée, aucun problème de mon expérience.

Jade · #11

Concernant le locataire en place, il paye actuellement un loyer de 370 euros en location nue. Apparemment, il s’agit d’un prix d’ami car c’est une connaissance de la propriétaire.
L’agent immobilier m’ayant dit que le locataire actuel devant partir au plus tard début février pour raison professionnelle. Je lui ai demandé d’ajouter une clause à la signature du compromis stipulant que le locataire doit quitter les lieux à la signature de l"acte authentique. Il m’a dit qu’il n’y a pas de problèmes pour ajouter cette clause.

Concernant, le prix , vous avez raison , je dois tenter de le négocier a la baisse. En plus , cela me chagrine de payer le studio plus cher que mes 2 T2 de 43 M2 situé au 105 rue de Lille à Tourcoing. J’en ai payé 1 à 55000 euros et l’autre à 59000 (frais d’agence inclus ). C’était aussi 2 biens arrivant en fin de loi de défisc.

Il y a un élément dans l’un des PV d’AG qui m’interpelle : les copropriétaires sont en litige avec le promoteur de l’immeuble. Il y a eu une audience au TGI de Lille en 2018 et les copropriétaires ont perdu. Je n’ai pas bien compris quel était le sujet du litige . J’appellerai le syndic lundi pour avoir des infos a ce sujet

@tracoh, les HLM dont vous parlez sont vendus sous conditions de ressources ?

sven337 · #12

Jade a écrit :
L’agent immobilier […] Je lui ai demandé d’ajouter une clause à la signature du compromis stipulant que le locataire doit quitter les lieux à la signature de l"acte authentique. Il m’a dit qu’il n’y a pas de problèmes pour ajouter cette clause.

C’est surtout à votre propre notaire qu’il faut en parler car il faut qu’elle soit rédigée comme une condition suspensive. (Et pas de la manière dont vous l’exprimez, ce qui ne serait pas opérant légalement.)

DDtee · #13

Vous pouvez mettre toutes les clauses que vous voulez, le locataire gardera sont droit à occuper le logement !
Il faut juste prévoir une compensation du vendeur (significative) dans le cas où le locataire ne quitte pas le logement à la date escomptée.

Vous ne réagissez pas trop à ce que les intervenants peuvent vous exprimer et semblez vouloir à tout prix conclure l’affaire. Si je peux me permettre un conseil, prenez une feuille de papier mettez d’un côté les doutes/inconforts et les avantages de l’autre.
Il ne me semble pas y avoir d’avantage prix comparé à toutes les données non positives (à vous de voir)

sven337 · #14

On peut prévoir plus qu’une compensation, et prévoir explicitement une clause suspensive, c-à-d que la vente ne se fait que si le locataire quitte effectivement les lieux.
Ça, c’est légal, mais ça n’oblige évidemment le locataire à rien.

DDtee · #15

Effectivement vous avez raison, j’avais mal lu ou confondu avec un autre cas et pensais à tord que le locataire devait partir en février 2020

Trahcoh · #16

@Jadeh oui, les hlm en vente à côté sont sous condition de résidence principale.

Je partage vos doutes: pourquoi acheter un t1 au prix de vos t2? En même temps, il est très difficile de trouver des t2 à moins de 60 000 euros avec peu de charges.

Je trouve également le loyer espéré élevé. Peut-être possible avec du super mobilier. Mais la façade sur street view n’est pas au top.

Qui a évalué le loyer? Vous?

Philref92 · #17

Même avis sur le prix que je trouve élevé pour un studio dans une ville connue pour son rendement.

Mais vous souhaitez vous positionner sur un bien de qualité et les prix semblent avoir monté un peu partout ces derniers temps sur les petites surfaces.

Sur street view, on devine qu’il s’agit de la façade qui est en retrait derrière le portail. Cà a en effet l’air très sécurisé et bien rénové.

Par contre 100 m maxi de la mosquée et très peu de commerce à proximité on dirait. Ajouté à la location nue et au loyer qui va avec, on peux tenter une négociation.

Obtenir une baisse de prix et une ristourne en cas de non dédite, cela me semble un peu ambitieux vis à vis du vendeur. Après tout dépend du montant demandé et qui ne tente rien n’a rien!

Jade · #18

DDtee a écrit :
Vous ne réagissez pas trop à ce que les intervenants peuvent vous exprimer et semblez vouloir à tout prix conclure l’affaire. Si je peux me permettre un conseil, prenez une feuille de papier mettez d’un côté les doutes/inconforts et les avantages de l’autre.
Il ne me semble pas y avoir d’avantage prix comparé à toutes les données non positives (à vous de voir)

Si j’ai soumis cette étude de cas, c’est pour avoir des retours objectifs car j’ai des doutes.
De plus, habitant à 2 heures de tourcoing et ayant dejà trois biens sur la commune de Tourcoing dont 1 Robien géré par une agence, je me demande si avoir un quatrième bien isolé est judicieux.
Mais voilà, mes 2 T2 se louent extrêmement bien car à 7 minutes à pied de l’école nationale des douanes. Cet été j’ai mis en relocation, l’un des 2 T2 et j’ai eu beaucoup de sollicitations de l’école nationale des douanes. J’ai d’ailleurs mis en place une sorte de partenariat avec le responsable social de l’END qui m’envoie lui même des étudiants fonctionnaires admis au concours et qui cherche à se loger.
Ce studio étant à 12 minutes à pied de l’END , du coup , sa localisation est intéressante pour ma cible…

lachignolecorse a écrit :
Je ne connais pas le marché sur tourcoing.Je trouve la taxe foncière très élevée (370€ pour un studio surface identique en plein centre de lillle sans garage). L’ensemble de votre approche est saine, reste le prix. Que dit le DPE?

Le DPE est plutôt bon

lachignolecorse a écrit :
Autre réflexion, quelle est votre stratégie d’investissement ? Vous accumulez des biens isolés dans une seule ville où vous n’habitez pas. Ne craignez vous pas d’être un peu coincée dans 10 ans à cause de la fiscalité (votre cashflow sera négatif sur l’ensemble de vos biens). De plus, ils seront tous à usure similaire et auront besoin de rafraîchissements.

Comment évolue votre taux d’endettement avec ce nouveau bien?

Ma stratégie d’investissement est d’avoir un portefeuille d’appartements en meublés approchant les 500 KE en brut.

SUite à mes 2 derniers investissements sur Tourcoing , j’avais décidé d’essayer d’investir sur ma commune. J’étais sur le point de signer un compromis pour un T2 avec une rentabilité brut de 8% mais j’étais juste à l’équilibre au niveau du cash flow ; + vieil immeuble de 1930 + charges élevées mensuelles de 110 euros. Mais ce qui m’a conduit davantage à lâcher l’affaire c’est que dans ma commune il y a plus de 10 programmes immobiliers qui vont sortir de terre dans 2/3 ans et dont la moitié sera en défisc. Donc, je me suis dit que pour une même surface, cet appart sera en forte concurrence avec les loyers pinels bas qui seront pratiqués et en plus de meilleurs prestations…

Trahcoh a écrit :
@Jadeh oui, les hlm en vente à côté sont sous condition de résidence principale.

Je partage vos doutes: pourquoi acheter un t1 au prix de vos t2? En même temps, il est très difficile de trouver des t2 à moins de 60 000 euros avec peu de charges.

Je trouve également le loyer espéré élevé. Peut-être possible avec du super mobilier. Mais la façade sur street view n’est pas au top.

Qui a évalué le loyer? Vous?

Oui, c’est moi qui ait évalué le loyer. Sur LBC, les studios similaires se louent max à 450 euros charges comprises…
Mes 2 T2 se louent à 600 euros charges comprises , alors j’ai estimé que si j’offre des prestations similaires + déco moderne alors pour ce studio de 26 M2 , je pouvais tenter 470 de loyers + 20 euros de charges

Pour ceux que ça intéresse , voici une vidéo de l’appart pris par l’agent immo. Il est beaucoup plus lumineux que sur la vidéo
Lien vidéo appart

Jade · #19

J’ai re-tenté une renégo auprès de l’agent immobilier et rien à faire.

Voici la réponse de l’agent immobilier

"

mail réponse agent immo a écrit :
- le motif du conflit entre le promoteur et la copropriété.
Après vérification, il s’agit bien d’une malfaçon sur le portail. Malfaçon réparée depuis l’AG.
- le relevé de charges de l’appartement.
La vendeuse m’a fait parvenir le document que vous trouverez en pièce jointe. S’il n’est pas assez explicite, malheureusement il faudra attendre les documents fournis par le syndic pour la signature du compromis.
- les transactions relevées sur la base notariale et qui répondent au caractéristiques de votre bien.
Vous trouverez également en pièce jointe ce document. S’agissant de mon propre document de travail, je ne peux vous le faire parvenir sous un autre format qu’en PDF.
Vous constaterez qu’en 2017-2018, le prix moyen des biens Tourquennois, de type studio, dont la surface est comprise entre 21 et 32 m2 ont un prix moyen de 1855 €/m2, ce qui donne un prix moyen pour votre studio de 48230 €. Pour rappel, votre offre est de 48000 € net vendeur.
Comme je vous le disais, vous êtes parfaitement au prix du marché.

Les charges sont de 38 euros par mois.
Alors, vous feriez quoi ?
J’attends pour voir si la propriétaire ne craque pas si pas d’autres offres mais RISQUE de passer à côté du bien…

Ou bien, j’accepte le prix de 48000 euros net vendeur + 6000 euros de frais d’agence ?

lachignolecorse · #20

On fait dire ce que l’on veut à une moyenne. Le prix qu’il annonce est-il réellement sans frais d’agence?

Pour la négociation, offrez le prix qui vous semble correspondre à la renta souhaitée. Donnez lui une date limite et indiquez que votre dossier de financement est solide.

Quand on veut gagner il faut accepter de perdre.

Trahcoh · #21

L’agence vous écrit que les studios se vendent à 48 000 €? Excellent, je ferais une offre à 48 000 € tout inclut.

Si vous n’avez pas mandaté l’agence pour vous trouver un appartement, le studio n’étant pas en vente en direct, les frais de l’agence ne vous regardent pas, le vendeur a choisi librement de laisser une partie des fruits de la vente à un intermédiaire.

Cela vous laisse une marge de manœuvre pour le loyer, un peu optimiste.

Jade · #22

lachignolecorse a écrit :
Quand on veut gagner il faut accepter de perdre.

Ok, Coach :-) Et puis qui ne tente rien n’a rien .

Je vais faire une offre ferme à 50000 euros.

Trahcoh a écrit :
Cela vous laisse une marge de manœuvre pour le loyer, un peu optimiste.

ça me permettra de baisser un peu le prix du loyer car c’est vrai que là, le loyer prévisionnel est un peu haut

Je vous tiens au courant de l’avancée du bras de fer….

JoeLeFaux · #23

Bonjour Jade,

Si l’agent immobilier veut comparer les prix au m², on peut aussi comparer avec un bien dans la même résidence vendu il y a quelques mois… ^.^

Ventes judiciaires immobilières du Mercredi 15 mai 2019 au TGI Lille - Licitor

Edit: attention c’est pas les mêmes conditions et c’est souvent "moins cher". Mais c’est juste pour jouer la comparaison au m².

Dernière modification par JoeLeFaux (03/09/2019 18h43)

Jade · #24

Ah; oui …c’est intéressant.
Ok; ça me conforte sur mon offre à 50000 euros

sven337 · #25

Avez vous comparé les données que vous expose l’agent avec celles de Patrim/DVF ? Est-ce que vous êtes d’accord sur la valorisation issue de ces données ?

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#6 31/08/2019 10h24

1 #7 31/08/2019 10h28

Jade a écrit :

#8 31/08/2019 11h52

Jade a écrit :

1 #9 31/08/2019 18h22

#10 31/08/2019 23h15

#11 31/08/2019 23h48

1 #12 01/09/2019 09h13

Jade a écrit :

#13 01/09/2019 09h27

#14 01/09/2019 09h46

#15 01/09/2019 10h36

#16 01/09/2019 15h32

#17 01/09/2019 16h04

#18 02/09/2019 17h56

DDtee a écrit :

lachignolecorse a écrit :

lachignolecorse a écrit :

Trahcoh a écrit :

#19 03/09/2019 12h50

mail réponse agent immo a écrit :

3 #20 03/09/2019 13h17

#21 03/09/2019 14h31

#22 03/09/2019 17h22

lachignolecorse a écrit :

Trahcoh a écrit :

1 #23 03/09/2019 18h27

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#25 03/09/2019 18h35

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