Investir en foncières : assurance vie ou compte-titres ?
Cette discussion porte sur les stratégies d'investissement en foncières cotées, comparant l'utilisation d'un compte-titres (CTO) et d'une assurance vie (AV). Les membres débattent des avantages et inconvénients de chaque option, en considérant notamment des aspects fiscaux et pratiques. Un point central est la fiscalité, avec un focus sur la flat tax applicable aux CTO et le régime spécifique de l'AV, incluant l'abattement de 4600€/9200€ pour les contrats de plus de huit ans et les prélèvements sociaux (PS) sur les plus-values.
Les participants examinent plusieurs contrats d'AV, notamment Linxea Spirit, Altaprofits Titres@Vie et Boursorama Vie, en comparant leurs frais de gestion et les titres disponibles. Des discussions approfondies portent sur les frais de gestion des unités de compte (UC), les frais de transaction (frais de courtage), le réinvestissement des dividendes et les règles concernant le montant minimum d'investissement. La question du rendement net d'impôt est au cœur des débats, avec des simulations et des calculs pour comparer les différentes options.
La discussion aborde également la question de la diversification du portefeuille. L'accès à une plus grande variété de titres sur le CTO est mis en avant, contrebalancé par la flexibilité et les avantages fiscaux potentiels de l'AV pour les investissements à long terme. La gestion du risque est également évoquée, notamment la possibilité d'utiliser de la marge sur un CTO et les implications d'une éventuelle faillite de l'assureur dans le cas d'une AV. Enfin, la liquidité des différents supports est discutée, avec l'importance de considérer les délais d'exécution des ordres d'achat et de vente.
Plusieurs aspects pratiques sont soulignés, notamment les délais de traitement des opérations sur les contrats d'AV et les difficultés potentielles liées à la modification unilatérale de la liste des titres disponibles par les assureurs. Les membres partagent leurs expériences personnelles, leurs stratégies d'investissement et leurs calculs, contribuant à une analyse riche et nuancée des avantages et inconvénients relatifs de chaque solution d'investissement.
Enfin, la question de l'investissement en actions américaines est abordée, mettant en lumière les impôts à la source et leurs implications sur la rentabilité finale. Le choix entre CTO et AV est présenté comme dépendant fortement du profil de l'investisseur, de sa stratégie à long terme et de son aversion au risque.
D’après tout ces études, ce que je vois c’est que pour une personne qui investit pour environ 8 ans. Il faut mieux un CTO.
Car moins d’inconvénient :
Capital disponible, plus de diversification.
L’avantage est peut être la PV moins taxée en AV (si revente des titres en cours de route) par rapport au CTO ou c’est négligeable ?
Hors ligne
@bike69
Dans Linxea Spirit, j’ai trouvé : Covivio, Icade, Klepierre, Mercialys, Unibail.
Pas vu les autres
Hors ligne
Liste actions éligibles Linxea Spirit:
LINXEA Spirit, Gestion du contrat, Gestion libre, Titres vifs - LINXEA
Liste actions éligibles Titres@vie Swiss Life:
Supports financiers du contrat Titres@Vie (Assurance vie - SwissLife Assurance et Patrimoine) Actions | Altaprofits
Hors ligne
1 #104 24/02/2019 18h31@Clement : ici on n’étudie que le cas d’un investissement en foncières. Donc pas de diversification. Si on doit changer de support, il reste des actions "grandes valeurs" (Total …) et les ETF. Le CTO est très bien que s’il s’agit d’investir sur 8 ans, en dehors de toute autre contrainte.
@Juskissicava : phrase corrigée, merci. En effet, elle ne voulait rien dire.
@Gandolfi : Ne pas faire de retrait sur son AV et commencer l’année 21. Avec l’abattement de 4 600 €, une sortie de 13 000 €, comportant des intérêts pour environ 13 000 * 229 998 /(229 998 + 141 300) = 8 052 €, aura une taxation de 8 052 - 4 600 = 3 452 € *30% = 1 036 €.
Il restera en net 11 964 €, soit 997 € / mois.
Il faudra augmenter un peu de montant chaque année de 2-3% environ car, comme la proportion d’intérêt augmentera, les impôts seront un peu plus important.
Si l’AV rapporte toujours le même rendement, les intérêts de l’année 21, soit 25 935 €, couvriront largement ce prélèvement. Vous aurez donc votre rente mensuelle de 1 000 € tout en continuant à voir grossir votre capital.
Hors ligne
Splendide Skarklash. Merci beaucoup pour votre explication et vos calculs. Cela permet vraiment de se projeter. L’AV peut être intéressante et elle est sous estimé je trouve.
- Je serais curieux de savoir si notre hôte simulait ses investissement orientés dividendes en AV.
- Le seule souci à mon avis c’est que le rendement de 7.64% me parait trop extraordinaire hélas. vu l’état de santé des SIIC et la future remontée des taux.
Je vais plutôt tabler sur du 4% à 5 %.
- Est il possible d’avoir votre fichier excel ou au moins une partie pour faire des simulations avec différents montant et taux ?
Hors ligne
1 #106 25/02/2019 09h29Un autre aspect, qui pour moi est en faveur de l’AV…
Ou peut être que je me voile la face…
Je vous laisse juge :
Suite à la baisse récente des foncières, et malgré un réinvestissement récent, mon AV est en légère moins value (elle est en quasi totalité composé de URW, Klépierre, et Icade).
La période des premiers dividendes arrive. Malgré ces distributions je devrais rester en moins value sur l’ensemble de l’AV.
Cette année, je devrais donc pouvoir prélever la totalité de mes dividendes, Net d’impôt et de PS !
Étant de nature optimiste, ça me fait relativiser la baisse récente.
Et je vois ça comme un avantage par rapport à un investissement en CTO ou seules les -V compensent les +V.
Bonne semaine à tous.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
2 #107 25/02/2019 09h51
Bonjour à tous,
Je suis votre débat et me permet une remarque de "vieux pessimiste méfiant".
Gardez à l’esprit que : Dans un CTO vous êtes propriétaire de vos titres
Dans une AV vous ne détenez qu’une créance sur votre
assureur/banque.
Cordialement.
En ligne
2 #108 25/02/2019 11h36Il faut avoir une solide confiance en la flat tax pour investir sur le CTO.
À mon sens la Flat Tax va sauter plus facilement à l’avenir notamment en 2022. La fiscalité sur les AV il y a toujours des lobbys plus importants pour la faire évoluer.
Mais la je suis plus dans une boule de cristal et dans de la conviction
Hors ligne
Le calcul doit encore être bien compliqué, en fonction de l’antériorité de l’AV, etc…, mais sûrement très peu…
Mais mon raisonnement est tout autre,
Moi qui vit en partie de mes dividendes, je dis juste que cette année mes dividendes de foncières européennes ne seront pas imposés car compensés par une moins value latente sur mes titres.
Chose impossible en cto.
Hors ligne
Je comprends. Cela permet de rentrer un peu dans ses frais.
- Pensez vous que les conseils d’investir des SIIC dans une AV soient également applicables pour des actions à dividendes ?
- Pour les SCPI j’ai édité un tableau dans un autre post déterminant la durée moyenne de détention en AV avant que la détention en direct ne devienne plus rentable.
Dernière modification par gandolfi (25/02/2019 19h51)
Hors ligne
Gandolfi
Pour les actions à dividendes, je trouve que c’est un peu hors sujet ici
Mais pour vous répondre, si ce sont des actions éligibles au PEA, mieux vaut le PEA
Sinon pour des US, je viens de tester sur Linxea Spirit 3 actions : Pfizer, Exxon et malheureusement Kraft Heinz.
J’en ai pris 50 €uros chaque pour voir comment ça se passe au moment du dividende.
Et je trouve que 0.6% à l’achat et à la vente, c’est pas si excessif …. surtout pour 50€
Désolé pour le hors sujet
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Eg972, pourriez vous me confirmer que le montant minimal de 10000€ par titre "vif" n’est en réalité pas implémenté du côté de l’assureur s’il vous plaît ?
C’est ce qui m’empêchait de souscrire le contrat Spirit mais si on peut acheter des titres vifs pour des petits montants c’est différent…
Merci d’avance 😊
Hors ligne
3 #114 26/02/2019 22h08Bonsoir,
Rien ne vaut une image 
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Ça a le mérite d’être clair 👍
Ce contrat est donc très intéressant pour y loger des SIIC puisqu’on ne peut les mettre en PEA
Il reste à voir comment seront traités les dividendes et ce doit être expliqué dans les petites lignes des annexes de souscription.
Hors ligne
Très intéressant en effet!
Par contre Unibail n’est plus dispo 
Hors ligne
Pour Unibail, il faut chercher "unibail rodamco westfield", sans mettre "action" devant.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
J’ai déjà perçu des dividendes de Mercialys
Rapide et la somme globale sans aucune retenue
Par contre pas encore pour Unibail
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
1 #119 27/02/2019 10h20DrFab a écrit :
Il faut avoir une solide confiance en la flat tax pour investir sur le CTO.
À mon sens la Flat Tax va sauter plus facilement à l’avenir notamment en 2022. La fiscalité sur les AV il y a toujours des lobbys plus importants pour la faire évoluer.
Mais la je suis plus dans une boule de cristal et dans de la conviction
Bonjour, rien n’empêche d’investir sur CTO pendant 5 ans, et de switcher sur l’AV en cas de réorientation fiscale. Cela ne vous coutera que les frais de transactions, et vous économisez 0.5% de frais sur AV pendant 5 ans en plus de la flat tax.
Hors ligne
1 #120 27/02/2019 11h00Alors que si vous ouvrez un contrat d’assurance vie dans l’optique de profiter de l’abattement dans 8 ans et que dans 8 ans ou moins on décide de revenir sur cette niche fiscale de l’abattement de 4600/9200, ce n’est plus pareil. On est donc plus dépendant que du CTO.
Hors ligne
fgirard a écrit :
Spirica sur titre vif c’est 0,5 % de frais de gestion plus 0,6 % pour l’achat et 0,6 pour la vente.
Les dividendes sont versés sur le fond euro eurossima avec 0,7 % de frais de gestion.
Ce n’est pas ce que je vois dans les conditions générales de Linxea Spirit:
CG Linxea Spirit a écrit :
5. Les frais applicables au titre de l’adhésion sont les suivants :
• frais à l’entrée et sur versements : néant.
• frais en cours de vie de l’adhésion :
- frais de gestion sur les supports représentatifs des unités de compte : 0,125% prélevés trimestriellement par
diminution du nombre d’unités de compte, soit 0,50% par an,
- frais de gestion sur les supports en euros : 0,70% par an pour les Fonds Euro Général et Euro Allocation Long Terme2,
- frais propres aux supports « Actions » : Les frais d’investissement et de désinvestissement sur le Support seront
prélevés par l’Assureur sous la forme respectivement d’une majoration et d’une minoration de 0,60% du cours de
clôture retenu pour l’opération.
- frais propres aux supports « ETF » : Les frais d’investissement et de désinvestissement sur le support seront prélevés par l’Assureur
sous la forme respectivement d’une majoration et d’une minoration de 0,10% du cours de clôture retenu pour l’opération.
- frais de Gestion Pilotée : si Vous optez pour la Gestion Pilotée, les frais appliqués sur l’épargne en compte lors du
prélèvement seront de 0,05% par trimestre (soit 0,20% par an). Ces frais s’ajoutent aux frais de gestion sur les
supports en unités de compte et s’appliquent uniquement sur les supports concernés par la Gestion Pilotée.
Ma compréhension est que pour les titres vifs, il n’y a de frais que lors de l’achat ou de la vente. Il n’y a pas de frais annuels, ce qui tranche qd même bien en faveur de l’AV.
Hors ligne
Les titres vifs sont des UC dans une assurance vie, d’où les FG annuels.
Hors ligne
Les frais annuels sur les supports "Actions" sont les frais de 0.5% sur toutes les UC. On doit y ajouter les frais propres indiquées dans les CG (0.6% à l’investissement et à la vente) comme le décrivait fgirard.
Hors ligne
Juskicissava a écrit :
Un autre aspect, qui pour moi est en faveur de l’AV…
Ou peut être que je me voile la face…
Je vous laisse juge :
Suite à la baisse récente des foncières, et malgré un réinvestissement récent, mon AV est en légère moins value (elle est en quasi totalité composé de URW, Klépierre, et Icade).
La période des premiers dividendes arrive. Malgré ces distributions je devrais rester en moins value sur l’ensemble de l’AV.
Cette année, je devrais donc pouvoir prélever la totalité de mes dividendes, Net d’impôt et de PS !
Étant de nature optimiste, ça me fait relativiser la baisse récente.
Et je vois ça comme un avantage par rapport à un investissement en CTO ou seules les -V compensent les +V.
Bonne semaine à tous.
Bonjour,
Donc si vous êtes en MV sur un contrat d’AV (si vos UC ont baissé par rapport au rdt du fond euros) on peut faire un rachat du fond euros sans IR et PS même une AV de moins de 8 ans. C’est bien cela ?
merci
Hors ligne
Membres