Valoti : étude de cas immobilier (revente et rester petit ?)

Bonjour,

vu les niveaux de loyer, relativement au niveau de remboursement des prêts, ce n’est pas étonnant que les biens aient un cashflow négatif. Apparemment la SCI est tout juste à l’équilibre (après charge mais avant impôt, donc), et ensuite vous avez l’IR et les PS à payer personnellement, ce qui vous coûte cher.

Une solution est celle que vous dites : revendre le premier bien, et avec ce qui restera sur cette vente, solder le prêt du bien n°3. Néanmoins, faites le calcul de ce qui vous restera VRAIMENT. Déjà, un bien loué se vend souvent moins cher que s’il était vide, prenez-le en compte. Ensuite, comptez tous les frais de revente : les diagnostics obligatoires, l’agent immobilier. Enfin, vous dites que vous ferez une plus-value, vous aurez donc l’impôt sur la plus-value du particulier. Après seulement 7 ans de détention, l’abattement pour durée de détention est quasi-nul donc il ne faut oublier cette imposition.

L’autre solution est de continuer à financer ce "déficit". Car même si vous devez mettre au pot, vous désendettez vos biens, donc vous augmentez votre patrimoine net (Le patrimoine net = valeur totale des biens moins le montant total de vos dettes).

A vous de voir si vous voulez faire quelques économies sur votre train de vie, de façon à financer ce cashflow négatif ou "effort d’épargne" pendant des années, dans le but d’avoir,  quand vos biens seront désendettés, un gros patrimoine et des revenus fonciers confortables ; ou bien si vous préférez réduire votre "effort d’épargne" et donc ne pas économiser sur votre train de vie, quitte à, dans le futur avoir un patrimoine moindre donc aussi des revenus fonciers moindres.

Bonjour

vous etes deja sur des pret relativement long ( sauf bien Num 3 , ce qui est etonnant )  un rallongement serait possible mais le capital etant faible vous n’allez pas gagné assez en treso je pense.

plus d’info sur le bien 2 serait interessant c’est celui qui vous plombe le plus ( loyer vs pret , deja au taquet en terme de longueur de pret … )
la durée de location a la famille est prevue pour combien de temps ?
Je ne connais pas les surfaces des logements mais on parle de maison.
j’ai du mal a croire que les 580 euros ne tombe pas dans une convention intermediaire ( si elle existe dans le secteur)sur une duree " raisonnable" cela pourrait etre un petit compromis.

pour le bien 1 vous avez des paliers mais ils ne sont pas indiques dans votre descriptif , ie quand est ce que le premier pret se termine ?

cdt

Ps : je note bien que vous ne voulez pas réinvestir , mais est ce que une decoupe d’une maison serait envisageable / interessant dans votre secteur ?

Bernard2K a écrit :

L’autre solution est de continuer à financer ce "déficit". Car même si vous devez mettre au pot, vous désendettez vos biens, donc vous augmentez votre patrimoine net (Le patrimoine net = valeur totale des biens moins le montant total de vos dettes).

A vous de voir si vous voulez faire quelques économies sur votre train de vie, de façon à financer ce cashflow négatif ou "effort d’épargne" pendant des années, dans le but d’avoir,  quand vos biens seront désendettés, un gros patrimoine et des revenus fonciers confortables ; ou bien si vous préférez réduire votre "effort d’épargne" et donc ne pas économiser sur votre train de vie, quitte à, dans le futur avoir un patrimoine moindre donc aussi des revenus fonciers moindres.

J’avoue que votre réflexion "effort d’épargne" m’a fait réfléchir. D’après mes calculs, pour un des associés, pour payer le surplus d’impôt foncier, il faudrait mettre environ 250€/mois pendant environ 13 ans (un des prêts serait fini). Ensuite on commencerait à générer du cash sans avoir à faire cet effort d’épargne. Si on devait mettre 250€/mois dans un placement, le gain ne serait pas aussi intéressant.

Malgré la situation vis à vis des loyers/prêts qui n’est pas la meilleure d’un point vue "rentabilité".
Si on arrive à mettre 250€/mois, est-ce que pour vous cela reste un "placement" intéressant?

Bonjour,

en regardant mieux la nature de vos biens (maintenant que vous l’avez précisée !) et leur rentabilité brute :
maison 1) renta brute environ 7 %, maison individuelle avec jardin donc probablement un fort potentiel de revente à condition qu’elle soit vendue libre d’occupation. Avec une villa avec jardin,on vend aux acheteurs  de RP qui sont prêts à mettre des niveaux de prix très élevés, donc il faut absolument vendre vide.
maison 2) renta brute 5,5 %, la plus basse, donc ça serait théoriquement le bien qu’il faudrait revendre, sauf qu’en fait vous avez accepté cette faible rentabilité pour loger un proche, donc il faut garder.
maison 3) renta brute supérieure à 10 % donc c’est clairement le bien qu’il faut garder. Le fait d’avoir plusieurs biens à louer dans la même maison est clairement un avantage quand on voit le loyer total. Vous pourriez d’ailleurs peut-être augmenter les loyers, 45 € pour un garage c’est vraiment donné.

Au total, je pense qu’il faut vendre le bien 1), parce que c’est celui qui se revendra le mieux, et qui aura le plus fort net vendeur (une fois tout déduit)… mais il faut le vendre en ayant auparavant viré le locataire. Voir s’il veut partir de lui-même ou s’il faut faire une procédure de reprise pour vendre, sans oublier de respecter les conditions (envoyer le congé au moins 6 mois avant la fin du bail, ce congé doit contenir une offre de vente avec un prix, et toute baisse de prix ultérieure devra faire l’objet d’une nouvelle offre avec un nouveau délai d’acceptation).

Ce qui vous plombe c’est que vous êtes à l’IR+PS et sans échappatoire possible:
- vous ne pouvez pas faire de LMNP (car SCI à l’IR)
- vous ne voulez pas faire de déficit foncier (cf "vous voulez rester petit")
- vous ne souhaitez pas de SCI à l’IS (je suppose à cause de l’associé 2 et/ou pour ne pas perdre les abattements pour durée de détention si vous voulez vendre).

Pour la durée des emprunts, Timinel a bien résumé la chose.

Donc, pour moi, de 2 choses l’une vu votre problématique "impôt" et votre épargne de 10k:
- Soit vous comptez revendre un jour et ce jour doit venir rapidement. Dans ce cas, suivez le conseil de B2k
- Soit vous comptez garder tous vos biens pour avoir une rente et dans ce cas, il faut revoir votre plan de bataille en optant pour une SCI à l’IS.

Vouloir garder toutes les options ouvertes en gardant le statu quo va vous essouffler à la longue….

Bien à vous,

Bonsoir,

Je ne comprends pas le bail d’un an , vous n’etes pas en meublé non ?

Cdt

Pour Timinel et Bernard2K:
La location a été relouée en juillet 2018 et dans notre bail nous avons mis une durée de 1 an. Vous avez raison, le bail doit être conclu pour une durée minimum de 3ans (Rédaction du bail (contrat de location) | service-public.fr).

S’il y a mise en vente du bien 1, il faudrait donc notifier le locataire en janvier 2021 que nous vendons OU sauf s’il part de lui même (pas de condition à respecter), est-ce bien cela?

Pour Pierrot31:
Finalement pour ne pas écarter la SCI IS, nous venons de rencontrer un expert comptable pour le passage de la SCI IR à IS. C’était plutôt une première rencontre pour faire connaissance avec quelques explications et chiffrage succinct avec un amortissement en restant à la valeur d’achat. Effectivement en théorie on pourrait garder les biens, ne plus avoir cet impôt sur les revenus mais également beaucoup d’inconnus je vous l’avoue.

On attend un retour de sa part pour une étude concréte:
- quel serait l’impôt sur la société à payer sur plusieurs années de fonctionnement?
- lorsque nous aurons des bénéfices (par exemple fin d’un prêt) et que nous souhaiterons récupérer des dividendes, quel serait le Prélèvement Forfaitaire Unique et incidence sur notre impot sur le revenu?
- en cas de revente d’un bien immobilier à la fin de l’amortissement, que pourrions nous récupérer et incidence sur notre impot sur le revenu?
- le cout du passage de la SCI IR en IS vis à vis de l’administration fiscale (un rappel quelconque)
- le cout du Contribution Revenus Locatif?
- délai à respecter pour ce passage
- le cout annuel de l’expertise comptable?
…

CDT

C’est plus une boulette dans notre bail et on ne cherchera pas faire partir le locataire avant les 3 ans. Dans mon précédent message, j’indiquais qu’on avait loué en juillet 2018 avec un nouveau locataire et qu’on devra en cas de vente le notifier 6 mois avant les 3 ans (soit en janvier 2021). Et s’il part avant de lui même, le logement sera alors disponible pour le mettre en vente sans qu’il soit besoin de le notifier.