VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?)

Vous avez déjà répondu à votre question. 20 ans, c’est plus rentable, 25 ans vous diminuez votre taux d’endettement.

Faith a écrit :

Comme souvent, la réponse dépend de vos objectifs à moyen/long terme: vous avez 20 ans et on ne sait pas trop si vous voulez investir massivement, acquérir un bien pour la retraite ou préparer un projet.
Ca dépend également de si vous comptez vous spécialiser en immobilier ou de si vous comptez aussi acheter des actions par exemple.

La différence de taux est assez importante, du coup s’il s’agit juste d’une acquisition "one-shot", mieux vaut privilégier l’emprunt sur 20 ans.
Si vous envisagez de faire des acquisitions en chaine, alors sur 25 ans est sans doute préférable: elle vous offre un cash-flow supérieur de 25%.

En effet, j’ai 30 ans et je souhaite faire des acquisitions en chaine c’est pour cela que je comptais favoriser l’emprunt le plus long possible. Mais d’un autre coté l’écart entre les taux sur 20 et 25 ans est de 30 % ce qui me fait me questionner.

J’ai été confronté au même dilemme et finalement je suis parti sur l’offre à 25ans.

Plusieurs raisons :
- Taux d’endettement plus faible : C’est plus facile d’enchaîner les investissements en ayant un taux d’endettement qui reste bas malgré le nouvel investissement.
- Reste à vivre plus important : Idem qu’au-dessus et même probablement plus important que le taux d’endettement au bout d’un certain nombre d’investissements.
- Cashflow plus important : argent que je peux réinjecter dans d’autres projets : achat de meubles que la banque ne veut pas financer entre autres.

Pour cette même raison je demande également systématiquement un "différé partiel d’amortissement" aussi appelé "franchise partielle" d’environ 9mois pour ne payer que des intérêts au début (petites mensualités) et ne commencer à rembourser le capital qu’après 9 mois.
Ça peut également être intéressant de demander à remoduler la durée de son emprunt après 2/3ans de détention pour réduire encore davantage les mensualités. Toutes les banques le propose, c’est gratuit et le taux reste inchangé.

Egalement, au bout d’un certain montant cumulé d’emprunts, ce n’est plus le taux d’endettement ni le reste à vivre qui bloque.
La banque demandera à ce qu’on ait un certain montant d’en cours pour continuer à nous prêter.
Et avoir maximisé son cashflow précédemment permet de mettre d’avantage de côté dans des produits bancaires pour rassurer la banque.

Dernière modification par lael (05/03/2019 13h51)

Sur la question de l’endettement et de la facilité d’enchaînement des investissements, je n’ai jamais connu de vraie réticence bancaire depuis 30 ans y compris avec des emprunts sur entre 7 et 10 ans. ça me paraît toujours étrange de raisonner sur 20/25 ans avec une quasi croyance que c’est idéal (ça l’est toujours sur un tableur).
On se désendette très vite sur les courtes durées (surtout avec des montants comme celui évoqué ici), c’est très confortable psychologiquement, les banques prêtent encore et encore sauf qu’à un certain stade le cash flow est tel que je préfère pratiquer l’autofinancement.
C’est certes absurde en terme d’effet de levier, mais, oui, très confortable - du moins pour moi- sans parler d’un profond sentiment de liberté.

Je comprends le raisonnement qui est celui plébiscité ici.
Je connais cependant moins de pratiquants dans la vraie vie.
Je me trompe peut-être, mais j’ai toujours pensé qu’investir sans considérer sa capacité d’épargne ou une éventuelle capacité d’épargne particulièrement à très long terme relevait d’une prise de risques assez conséquente voire inconsidérée (à mes yeux). Le cash flow issu du locatif reste un revenu fragile avec des raisonnements à 25 ans et une évolution juridique, fiscale etc que l’on ne connaît pas.
On dit souvent en investissement immobilier que l’important c’est en 1 : l’emplacement, en 2 : l’emplacement etc.
Je crois que la flexibilité (possibilité de changer de stratégie donc de vendre) est tout aussi importante. Si cette flexibilité souvent nécessaire se paye comptant en n’ayant à peine remboursé une petite fraction du capital au bout de 10 ans d’un prêt de 25 ans, je ne comprends pas l’intérêt de l’opération.
Je crois ainsi ne posséder aucun bien depuis plus de 15 ans alors que j’investis depuis plus de 30 ans. La ventes de mes lots vieillissants ou ne me semblant plus correspondre aux attentes du marché se sont pratiquement toutes faites sur des périodes bien plus courtes que 20 ans.

Cela étant dit, je peux comprendre que l’on cède aux sirènes du crédit pas cher, encore plus lorsque les lots convoités sont à des prix raisonnables, ce qui est le cas pour VincentV.

Je prendrais sur 20 ans.
Quelle est la probabilité que vous meniez l’emprunt à bout?
Si pour une raison ou une autre (et ça peut ne pas manquer entre vos 30 et vos 55 ans) vous devez solder l’emprunt, pensez au peu de capital remboursé au départ sur les emprunts longs.

La capitalisation est en fait encore supérieure puisque le taux d’intérêt est déductible des revenus locatifs.

Rien ne sert décréter la meilleure solution, il suffit de poser les chiffres comme dans la démonstration limpide de Faith pour faire son choix éclairé.

je ne comprend pas le lien fait entre rentabilité et impôt.
je compte louer cet appartement en meublé ce qui me permet d’amortir le prix de l’appartement et c’est grâce à cela que je pourrai ne pas payer d’impôts pendant 7 ans sur ce bien.
Ceci étant dit, la durée d’amortissement d’un logement est comprise entre 20 et 35 ans mais des quoi dépends elle ?

concernant le prêt je penche plus pour 25 ans car la différence de capital est minime (1300 euros sur 25 ans sans compter la déduction des intérêts) et ces 35 euros de mois sur les mensualités me permettront une plus large marge de manoeuvre sur mes prochains investissements.
j’ai rdv avec mon banquier jeudi 11h pour finaliser ma demande.

merci pour tous vos conseils

Trahcoh a écrit :

Philref a raison, posez les calculs. Si vous louez 12 mois, vous n’aurez peut-être pas assez de charges et d’amortissements pour effacer entièrement les revenus important. Cela dépend aussi de vos charges de copropriété.

J’ai posé les calculs (en bon prof de maths ) en tenant compte des intérêts bancaires, des charges, des frais de notaire, de la taxe foncière et de l’amortissement du logement et des meubles.

Loyer x 12 x 6 ans - intérêt sur 6 ans (pour crédit 25 ans) - amortissement appartement annuel (calculé sur 20 ans) x 6 ans - frais de notaire - taxe foncière x 6 ans - charges x 6 ans - amortissement meubles annuel (environ 300 euros par an) x 6 ans 460*12*6-4400-47250/20*6-5200-570*6-600*6-300*6 = 500
Donc les 5 premières années, 0 impôts
La 6eme année il me reste à payer des impôts sur 500 euros
La 7eme sur 1000
La 8eme sur 1150
Ce qui correspond plus ou moins à 7 ans sans impôts.
Si j’ai fait une erreur merci de me le dire, je débute, je ne connais pas toutes les ficelles ^^

J’ai fait la simulation avec un amortissement de 90% du bien sur 25 ans, en comptant aussi PNO et frais d’entretien (1 mois de loyer) et sans vacance locative, on est sur 4 sans impôt.

Le cash flow dépendra de votre TMI, et votre présentation est plus que sommaire.