Mahemaurier [IdF Sud] : étude de cas immobilier (cash flow toujours négatif)

Bonjour

un cash flow négatif ne FAIT pas un déficit foncier … c’est bien la tout le probleme au bout de quelques années ..
maintenant d’un point de vue assurance vous etes tres couvert  donc c’est normal que le cash flow positif soit difficile a atteindre
2 points cela dit :
- l’assurance du pret est Tres elevé ( 0,01 me parait plus normal sans situation particuliere)
- l’asurance PNO n’est pas fonction du capital , mettez 90 euros / An pour un T2 .

vous restez sur des tarifs " catalogues " ou vous négociez pour vos calculs ?  ( en gros si vous avez une annonce a 10% et CF positif visible par tout le monde … n’y allez pas :) il y a un probleme .. dans les regions tendues

cdt

mahemaurier a écrit :

Soit les agences ne me montrent que les produits chers (j’ai été très transparent avec eux), soit mon calcul est faux, soit je ne sais pas.

Vous ne trouverez JAMAIS un bien à CF positif en vous contentant du prix d’affichage et de "simples" visites tout simplement parce que cela n’existe pas (sauf biens à gros problèmes plus ou moins cachés où le CF sera pire à terme).

Il se crée par ces différentes interventions, le plus souvent additionnées :
- Grosse négociation
- Bien avec défauts corrigeables (vétusté, problème technique etc)
- Amélioration qualitative du bien
- Niche de marché plus rentable que la moyenne
- Optimisation fiscale

Des éléments comme les charges de copro sont des boulets sur lesquels vous ne pouvez pas intervenir. Le bien n’a aucune possibilité d’être rentable si celles-ci sont élevée, gagnez du temps en ne visitant d’emblée pas les grosses copro, celles avec ascenseurs, gardiens, parc etc
Encore mieux, évitez les syndic pro pour ne choisir que des syndics bénévoles (correctement gérés, le marché devient étroit)

Pour trouver un bien plus rentable que la moyenne il faut sortir de la masse et transformer un bien qui peine à se vendre sur le marché en un bien très recherché à la location. Evitez donc aussi les biens d’emblée attractifs, ils partiront rapidement à bon prix sans négociation ou trop faible.

Un bien présentant mal peut avoir une différence de 50% de prix sur le marché avec un bien attractif (vécu achat/revente plus ample encore) avec entre les deux des coûts de travaux de 10% seulement du prix du bien.

Avec tous ces éléments additionnés et de l’engagement pour trouver le bien vous pouvez prétendre à bien mieux que l’équilibre du CF.

Bonne recherche !

Qulle fiscalité ? Location nue ou meublée ? Micro ou réel ? Votre TMI ?

Comment pouvez-vous publier une étude de cas sans aborder ces points ? Un peu de sérieux !

Oui, je vous encourage. Je vous encourage à être sérieux dans vos études de cas. Le cashflow est le flux de trésorerie résultant, NET DE TOUT. Donc APRES impôt et prélèvements sociaux. Or, vous ne dites pas un mot de la fiscalité envisagée, donc :
- soit votre cashflow est calculé "avant impôts", ce qui n’est pas un cashflow ; si vous appelez cashflow un truc qui n’en est pas un, vous vous illusionnez vous-même
- soit votre cashflow est bien "après impôts", mais vous ne nous dites pas un mot de l’imposition que vous avez prise en compte, ce qui ne nous permet évidemment pas de donner les conseils les mieux adaptés.

Dans les deux cas, ce n’est pas sérieux, alors que vous prétendiez faire des calculs "rigoureux".

Et il faut que j’aille dans votre présentation pour apprendre que vous envisagez une SCI pour la transmission… SCI inadaptée à la location meublée qui permet pourtant d’accéder au seul régime fiscal encore favorable…

Alors, je vous encourage à :
- étudier le régime LMNP au réel, qui est le seul régime fiscal encore vraiment favorable aux bailleurs. Ce qui veut dire location meublée, ce qui vous dirigerait plutôt vers studio ou T1 (ou à l’inverse T4 ou T5 à louer en colocation, mais c’est lourd à gérer, ou à scinder en plusieurs logements, mais c’est lourd en travaux et en formalité vis à vis de la copro, ou à la rigueur maison de ville à scinder en plusieurs logements).
- comprendre vraiment comment fonctionnent la rentabilité et le cashflow. Lire ce fil à partir du message #36 d’Adrien : (2/3) Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? Je ne comprends pas que son message ne soit pas mieux récompensé, car c’est à mon avis l’un des plus utiles du forum ! Quand on comprend vraiment les calculs qu’il fait (et que je fais à sa suite), ces histoires de rentabilité et de cashflow deviennent limpides ! Nota : mon message #32 un peu au-dessus de celui d’Adrien mérite aussi d’être lu me semble-t-il. La solution à vos questions est vraiment contenue dans ces messages. Si vous aviez lu et compris ces messages, vous n’auriez jamais posté le présent fil car la réponse vous serait apparue limpide.

Juste un rappel : ce sont VOS SOUS. Si vous pensez que vous étudiez très sérieusement des cas, alors que vous n’abordez pas la fiscalité, ça ne ME pose aucun problème. C’est à VOUS que ça va en poser, assez rapidement.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2019 10h15)

Bonsoir à tous
D’abord merci pour vos réponses, je me sens un peu moins seul.
Voici quelque précisions :
- l’objectif est d’acquérir un patrimoine immobilier pour mes 2 enfants qui auront ainsi un revenu complémentaire tôt dans leur vie active. Je me suis fixé l’objectif ambitieux de 10 appartements en 5 ans. Le but n’est pas de faire de la plus value à court terme. Je cherche un marché qui ne perdra pas en valeur et qui sera toujours attractif au locatif (normalement la proche banlieue parisienne répond à ces critères)
- l’achat neuf en PINEL = NON.
- je veux passer par des SCI pour que mes enfants ne paient pas de droits de succession
- je ne me suis pas renseigné sur la LMNP mais un agent immobilier m’en a parlé.
- mon taux d’imposition est de 30%
- j’ai fait un raccourci entre cash-flow négatif et déficit foncier vous avez raison (il faut que je revois ma formule)
- je ne consacre pas encore beaucoup de temps à ce projet, j’ai visité 3 appartements chaque samedi pendant un mois, j’ai le livre de charles morgan et j’ai le livre sur les SCI et j’essaie de passer un peu de temps sur internet le soir.
- dans mes calculs je rajoute des travaux de rénovation initiaix quand c’est nécessaire et je simule avec 10 à 15% de réduction sur le prix de vente affiché mais malgré cela le cash flow reste négatif.

La question initiale était : est il possible actuellement de faire l’immobilier locatif dans l’ancien avec du cash flow positif en IDF SUD sur du 2 pièce ?
Il ne faut peut-être pas poser la question dans ce sens mais au bout du 10ème appartement j’arrive toujours à la même conclusion donc je voulais juste avoir un feed back sur ce constat.

A Bernard2K, je suis convaincu que vous voulez aider et que vous avez une connaissance aigue du sujet. C’est juste que le ton initial peut prêter à confusion. Donc je vous remercie pour vos conseils et suis prêt à en lire d’autre. En attendant je vais aller consulter le fil que vous avez indiqué.

Cordialement.

Je recherche pas mal dans des zones à 10 km de Paris , je pense que le cash flow positif est possible avec tout types de biens.
Il faut regarder les biens délabrés avec énormément de travaux dans des petites copro.
Il faut prospecter pendant les vacances d’été.
Rechercher les propriétaires des biens qui sont laissés à l’abandon (il y en a beaucoup en idf).

Merci pour vos nouvelles réponses

Attn Bernard2K : effectivement la démonstration que vous évoquez est imparable. j’aurai le réflexe de multiplier le loyer hors charge locataire par 120 pour estimer le prix que je dois viser pour espérer un peu de renta.

J’ai donc bien compris qu’il faut être PATIENT et ACTIF (merci Nush et OsSh).

Attn Florent91 : merci pour votre partage, oui je connais la zone (près du LIDL ?). j’ai visité 2 apparts à 175 000 (loyer à 900 hors charge loc) et à 170 000 (850 hors charge loc), donc pas rentable (même avec une négociation de 20 000).
Et je crains la montée des eaux de la seine. les appartements ne risquent rien (étage) mais l’accès pendant période d’inondation et le travail du sol avec le temps.

Je vais donc diversifier mes recherches.
Je vous tiens au courant (un 2p de 38m2 pas cher du tout vient de tomber)

Cdlt