Kistigris : étude de cas immobilier (nu propriétaire occupant et prêt à usage ?)

En fait, le fisc a tout le loisir de requalifier cette occupation en donation déguisée… voilà le hic.

Par rapport à votre question sur l’usufruit, je parlais précisément de l’option "donation d’usufruit temporaire"… qui ne me semble pas idéale.

Kistigris a écrit :

La question qui se pose est : comment éviter une requalification en donation déguisée ou un report à la succession pour l’occupation de l’appartement dont mon père détient l’usufruit ?

Par qui, quand, pour quelle raison ?

Pour être vraiment dans les clous, il convient de demander à votre père, si telle est sa volonté, de renoncer à son usufruit, et articuler cela avec le rappel des donations antérieures, afin de faire en sorte que l’abattement joue à plein.

Skarklash a écrit :

De plus en temps que nu-propriétaire, les travaux de rénovation et d’agrandissement vous incombe.

Quand même la distinction entre ce qui incombe au NP et à l’usufruitier reste assez floue ("grosse réparation" ou "réparation d’entretien"), et d’ailleurs c’est pour cela qu’il est utile que la convention de démembrement soit plus explicite que le Code civil…  il faudrait voir si c’est le cas ici.

Ok avec B2K.

Notez que, si la convention de démembrement dit que c’est à votre père qu’incombent les travaux, le fait que payiez des travaux qui lui incombent, c’est une donation déguisée, cette fois-ci de vous en direction de votre père.

Oui, même une donation indirecte (le nu propriétaire paye à la place de l’usufruitier).

- le fils jouit du logement du 2nd, quasiment comme s’il avait la pleine propriété, alors qu’il n’a reçu que la nue-propriété, moyen de diminuer la valeur de la donation donc d’échapper aux droits de mutation. Cela se révèle donc, a posteriori, une presque-donation déguisée de la pleine propriété.

Une donation de la pleine propriété déguisée en donation de la nue propriété.

Sachant que j’ai l’impression quand même que la plupart du temps, quand il y a des problèmes de ce genre, c’est plutôt à l’occasion de la succession, via des demandes de rapport à la succession. Je dirais qu’il est à mon avis rare que le fisc vienne mettre son nez pour vérifier si c’est le NP ou l’usufruitier qui occupe un bien.

Bonsoir,

Le cas présenté m’inspire les commentaires suivants :

1 - Votre père, si vous occupez le logement dont il est propriétaire, à l’obligation de déclarer les revenus qu’il pourrait en tirer, que vous versiez le loyer ou pas à partir du moment ou vous n’êtes plus à charge. Le fisc ne prend pas en compte les libéralités… A partir du moment ou vous vous fixerez votre résidence fiscale chez votre père et que vous déclarerez votre situation (locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit), le fisc disposera des élèments pour mener une petite enquête…sauf si une confusion s’installe au niveau du fisc entre les 2 logements…

2 - Le fait qu’il y ait 2 logements avec des propriétaires distincts (vous en PP sur le 1er logement / vous en NP et votre père en US pour le second) place cette maison sous le régime de la copropriété. Celle-ci a du être constitué dans l’acte de donation, un état descriptif de division établi ainsi qu’un règlement de copropriété.

Je pense, mais cela reste à vérifier, que le droit de surélévation appartient au nu-propriétaire dans une copropriété. De ce fait vous serez propriétaire des volumes créés, mais cela impliquera que vous fassiez intervenir un géomètre expert qui déterminera les tantièmes associés au nouveau lot et à un notaire qui établira un additif à l’état descriptif de division et établira un acte constatant que vous êtes propriétaire de ce nouveau lot.

L’acte de donation doit fixer les modalités de répartition des charges… en général, en cas de démembrement par donation, l’usufruitier assume toutes les charges, et donc (à vérifier avec votre notaire) la quote part des dépenses de sur-élévation (en fonction des tantièmes de copropriété du logement du second étage). Le permis de construire ou l’autorisation de travaux devra être demandée par la copropriété (qui aurait du être enregistrée depuis le 1/1/2019).

Cela me semble pas être si défavorable que ca puisque votre père prend en charge une partie des travaux  - cela constitue une quasi donation. qu’il pourra déduire de ses revenus fonciers. S’il n’est pas en mesure de les payer, vous pouvez les lui avancer et stipuler un remboursement égal au prix du loyer du…

3 - Attention aux questions d’assurance : dans un tel cas, vous devez normalement avoir une assurance pour la copro, 1 pour le logement loué (PNO) et une pour le logement occupé.

4 - Si vous ne vous soumettez pas au formalisme décrit au paragraphe 1, vous pourrez pas vendre les logements séparément (description de la copropriété non conforme à la réalité)…

La situation me semble bigrement complexe et je ne saurais que vous recommander de consulter votre notaire…

Canyonneur

Edit : prise en compte des interventions suivantes

Dernière modification par Canyonneur75 (20/03/2019 07h36)

Kistigris a écrit :

- J’espère vraiment que rien dans le contrat de démembrement ne stipule que l’usufruitier doit prendre tous les travaux à sa charge

Il ne s’agit pas d’espérer, il s’agit de vérifier ! Relisez la convention de démembrement et/ou l’acte de donation. Interrogez le notaire aussi. Et revenez nous dire ce qu’il en est.

Si votre père a encore 200 k€ dont il souhaite se "débarrasser" en votre faveur, et si les travaux sont conventionnellement à la charge de l’usufruitier, cela serait très favorable fiscalement, contrairement à ce que vous dites. Car l’amélioration de valeur du bien vous revient à son décès : l’usufruit s’éteint et vous vous retrouvez donc avec la pleine propriété d’un bien valant nettement plus cher que la valeur qui a servi de base au calcul des droits de la donation de la nue-propriété, sans droits de mutation supplémentaires. En effet, au décès, l’usufruit ne vous est pas transmis avec une valeur attachée à lui. Il s’éteint, sans valeur transmise. C’est une astuce bien connue.

Par contre, il va falloir être précis pour savoir quels travaux relèvent des parties communes et sont donc des travaux de la copro, et quels travaux relèvent des parties privées.

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2019 00h18)

pierrejacques11
La requalification en donation déguisée reste le souci essentiel. L’usufruitier ne jouit pas du logement : il donne la jouissance de fait à son héritier (moi), et ceci est assimilable à une donation.

Bernanrd2K
Vos conseils et remarques sont judicieux, et je connaissais cette astuce sur l’usufruit puisque nous l’avons déjà "pratiquée" en revalorisant déjà notre achat commun par des travaux. Cependant, après vérification, aucune clause concernant d’éventuels travaux futurs n’apparait dans la convention de démembrement. Par ailleurs, vu l’importance des donations que mon père m’a faites ces dernières années, il ne souhaite pas particulièrement prendre part aux travaux.

ah là là, je ne vois toujours pas de solution favorable…

Bien sûr, il n’y a aucun déguisement, mais nous allons passer nos prochaines années dans l’appartement dont mon père détient l’usufruit. Le problème ne se situe pas dans le passé mais dans le présent et l’avenir… j’ai lu qu’une occupation gratuite sur des années était passible de requalifiation en donation déguisée dans le cas où le bénéficiaire est adulte et peut subvenir à ses besoins. J’ai vraiment envie d’éviter cela, et de la meilleure manière possible.