PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 19/03/2019 13h46

Membre (2019)
Réputation :   3  

Bonjour,

avec mon père, nous avons divisé une grande maison de deux étages en deux appartements (je suis son enfant unique). Je suis plein-propriétaire du premier appartement et nu propriétaire du second, dont mon père a conservé l’usufruit après donation en démembrement. Après 9 ans de mise en location, nous avons décidé d’emménager au second étage/appartement avec ma compagne, dans l’attente de vendre celui du premier.
Or, il apparaît que d’importants travaux sont à faire si l’on veut espérer vendre « correctement », aussi nous avons totalement changé de stratégie : nous allons finalement mettre en location le premier, et vivre au second, qui sera agrandi par surélevation du toit. Nous envisageons d’ailleurs une modification générale de la façade. Le tout sera entièrement réalisé à mes frais (enveloppe de plus de 220 000 euros).
La question qui se pose est : comment éviter une requalification en donation déguisée ou un report à la succession pour l’occupation de l’appartement dont mon père détient l’usufruit ? La donation d’usufruit temporaire a un coût, et dix ans après, tout doit être rejoué… quant à la conversion d’usufruit en rente, elle est envisageable mais il y a également taxation… sur la rente ! Bref, plein de solutions… dont aucune n’est satisfaisante.
Peut-on plutôt envisager un prêt à usage, considérant qu’il n’y a pas appauvrissement du prêteur dès lors que j’apporte 220 000 euros à l’appartement avec les travaux envisagés ? Si oui, selon quelles modalités ?
Une SARL de famille est-elle également envisageable, sachant que nous comptons faire de la location saisonnière avec l’appartement du 1er étage ?

Bref, quelle solution pour ne pas payer inutilement de loyer à mon père, qui n’en a pas besoin ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses !

Mots-clés : loyer à enfant, nu propriétaire, prêt à usage

Hors ligne Hors ligne

 

#2 19/03/2019 14h34

Membre (2017)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   139  

Bonjour,

Je ne comprends pas trop votre problématique. Rien n’empêche votre père, usufruitier, de vous loger gratuitement dans l’appartement dont il a la jouissance. Etant seul enfant, il n’y aura pas compensation à calculer car personne à qui la verser.

Loger gratuitement son enfant

De plus en temps que nu-propriétaire, les travaux de rénovation et d’agrandissement vous incombe.

Pourquoi dire que l’usufruit a un coût ? Votre père le possède mais il ne lui coûte rien. S’il décide de vous permettre de l’occuper, il se prive d’un revenu peut-être mais il n’en a pas besoin et il est libre de son choix.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 19/03/2019 14h44

Membre (2019)
Réputation :   3  

En fait, le fisc a tout le loisir de requalifier cette occupation en donation déguisée… voilà le hic.

Par rapport à votre question sur l’usufruit, je parlais précisément de l’option "donation d’usufruit temporaire"… qui ne me semble pas idéale.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 19/03/2019 14h48

Membre (2017)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   139  

pas de requalification fiscale en donation en cas de prêt à titre gratuit

Arrêt cour cassation 2017

Hors ligne Hors ligne

 

#5 19/03/2019 14h51

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Kistigris a écrit :

La question qui se pose est : comment éviter une requalification en donation déguisée ou un report à la succession pour l’occupation de l’appartement dont mon père détient l’usufruit ?

Par qui, quand, pour quelle raison ?

Pour être vraiment dans les clous, il convient de demander à votre père, si telle est sa volonté, de renoncer à son usufruit, et articuler cela avec le rappel des donations antérieures, afin de faire en sorte que l’abattement joue à plein.

Skarklash a écrit :

De plus en temps que nu-propriétaire, les travaux de rénovation et d’agrandissement vous incombe.

Quand même la distinction entre ce qui incombe au NP et à l’usufruitier reste assez floue ("grosse réparation" ou "réparation d’entretien"), et d’ailleurs c’est pour cela qu’il est utile que la convention de démembrement soit plus explicite que le Code civil…  il faudrait voir si c’est le cas ici.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 19/03/2019 17h24

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3583  

 Hall of Fame 

Comme pierrejacques11 : le plus simple serait encore, si votre père en est d’accord, qu’il renonce à l’usufruit. Ainsi, vous seriez plein-propriétaire de l’ensemble de la maison ce qui simplifierait énormément !

L’autre solution est que vous louiez l’appartement du 2nd au prix de marché (le prix payé par le locataire précédent).

Sur le prêt à usage qui n’est pas une donation : il y a eu UNE jurisprudence en 2017, en contradiction avec les précédentes. Si le cas présent était amené devant les tribunaux, je ne présagerais pas de la décision des juges, tellement ce cas est exemplaire d’un véritablement appauvrissement du parent et enrichissement du fils :
- le père renonce à louer le logement du 2nd, qui lui rapportait jusqu’alors un loyer.
- le fils jouit du logement du 2nd, quasiment comme s’il avait la pleine propriété, alors qu’il n’a reçu que la nue-propriété, moyen de diminuer la valeur de la donation donc d’échapper aux droits de mutation. Cela se révèle donc, a posteriori, une presque-donation déguisée de la pleine propriété.
- enfin, l’occupation du logement du 2nd par le fils lui permet de louer l’appartement du premier, en saisonnier qui plus est, donc d’en retirer un enrichissement considérable. Le prêt à usage du logement du 2nd lui apporte donc un enrichissement indirect.
Si, sur un tel cas, les juges considèrent qu’il y a rien à redresser, ça serait quand même très surprenant !

A propos des travaux de 220 k€ : êtes-vous certain que cela remonte la valeur de revente de plus de 220 k€, net vendeur ? Parfois, il vaut mieux revendre en l’état, économiquement parlant mais aussi en termes de soucis, de délais…

Notez que, si la convention de démembrement dit que c’est à votre père qu’incombent les travaux, le fait que payiez des travaux qui lui incombent, c’est une donation déguisée, cette fois-ci de vous en direction de votre père. C’est pour cela qu’il serait plus propre que votre père vous donne l’usufruit (ou du moins y renonce), comme ça vous aurez toutes les bonnes raisons de faire les travaux à vos frais.


Il faut que tout change pour que rien ne change

Hors ligne Hors ligne

 

#7 19/03/2019 18h43

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Ok avec B2K.

Notez que, si la convention de démembrement dit que c’est à votre père qu’incombent les travaux, le fait que payiez des travaux qui lui incombent, c’est une donation déguisée, cette fois-ci de vous en direction de votre père.

Oui, même une donation indirecte (le nu propriétaire paye à la place de l’usufruitier).

- le fils jouit du logement du 2nd, quasiment comme s’il avait la pleine propriété, alors qu’il n’a reçu que la nue-propriété, moyen de diminuer la valeur de la donation donc d’échapper aux droits de mutation. Cela se révèle donc, a posteriori, une presque-donation déguisée de la pleine propriété.

Une donation de la pleine propriété déguisée en donation de la nue propriété.

Sachant que j’ai l’impression quand même que la plupart du temps, quand il y a des problèmes de ce genre, c’est plutôt à l’occasion de la succession, via des demandes de rapport à la succession. Je dirais qu’il est à mon avis rare que le fisc vienne mettre son nez pour vérifier si c’est le NP ou l’usufruitier qui occupe un bien.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 19/03/2019 21h00

Membre (2019)
Réputation :   3  

Merci à tous pour vos réflexions et l’intéret que vous portez à mon questionnement (dont vous avez compris la relative complexité !) Je vais tenter de développer quelques points saillants :

- Les abattements ont déjà été tous consommés et largement dépassés jusqu’à taper dans la tranche à 20% (oui, je suis un gars très chanceux ), donc s’il y a donation de l’usufruit, il y a forcément fiscalisation à la clé. C’est une solution oui, mais peut-être pas la solution "idéale". Idem pour la donation temporaire. A la limite, la conversion en rente viagère me semble plus intéressante…

- Mon père ne souhaiterait évidemment pas prendre part aux travaux, qui sont un peu une façon, pour ma compagne et moi, de nous "offrir" le bien de nos rêves (un grand appartement avec terrasse en centre ville, forcément très onéreux à l’heure actuelle - qui plus est dans le neuf). Les travaux ne donneront peut-être pas 220 000 euros de plus-value à la revente, mais vu qu’une vente en l’état semble compliquée (toiture amiantée), une revalorisation générale avec changement de toiture, modification de façade et agrandissement pourrait se révéler intéressante malgré les (réels) soucis. "Payante" in fine je ne sais pas, mais par ailleurs, l’intéret de résider dans le même immeuble qu’un appartement que nous louerons en saisonnier, pendant la durée de remboursement du prêt, me semble assez important.

- Le versement d’un loyer est l’idée la plus évidente, mais mon père serait fiscalisé sur des loyers dont il n’a pas vraiment l’utilité… à vrai dire, ce serait relativement peu intéressant dans un questionnement patrimonial global. (A moins qu’il ne puisse défiscaliser un maximum ? Des pistes ?)

- J’espère vraiment que rien dans le contrat de démembrement ne stipule que l’usufruitier doit prendre tous les travaux à sa charge, car cela règlerait ma question d’une manière bien tranchée (fiscalisée^^) à mon goût !

Hors ligne Hors ligne

 

1    #9 19/03/2019 22h28

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   318  

Bonsoir,

Le cas présenté m’inspire les commentaires suivants :

1 - Votre père, si vous occupez le logement dont il est propriétaire, à l’obligation de déclarer les revenus qu’il pourrait en tirer, que vous versiez le loyer ou pas à partir du moment ou vous n’êtes plus à charge. Le fisc ne prend pas en compte les libéralités… A partir du moment ou vous vous fixerez votre résidence fiscale chez votre père et que vous déclarerez votre situation (locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit), le fisc disposera des élèments pour mener une petite enquête…sauf si une confusion s’installe au niveau du fisc entre les 2 logements…

2 - Le fait qu’il y ait 2 logements avec des propriétaires distincts (vous en PP sur le 1er logement / vous en NP et votre père en US pour le second) place cette maison sous le régime de la copropriété. Celle-ci a du être constitué dans l’acte de donation, un état descriptif de division établi ainsi qu’un règlement de copropriété.

Je pense, mais cela reste à vérifier, que le droit de surélévation appartient au nu-propriétaire dans une copropriété. De ce fait vous serez propriétaire des volumes créés, mais cela impliquera que vous fassiez intervenir un géomètre expert qui déterminera les tantièmes associés au nouveau lot et à un notaire qui établira un additif à l’état descriptif de division et établira un acte constatant que vous êtes propriétaire de ce nouveau lot.

L’acte de donation doit fixer les modalités de répartition des charges… en général, en cas de démembrement par donation, l’usufruitier assume toutes les charges, et donc (à vérifier avec votre notaire) la quote part des dépenses de sur-élévation (en fonction des tantièmes de copropriété du logement du second étage). Le permis de construire ou l’autorisation de travaux devra être demandée par la copropriété (qui aurait du être enregistrée depuis le 1/1/2019).

Cela me semble pas être si défavorable que ca puisque votre père prend en charge une partie des travaux  - cela constitue une quasi donation. qu’il pourra déduire de ses revenus fonciers. S’il n’est pas en mesure de les payer, vous pouvez les lui avancer et stipuler un remboursement égal au prix du loyer du…

3 - Attention aux questions d’assurance : dans un tel cas, vous devez normalement avoir une assurance pour la copro, 1 pour le logement loué (PNO) et une pour le logement occupé.

4 - Si vous ne vous soumettez pas au formalisme décrit au paragraphe 1, vous pourrez pas vendre les logements séparément (description de la copropriété non conforme à la réalité)…

La situation me semble bigrement complexe et je ne saurais que vous recommander de consulter votre notaire…

Canyonneur

Edit : prise en compte des interventions suivantes

Dernière modification par Canyonneur75 (20/03/2019 07h36)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 19/03/2019 23h10

Membre (2019)
Réputation :   3  

Merci pour vos remarques très intéressantes Canyonneur.
En effet, il y a bien un règlement de copro et un partage au tantièmes déjà existant depuis l’acquisition, et cela sera réévalué après les travaux.
Cependant, vous dites

[Cela me semble pas être si défavorable que ca puisque votre père prend en charge une partie des travaux (cela constitue une quasi donation) qu’il pourra déduire de ses revenus fonciers." a écrit :

mais malheureusement, dans le cas d’une surélévation, donc d’un agrandissement de surface, rien n’est déductible des revenus fonciers…

Hors ligne Hors ligne

 

1    #11 19/03/2019 23h52

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3583  

 Hall of Fame 

Kistigris a écrit :

- J’espère vraiment que rien dans le contrat de démembrement ne stipule que l’usufruitier doit prendre tous les travaux à sa charge

Il ne s’agit pas d’espérer, il s’agit de vérifier ! Relisez la convention de démembrement et/ou l’acte de donation. Interrogez le notaire aussi. Et revenez nous dire ce qu’il en est.

Si votre père a encore 200 k€ dont il souhaite se "débarrasser" en votre faveur, et si les travaux sont conventionnellement à la charge de l’usufruitier, cela serait très favorable fiscalement, contrairement à ce que vous dites. Car l’amélioration de valeur du bien vous revient à son décès : l’usufruit s’éteint et vous vous retrouvez donc avec la pleine propriété d’un bien valant nettement plus cher que la valeur qui a servi de base au calcul des droits de la donation de la nue-propriété, sans droits de mutation supplémentaires. En effet, au décès, l’usufruit ne vous est pas transmis avec une valeur attachée à lui. Il s’éteint, sans valeur transmise. C’est une astuce bien connue.

Par contre, il va falloir être précis pour savoir quels travaux relèvent des parties communes et sont donc des travaux de la copro, et quels travaux relèvent des parties privées.

Dernière modification par Bernard2K (20/03/2019 00h18)


Il faut que tout change pour que rien ne change

Hors ligne Hors ligne

 

1    #12 20/03/2019 07h14

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

Le cas présenté m’inspire les commentaires suivants :

1 - Votre père, si vous occupez le logement dont il est propriétaire, à l’obligation de déclarer les revenus qu’il pourrait en tirer, que vous versiez le loyer ou pas à partir du moment ou vous n’êtes plus à charge. Le fisc ne prend pas en compte les libéralités… A partir du moment ou vous vous fixerez votre résidence fiscale chez votre père et que vous déclarerez votre situation (locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit), le fisc disposera des élèments pour mener une petite enquête…sauf si une confusion s’installe au niveau du fisc entre les 2 logements…

Sur ce point, si j’ai bien saisi ce que vous écrivez :

RFPI - Revenus fonciers - Champ d’application - Propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance - Exonérations

Le II de l’article 15 du code général des impôts (CGI) prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements :

- que lui-même, ou un membre de son foyer fiscal, occupe, sans qu’il y ait à distinguer suivant que ces logements constituent pour leur occupant une habitation principale ou une résidence secondaire ;

- qu’il met gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location ;
q

Hors ligne Hors ligne

 

#13 20/03/2019 21h59

Membre (2019)
Réputation :   3  

pierrejacques11
La requalification en donation déguisée reste le souci essentiel. L’usufruitier ne jouit pas du logement : il donne la jouissance de fait à son héritier (moi), et ceci est assimilable à une donation.

Bernanrd2K
Vos conseils et remarques sont judicieux, et je connaissais cette astuce sur l’usufruit puisque nous l’avons déjà "pratiquée" en revalorisant déjà notre achat commun par des travaux. Cependant, après vérification, aucune clause concernant d’éventuels travaux futurs n’apparait dans la convention de démembrement. Par ailleurs, vu l’importance des donations que mon père m’a faites ces dernières années, il ne souhaite pas particulièrement prendre part aux travaux.

ah là là, je ne vois toujours pas de solution favorable…

Hors ligne Hors ligne

 

#14 20/03/2019 22h11

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Mais pourquoi diable voudriez-vous que l’administration requalifie, alors même qu’il s’est écoulé 9 ans depuis la donation ? De fait l’usufruit est bien resté « propriété » de votre père, puisque pendant tout ce temps il a bénéficié des loyers. Il n’y a aucun « déguisement », dans votre affaire.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 20/03/2019 22h36

Membre (2019)
Réputation :   3  

Bien sûr, il n’y a aucun déguisement, mais nous allons passer nos prochaines années dans l’appartement dont mon père détient l’usufruit. Le problème ne se situe pas dans le passé mais dans le présent et l’avenir… j’ai lu qu’une occupation gratuite sur des années était passible de requalifiation en donation déguisée dans le cas où le bénéficiaire est adulte et peut subvenir à ses besoins. J’ai vraiment envie d’éviter cela, et de la meilleure manière possible.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 21/03/2019 09h39

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Vous devriez consulter un avocat fiscaliste, parce qu’à un moment il faudra trancher et peut-être que vous avez besoin d’avis d’un ou de plusieurs professionnels qui font (au moins pour vous) autorité, afin de vous forger votre propre conviction.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums