Le syndic impose une colocation avec un seul bail !

la copropriété se trouve dans le 77. Mer ci pour votre réponse

Bonjour que risquez vous si vous ne faites pas un seul bail?

C’est la copropriété qui devra ce retourner contre vous?
Et ensuite engager un avocat avec les sous de la copro.

Je comprend pas bien comment ils peuvent mettre en application

La copropriété aurait-elle même le droit de demander communication du bail ? (et pourquoi pas de l’état des lieux, de la liste des équipements, de la profession ou de l’age du locataire, etc. autant de , choses qui relèvent du domaine privatif, tant qu’ils ne contreviennent pas au réglement de copropriété, lequel ne peut pas contenir n’importe quoi).

Bonjour,  je ne m’inquiéterais pas trop à votre place

Pour avoir essuyez beaucoup de revers en copro maintenant c’est "mieux vaut demander pardon que perission"

Bonjour,

Merci à tous.

Après avoir consulté plusieurs avocats qui avaient des avis divergents, nous (on s’est unis entre plusieurs copropriétaires) avons choisi un avocat déterminé et finalement le syndic a fait marche arrière.

Merci à vous encore

Bravo d’avoir fait valoir vos droits !

Quand vous dites que le syndic a fait marche arrière, ça veut dire quoi exactement ? Car si la résolution a été votée, il faut l’annuler en bonne et due forme, en prenant un vote contraire. Si c’est juste le syndic qui s’engage à ne pas l’appliquer, elle pourrait ressortir à tout moment.

Bonsoir à tous,

Je suis depuis plusieurs mois les discussions très instructives que vous entretenez sur l’immobilier en général, et je vais commencer à participer en remontant ce fil!

Voilà, je suis en train de faire l’acquisition d’un appartement dans le but de le louer en colocation à 3 personnes. Avant de signer le compromis, je me suis procuré le règlement de copropriété qui comporte une clause qui me pose problème : " il est absolument interdit de faire des locations meublées sauf le cas de location totale de l’appartement à un occupant de bonne vie et mœurs qui, de son coté, ne pourra faire aucune sous location".

Mon projet est de louer à la chambre à 3 étudiants et/ou jeunes travailleurs. Je pensais faire des baux individuels car le bail unique comporte une clause de solidarité qui me parait assez repoussoir pour 3 candidats à la colocation qui ne se connaissent pas, sans compter les galères de gestion à chaque changement de colocataire..

J’ai contacté le syndic qui m’explique que cette clause m’interdit le bail individuel et que je dois louer avec un bail unique. (il défend la chose en invoquant des nuisances et des allées et venues de locataire.. pas très clair, pourtant j’ai bien précisé qu’il s’agissait d’une colocation classique et non de saisonnier.)

Mes questions sont les suivantes :

1 : quels sont les risques à ne pas respecter cette clause et faire des baux individuels? Quel est l’intérêt du syndic ou d’un copropriétaire de venir me chercher des poux pour une histoire de bail? Car que le bail soit individuel ou collectif, il y aura de toute façon 3 occupants dans l’appartement et ils n’occasionneront pas plus de nuisances qu’un couple avec enfant. Est ce que le syndic peut m’obliger à rompre les baux? ou m’attaquer en justice aux frais de la copro?

2 : Le règlement date de 1955, bien avant la loi de juillet 1965, et n’a jamais été remis à jour. Est il envisageable de demander une modification du règlement de copropriété aux copropriétaires, et s’ils refusent, de saisir le tribunal sur motif que cette clause va à l’encontre de mon droit de copropriétaire d’user librement de mes parties privative (art 8 de la loi du 10 juillet 1965)?

Il s’agit de ma première colocation (jusque là je faisais du studio meublé) et même si le risque me parait relativement faible, j’aimerai éviter de m’embourber dans des histoires interminables de copropriétaires.

En vous remerciant d’avance,
Bonne soirée

Bonsoir,

Pour moi, la clause, dans son esprit, interdit la colocation meublée, quel que soit le nombre de baux…on parle de " location totale de l’appartement à un occupant".

Sur le caractère licite de la clause :

L’article 9 de la loi de 1965 dispose :
"Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "


La cour d’appel de Paris (23.05.12, n° 10/07710) a jugée licite une clause de ce type dans le cas d’un l’immeuble de construction haussmannienne, situé sur une avenue prestigieuse, qui compte un seul appartement par étage… On arrive à la notion d’occupation bourgeoise. A l’inverse, refuser une colocation peut constituer une discrimination…

Pour les problèmes éventuels, voir le message 10 de cette file.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de mon immeuble, établi en 1971, interdit la location de chambres meublées…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (12/11/2019 07h26)

Bonjour,

Je me permets de rebondir sur ce sujet car je suis dans une situation similaire pour laquelle je souhaiterais bénéficier de vos avis.

Je suis en train de faire l’acquisition d’un bien et je vois que dans le PV de l’AG de 2018 il est indiqué :

PV_AG_2018 a écrit :

DECISION A PRENDRE SUR L’OCCUPATION DES LOGEMENTS. Majorité de l’article 25
La Transformation des appartements en chambres meublées destinées à obtenir des espaces clos autonomes est interdite.
Ce mode d’occupation n’est pas en harmonie avec la destination de l’immeuble et des parties privatives fixées dans le règlement de copropriété.
Un logement peut être entièrement ou partiellement (chambre d’étudiant) loué avec un seul bail.

L’assemblée générale décide d’intégrer le paragraphe ci-dessus dans le règlement de copropriété.

La décision est adoptée à la majorité de l’article 25.
Cependant plusieurs personnes ont voté contre, il n’y a pas unanimité.

Je lis un peu partout que :
"Doivent être prise à l’unanimité toutes les décisions qui imposeraient à un des copropriétaires une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de jouissance de ces mêmes parties privatives"

Je trouve donc bizarre qu’ils puissent passer une telle résolution et modification du RC sans demander l’unanimité.
Et le fait qu’ils se cachent derrière l’actuel RC, mais sans citer les paragraphes en question, pour justifier de cette résolution, me parait totalement abusif.

J’ai malgré tout cherché dans le RC sur quels éléments ils pouvaient se reposer pour dire "Ce mode d’occupation n’est pas en harmonie avec la destination de l’immeuble et des parties privatives fixées dans le règlement de copropriété."

J’ai une partie "Location" qui parle uniquement de l’obligation d’assurance des locataires et de se conformer au RC.

J’ai une autre partie "Conditions d’occupation" avec uniquement ce passage qui pourrait avoir un rapport :

Conditions_d_occupation a écrit :

Les lots à usage d’habitation pourront être occupés et utilisés, soit à l’usage d’habitation bourgeoise, soit à usage professionnel sous réserve qu’ils ne soient pas affectés à usage de commerce ou pour l’exercice d’une activité artisanale ou industrielle.
[…]

Mais le "caractère bourgeois" n’est pas suffisant pour interdire les locations à la chambre (colocation) à ma connaissance.
Je n’ai jamais vu de jurisprudence à ce sujet.
Et il n’y a rien au sujet des locations "en chambre individuelles" comme j’ai déjà vu dans certains règlements de copropriété.

Il y a une partie "modifications de la disposition intérieure des locaux" qui donne carte blanche pour réaménager l’intérieur du logement ou de diviser à la seule condition de ne pas toucher aux murs porteurs.

J’ai rien trouvé d’autre.
Ça me paraît un peu léger pour justifier du passage de la résolution en "majorité article 25" au lieu de l’unanimité.

D’autres ont été confrontés à un cas similaire ?

Bonsoir,

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - La résolution me semble bizarrement rédigée : elle interdit la division d’un appartement en espaces clos autonomes, ce qui me semble pas le cas d’une colocation pour laquelle il y a des espaces communs et interdit pas clairement les baux séparés (la clause indique une possibilité). Le syndic est il bénévole ou professionnel ?

2 - On est en face d’une clause d’habitation bourgeoise simple, les activités libérales sont possibles. Les tribunaux ont admis des locations meubles de courte durée en se basant sur le fait que les nuisances engendrées par une location meublée de courte durée n’étaient pas supérieures (Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 – n°10-15891). Dans le même esprit, il n’y a pas de différence de nuissance entre une colocation à bail unique et une colocation à beaux séparés…

3 - S’il y a eu abus erreur de majorité, en l’absence de réaction des opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois après la réception, du PV de l’AG, la résolution ne peut plus être attaquée.

4 - Le modificatif du règlement de copropriété a t’il été publié par le service de la publicité foncière compétent ? Dans la négative, il n’est pas opposable aux nouveaux copropriétaires (voir en ce sens l’arrêt de la cour de cassation 93-18318) 

En conclusion, vous pourrez éventuellement mettre en place une collocation avec baux séparés, ce qui reste à faire valider par votre notaire dans un premier temps puis si nécessaire par un spécialiste du sujet, mais vous risquez de devoir gérer des relations houleuses avec la copropriété, voire un contentieux, d’avoir des difficultés pour revendre le bien pour un usage locatif… Le jeu en vaut il la chandelle ?

Canyonneur

Edit : correction suite à la remarque de Mirax

Dernière modification par Canyonneur75 (30/01/2020 06h45)

Bonjour,

Je me permet de rouvrir cette file car je suis sur un projet d’investissement et je suis confronté à la même problématique

Voici la réponse du gestionnaire (nexity) :

"Concernant l’utilisation du bien, il est noté dans le règlement que vous pouvez louer en meublé mais en colocation globale (c’est-à-dire que tous les colocataires sont responsables de l’ensemble du bien ) et non pas de façon individuelle chaque chambre."

Le règlement de copropriété date des années 60. Dans les faits, qu’en est-il ? Va-t-on vraiment venir m’embêter car je fais du bail multiple.

Je pense que le bail unique sera un trop gros frein pour une colocation 3 chambres.. Le secteur n’étant pas des plus tendu non plus.

Il est indiqué

"Les appartements ne pourront être occupées que bourgeoisement[…]. La transformation des appartements en chambres meublées destinées à des personnes distinctes est interdites, mais les locations en meublé d’un appartement entier sont autorisées. "